Investire nel settore immobiliare in Oman: guida al mercato di Muscat e Salalah

Perché investire in proprietà in Oman?

L'acquisto di immobili in Oman offre diversi vantaggi che rendono l'investimento in Oman una decisione ragionevole per gli investitori. Ecco alcuni di essi:

Stabilità e potenziale di crescita

Uno dei maggiori vantaggi dell'acquisto di proprietà in Oman è la stabilità politica del paese, la costante crescita economica e una valuta forte ancorata al dollaro USA. Secondo Omanet, nella prima metà del 2025, il PIL non petrolifero rappresenta oltre il 35% della produzione nazionale e il rapporto di mercato del primo semestre 2025 di Hamptons mostra che i principali centri immobiliari in Oman sono Muscat, Al Duqm, Suhar e Salalah.

Proprietà di proprietà

Uno dei motivi principali per cui gli investitori vogliono acquistare immobili in Oman è la disponibilità di complessi turistici integrati (ITC), zone appositamente designate in cui i cittadini stranieri possono acquistare proprietà di proprietà con pieni diritti di proprietà. Investire negli ITC può interessare sia gli investitori che coloro che sono attratti dallo stile di vita dell'Oman.

Programma Golden Visa

Nell'agosto 2025, il Ministero del Commercio, dell'Industria e della Promozione degli Investimenti (MoCIIP) ha annunciato il nuovo programma Golden Visa. Il nuovo programma prevede sette principali rotte di investimento che consentono agli investitori di ottenere una residenza a lungo termine. Uno dei percorsi principali è l'investimento nel settore immobiliare.

Reddito da locazione elevato

Rispetto ad altri paesi del Golfo, l'Oman può essere orgoglioso dei suoi prezzi immobiliari relativamente stabili. Gli immobili residenziali possono garantire un reddito da locazione del 5,6-8,3%. Muscat e Salalah offrono rendimenti medi del 6-8%.

Panoramica del mercato immobiliare di Muscat

Muscat è stato uno dei centri immobiliari più popolari in Oman. Intelligenza di Mordor afferma che Muscat rappresentava il 47,9% delle entrate immobiliari residenziali nel 2024. Ecco alcune caratteristiche chiave che gli acquirenti devono considerare:

Distretti premium e complessi integrati

Al Mouj Muscat (The Wave) e Muscat Bay sono progetti ITC con ville sul lungomare, porti turistici e campi da golf. Gli investitori che decidono di acquistare immobili qui possono beneficiare dei diritti di proprietà e dell'idoneità ai permessi di soggiorno. Quartieri di lusso come Al Khuwair, Ghubrah e Bousher costano 800-1000 OMR per m² (2.080-2.600 USD).

Segmenti di mercato

Secondo Intelligenza di Mordon, nel 2024, le ville rappresentavano il 67% del mercato residenziale. Inoltre, si prevede che gli appartamenti raggiungeranno il CAGR più elevato (7,5%) fino al 2030. Gli immobili di fascia media hanno rappresentato il 49% delle vendite totali, mentre il segmento del lusso dovrebbe espandersi a un tasso annuo del 7,7%.

Progetti infrastrutturali

Progetti come il Greater Muscat Structural Plan e Yiti Tourism City stanno creando quartieri diversificati con uffici, negozi e migliaia di abitazioni. Questi sviluppi sono il miglior esempio per dimostrare quanta attenzione l'Oman presti alla sostenibilità e all'integrazione degli spazi verdi e dei corridoi di transito.

Quartieri per espatriati

Il quartiere di Muscat è molto attraente per gli investitori. Qurum e Shatti Al Qurum offrono appartamenti fronte mare. Per quanto riguarda Madinat Al Sultan Qaboos, è famosa per le sue ville spaziose e le scuole internazionali. Inoltre, le comunità ITC come Al Mouj Muscat sono famose tra gli acquirenti grazie alle loro proprietà di proprietà.

Tendenze per ufficio e vendita al dettaglio

Secondo Omanet, la domanda di uffici di grado A è aumentata del 7% su base annua nel primo semestre del 2025. Le sedi premium come Al Mouj e Madinat Al Irfan hanno ottenuto affitti di 12 RO e 7 RO per metro quadrato al mese, rispettivamente, rispetto ai 5 RO in aree secondarie come Al Khuwair e Al Ghubra. L'occupazione delle vendite al dettaglio si è stabilizzata in centri commerciali come Mall of Oman e The Avenues, dove i proprietari sono passati a modelli di affitto basati sul fatturato

Panoramica del mercato immobiliare di Salalah

Ecco alcuni punti che rendono Salalah un'interessante opzione di investimento per gli acquirenti:

Domanda turistica

Essendo la capitale del governatorato del Dhofar, Salalah è conosciuta come centro turistico e logistico. Durante la stagione del Khareef Dhofar, più di 800.000 visitatori sono arrivati a Salalah. L'elevato livello di interesse dei turisti determina una forte domanda di appartamenti, ville e affitti per le vacanze a breve termine.

Posizione strategica

Grazie agli sviluppi infrastrutturali, alla posizione strategica (la città è vicino al porto di Salalah, che è uno degli hub di trasbordo più trafficati della regione) e alla zona franca di Salalah, la città ha un alto potenziale di crescita e di ricevere investimenti logistici in linea con Oman Vision 2040.

Immobili a prezzi accessibili

Rispetto a Muscat, Salalah ha un punto di ingresso ancora più basso, il che rende la città più accessibile agli investitori.

Segmenti di mercato

Come Muscat, anche il mercato di Salalah è costituito principalmente da unità turistiche e case familiari per soggiorni di lunga durata. Gli acquirenti del GCC preferiscono soprattutto le ville vicino alle zone costiere, mentre gli espatriati che lavorano nei settori portuali e logistici di solito affittano appartamenti.

Distretti popolari e sviluppi ITC

Hawana Salalah (vicino a Muriya) è il più grande complesso balneare dell'Oman nel sud, che offre porti turistici, lagune, boutique hotel e case vacanza con un alto livello di domanda di affitti a breve termine.

Alila Hinu Bay è una zona turistica nota soprattutto per le sue unità residenziali di lusso.

Il centro di Salalah e Dahariz sono per lo più preferiti per coloro che cercano un soggiorno a lungo termine.

Tipi di proprietà per investitori stranieri

Gli investitori stranieri di solito preferiscono gli immobili situati negli ITC, in quanto ne hanno la piena proprietà e l'opportunità di richiedere il programma Golden Visa. Sia Muscat che Salalah offrono una vasta gamma di opzioni immobiliari. Tuttavia, poiché le città hanno sedi diverse, attraggono nicchie diverse. Ecco i tipi di proprietà più noti in queste 2 città:

Appartamenti

Gli appartamenti sono la tipologia immobiliare più comune in entrambe le città. A Muscat, gli appartamenti si trovano generalmente in comunità intelligenti integrate come Al Mouj Muscat e Muscat Bay. A Salalah, gli appartamenti sono generalmente posizionati come case vacanza negli ITC costieri come Hawana Salalah. Gli immobili sono occupati principalmente a Salalah durante la stagione di Khareef.

Ville e villette a schiera

A Muscat, le ville sono per lo più popolari tra i cittadini del GCC e gli espatriati ad alto reddito. A Salalah, le ville sono case vacanza in stile resort che attraggono il maggior reddito da locazione durante la stagione turistica.

Le villette a schiera sono un'alternativa di fascia media in entrambe le città e offrono ville indipendenti più convenienti.

Residenze servite e case vacanza

A Muscat, questo tipo di struttura è scelta da professionisti d'affari e espatriati per soggiorni di lunga durata che preferiscono le proprietà in stile hotel per soggiornare.

A Salalah, la maggior parte delle proprietà è occupata da turisti, il che rende questo tipo di immobile un'opzione interessante per gli investitori che cercano un reddito stagionale.

Proprietà commerciale

Grazie a Vision 2040, che mira a diversificare la domanda oltre le semplici proprietà residenziali, le proprietà commerciali sono diventate più popolari. La domanda di uffici di grado A è aumentata di circa il 7% nel primo semestre del 2025 e Muscat rimane l'hub centrale. Il leasing aziendale è molto popolare, soprattutto in distretti come Al Mouj e Madinat Al Irfan.

A causa della performance stabile dei centri commerciali e della crescita del turismo, anche i centri commerciali premium sono sotto l'attenzione degli investitori.

Gli appartamenti con servizi alberghieri e i ristoranti boutique sono molto popolari a Salalah grazie alla stagione turistica.

Considerazioni legali per gli acquirenti stranieri

Durante l'acquisto di immobili in Oman, gli investitori stranieri devono affrontare diverse regole distinte. Il quadro principale deriva dalla legge sullo sviluppo immobiliare e dalla decisione ministeriale n. 292/2020. Si consiglia di consultare un esperto (che ti guiderà attraverso l'intero processo) prima di effettuare un investimento in Oman.

Complessi turistici integrati (ITC)

Gli investitori stranieri possono acquistare immobili di proprietà negli ITC. I progetti includono Al Mouj Muscat, Shangri‑La's Barr Al Jissah, Muscat Hills e Salalah Beach Resort.

Aree riservate

Gli stranieri non possono acquistare proprietà in diverse aree, come Musandam, Buraimi, Dhahirah, Wusta, Liwa, Shinas, Masirah, Jabal Akhdar, Jabal Shams, o vicino a basi militari e siti archeologici.

Residenza per investimento

Molti investitori sono attratti dall'idea di ricevere la residenza acquistando proprietà in Oman. L'Investment Residency Program (o programma Golden Visa) dell'Oman offre ai suoi investitori una residenza di 10 anni se investono almeno 200.000 OMR in immobili.

Registrazione, trasferimento e costi

Dopo la firma del contratto di vendita, la proprietà deve essere registrata presso il catasto degli alloggi/fondiari. Inoltre, la proprietà deve essere trasferita a nome dell'acquirente. Tieni presente che l'investitore deve pagare circa il 3% del valore della proprietà per le tasse di registro.

Considerazioni sui pagamenti esteri

Gli acquirenti stranieri potrebbero dover affrontare alcune difficoltà se cercano di ottenere mutui dalle banche dell'Oman. Inoltre, gli investitori devono dimostrare l'esistenza dei fondi e una fonte di fondi.

Finanziamenti e mutui per espatriati

Gli espatriati che prendono in considerazione il finanziamento in Oman devono affrontare alcune condizioni e restrizioni aggiuntive applicabili. Ecco le principali:

• Molte banche chiedono all'espatriato di mostrare il permesso di soggiorno e la prova che vivono in Oman. Senza questo, le opzioni ipotecarie sono davvero limitate.
• Un espatriato deve mostrare la prova di un reddito stabile, spesso da un datore di lavoro in Oman, e gli estratti conto bancari.
• Le soglie salariali minime per gli espatriati possono essere significativamente superiori a quelle dei cittadini dell'Oman. Ad esempio, una banca (Ahli Bank Oman) indica 3.000 OMR al mese come importo minimo per l'idoneità al mutuo per la casa per espatriati.
• La durata del prestito può essere inferiore a quella prevista per i cittadini nazionali. Ad esempio, Ahli Bank consente fino a 15 anni per gli espatriati in un'unica inserzione.
• La proprietà deve soddisfare diversi requisiti, ad esempio essere situata in una zona in cui è consentita la proprietà immobiliare straniera.

Inoltre, tieni presente le seguenti considerazioni:

• Potrebbe essere necessario contribuire con il 20-30% (o anche più) del valore della proprietà come pagamento iniziale. L'LTV (Loan-to-Value) può essere limitato per gli espatriati.
• Assicurati di conoscere i tassi di interesse applicabili, la durata, le opzioni di rimborso anticipato, le penali per il pagamento anticipato, i requisiti assicurativi (assicurazione sulla vita + proprietà) e se i non residenti sono esclusi.
• Se il tuo reddito è in valuta estera, fai attenzione alle fluttuazioni.
• Scopri cosa succede se lasci l'Oman o vuoi vendere la proprietà.