In Immobilien im Oman investieren: Marktführer für Muscat und Salalah

Warum in Immobilien im Oman investieren?

Der Kauf von Immobilien im Oman bietet mehrere Vorteile, die eine Investition dort für Anleger zu einer vernünftigen Entscheidung machen. Hier sind einige davon:

Stabilität und Wachstumspotenzial

Einer der größten Vorteile des Kaufs von Immobilien im Oman ist die politische Stabilität des Landes, das stetige Wirtschaftswachstum und eine starke Währung, die an den US-Dollar gebunden ist. Laut Omanet, in der ersten Hälfte des Jahres 2025 machte das BIP ohne Öl mehr als 35% der nationalen Produktion aus, und der Marktbericht von Hamptons für das erste Halbjahr 2025 zeigt, dass die wichtigsten Immobilienzentren im Oman Muscat, Al Duqm, Suhar und Salalah sind.

Eigentumsrecht

Einer der Hauptgründe, warum Investoren omanische Immobilien kaufen wollen, ist die Verfügbarkeit integrierter Tourismuskomplexe (ITCs), bei denen es sich um speziell ausgewiesene Zonen handelt, in denen Ausländer Immobilien mit vollen Eigentumsrechten kaufen können. Investitionen in ITCs können sowohl Investoren als auch diejenigen interessieren, die sich für Omans Lebensstil interessieren.

Goldenes Visa-Programm

Im August 2025 hat das Ministerium für Handel, Industrie und Investitionsförderung (Moc IIP) kündigte das neue Golden Visa-Programm an. Das neue Programm umfasst sieben Hauptinvestitionswege, die es Anlegern ermöglichen, einen langfristigen Wohnsitz zu erhalten. Einer der Hauptwege ist die Investition in Immobilien.

Hohe Mieteinnahmen

Im Vergleich zu anderen Golfstaaten kann Oman stolz auf seine relativ stabilen Immobilienpreise sein. Wohnimmobilien können Mieteinnahmen von 5,6-8,3% garantieren. Muscat und Salalah bieten durchschnittliche Renditen von 6-8%.

Überblick über den Immobilienmarkt in Maskat

Maskat war eines der beliebtesten Immobilienzentren im Oman. Mordor Intelligence gibt an, dass 2024 47,9% der Einnahmen aus Wohnimmobilien auf Muscat entfielen. Hier sind einige wichtige Merkmale, die Käufer berücksichtigen müssen:

Premium-Bezirke und integrierte Komplexe

Al Mouj Muscat (The Wave) und Muscat Bay sind ITC-Projekte mit Villen, Jachthäfen und Golfplätzen am Wasser. Investoren, die sich für den Kauf von Immobilien hier entscheiden, können von den Eigentumsrechten und der Erteilung von Aufenthaltsgenehmigungen profitieren. In High-End-Vierteln wie Al Khuwair, Ghubrah und Bousher fallen 800 bis 1000 OMR pro m² (≈ 2.080-2.600 US-Dollar) an.

Marktsegmente

Laut Mordon Intelligence, 2024 machten Villen 67% des Wohnungsmarktes aus. Darüber hinaus wird prognostiziert, dass Wohnungen bis 2030 die höchste jährliche Wachstumsrate (7,5%) erreichen werden. Auf Immobilien im mittleren Marktsegment entfielen 49% des Gesamtumsatzes, während das Luxussegment voraussichtlich mit einer jährlichen Wachstumsrate von 7,7% wachsen wird.

Infrastrukturprojekte

Projekte wie der Strukturplan für den Großraum Muscat und Yiti Tourism City schaffen vielfältige Stadtteile mit Büros, Einzelhandelsgeschäften und Tausenden von Wohnungen. Diese Entwicklungen sind das beste Beispiel dafür, wie viel Aufmerksamkeit Oman der Nachhaltigkeit und der Integration von Grünflächen und Transitkorridoren schenkt.

Nachbarschaften für Expats

Die Nachbarschaft von Muscat ist für Investoren sehr attraktiv. Qurum und Shatti Al Qurum bieten Apartments am Strand. Was Madinat Al Sultan Qaboos betrifft, so ist es für seine geräumigen Villen und internationalen Schulen beliebt. Darüber hinaus sind ITC-Gemeinden wie Al Mouj Muscat aufgrund ihrer Eigentumswohnungen bei Käufern bekannt.

Büro- und Einzelhandelstrends

Laut Omanet, stieg die Nachfrage nach Büros der Klasse A im ersten Halbjahr 2025 gegenüber dem Vorjahr um 7% An erstklassigen Standorten wie Al Mouj und Madinat Al Irfan wurden Mieten von RO 12 bzw. RO 7 pro Quadratmeter und Monat erzielt, verglichen mit RO 5 in sekundären Gebieten wie Al Khuwair und Al Ghubra. Die Auslastung im Einzelhandel stabilisierte sich in Einkaufszentren wie Mall of Oman und The Avenues, wo die Vermieter auf umsatzabhängige Mietmodelle umgestiegen sind

Überblick über den Immobilienmarkt in Salalah

Hier sind einige Punkte, die Salalah zu einer interessanten Anlageoption für Käufer machen:

Touristische Nachfrage

Als Hauptstadt des Gouvernements Dhofar ist Salalah als Tourismus- und Logistikzentrum bekannt. Während der Khareef Dhofar-Saison kamen mehr als 800.000 Besucher nach Salalah. Das hohe Interesse der Touristen führt zu einer starken Nachfrage nach Wohnungen, Villen und kurzfristigen Ferienwohnungen.

Strategischer Standort

Aufgrund ihrer Infrastrukturentwicklung, ihrer strategischen Lage (die Stadt liegt in der Nähe des Hafens von Salalah, einem der geschäftigsten Umschlagplätze der Region) und der Salalah-Freihandelszone hat die Stadt ein hohes Wachstumspotenzial und verfügt über Logistikinvestitionen, die der Oman Vision 2040 entsprechen.

Erschwingliche Immobilien

Im Vergleich zu Muscat hat Salalah einen noch niedrigeren Einstiegspunkt, was die Stadt für Investoren erschwinglicher macht.

Marktsegmente

Wie Muscat besteht auch der Markt von Salalah hauptsächlich aus Touristeneinheiten und Familienhäusern für Langzeitaufenthalte. Käufer in den GCC-Staaten bevorzugen vor allem Villen in der Nähe von Küstengebieten, während Expats, die im Hafen- und Logistiksektor arbeiten, in der Regel Wohnungen mieten.

Beliebte Bezirke und ITC-Entwicklungen

Hawana Salalah (bei Muriya) ist Omans größte Strandsiedlung im Süden, die Jachthäfen, Lagunen, Boutique-Hotels und Ferienhäuser mit einer hohen Nachfrage nach kurzfristigen Mietwohnungen bietet.

Alila Hinu Bay ist ein Urlaubsgebiet, das vor allem für seine luxuriösen Wohneinheiten bekannt ist.

Central Salalah & Dahariz werden vor allem für diejenigen bevorzugt, die einen langfristigen Aufenthalt suchen.

Arten von Immobilien für ausländische Investoren

Ausländische Investoren bevorzugen in der Regel Immobilien in den ITCs, da sie dort das volle Eigentumsrecht haben und die Möglichkeit haben, das Golden Visa-Programm zu beantragen. Sowohl Muscat als auch Salalah bieten eine breite Palette von Immobilienoptionen. Da die Städte jedoch unterschiedliche Standorte haben, ziehen sie unterschiedliche Nischen an. Hier sind die bekannten Immobilientypen in diesen beiden Städten:

Wohnungen

Wohnungen sind in beiden Städten der häufigste Immobilientyp. In Muscat befinden sich die Wohnungen in der Regel in integrierten intelligenten Gemeinden wie Al Mouj Muscat und Muscat Bay. In Salalah befinden sich die Apartments in der Regel als Ferienhäuser in Küstengebieten wie Hawana Salalah. Die Immobilien werden hauptsächlich während der Khareef-Saison in Salalah bewohnt.

Villen und Reihenhäuser

In Muscat sind Villen vor allem bei GCC-Staatsangehörigen und einkommensstarken Expats beliebt. In Salalah handelt es sich bei Villen um Ferienhäuser im Resortstil, die während der Touristensaison die meisten Mieteinnahmen erzielen.

Reihenhäuser sind in beiden Städten eine mittelgroße Alternative und bieten günstigere Einzelvillen.

Residenzen und Ferienhäuser mit Service

In Muscat wird diese Art von Immobilien von Geschäftsleuten und Expats für Langzeitaufenthalte ausgewählt, die Unterkünfte im Hotelstil bevorzugen.

In Salalah werden die meisten Immobilien von Touristen bewohnt, was diese Art von Immobilien zu einer attraktiven Option für Investoren macht, die nach saisonalen Einnahmen suchen.

Gewerbeimmobilien

Dank der Vision 2040, die darauf abzielt, die Nachfrage über Wohnimmobilien hinaus zu diversifizieren, sind Gewerbeimmobilien immer beliebter geworden. Die Nachfrage nach Büros der Klasse A stieg im ersten Halbjahr 2025 um rund 7%, und Maskat bleibt der zentrale Knotenpunkt. Firmenleasing ist sehr beliebt, insbesondere in Bezirken wie Al Mouj und Madinat Al Irfan.

Aufgrund der stabilen Leistung der Einkaufszentren und des Tourismuswachstums stehen auch Premium-Einzelhandelszentren im Fokus der Anleger.

Serviced Apartments und Boutique-Restaurants sind in Salalah dank der Tourismussaison sehr beliebt.

Rechtliche Überlegungen für ausländische Käufer

Beim Kauf von Immobilien im Oman sind ausländische Investoren mit verschiedenen Regeln konfrontiert. Der primäre Rahmen ergibt sich aus dem Immobilienentwicklungsgesetz und dem Ministerialbeschluss Nr. 292/2020. Es wird empfohlen, einen zu konsultieren Experte (der Sie durch den gesamten Prozess führt), bevor Sie eine Investition in Oman tätigen.

Integrierte Tourismuskomplexe (ITCs)

Ausländische Investoren können in ITCs Eigentumswohnungen kaufen. Zu den Projekten gehören Al Mouj Muscat, Shangri-Las Barr Al Jissah, Muscat Hills und das Salalah Beach Resort.

Eingeschränkte Bereiche

Ausländer können in mehreren Gebieten wie Musandam, Buraimi, Dhahirah, Wusta, Liwa, Shinas, Masirah, Jabal Akhdar, Jabal Shams oder in der Nähe von Militärstützpunkten und archäologischen Stätten keine Immobilien erwerben.

Wohnsitz durch Investition

Viele Investoren fühlen sich von der Idee angezogen, durch den Kauf von Immobilien im Oman eine Wohnsitzgenehmigung zu erhalten. Omans Investment Residency Program (oder Golden Visa-Programm) bietet seinen Investoren eine zehnjährige Aufenthaltserlaubnis, sofern sie mindestens 200.000 OMR in Immobilien investieren.

Registrierung, Transfer und Kosten

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags muss die Immobilie beim Wohnungs-/Grundbuchamt registriert werden. Zusätzlich muss das Eigentum auf den Namen des Käufers übertragen werden. Bitte beachten Sie, dass der Investor ungefähr 3% des Immobilienwerts für die Registrierungsgebühren zahlen muss.

Überlegungen zu Auslandszahlungen

Ausländische Käufer könnten vor einigen Herausforderungen stehen, wenn sie versuchen, Hypotheken von omanischen Banken aufzunehmen. Darüber hinaus müssen Anleger einen Finanzierungsnachweis und eine Finanzierungsquelle vorlegen.

Finanzierung und Hypotheken für Expats

Expats, die eine Finanzierung im Oman in Betracht ziehen, müssen mit einigen zusätzlichen Bedingungen und Einschränkungen rechnen. Hier sind die wichtigsten:

• Viele Banken bitten den Expat, die Aufenthaltserlaubnis und den Nachweis vorzulegen, dass er im Oman lebt. Ohne das sind die Hypothekenoptionen wirklich begrenzt.
• Ein Expat muss einen Nachweis über ein stabiles Einkommen, häufig von einem Arbeitgeber im Oman, sowie Kontoauszüge vorlegen.
• Das Mindestgehalt für Expats kann erheblich höher sein als für omanische Staatsangehörige. Zum Beispiel gibt eine Bank (Ahli Bank Oman) OMR 3.000 pro Monat als Mindestbetrag an, um für Wohnkredite im Ausland in Frage zu kommen.
• Die Laufzeit des Darlehens kann kürzer sein als bei Inländern. Beispielsweise gewährt die Ahli Bank Expats in einem Börsengang bis zu 15 Jahre Zeit.
• Die Immobilie muss mehrere Anforderungen erfüllen, z. B. dass sie sich in einer Zone befindet, in der ausländisches Eigentum zulässig ist.

Bitte beachten Sie außerdem die folgenden Überlegungen:

• Möglicherweise müssen Sie 20-30% (oder sogar mehr) des Immobilienwerts als erste Zahlung beitragen. Der LTV (Loan-to-Value) kann für Expats begrenzt sein.
• Informieren Sie sich über die geltenden Zinssätze, die Laufzeit, die Möglichkeiten der vorzeitigen Rückzahlung, die Vorfälligkeitsentschädigungen, die Versicherungsanforderungen (Lebens- und Sachversicherung) und darüber, ob Gebietsfremde ausgeschlossen sind.
• Wenn Ihr Einkommen in Fremdwährung ist, achten Sie auf Schwankungen.
• Erfahren Sie, was passiert, wenn Sie den Oman verlassen oder die Immobilie verkaufen möchten.