Proceso de Solicitud de la Golden Visa de Grecia 2026: Guía Paso a Paso

La Golden Visa de Grecia concede un permiso de residencia renovable de 5 años a inversores no comunitarios que adquieren inmuebles cualificados en Grecia. Con aproximadamente 50.000 solicitudes pendientes a comienzos de 2026, comprender el proceso exacto — y saber cómo gestionar los retrasos estratégicamente — resulta fundamental. Mirabello Consultancy acompaña a sus clientes en cada etapa, desde la selección inicial de la propiedad hasta la recogida del permiso, garantizando que ningún error procedimental descarrile el calendario.

Paso 1: Obtener un Número de Identificación Fiscal Griego (AFM)

Antes de poder firmar cualquier contrato de compraventa en Grecia, debe obtener un número fiscal griego conocido como AFM (Arithmos Forologikou Mitroou). Lo emite gratuitamente la autoridad fiscal local (Eforia) y es necesario para todas las transacciones financieras en Grecia, incluidas las compras de propiedades y la apertura de cuentas bancarias.

Puede obtener el AFM en persona en una oficina fiscal local o, más habitualmente para inversores internacionales, otorgando un Poder Notarial (PoA) a un abogado griego que pueda actuar en su nombre. El PoA debe ser notariado y apostillado en su país de origen. La tramitación suele llevar de 1 a 3 días hábiles una vez presentado el PoA.

Paso 2: Abrir una Cuenta Bancaria Griega

Se requiere una cuenta bancaria griega para transferir los fondos de la compra de la propiedad en cumplimiento de la normativa antiblanqueo. La mayoría de los grandes bancos griegos — National Bank of Greece, Piraeus Bank, Alpha Bank — aceptan solicitudes de no residentes, pero generalmente se requieren visitas presenciales KYC. De forma alternativa, algunos bancos aceptan copias certificadas de documentos de identidad y domicilio con una visita presencial por parte de su abogado bajo PoA.

Presupueste de 1 a 2 semanas para la apertura de la cuenta bancaria una vez presentados todos los documentos KYC.

Paso 3: Seleccionar y Firmar el Contrato de Compra de la Propiedad

Identifique una propiedad cualificada en la zona adecuada a su presupuesto de inversión. Su abogado inmobiliario griego realizará la diligencia debida sobre:

• Verificación del título de propiedad (sin cargas, hipotecas ni gravámenes)
• Confirmación en el registro de la propiedad
• Cumplimiento de la planificación urbanística
• Identidad y estatus fiscal del vendedor

Habitualmente se firma un acuerdo preliminar de venta (contrato promisorio) con un depósito del 5–10 % del precio de compra. La escritura notarial definitiva se firma cuando se transfiere el precio íntegro de compra. Pague el impuesto de transmisión patrimonial del 3,09 % antes de la firma definitiva. El notario inscribe después la escritura en el registro de la propiedad, transfiriendo la titularidad legal al comprador.

Si está considerando la vía de conversión patrimonial (Zona C, 250.000 € mínimo), deben disponerse permisos de planificación adicionales y las aprobaciónes de la autoridad patrimonial antes de la escritura definitiva.

Paso 4: Compilar el Expediente de Solicitud de la Golden Visa

Una vez inscrito el título de la propiedad a su nombre, puede solicitar la Golden Visa. El conjunto estándar de documentos incluye:

• Copia certificada de su pasaporte (todas las páginas)
• Dos fotografías tamaño pasaporte (estándar biométrico)
• Prueba de titularidad de la propiedad (escritura notariada)
• Prueba del pago del precio íntegro de compra (justificantes de transferencia bancaria)
• Prueba del pago del impuesto de transmisión patrimonial
• Certificado de seguro médico válido en Grecia
• Certificado de antecedentes penales limpios de su país de residencia (apostillado)
• Justificante de pago de la tasa gubernamental de solicitud (2.000 € solicitante principal; 150 € por cada miembro familiar)
• Familiares: certificado de matrimonio, certificados de nacimiento, todos apostillados y traducidos

Paso 5: Presentar la Solicitud y Acudir a la Biometría

Las solicitudes se presentan ante la Dirección Regional de Política de Inmigración en la región donde se encuentra la propiedad. Todos los solicitantes (inversor principal y familiares acompañantes) deben comparecer en persona para la toma de datos biométricos — huellas dactilares y fotografía. Se trata de un requisito presencial obligatorio y no puede realizarse de forma remota.

Tras la presentación, los solicitantes reciben un certificado que confirma que la solicitud ha sido registrada. Este certificado actúa como documento temporal de residencia y permite viajar dentro del Espacio Schengen mientras se tramita el permiso.

Paso 6: Esperar la Tramitación y Recoger el Permiso

Los tiempos de tramitación en 2026 oscilan entre 3 y 12 meses, reflejando el atasco de aproximadamente 50.000 solicitudes pendientes. Las solicitudes presentadas en oficinas regionales menos congestionadas (por ejemplo, fuera de Atenas) suelen tramitarse más rápido. Mirabello Consultancy monitoriza el estado de la solicitud de cada cliente e interviene ante las autoridades pertinentes cuando la tramitación excede los plazos estándar.

Una vez aprobado, el permiso de residencia (Άδεια Διαμονής) se emite como tarjeta biométrica válida por 5 años. Se renueva por el mismo proceso sin requerir una nueva compra de propiedad, siempre que se mantenga la inversión cualificada.

Resumen del Calendario del Proceso Golden Visa Grecia

Gestionar el Atasco de Tramitación

El atasco de 50.000 solicitudes es la principal preocupación para los solicitantes de 2026. Varias estrategias pueden ayudar a gestionar el tiempo de espera:

• Presentar en una oficina regional: Las solicitudes vinculadas a propiedades fuera de Atenas suelen tramitarse en direcciones regionales con colas más cortas.
• Utilizar el certificado temporal: El certificado de presentación está legalmente reconocido para viajar por Schengen, por lo que los retrasos no restringen la movilidad.
• Garantizar un expediente completo: Las solicitudes incompletas son rechazadas y reiniciadas, añadiendo meses al proceso. Mirabello Consultancy revisa cada conjunto documental antes de su presentación para evitarlo.
• Actuar con antelación: Inicie el proceso del AFM y la cuenta bancaria antes de finalizar la compra de la propiedad para evitar retrasos acumulados.

A modo de comparación, la vía de fondos de la Golden Visa de Portugal no requiere la compra de propiedad y puede tener una tramitación más corta para inversores que prefieran una ruta no inmobiliaria. El programa de Residencia por Inversión de Chipre ofrece una tramitación más rápida de 4–6 meses. Ambas alternativas se cubren en nuestro centro de programas Golden Visa.

Los requisitos oficiales de solicitud los publica el Ministerio de Desarrollo de Grecia. Hay orientación adicional sobre los derechos Schengen disponible en la Dirección General de Asuntos de Interior de la Comisión Europea.

Preguntas Frecuentes

¿Debo estar en Grecia para solicitar la Golden Visa?

Sí, al menos una visita presencial es necesaria para la toma de datos biométricos. Muchos otros pasos — incluidos el AFM, la cuenta bancaria y la compra de la propiedad — pueden gestionarse mediante Poder Notarial por su abogado griego.

¿Cuánto tiempo es válida la Golden Visa de Grecia?

El permiso de residencia tiene una validez de 5 años y es renovable, siempre que mantenga la inversión cualificada en propiedad.

¿Qué ocurre si mi solicitud se retrasa más de 12 meses?

El certificado temporal de presentación que recibe tras el registro es legalmente válido para viajar por Schengen durante todo el periodo de tramitación. Sus derechos como solicitante están protegidos mientras el certificado sea válido.

¿Pueden los miembros de la familia solicitar al mismo tiempo?

Sí. Los cónyuges, hijos menores de 21 años y los padres de ambos cónyuges pueden incluirse en la misma solicitud y acudir a la biometría juntos.

¿Puedo solicitarla desde fuera de Grecia?

El proceso de compra de la propiedad puede gestionarse en gran medida mediante Poder Notarial. No obstante, la asistencia biométrica en Grecia es obligatoria para todos los solicitantes, incluidos los miembros de la familia.

¿Cómo empiezo con Mirabello Consultancy?

Nuestro equipo gestiona cada aspecto de su solicitud de Golden Visa de Grecia, desde la búsqueda inicial de la propiedad hasta la recogida del permiso. Reserve aquí su consulta gratuita.