Griechenland Golden Visa Antragsprozess 2026: Schritt-für-Schritt-Leitfaden

Das Griechenland Golden Visa gewährt eine 5-jährige verlängerbare Aufenthaltsgenehmigung an Investoren aus Drittstaaten, die qualifizierende griechische Immobilien erwerben. Mit rund 50.000 offenen Anträgen Anfang 2026 ist es entscheidend, den genauen Ablauf zu verstehen — und Verzögerungen strategisch zu managen. Mirabello Consultancy begleitet Sie durch jede Phase, von der ersten Immobilienauswahl bis zur Abholung der Genehmigung, damit kein Verfahrensfehler den Zeitplan gefährdet.

Schritt 1: Griechische Steueridentifikationsnummer (AFM) beantragen

Bevor Sie in Griechenland einen Immobilienvertrag unterzeichnen können, müssen Sie eine griechische Steuernummer erhalten, die sogenannte AFM (Arithmos Forologikou Mitroou). Diese wird kostenlos von der örtlichen Steuerbehörde (Eforia) ausgestellt und ist für alle Finanztransaktionen in Griechenland erforderlich, einschliesslich Immobilienkäufen und Kontoeröffnungen.

Sie können die AFM persönlich bei einem örtlichen Finanzamt beantragen oder — was für internationale Investoren üblicher ist — einem griechischen Anwalt eine Vollmacht (Power of Attorney, PoA) erteilen, der in Ihrem Namen handeln kann. Die Vollmacht muss in Ihrem Heimatland notariell beglaubigt und mit einer Apostille versehen werden. Die Bearbeitung dauert in der Regel 1–3 Werktage nach Einreichung der Vollmacht.

Schritt 2: Griechisches Bankkonto eröffnen

Ein griechisches Bankkonto ist erforderlich, um die Immobilienkaufsumme unter Einhaltung der Geldwäschevorschriften zu überweisen. Die meisten grossen griechischen Banken — National Bank of Greece, Piraeus Bank, Alpha Bank — akzeptieren Anträge von Nicht-Ansässigen, wobei in der Regel ein persönlicher KYC-Besuch erforderlich ist. Alternativ akzeptieren einige Banken beglaubigte Kopien von Identitäts- und Adressdokumenten mit einem persönlichen Besuch Ihres Anwalts unter Vollmacht.

Planen Sie 1–2 Wochen für die Kontoeröffnung ein, nachdem alle KYC-Dokumente eingereicht wurden.

Schritt 3: Immobilie auswählen und Kaufvertrag unterzeichnen

Identifizieren Sie eine qualifizierende Immobilie in der passenden Zone für Ihr Investitionsbudget. Ihr griechischer Immobilienanwalt führt folgende Due-Diligence-Prüfungen durch:

• Überprüfung der Eigentumsurkunde (keine Belastungen, Hypotheken oder Pfandrechte)
• Grundbuchbestätigung
• Einhaltung der Stadtplanungsvorschriften
• Identität und Steuerstatus des Verkäufers

In der Regel wird ein vorläufiger Kaufvertrag (Vorvertrag) mit einer Anzahlung von 5–10 % des Kaufpreises unterzeichnet. Die endgültige notarielle Urkunde wird unterzeichnet, wenn der vollständige Kaufpreis überwiesen wurde. Zahlen Sie die Grunderwerbsteuer von 3,09 % vor der endgültigen Unterschrift. Der Notar registriert die Urkunde anschliessend im Grundbuch und überträgt das Eigentum auf den Käufer.

Wenn Sie die Denkmalschutz-Umwandlungsroute in Betracht ziehen (Zone C, mindestens 250.000 EUR), müssen zusätzliche Baugenehmigungen und Denkmalschutzbehörden-Genehmigungen vor der endgültigen Urkunde vorliegen.

Schritt 4: Golden-Visa-Antragsdossier zusammenstellen

Sobald die Immobilie auf Ihren Namen eingetragen ist, können Sie das Golden Visa beantragen. Der standardmässige Dokumentensatz umfasst:

• Beglaubigte Kopie Ihres Reisepasses (alle Seiten)
• Zwei Passfotos (biometrischer Standard)
• Eigentumsnachweis (notariell beglaubigte Eigentumsurkunde)
• Nachweis der vollständigen Kaufpreiszahlung (Banküberweisungsbelege)
• Nachweis der Zahlung der Grunderwerbsteuer
• Krankenversicherungsbescheinigung mit Gültigkeit in Griechenland
• Polizeiliches Führungszeugnis Ihres Wohnsitzlandes (apostilliert)
• Zahlungsbeleg der Behördenantragsgebühr (2.000 EUR Hauptantragsteller; 150 EUR pro Familienangehörigen)
• Familienangehörige: Heiratsurkunde, Geburtsurkunden, alle apostilliert und übersetzt

Schritt 5: Antrag einreichen und biometrische Daten erfassen

Anträge werden bei der Regionaldirektion für Einwanderungspolitik in der Region eingereicht, in der sich die Immobilie befindet. Alle Antragsteller (Hauptinvestor und begleitende Familienangehörige) müssen persönlich zur biometrischen Datenerfassung erscheinen — Fingerabdrücke und Foto. Dies ist eine zwingende Anforderung mit persönlicher Anwesenheit und kann nicht aus der Ferne erfolgen.

Nach der Einreichung erhalten Antragsteller eine Bescheinigung, die die Antragsstellung bestätigt. Diese Bescheinigung dient als vorläufiges Aufenthaltsdokument und erlaubt Reisen innerhalb des Schengen-Raums, während die Genehmigung bearbeitet wird.

Schritt 6: Bearbeitungszeit abwarten und Genehmigung abholen

Die Bearbeitungszeiten im Jahr 2026 liegen zwischen 3 und 12 Monaten, was den Rückstau von etwa 50.000 offenen Anträgen widerspiegelt. Anträge, die in weniger überlasteten Regionalbüros eingereicht werden (z. B. ausserhalb von Athen), werden in der Regel schneller bearbeitet. Mirabello Consultancy überwacht den Status jedes Kundenantrags und interveniert bei den zuständigen Behörden, wenn die Bearbeitung die üblichen Fristen überschreitet.

Nach Genehmigung wird die Aufenthaltsgenehmigung (Άδεια Διαμονής) als biometrische Karte mit einer Gültigkeit von 5 Jahren ausgestellt. Sie wird im gleichen Verfahren verlängert, ohne dass ein neuer Immobilienkauf erforderlich ist, sofern die qualifizierende Investition aufrechterhalten wird.

Zeitplan-Zusammenfassung des Griechenland-Golden-Visa-Prozesses

Verwaltung des Bearbeitungsrückstaus

Der Rückstau von 50.000 Anträgen ist das Hauptanliegen für Antragsteller im Jahr 2026. Mehrere Strategien können die Wartezeit verkürzen:

• In einem Regionalbüro einreichen: Anträge für Immobilien ausserhalb von Athen werden oft in Regionaldirektionen mit kürzeren Warteschlangen bearbeitet.
• Die vorläufige Bescheinigung nutzen: Die Einreichungsbescheinigung ist für Reisen im Schengen-Raum rechtlich anerkannt, sodass Verzögerungen die Mobilität nicht einschränken.
• Vollständiges Dossier sicherstellen: Unvollständige Anträge werden abgelehnt und müssen neu gestartet werden, was den Prozess um Monate verlängert. Mirabello Consultancy prüft jeden Dokumentensatz vor der Einreichung, um dies zu verhindern.
• Frühzeitig beginnen: Starten Sie den AFM- und Bankkontoprozess, bevor der Immobilienkauf abgeschlossen ist, um kumulative Verzögerungen zu vermeiden.

Zum Vergleich: Der Portugal Golden Visa Fondsweg erfordert keinen Immobilienkauf und bietet möglicherweise kürzere Bearbeitungszeiten für Investoren, die eine immobilienfreie Route bevorzugen. Das Zypern Residency by Investment Programm bietet eine schnellere Bearbeitung von 4–6 Monaten. Beide Alternativen werden auf unserer Golden-Visa-Programme-Übersicht behandelt.

Die offiziellen Antragsvoraussetzungen werden vom griechischen Ministerium für Entwicklung veröffentlicht. Weitere Informationen zu Schengen-Rechten sind bei der Europäischen Kommission, Generaldirektion Inneres verfügbar.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich für den Golden-Visa-Antrag in Griechenland sein?

Ja, mindestens ein persönlicher Besuch ist für die biometrische Datenerfassung erforderlich. Viele andere Schritte — einschliesslich AFM, Bankkonto und Immobilienkauf — können über eine Vollmacht durch Ihren griechischen Anwalt erledigt werden.

Wie lange ist das Griechenland Golden Visa gültig?

Die Aufenthaltsgenehmigung ist 5 Jahre gültig und verlängerbar, sofern Sie die qualifizierende Immobilieninvestition aufrechterhalten.

Was passiert, wenn mein Antrag über 12 Monate verzögert wird?

Die vorläufige Einreichungsbescheinigung, die Sie nach Antragsstellung erhalten, ist während des gesamten Bearbeitungszeitraums für Reisen im Schengen-Raum rechtsgültig. Ihre Rechte als Antragsteller sind geschützt, solange die Bescheinigung gültig ist.

Können Familienangehörige gleichzeitig beantragen?

Ja. Ehepartner, Kinder unter 21 Jahren und die Eltern beider Ehepartner können in denselben Antrag aufgenommen werden und gemeinsam zur Biometrie erscheinen.

Kann ich von ausserhalb Griechenlands beantragen?

Der Immobilienkaufprozess kann grösstenteils über eine Vollmacht abgewickelt werden. Die persönliche Anwesenheit zur biometrischen Erfassung in Griechenland ist jedoch für alle Antragsteller, einschliesslich Familienangehöriger, zwingend erforderlich.

Wie starte ich mit Mirabello Consultancy?

Unser Team übernimmt jeden Aspekt Ihres Griechenland-Golden-Visa-Antrags, von der ersten Immobiliensuche bis zur Abholung der Genehmigung. Buchen Sie hier Ihr kostenloses Beratungsgespräch.