Processo di Domanda per il Greece Golden Visa 2026: Guida Passo dopo Passo

Il Greece Golden Visa concede un permesso di soggiorno rinnovabile di 5 anni agli investitori extra-UE che acquistano immobili greci qualificanti. Con circa 50.000 domande in attesa a inizio 2026, comprendere il processo esatto — e come gestire i ritardi in modo strategico — è fondamentale. Mirabello Consultancy accompagna i clienti in ogni fase, dalla selezione iniziale dell'immobile al ritiro del permesso, garantendo che nessun errore procedurale comprometta la tempistica.

Fase 1: Ottenere il Codice Fiscale Greco (AFM)

Prima di poter firmare qualsiasi contratto immobiliare in Grecia, è necessario ottenere il codice fiscale greco, noto come AFM (Arithmos Forologikou Mitroou). Viene rilasciato gratuitamente dall'autorità fiscale locale (Eforia) ed è richiesto per tutte le transazioni finanziarie in Grecia, inclusi gli acquisti immobiliari e l'apertura di conti bancari.

L'AFM può essere ottenuto di persona presso un ufficio fiscale locale o, più comunemente per gli investitori internazionali, conferendo una Procura (PoA) a un avvocato greco che possa agire per conto del richiedente. La procura deve essere autenticata e apostillata nel Paese di origine. L'elaborazione richiede in genere 1–3 giorni lavorativi una volta presentata la procura.

Fase 2: Aprire un Conto Bancario Greco

Un conto bancario greco è necessario per trasferire i fondi per l'acquisto dell'immobile in conformità con le normative antiriciclaggio. La maggior parte delle principali banche greche — National Bank of Greece, Piraeus Bank, Alpha Bank — accetta domande da non residenti, ma in genere sono richieste visite KYC di persona. In alternativa, alcune banche accettano copie certificate dei documenti d'identità e di residenza con una visita di persona da parte del Suo avvocato tramite procura.

Si preveda 1–2 settimane per l'apertura del conto bancario una volta presentati tutti i documenti KYC.

Fase 3: Selezionare e Firmare il Contratto di Acquisto dell'Immobile

Individui un immobile qualificante nella zona appropriata per il Suo budget di investimento. Il Suo avvocato immobiliare greco condurrà la due diligence su:

• Verifica del titolo di proprietà (assenza di gravami, ipoteche o vincoli)
• Conferma del registro fondiario
• Conformità urbanistica
• Identità del venditore e stato fiscale

In genere si firma un contratto preliminare di vendita (compromesso) con un acconto del 5–10% del prezzo di acquisto. L'atto notarile definitivo viene firmato al momento del trasferimento dell'intero prezzo di acquisto. Si paga l'imposta di trasferimento immobiliare del 3,09% prima della firma finale. Il notaio provvede quindi alla registrazione dell'atto presso il registro fondiario, trasferendo il titolo legale all'acquirente.

Se si considera la via della conversione del patrimonio storico (Zona C, minimo €250.000), è necessario che le autorizzazioni edilizie e le approvazioni dell'autorità per il patrimonio culturale siano in vigore prima dell'atto definitivo.

Fase 4: Raccogliere la Documentazione per la Domanda del Golden Visa

Una volta registrato il titolo di proprietà a Suo nome, Lei può richiedere il Golden Visa. Il set di documenti standard comprende:

• Copia certificata del passaporto (tutte le pagine)
• Due fotografie formato tessera (standard biometrico)
• Prova della proprietà dell'immobile (atto notarile autenticato)
• Prova del pagamento dell'intero prezzo di acquisto (bonifici bancari)
• Prova del pagamento dell'imposta di trasferimento immobiliare
• Certificato di assicurazione sanitaria valido in Grecia
• Certificato del casellario giudiziale pulito dal Paese di residenza (apostillato)
• Ricevuta del pagamento della tassa di domanda governativa (€2.000 per il richiedente principale; €150 per ogni familiare)
• Familiari: certificato di matrimonio, certificati di nascita, tutti apostillati e tradotti

Fase 5: Presentare la Domanda e Rilevamento dei Dati Biometrici

Le domande vengono presentate alla Direzione Regionale per la Politica dell'Immigrazione nella regione in cui si trova l'immobile. Tutti i richiedenti (investitore principale e familiari al seguito) devono comparire di persona per la raccolta dei dati biometrici — impronte digitali e fotografia. Questo è un requisito obbligatorio di presenza fisica e non può essere effettuato da remoto.

Dopo la presentazione, i richiedenti ricevono un certificato che conferma la presentazione della domanda. Questo certificato funge da documento di soggiorno temporaneo e consente i viaggi nell'Area Schengen mentre il permesso è in fase di elaborazione.

Fase 6: Attendere l'Elaborazione e Ritirare il Permesso

I tempi di elaborazione nel 2026 variano da 3 a 12 mesi, riflettendo l'arretrato di circa 50.000 domande in attesa. Le domande presentate in uffici regionali meno congestionati (ad es. fuori Atene) vengono elaborate generalmente più rapidamente. Mirabello Consultancy monitora lo stato della domanda di ciascun cliente e interviene presso le autorità competenti quando l'elaborazione supera i tempi standard.

Una volta approvato, il permesso di soggiorno (Άδεια Διαμονής) viene rilasciato come tesserino biometrico valido 5 anni. Viene rinnovato con la stessa procedura senza richiedere un nuovo acquisto immobiliare, a condizione che l'investimento qualificante venga mantenuto.

Riepilogo della Tempistica del Processo per il Greece Golden Visa

Gestione dell'Arretrato nelle Elaborazioni

L'arretrato di 50.000 domande è la principale preoccupazione per i richiedenti del 2026. Diverse strategie possono aiutare a gestire i tempi di attesa:

• Presentare la domanda in un ufficio regionale: Le domande legate a immobili fuori Atene vengono spesso elaborate nelle direzioni regionali con code più brevi.
• Utilizzare il certificato temporaneo: Il certificato di presentazione è legalmente riconosciuto per i viaggi Schengen, quindi i ritardi non limitano la mobilità.
• Garantire un fascicolo completo: Le domande incomplete vengono respinte e riavviate, aggiungendo mesi al processo. Mirabello Consultancy esamina ogni set di documenti prima della presentazione per evitare ciò.
• Iniziare tempestivamente: Avviare il processo di AFM e apertura del conto bancario prima di finalizzare l'acquisto dell'immobile per evitare ritardi cumulativi.

A titolo comparativo, la via dei fondi del Portugal Golden Visa non richiede l'acquisto di immobili e può presentare tempi di elaborazione più brevi per gli investitori che preferiscono una via non immobiliare. Il programma di Residenza per Investimento a Cipro offre un'elaborazione più rapida di 4–6 mesi. Entrambe le alternative sono trattate nel nostro hub dei programmi Golden Visa.

I requisiti ufficiali per la domanda sono pubblicati dal Ministero dello Sviluppo Greco. Ulteriori informazioni sui diritti Schengen sono disponibili presso la Direzione Generale degli Affari Interni della Commissione Europea.

Domande Frequenti

È necessario trovarsi in Grecia per richiedere il Golden Visa?

Sì, è richiesta almeno una visita di persona per la raccolta dei dati biometrici. Molte altre fasi — inclusi AFM, conto bancario e acquisto dell'immobile — possono essere gestite tramite procura dal Suo avvocato greco.

Per quanto tempo è valido il Greece Golden Visa?

Il permesso di soggiorno è valido 5 anni ed è rinnovabile, a condizione che si mantenga l'investimento immobiliare qualificante.

Cosa succede se la mia domanda viene ritardata oltre i 12 mesi?

Il certificato di presentazione temporaneo che Lei riceve dopo la presentazione è legalmente valido per i viaggi Schengen per tutto il periodo di elaborazione. I Suoi diritti come richiedente sono tutelati finché il certificato è valido.

I familiari possono richiedere allo stesso tempo?

Sì. I coniugi, i figli minori di 21 anni e i genitori di entrambi i coniugi possono essere inclusi nella stessa domanda e partecipare insieme al rilevamento dei dati biometrici.

Posso fare domanda dall'estero della Grecia?

Il processo di acquisto dell'immobile può essere gestito in larga misura tramite procura. Tuttavia, la presenza fisica in Grecia per il rilevamento dei dati biometrici è obbligatoria per tutti i richiedenti, inclusi i familiari.

Come posso iniziare con Mirabello Consultancy?

Il nostro team gestisce ogni aspetto della Sua domanda per il Greece Golden Visa, dalla ricerca iniziale dell'immobile al ritiro del permesso. Prenoti qui la sua consulenza gratuita.