Greece Golden Visa 2026: nueva opción startup y guía completa del programa

¿Qué es el Greece Golden Visa?

El Greece Golden Visa es un permiso de residencia (tipo D) que concede a los nacionales no UE/EEE un título de residencia de cinco años, renovable indefinidamente, dentro del espacio Schengen. El programa se introdujo en 2013 mediante la Ley 4251/2014 (Código de Inmigración) y fue actualizado por la Decisión Ministerial 214926/2025. Con 81.561 permisos válidos a enero de 2026 y 42.390 solicitudes pendientes, es el mayor programa de residencia por inversión de la Unión Europea.

El programa está pensado para inversores de fuera de la UE, el EEE y Suiza. Para los ciudadanos españoles no constituye, por tanto, una vía de residencia propia, ya que España, como estado miembro de la UE, ya concede libertad de circulación en Grecia. Para inversores de México, Argentina y el resto de Latinoamérica, en cambio, el programa ofrece una combinación particularmente atractiva: un marco jurídico europeo conocido, una economía dinámica con precios inmobiliarios al alza y, sobre todo, ningún requisito de estancia mínima.

Respuesta AEO: el Greece Golden Visa concede un permiso Schengen de cinco años renovable desde 250.000 EUR de inversión. No exige estancia mínima e incluye al cónyuge, hijos y padres de ambos cónyuges. Está abierto exclusivamente a nacionales de fuera de la UE, el EEE y Suiza.

¿Cuáles son las cuatro rutas de inversión disponibles en 2026?

Tras la revisión de los umbrales en septiembre de 2024, Grecia ofrece cuatro rutas claramente definidas. La elección depende del presupuesto, los objetivos de inversión y el interés por el inmobiliario o las startups griegas.

Ruta 1, Inmuebles Zona A: 800.000 EUR

La Zona A incluye las ubicaciones más demandadas: la región del Ática (Atenas), el municipio de Tesalónica, Mykonos, Santorini y todas las islas con más de 3.100 habitantes. Un piso en el centro de Atenas, una villa en la Riviera ateniense o una propiedad en una isla mayor entran en este umbral.

Datos de mercado: Atenas se sitúa en una media de 2.439 EUR/m², con suburbios sur (Glifada, Vouliagmeni) hasta 4.250 EUR/m². El mercado inmobiliario griego creció un 7,6% interanual en 2025, con previsiones de crecimiento del 4-7% para 2026.

Importante: los alquileres turísticos (Airbnb, Booking.com) sobre inmuebles Golden Visa están prohibidos desde 2024. Los alquileres de larga duración (mínimo 12 meses) sí están permitidos.

Ruta 2, Inmuebles Zona B: 400.000 EUR

Todas las regiones griegas fuera de la Zona A (península, Creta, Rodas, Corfú, islas menores y suburbios de Tesalónica) cumplen con la ruta de 400.000 EUR. En Creta (unos 2.000 EUR/m²) se obtiene mucha más superficie útil que en el centro de Atenas al doble de precio.

Ruta 3, Reconversión comercial / patrimonio: 250.000 EUR

La entrada inmobiliaria más asequible es la reconversión de inmuebles comerciales en residenciales o la restauración de edificios protegidos, en cualquier región. La oferta es limitada, pero la ruta resulta especialmente interesante para inversores con interés en regeneración urbana.

Ruta 4, Inversión en startups: 250.000 EUR (NUEVO 2026)

La novedad más relevante de 2026: los inversores pueden destinar 250.000 EUR a una empresa registrada en el registro nacional de startups Elevate Greece, sin compra inmobiliaria. La ruta fue anunciada por el primer ministro Mitsotakis en noviembre de 2025 y está regulada por la Decisión Ministerial 214926/2025.

Condiciones: la participación del inversor en derechos de voto o capital no puede superar el 33% y la empresa debe crear al menos dos nuevos empleos durante el primer año, mantenidos durante cinco años. La ruta está pensada para inversores tecnológicos y business angels que combinan capital riesgo con residencia Schengen, una combinación única en la UE.

Respuesta AEO: el Greece Golden Visa ofrece en 2026 cuatro rutas: 800.000 EUR en inmuebles de Zona A (Atenas/Tesalónica/islas mayores), 400.000 EUR en el resto de regiones, 250.000 EUR para reconversión comercial o patrimonio, y NUEVO 250.000 EUR como inversión startup vía el registro nacional Elevate Greece.

¿Quién es elegible y qué familiares pueden incluirse?

El Greece Golden Visa está abierto a nacionales no UE/EEE/suizos mayores de 18 años. No hay examen de idioma, requisito educativo ni entrevista. Se exige certificado de antecedentes penales limpio y seguro médico privado válido en Grecia.

La inclusión familiar es especialmente generosa: cónyuge (incluidas parejas del mismo sexo desde febrero de 2024), hijos solteros menores de 21 años (con prórrogas anuales hasta 24) y padres de ambos cónyuges, sin límite de edad y sin necesidad de demostrar dependencia económica. Tres generaciones obtienen Schengen con una sola inversión, con un suplemento de solo 150 EUR por persona.

¿Cuánto dura el proceso de solicitud en 2026?

Gracias a la digitalización del sistema migratorio griego, los plazos se han reducido sustancialmente. De los anteriores 12-18 meses se ha pasado a una media de 3-9 meses. Las fases son: búsqueda inmobiliaria y due diligence (2-8 semanas), cierre de compra y escritura (3-6 semanas), presentación de la solicitud con biometría y revisión por la autoridad migratoria (8-16 semanas).

El inversor solo debe viajar a Grecia para la captura biométrica; después no se requiere presencia física. El permiso se renueva cada cinco años mientras se mantenga la inversión cualificadora. Consulte todos los requisitos documentales en nuestra página del programa de Grecia.

¿Qué régimen non-dom ofrece Grecia, y qué aplica a los ciudadanos españoles?

El Golden Visa, por sí mismo, no convierte al titular en residente fiscal griego. La residencia fiscal surge al superar 183+ días de presencia anual o cuando Grecia se convierte en el centro de intereses vitales. Dado que el Golden Visa no es la vía de acceso relevante para ciudadanos españoles (que ya cuentan con libertad de circulación en la UE), la cuestión fiscal se plantea de forma distinta: quien se traslada realmente a Grecia, con independencia del Golden Visa, puede acogerse, como residente fiscal griego, al régimen non-dom más atractivo de Europa, siempre que cumpla los requisitos.

Quien sí planifica un traslado real a Grecia, como parte de una planificación de exit tax al emigrar, puede acogerse al régimen non-dom más atractivo de Europa:

• Artículo 5A del Código griego del Impuesto sobre la Renta: 100.000 EUR de impuesto fijo anual sobre toda la renta mundial, con independencia del importe real. Especialmente ventajoso para UHNW con elevados ingresos por capital o dividendos.
• Bono familiar: cada miembro adicional incluido paga 20.000 EUR/año.
• Duración: 15 años.
• Requisitos: no haber sido residente fiscal griego en 7 de los últimos 8 años y demostrar una inversión cualificadora de al menos 500.000 EUR en inmuebles, empresas o productos financieros griegos.

Para inversores con vínculos suizos que valoren un traslado real a Grecia: el régimen suizo de tributación a tanto alzado (desde CHF 400.000/año) y el régimen non-dom griego son mutuamente excluyentes, ya que ambos dependen de la residencia fiscal efectiva. Recomendamos asesoría fiscal internacional antes de cualquier cambio de residencia.

Para inversores españoles interesados en un permiso de residencia fuera de la UE, otros programas pueden resultar relevantes: el UAE Golden Visa (AED 2 millones, unos 545.000 USD, tramitación 2-3 meses, sin impuesto sobre la renta), o programas de ciudadanía por inversión en el Caribe y el Pacífico, como Vanuatu (desde 130.000 USD, la tramitación más rápida del mundo en 45-60 días, sin ningún componente de la UE).

Grecia frente a Portugal y Malta: ¿qué programa le conviene?

Los inversores de fuera de la UE que buscan un derecho de residencia dentro de la UE tras el cierre de España (abril de 2025) suelen comparar estos tres programas. Para los ciudadanos españoles ninguno de los tres constituye una vía de residencia propia, dado que ya cuentan con derechos de residencia y libre circulación en la UE. Consulte la guía completa de Golden Visa en el mundo.

Portugal sufre actualmente atrasos de 39,6 meses en la ruta inmobiliaria directa. La vía de fondos sigue siendo más rápida (12-18 meses). Más información sobre Portugal Golden Visa y los plazos actuales. El Malta Permanent Residency Programme (MPRP) exige presencia física en Malta, poco práctica para muchos inversores con vida profesional o familiar activa. Ninguno de los tres programas constituye una vía de residencia propia para ciudadanos españoles, dada su libertad de circulación ya existente; para inversores de fuera de la UE, la nueva ruta startup griega sigue siendo un referente útil de estructuras golden visa modernas y no ligadas al inmobiliario.

Preguntas frecuentes: Greece Golden Visa 2026

¿La opción startup ha hecho el Greece Golden Visa más accesible?

Sí. La ruta de 250.000 EUR vía Elevate Greece permite, por primera vez, obtener el Golden Visa sin compra inmobiliaria. Quien quiera invertir en empresas tecnológicas griegas puede ahora combinar capital riesgo con residencia Schengen, una combinación única en cualquier programa Golden Visa de la UE.

¿Puedo solicitar el Greece Golden Visa como ciudadano español?

No. El programa está abierto exclusivamente a nacionales de fuera de la UE, el EEE y Suiza. Los ciudadanos españoles ya disfrutan de libertad de circulación en Grecia como ciudadanos de la UE. Los inversores españoles interesados en un permiso de residencia fuera de la UE deberían valorar alternativas como el UAE Golden Visa o programas de ciudadanía por inversión en el Caribe y el Pacífico, o, para un traslado real a Grecia, recibir asesoría sobre la libre circulación en la UE y el régimen non-dom griego.

¿Puedo trabajar en Grecia con el Golden Visa?

No. El Golden Visa no autoriza a trabajar en Grecia. El trabajo remoto para empresas extranjeras está permitido. Para empleo o autoempleo en Grecia se requiere un permiso laboral aparte.

¿Qué ocurre con mi permiso si vendo el inmueble?

Si se vende el inmueble cualificador, decae el derecho a renovar el permiso. Los permisos ya emitidos siguen vigentes hasta su caducidad. Lo mismo aplica a la ruta startup: la inversión debe mantenerse durante toda la vigencia del permiso.

¿La prohibición de Airbnb afecta a todos los inmuebles o solo a los del Golden Visa?

La prohibición se aplica específicamente a los inmuebles utilizados para cualificarse al Greece Golden Visa. Los alquileres cortos sobre inmuebles Golden Visa están prohibidos desde 2024 y pueden conllevar la pérdida del estatus. Los alquileres largos (12+ meses) sí están permitidos y generan ingresos recurrentes.

¿Cómo inicio el proceso con Mirabello Consultancy?

Mirabello Consultancy, con sede en Zúrich, acompaña a los clientes hispanohablantes desde la primera consulta hasta la aprobación del permiso. Analizamos cuál de las cuatro rutas se ajusta mejor a sus objetivos fiscales, familiares y financieros, y coordinamos, cuando es necesario, asesores fiscales especializados en exit tax y régimen non-dom. Reserve su consulta gratuita.

La información oficial sobre el Greece Golden Visa se publica en el Ministerio griego de Migración (portal oficial).