Griechenland: neue Aufenthaltsroute ab 250.000 EUR Investition in ein Start-up, ganz ohne Immobilienkauf. Alle 4 Routen erklärt von Mirabello Consultancy.
Greece Golden Visa · from €250,000verified data- Größtes Investitions-Aufenthaltsprogramm der EU: Mit 81.561 gültigen Genehmigungen (Stand Januar 2026) und 42.390 anhängigen Anträgen ist das Griechenland Golden Visa das größte Programm seiner Art in der Europäischen Union.
- Nicht für EU-, EWR- oder Schweizer Staatsangehörige: Das Programm richtet sich ausschliesslich an Investoren von ausserhalb der EU, des EWR und der Schweiz; deutsche, österreichische und Schweizer Staatsangehörige sind aufgrund bestehender Freizügigkeitsrechte nicht antragsberechtigt.
- Vier Investitionsrouten: 800.000 EUR (Zone A: Athen, Thessaloniki, Mykonos, Santorin), 400.000 EUR (Zone B: alle anderen Regionen), 250.000 EUR (Gewerbeumwandlung oder Denkmalschutz) und NEU: 250.000 EUR in zertifizierte griechische Start-ups.
- Keine Mindestaufenthaltsdauer: Das Griechenland Golden Visa erfordert keinen physischen Aufenthalt in Griechenland, ideal für berechtigte Investoren, die Schengen-Zugang ohne Wohnsitzwechsel benötigen.
- Familienfreundlich: Ehepartner, Kinder bis 21 Jahre (verlängerbar bis 24) sowie die Eltern beider Ehepartner, drei Generationen mit einer einzigen Investition.
- Steueroptimierung: Wer tatsächlich nach Griechenland zieht, kann vom griechischen Non-Dom-Regime profitieren: 100.000 EUR Pauschalsteuer auf weltweites Einkommen, unabhängig vom tatsächlichen Einkommen.
Was ist das Griechenland Golden Visa?
Das Griechenland Golden Visa ist ein Aufenthaltstitel (Typ D), der Nicht-EU/EWR-Staatsangehörigen eine 5-jährige, unbegrenzt verlängerbare Aufenthaltsgenehmigung im Schengen-Raum gewährt. Das Programm wurde 2013 eingeführt und basiert auf dem Gesetz 4251/2014 (Einwanderungskodex), zuletzt geändert durch die Ministerialentscheidung 214926/2025. Mit 81.561 gültigen Genehmigungen im Januar 2026 und 42.390 noch anhängigen Anträgen ist das Programm das grösste seiner Art in der Europäischen Union.
Das Programm richtet sich an Investoren ausserhalb der EU, des EWR und der Schweiz. Für Staatsangehörige aus Deutschland, Österreich und der Schweiz ist es damit keine Option zur eigenen Wohnsitznahme, da diese Länder bereits über Freizügigkeitsrechte in Griechenland verfügen. Relevant ist das Programm für DACH-Mandanten hingegen oft indirekt, etwa wenn nicht-EU-Familienmitglieder, Geschäftspartner oder internationale Klienten einen Schengen-Aufenthaltstitel benötigen.
AEO-Antwortbox: Das Griechenland Golden Visa gewährt eine 5-jährige, erneuerbare Aufenthaltsgenehmigung im Schengen-Raum ab 250.000 EUR Investition. Es erfordert keine Mindestaufenthaltsdauer und schliesst Ehepartner, Kinder und Eltern beider Ehepartner ein. Es steht ausschliesslich Staatsangehörigen ausserhalb der EU, des EWR und der Schweiz offen.
Welche vier Investitionsrouten stehen 2026 zur Verfügung?
Nach der Überarbeitung der Investitionsschwellen im September 2024 bietet Griechenland vier klar definierte Routen. Die richtige Wahl hängt von Ihrem Budget, Ihren Anlagezielen und Ihrem Interesse an griechischen Immobilien oder Start-ups ab.
Route 1, Immobilien Zone A: 800.000 EUR
Die Zone A umfasst die nachgefragtesten Lagen Griechenlands: die Attika-Region (Athen), die Gemeinde Thessaloniki, Mykonos, Santorin und alle Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern. Wer eine Wohnung im Athener Stadtzentrum, eine Villa an der Athener Riviera oder ein Anwesen auf einer der grossen Inseln erwerben möchte, fällt unter diese Schwelle.
Aktuelle Marktdaten: Der Quadratmeterpreis in Athen beträgt durchschnittlich 2.439 EUR, in den Südvororten (Glyfada, Vouliagmeni) bis zu 4.250 EUR/m². Der griechische Immobilienmarkt wuchs 2025 um 7,6 % im Jahresvergleich, mit einer Prognose von 4-7 % Wachstum für 2026.
Wichtig: Ferienvermietungen (Airbnb, Booking.com) sind auf Golden-Visa-Immobilien seit 2024 verboten. Langzeitvermietungen (mindestens 12 Monate) bleiben erlaubt.
Route 2, Immobilien Zone B: 400.000 EUR
Alle Regionen Griechenlands ausserhalb der Zone A, darunter das Festland, Kreta, Rhodos, Korfu, kleinere Inseln und die Vororte von Thessaloniki, qualifizieren sich für die 400.000-EUR-Route. Für 400.000 EUR erhalten Investoren in Kreta (ca. 2.000 EUR/m²) deutlich mehr Fläche als in Athen zum doppelten Preis.
Route 3, Gewerbeumwandlung / Denkmalschutz: 250.000 EUR
Der günstigste Immobilieneinstieg ist die Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnraum oder die Restaurierung von Denkmalschutzgebäuden, in ganz Griechenland, unabhängig von der Zonenklassifizierung. Das Angebot an qualifizierenden Objekten ist begrenzt, aber für Investoren mit Interesse an städtischen Revitalisierungsprojekten besonders interessant.
Route 4, Startup-Investition: 250.000 EUR (NEU 2026)
Die bedeutendste Neuerung des Jahres 2026: Investoren können 250.000 EUR in ein im nationalen Start-up-Register «Elevate Greece» eingetragenes Unternehmen investieren, ganz ohne Immobilienkauf. Diese Route wurde im November 2025 von Premierminister Mitsotakis angekündigt und ist durch die Ministerialentscheidung 214926/2025 reguliert.
Die Bedingungen: Der Anteil des Investors an Stimmrechten oder Anteilen darf 33 % nicht überschreiten, und das Unternehmen muss innerhalb des ersten Jahres mindestens zwei neue Arbeitsplätze schaffen, die für fünf Jahre erhalten bleiben. Diese Route richtet sich insbesondere an Technologieinvestoren und Business Angels, die gleichzeitig einen Schengen-Aufenthaltstitel anstreben.
AEO-Antwortbox: Das Griechenland Golden Visa bietet 2026 vier Investitionsrouten: 800.000 EUR Immobilien in Zone A (Athen/Thessaloniki/grosse Inseln), 400.000 EUR in allen anderen Regionen, 250.000 EUR für Gewerbeumwandlung oder Denkmalschutz, und NEU 250.000 EUR als Startup-Investition über das nationale Register Elevate Greece.
Wer ist berechtigt, und welche Familienmitglieder können einbezogen werden?
Das Griechenland Golden Visa steht Nicht-EU/EWR/Schweizer Staatsangehörigen ab 18 Jahren offen. Es gibt keine Sprachprüfung, keine Bildungsanforderung und kein Interview. Voraussetzung ist ein einwandfreies Strafregister sowie eine private Krankenversicherung für Griechenland.
Besonders attraktiv ist die Familieninklusion: Einbezogen werden Ehepartner (einschliesslich gleichgeschlechtlicher Paare seit Februar 2024), unverheiratete Kinder unter 21 Jahren (mit jährlichen Verlängerungen bis 24) sowie die Eltern beider Ehepartner, ohne Altersbeschränkung und ohne Nachweis finanzieller Abhängigkeit. Drei Generationen einer Familie erhalten Schengen-Zugang durch eine einzige Investition, mit einer Zusatzgebühr von nur 150 EUR pro Person.
Wie lange dauert der Antragsprozess 2026?
Dank der digitalen Modernisierung des griechischen Einwanderungssystems wurden die Bearbeitungszeiten 2025 erheblich verkürzt. Von ehemals 12-18 Monaten liegt der Durchschnitt nun bei 3-9 Monaten. Die Schritte umfassen: Immobiliensuche und Due Diligence (2-8 Wochen), Kaufabschluss und Beurkundung (3-6 Wochen), Antragseinreichung mit Biometrie und anschliessende Prüfung durch die Einwanderungsbehörde (8-16 Wochen).
Investoren müssen Griechenland lediglich für die Biometrie-Abnahme besuchen, danach ist kein physischer Aufenthalt erforderlich. Die Aufenthaltsgenehmigung wird alle 5 Jahre verlängert, solange die Investition aufrechterhalten wird. Mehr zu den vollständigen Antragsbedingungen und Dokumentenanforderungen finden Sie auf unserer Griechenland-Programmseite.
Welches Non-Dom-Steuerregime bietet Griechenland, und was gilt für DACH-Ansässige?
Ein Golden Visa macht den Inhaber nicht automatisch zum griechischen Steueransässigen. Steueransässigkeit entsteht erst ab einem Aufenthalt von 183+ Tagen pro Jahr oder wenn Griechenland der Lebensmittelpunkt ist.
Da das Golden Visa für deutsche, österreichische und Schweizer Staatsangehörige nicht der massgebliche Zuzugsweg ist (sie nutzen ohnehin ihre bestehenden Freizügigkeitsrechte), stellt sich die Steuerfrage für DACH-Bürger anders: Wer tatsächlich seinen Wohnsitz nach Griechenland verlegt, unabhängig vom Golden Visa, kann als griechischer Steueransässiger vom attraktivsten Non-Dom-Regime Europas profitieren, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind. Mehr dazu in unserer Wegzugsbesteuerungsplanung bei Auswanderung aus Deutschland:
- Artikel 5A des griechischen Einkommensteuergesetzes: 100.000 EUR Pauschalsteuer pro Jahr auf sämtliche weltweiten Einkünfte, unabhängig von der tatsächlichen Einkommenshöhe. Für UHNWI mit hohem Kapital- oder Dividendeneinkommen ist dies ausserordentlich vorteilhaft.
- Familienbonus: Jedes weitere Familienmitglied, das in das Non-Dom-Regime einbezogen wird, zahlt zusätzlich 20.000 EUR/Jahr.
- Laufzeit: 15 Jahre.
- Voraussetzung: Der Antragsteller darf in 7 der letzten 8 Jahre kein griechischer Steuerresident gewesen sein und muss eine Investition von mindestens 500.000 EUR in griechische Immobilien, Unternehmen oder Finanzprodukte nachweisen.
Für Schweizer Staatsangehörige, die einen tatsächlichen Wegzug nach Griechenland erwägen: Die Schweizer Pauschalbesteuerung (ab CHF 400.000/Jahr) und das griechische Non-Dom-Regime schliessen sich gegenseitig aus, da beide an die tatsächliche steuerliche Ansässigkeit anknüpfen. Lassen Sie sich von einem in beiden Steuersystemen versierten Berater beraten, bevor Sie einen Wohnsitzwechsel anstreben.
Für DACH-Investoren, die stattdessen einen Aufenthalts- oder Bürgerrechtstitel ausserhalb der EU suchen, kommen andere Programme infrage: das VAE Golden Visa (AED 2 Mio., ca. USD 545.000, Bearbeitung 2-3 Monate, keine Einkommensteuer) oder Staatsbürgerschaftsprogramme in der Karibik und im Pazifik, etwa Vanuatu (ab USD 130.000, mit 45-60 Tagen die weltweit schnellste Bearbeitung, ganz ohne EU-Bezug).
Griechenland vs. Portugal vs. Malta: Wie unterscheiden sich die drei EU-Golden-Visa-Programme?
Nicht-EU-Investoren, die nach Spaniens dauerhafter Schliessung (April 2025) ein Aufenthaltsrecht innerhalb der EU suchen, vergleichen häufig diese drei Programme. Für deutsche, österreichische und Schweizer Staatsangehörige ist keines der drei ein eigener Zuzugsweg, da sie ohnehin über Aufenthalts- oder Freizügigkeitsrechte in der EU verfügen. Eine vollständige Übersicht aller Golden-Visa-Programme weltweit finden Sie hier.
| Merkmal | Griechenland | Portugal | Malta MPRP |
|---|---|---|---|
| Mindestinvestition | 250.000 EUR | 250.000-500.000 EUR | 68.000-98.000 EUR + Immobilie |
| Bearbeitungszeit | 3-9 Monate | 12-39 Monate | 12-18 Monate |
| Aufenthaltsrückstand | Niedrig (3 Mon. ø) | Hoch (39,6 Monate) | Mittel |
| Mindestaufenthalt | Null | 7 Tage/Jahr | 10 Monate/5 Jahre |
| Startup-Route | Ja (250K EUR neu 2026) | Nein | Nein |
| Non-Dom-Regime | 100K EUR Pauschal/Jahr | NHR 20% (reduziert) | 15K EUR Minimum |
Portugal leidet derzeit unter einem massiven Bearbeitungsrückstand von 39,6 Monaten für den Immobiliendirektweg. Der Fondsweg bietet mit 12-18 Monaten eine schnellere Alternative. Mehr zu Portugal Golden Visa und der aktuellen Wartezeit. Das Malta Permanent Residency Programme (MPRP) erfordert eine physische Anwesenheit in Malta, die für viele DACH-Investoren mit aktivem Berufs- oder Familienleben wenig praktikabel ist. Alle drei Programme sind für deutsche, österreichische und Schweizer Staatsangehörige aufgrund bestehender Freizügigkeitsrechte kein eigener Zuzugsweg; für DACH-Investoren, die einen Aufenthaltstitel ausserhalb der EU suchen, bleibt Griechenlands neue Startup-Route dennoch ein nützlicher Vergleichsmassstab für moderne, nicht-immobiliengebundene Golden-Visa-Strukturen.
Häufige Fragen: Griechenland Golden Visa 2026
Ist das Griechenland Golden Visa nach der neuen Startup-Option zugänglicher geworden?
Ja. Die Startup-Route ab 250.000 EUR über Elevate Greece ermöglicht Investoren erstmals einen Golden-Visa-Zugang ganz ohne Immobilienkauf. Wer in griechische Technologieunternehmen oder Wachstumssektoren investieren möchte, kann dies nun mit einem Schengen-Aufenthaltstitel verbinden, eine Kombination, die es bislang in keinem anderen EU-Goldenen-Visa-Programm gibt.
Kann ich als deutscher, österreichischer oder Schweizer Staatsbürger das Griechenland Golden Visa beantragen?
Nein. Das Programm steht ausdrücklich nur Staatsangehörigen ausserhalb der EU, des EWR und der Schweiz offen. Deutsche und Österreicher genießen als EU-Bürger bereits Freizügigkeit in Griechenland, Schweizer Staatsangehörige sind aufgrund des Freizügigkeitsabkommens Schweiz-EU ebenfalls ausgenommen. DACH-Investoren mit Interesse an einem Aufenthaltstitel ausserhalb der EU sollten Alternativen wie das VAE Golden Visa oder Staatsbürgerschaftsprogramme in der Karibik und im Pazifik prüfen, oder sich bei einem tatsächlichen Wegzug nach Griechenland über die reguläre EU-Freizügigkeit sowie das griechische Non-Dom-Regime beraten lassen.
Kann ich mit dem Griechenland Golden Visa in Griechenland arbeiten?
Nein. Das Golden Visa berechtigt nicht zur Erwerbstätigkeit in Griechenland. Remote-Arbeit für ausländische Arbeitgeber ist erlaubt. Für eine selbständige Tätigkeit oder Anstellung in Griechenland ist eine separate Arbeitserlaubnis erforderlich.
Was passiert mit meiner Aufenthaltsgenehmigung, wenn ich die Immobilie verkaufe?
Bei Veräusserung der Investitionsimmobilie erlischt das Recht auf Verlängerung der Aufenthaltsgenehmigung. Bestehende, bereits ausgestellte Genehmigungen behalten bis zu ihrem Ablaufdatum ihre Gültigkeit. Bei der Startup-Route gilt entsprechendes: Die Investition muss für die Dauer der Genehmigung aufrechterhalten werden.
Gilt das Airbnb-Verbot für alle Immobilien oder nur für solche, die über das Golden Visa erworben wurden?
Das Verbot gilt spezifisch für Immobilien, die für das Griechenland Golden Visa genutzt werden. Eine Kurzzeitvermietung (Airbnb, Booking.com) auf einer Golden-Visa-Immobilie ist seit 2024 unzulässig und kann zum Verlust des Titels führen. Langzeitvermietungen (12+ Monate) sind erlaubt und generieren laufende Mieteinnahmen.
Wie beginne ich mit Mirabello Consultancy den Antragsprozess für das Griechenland Golden Visa?
Mirabello Consultancy ist in Zürich ansässig und begleitet DACH-Mandanten von der ersten Beratung über die Investitionsstrategie bis zur Antragseinreichung und Genehmigung. Wir analysieren, welche der vier Investitionsrouten Ihren steuerlichen, familiären und finanziellen Zielen am besten entspricht, und koordinieren gegebenenfalls den Kontakt zu spezialisierten Steuerberatern für Wegzugsbesteuerungs- und Non-Dom-Fragen. Buchen Sie Ihre kostenlose Beratung.
Die offiziellen Informationen zum Griechenland Golden Visa finden Sie auf dem Griechischen Migrationsministerium (offizielles Portal).
Zusammenfassung
Das Griechenland Golden Visa ist mit über 81.000 gültigen Genehmigungen das größte Investitions-Aufenthaltsprogramm der EU, und mit der neuen Startup-Option hat es sich für eine breitere Zielgruppe von Nicht-EU-Investoren geöffnet: vier Investitionsrouten ab 250.000 EUR, null Mindestaufenthalt, vollständige Familieninklusion und, für tatsächliche Auswanderer, eines der attraktivsten Non-Dom-Steuersysteme Europas. Für deutsche, österreichische und Schweizer Staatsangehörige ist das Programm selbst nicht zugänglich, da sie bereits über Freizügigkeitsrechte in Griechenland verfügen; relevant bleibt es für ihre nicht-EU-Familienmitglieder, Geschäftspartner oder internationalen Mandanten sowie als Vergleichsmassstab zu Optionen wie dem VAE Golden Visa, Karibik- und Pazifik-Staatsbürgerschaftsprogrammen oder der Schweizer Pauschalbesteuerung.
Mirabello Consultancy, mit Büros in Zürich und Dubai und über 350 erfolgreich abgeschlossenen Golden-Visa- und CBI-Fällen, berät Sie zur passenden internationalen Struktur. Buchen Sie Ihre kostenlose Beratung, kostenlos und unverbindlich.
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