Greece Golden Visa 2026: nuova opzione startup e guida completa al programma

Che cos'è il Greece Golden Visa?

Il Greece Golden Visa è un permesso di soggiorno di tipo D che concede ai cittadini extra-UE/SEE un titolo di soggiorno di cinque anni, rinnovabile a tempo indeterminato, all'interno dell'area Schengen. Il programma è stato introdotto nel 2013 con la legge 4251/2014 (Codice dell'Immigrazione) ed è stato aggiornato da ultimo dalla Decisione Ministeriale 214926/2025. Con 81.561 permessi validi a gennaio 2026 e 42.390 domande in attesa, è il più grande programma di residenza per investimento dell'Unione Europea.

Il programma è pensato per investitori provenienti da fuori UE, SEE e Svizzera. Per i cittadini italiani e svizzeri non rappresenta quindi una via di residenza propria, poiché questi Paesi godono già di diritti di libera circolazione in Grecia. Il programma resta invece spesso rilevante per i clienti italiani in modo indiretto, ad esempio quando un familiare extra-UE, un partner commerciale o un cliente internazionale necessita di un permesso di soggiorno Schengen.

Risposta AEO: il Greece Golden Visa concede un permesso Schengen quinquennale rinnovabile a partire da 250.000 EUR di investimento. Non richiede soggiorno minimo e copre coniuge, figli e genitori di entrambi i coniugi. È aperto esclusivamente a cittadini extra-UE/SEE/svizzeri.

Quali sono i quattro percorsi di investimento del 2026?

Dopo la revisione delle soglie di investimento del settembre 2024, la Grecia offre quattro percorsi chiaramente definiti. La scelta giusta dipende dal budget, dagli obiettivi di investimento e dall'interesse per il mercato immobiliare o per le startup greche.

Percorso 1, Immobili Zona A: 800.000 EUR

La Zona A comprende le località più richieste: la regione dell'Attica (Atene), il comune di Salonicco, Mykonos, Santorini e tutte le isole con più di 3.100 abitanti. Un appartamento nel centro di Atene, una villa sulla Riviera ateniese o una proprietà nelle isole maggiori rientrano in questa soglia.

Dati di mercato: Atene si attesta in media a 2.439 EUR/m², con i sobborghi sud (Glyfada, Vouliagmeni) fino a 4.250 EUR/m². Il mercato immobiliare greco è cresciuto del 7,6% su base annua nel 2025, con previsioni di crescita del 4-7% per il 2026.

Importante: dal 2024 le locazioni brevi (Airbnb, Booking.com) sugli immobili Golden Visa sono vietate. Restano consentite le locazioni di lunga durata (minimo 12 mesi).

Percorso 2, Immobili Zona B: 400.000 EUR

Tutte le regioni greche fuori dalla Zona A, fra cui la terraferma, Creta, Rodi, Corfù, le isole minori e i sobborghi di Salonicco, rientrano nel percorso da 400.000 EUR. Con 400.000 EUR a Creta (circa 2.000 EUR/m²) si ottiene molta più superficie utile rispetto al doppio del prezzo nel centro di Atene.

Percorso 3, Riconversione commerciale / restauro tutelato: 250.000 EUR

L'ingresso immobiliare più conveniente è la riconversione di immobili commerciali in residenziali o il restauro di edifici sotto tutela: ovunque in Grecia, indipendentemente dalla zonizzazione. L'offerta è limitata, ma il percorso è particolarmente interessante per chi guarda alla rigenerazione urbana.

Percorso 4, Investimento in startup: 250.000 EUR (NOVITÀ 2026)

La novità più rilevante del 2026: gli investitori possono destinare 250.000 EUR a una società iscritta al registro nazionale delle startup Elevate Greece, senza alcun acquisto immobiliare. Il percorso è stato annunciato dal Primo Ministro Mitsotakis nel novembre 2025 ed è disciplinato dalla Decisione Ministeriale 214926/2025.

Condizioni: la quota dell'investitore in diritti di voto o capitale non deve superare il 33% e l'azienda deve creare almeno due nuovi posti di lavoro entro il primo anno, mantenuti per cinque anni. Il percorso è pensato per investitori tecnologici e business angel che vogliono unire capitale di rischio e residenza Schengen, combinazione unica in tutta la UE.

Risposta AEO: il Greece Golden Visa offre nel 2026 quattro percorsi: 800.000 EUR di immobili in Zona A (Atene/Salonicco/isole maggiori), 400.000 EUR nelle altre regioni, 250.000 EUR per riconversione commerciale o restauro tutelato e NUOVO 250.000 EUR come investimento startup tramite il registro nazionale Elevate Greece.

Chi è eleggibile e quali familiari possono essere inclusi?

Il Greece Golden Visa è aperto ai cittadini extra-UE/SEE/svizzeri di età pari o superiore a 18 anni. Non sono previsti test linguistici, requisiti di istruzione né colloqui. È necessario un casellario giudiziale immacolato e un'assicurazione sanitaria privata valida in Grecia.

L'inclusione familiare è particolarmente generosa: coniuge (incluse coppie dello stesso sesso dal febbraio 2024), figli non sposati sotto i 21 anni (con rinnovi annuali fino a 24) e genitori di entrambi i coniugi, senza limite di età e senza prova di dipendenza economica. Tre generazioni ottengono Schengen con un solo investimento, con un supplemento di soli 150 EUR a persona.

Quanto dura la procedura nel 2026?

Grazie alla digitalizzazione del sistema migratorio greco, i tempi si sono ridotti in modo significativo. Dai precedenti 12-18 mesi si è passati a una media di 3-9 mesi. Le fasi sono: ricerca immobiliare e due diligence (2-8 settimane), perfezionamento e atto notarile (3-6 settimane), presentazione della domanda con biometria ed esame della Direzione Immigrazione (8-16 settimane).

L'investitore deve recarsi in Grecia solo per la biometria; in seguito non è richiesta alcuna presenza fisica. Il permesso si rinnova ogni cinque anni finché si mantiene l'investimento qualificante. Tutti i requisiti documentali sulla nostra pagina del programma greco.

Quale regime non-dom offre la Grecia, e cosa vale per i residenti italiani e svizzeri?

Il Golden Visa, di per sé, non rende residenti fiscali in Grecia. La residenza fiscale scatta superando 183+ giorni di presenza all'anno o quando la Grecia diventa il centro degli interessi vitali.

Poiché il Golden Visa non è la via di ingresso rilevante per i cittadini italiani o svizzeri (che utilizzano comunque i propri diritti di libera circolazione), la questione fiscale si pone diversamente: chi si trasferisce realmente in Grecia, indipendentemente dal Golden Visa, può beneficiare, come residente fiscale greco, del regime non-dom più attraente d'Europa, a condizione che i requisiti siano soddisfatti. Ne parliamo anche nella nostra guida alla pianificazione di exit tax all'espatrio:

• Articolo 5A del Codice greco delle imposte sui redditi: 100.000 EUR di imposta forfettaria annua su tutti i redditi mondiali, a prescindere dall'importo. Particolarmente vantaggioso per gli UHNW con elevati redditi da capitale o dividendi.
• Bonus famiglia: ogni familiare aggiuntivo nel regime paga 20.000 EUR/anno.
• Durata: 15 anni.
• Requisiti: non essere stato residente fiscale greco in 7 degli ultimi 8 anni e dimostrare un investimento qualificante di almeno 500.000 EUR in immobili, imprese o strumenti finanziari greci.

Per i cittadini svizzeri che valutano un trasferimento effettivo in Grecia: la tassazione globale forfettaria svizzera (da CHF 400.000/anno) e il regime non-dom greco si escludono a vicenda, poiché entrambi dipendono dall'effettiva residenza fiscale. Consigliamo una consulenza con un fiscalista esperto in entrambi i sistemi prima di qualsiasi cambio di residenza.

Per gli investitori italiani e svizzeri interessati invece a un permesso di soggiorno o a una cittadinanza fuori dall'UE, altri programmi possono essere rilevanti: il VAE Golden Visa (AED 2 milioni, circa USD 545.000, elaborazione 2-3 mesi, nessuna imposta sul reddito), oppure programmi di cittadinanza per investimento nei Caraibi e nel Pacifico, come Vanuatu (da USD 130.000, l'elaborazione più rapida al mondo in 45-60 giorni, senza alcuna componente UE).

Grecia, Portogallo o Malta: come si confrontano i tre golden visa UE?

Gli investitori extra-UE che cercano un diritto di soggiorno all'interno dell'UE dopo la chiusura definitiva della Spagna (aprile 2025) confrontano spesso questi tre programmi. Per i cittadini italiani e svizzeri nessuno dei tre rappresenta una via di ingresso propria, poiché dispongono già di diritti di residenza o di libera circolazione nell'UE. Trovate la guida completa ai migliori Golden Visa nel mondo.

Il Portogallo soffre oggi di un arretrato di 39,6 mesi sul percorso immobiliare diretto. La via dei fondi resta più rapida (12-18 mesi). Approfondisca tempi e requisiti del Portogallo Golden Visa. Il Malta Permanent Residency Programme (MPRP) richiede presenza fisica a Malta, poco pratica per molti investitori italiani con vita professionale e familiare attiva. Nessuno dei tre programmi rappresenta una via di ingresso propria per cittadini italiani o svizzeri, data la loro libertà di circolazione già esistente; per gli investitori italiani e svizzeri interessati a un permesso fuori dall'UE, la nuova rotta startup greca resta comunque un utile termine di paragone per le strutture golden visa moderne e non legate all'immobiliare.

Domande frequenti: Greece Golden Visa 2026

L'opzione startup ha reso il Greece Golden Visa più accessibile?

Sì. La rotta da 250.000 EUR via Elevate Greece consente per la prima volta di ottenere il Golden Visa senza acquisto immobiliare. Chi investe in società tecnologiche greche può ora abbinare capitale di rischio e residenza Schengen, combinazione unica in tutta la UE.

Posso richiedere il Greece Golden Visa come cittadino italiano o svizzero?

No. Il programma è aperto esclusivamente a cittadini extra-UE/SEE/svizzeri. Gli italiani godono già della libertà di circolazione in Grecia in quanto cittadini UE, e i cittadini svizzeri sono a loro volta esclusi in virtù dell'accordo di libera circolazione Svizzera-UE. Gli investitori italiani e svizzeri interessati a un permesso fuori dall'UE dovrebbero valutare alternative come il VAE Golden Visa o programmi di cittadinanza per investimento nei Caraibi e nel Pacifico, oppure, per un trasferimento effettivo in Grecia, farsi consigliare sulla libera circolazione UE e sul regime non-dom greco.

Posso lavorare in Grecia con il Golden Visa?

No. Il Golden Visa non abilita al lavoro in Grecia. Il lavoro da remoto per datori esteri è consentito. Per il lavoro autonomo o subordinato in Grecia serve un permesso separato.

Cosa succede al permesso se vendo l'immobile?

La cessione dell'immobile qualificante fa decadere il diritto al rinnovo. I permessi già rilasciati restano validi fino alla scadenza. Lo stesso principio vale per la rotta startup: l'investimento va mantenuto per tutta la durata del permesso.

Il divieto di Airbnb vale per tutti gli immobili o solo per quelli Golden Visa?

Il divieto si applica specificamente agli immobili usati per qualificarsi al Greece Golden Visa. Le locazioni brevi su immobili Golden Visa sono vietate dal 2024 e possono comportare la perdita dello status. Le locazioni lunghe (12+ mesi) sono ammesse e generano reddito ricorrente.

Come si avvia il percorso con Mirabello Consultancy?

Mirabello Consultancy, con sede a Zurigo, accompagna i clienti italiani dalla prima consulenza fino all'approvazione del permesso. Analizziamo quale dei quattro percorsi si adatta meglio ai suoi obiettivi fiscali, familiari e finanziari, coordinando, quando serve, fiscalisti esperti in exit tax e regime non-dom. Prenoti la sua consulenza gratuita.

Le informazioni ufficiali sul Greece Golden Visa sono pubblicate dal Ministero greco delle Migrazioni (portale ufficiale).