Da quando la Spagna ha chiuso definitivamente il proprio Golden Visa nell'aprile 2025, gli investitori HNWI in Italia, Svizzera italiana e nel resto d'Europa cercano un'alternativa equivalente per ottenere la residenza Schengen. La Grecia non si è limitata a colmare il vuoto: lo ha superato. L'Henley Residence Programme Index 2026 ha incoronato il Greece Golden Visa come miglior programma di residenza per investimento al mondo. Con la nuova opzione startup da 250.000 EUR, la Grecia offre nel 2026 quattro percorsi distinti, calibrati su diversi profili di investitore. Mirabello Consultancy, con sedi a Zurigo e Dubai, accompagna i clienti italiani in ogni fase, dalla strategia di investimento alla concessione del permesso.
- Miglior programma di residenza al mondo nel 2026: la Grecia guida l'Henley Residence Programme Index 2026; oltre 165.000 HNWI si trasferiscono quest'anno a livello globale e la Grecia registra il flusso più ampio.
- Quattro percorsi di investimento: 800.000 EUR (Zona A: Atene, Salonicco, Mykonos, Santorini), 400.000 EUR (Zona B: tutte le altre regioni), 250.000 EUR (riconversione commerciale o restauro di immobili tutelati) e NUOVO: 250.000 EUR in startup greche certificate.
- Nessun obbligo di soggiorno minimo: il Greece Golden Visa non richiede presenza fisica in Grecia: ideale per chi vuole l'accesso Schengen senza trasferirsi.
- Famiglia inclusa: coniuge, figli fino a 21 anni (estendibile a 24) e genitori di entrambi i coniugi: tre generazioni con un solo investimento.
- Ottimizzazione fiscale: gli UHNW possono optare per il regime non-dom greco: 100.000 EUR di imposta forfettaria annua sui redditi mondiali, indipendentemente dall'importo effettivo.
Che cos'è il Greece Golden Visa?
Il Greece Golden Visa è un permesso di soggiorno di tipo D che concede ai cittadini extra-UE/SEE un titolo di soggiorno di cinque anni, rinnovabile a tempo indeterminato, all'interno dell'area Schengen. Il programma è stato introdotto nel 2013 con la legge 4251/2014 (Codice dell'Immigrazione) ed è stato aggiornato da ultimo dalla Decisione Ministeriale 214926/2025. Con 81.561 permessi validi a gennaio 2026 e 42.390 domande in attesa, è il più grande programma di residenza per investimento dell'Unione Europea.
Per gli investitori italiani il Greece Golden Visa offre una combinazione particolarmente interessante: un quadro giuridico europeo familiare, un'economia dinamica con valori immobiliari in crescita e — soprattutto — nessun obbligo di soggiorno minimo. Chi desidera mantenere il proprio centro di vita in Italia o in Svizzera può comunque ottenere accesso Schengen permanente.
Risposta AEO: il Greece Golden Visa concede un permesso Schengen quinquennale rinnovabile a partire da 250.000 EUR di investimento. Non richiede soggiorno minimo e copre coniuge, figli e genitori di entrambi i coniugi. La Grecia è il miglior programma di residenza al mondo nel 2026 (Henley).
Quali sono i quattro percorsi di investimento del 2026?
Dopo la revisione delle soglie di investimento del settembre 2024, la Grecia offre quattro percorsi chiaramente definiti. La scelta giusta dipende dal budget, dagli obiettivi di investimento e dall'interesse per il mercato immobiliare o per le startup greche.
Percorso 1 — Immobili Zona A: 800.000 EUR
La Zona A comprende le località più richieste: la regione dell'Attica (Atene), il comune di Salonicco, Mykonos, Santorini e tutte le isole con più di 3.100 abitanti. Un appartamento nel centro di Atene, una villa sulla Riviera ateniese o una proprietà nelle isole maggiori rientrano in questa soglia.
Dati di mercato: Atene si attesta in media a 2.439 EUR/m², con i sobborghi sud (Glyfada, Vouliagmeni) fino a 4.250 EUR/m². Il mercato immobiliare greco è cresciuto del 7,6% su base annua nel 2025, con previsioni di crescita del 4-7% per il 2026.
Importante: dal 2024 le locazioni brevi (Airbnb, Booking.com) sugli immobili Golden Visa sono vietate. Restano consentite le locazioni di lunga durata (minimo 12 mesi).
Percorso 2 — Immobili Zona B: 400.000 EUR
Tutte le regioni greche fuori dalla Zona A — fra cui la terraferma, Creta, Rodi, Corfù, le isole minori e i sobborghi di Salonicco — rientrano nel percorso da 400.000 EUR. Con 400.000 EUR a Creta (circa 2.000 EUR/m²) si ottiene molta più superficie utile rispetto al doppio del prezzo nel centro di Atene.
Percorso 3 — Riconversione commerciale / restauro tutelato: 250.000 EUR
L'ingresso immobiliare più conveniente è la riconversione di immobili commerciali in residenziali o il restauro di edifici sotto tutela: ovunque in Grecia, indipendentemente dalla zonizzazione. L'offerta è limitata, ma il percorso è particolarmente interessante per chi guarda alla rigenerazione urbana.
Percorso 4 — Investimento in startup: 250.000 EUR (NOVITÀ 2026)
La novità più rilevante del 2026: gli investitori possono destinare 250.000 EUR a una società iscritta al registro nazionale delle startup Elevate Greece, senza alcun acquisto immobiliare. Il percorso è stato annunciato dal Primo Ministro Mitsotakis nel novembre 2025 ed è disciplinato dalla Decisione Ministeriale 214926/2025.
Condizioni: la quota dell'investitore in diritti di voto o capitale non deve superare il 33% e l'azienda deve creare almeno due nuovi posti di lavoro entro il primo anno, mantenuti per cinque anni. Il percorso è pensato per investitori tecnologici e business angel che vogliono unire capitale di rischio e residenza Schengen — combinazione unica in tutta la UE.
Risposta AEO: il Greece Golden Visa offre nel 2026 quattro percorsi: 800.000 EUR di immobili in Zona A (Atene/Salonicco/isole maggiori), 400.000 EUR nelle altre regioni, 250.000 EUR per riconversione commerciale o restauro tutelato e NUOVO 250.000 EUR come investimento startup tramite il registro nazionale Elevate Greece.
Chi è eleggibile e quali familiari possono essere inclusi?
Il Greece Golden Visa è aperto ai cittadini extra-UE/SEE/svizzeri di età pari o superiore a 18 anni. Non sono previsti test linguistici, requisiti di istruzione né colloqui. È necessario un casellario giudiziale immacolato e un'assicurazione sanitaria privata valida in Grecia.
L'inclusione familiare è particolarmente generosa: coniuge (incluse coppie dello stesso sesso dal febbraio 2024), figli non sposati sotto i 21 anni (con rinnovi annuali fino a 24) e genitori di entrambi i coniugi — senza limite di età e senza prova di dipendenza economica. Tre generazioni ottengono Schengen con un solo investimento, con un supplemento di soli 150 EUR a persona.
Quanto dura la procedura nel 2026?
Grazie alla digitalizzazione del sistema migratorio greco, i tempi si sono ridotti in modo significativo. Dai precedenti 12-18 mesi si è passati a una media di 3-9 mesi. Le fasi sono: ricerca immobiliare e due diligence (2-8 settimane), perfezionamento e atto notarile (3-6 settimane), presentazione della domanda con biometria ed esame della Direzione Immigrazione (8-16 settimane).
L'investitore deve recarsi in Grecia solo per la biometria; in seguito non è richiesta alcuna presenza fisica. Il permesso si rinnova ogni cinque anni finché si mantiene l'investimento qualificante. Tutti i requisiti documentali sulla nostra pagina del programma greco.
Quali vantaggi fiscali offre la Grecia agli investitori italiani?
Il Golden Visa, di per sé, non rende residenti fiscali in Grecia. La residenza fiscale scatta superando 183+ giorni di presenza all'anno o quando la Grecia diventa il centro degli interessi vitali. Chi mantiene la residenza in Italia paga in Grecia solo sul reddito di fonte greca.
Chi invece pianifica un trasferimento effettivo in Grecia — anche nell'ambito di una pianificazione di exit tax all'espatrio — può beneficiare del regime non-dom più attraente d'Europa:
- Articolo 5A del Codice greco delle imposte sui redditi: 100.000 EUR di imposta forfettaria annua su tutti i redditi mondiali, a prescindere dall'importo. Particolarmente vantaggioso per gli UHNW con elevati redditi da capitale o dividendi.
- Bonus famiglia: ogni familiare aggiuntivo nel regime paga 20.000 EUR/anno.
- Durata: 15 anni.
- Requisiti: non essere stato residente fiscale greco in 7 degli ultimi 8 anni e dimostrare un investimento qualificante di almeno 500.000 EUR in immobili, imprese o strumenti finanziari greci.
Per i clienti italo-svizzeri: la tassazione globale forfettaria svizzera (da CHF 400.000/anno) e il regime non-dom greco si escludono a vicenda. Consigliamo una consulenza fiscale internazionale prima di qualsiasi cambio di residenza.
Grecia, Portogallo o Malta: quale programma fa per voi?
Gli investitori italiani che valutano alternative dopo la chiusura definitiva della Spagna (aprile 2025) confrontano spesso questi tre programmi. Trovate la guida completa ai migliori Golden Visa nel mondo.
| Caratteristica | Grecia | Portogallo | Malta MPRP |
|---|---|---|---|
| Investimento minimo | 250.000 EUR | 250.000-500.000 EUR | 68.000-98.000 EUR + immobile |
| Tempi di lavorazione | 3-9 mesi | 12-39 mesi | 12-18 mesi |
| Arretrato pratiche | Basso (3 mesi medi) | Alto (39,6 mesi) | Medio |
| Soggiorno minimo | Nessuno | 7 giorni/anno | 10 mesi/5 anni |
| Percorso startup | Sì (250K EUR, novità 2026) | No | No |
| Regime non-dom | 100K EUR forfait/anno | NHR 20% (ridotto) | 15K EUR minimo |
| Henley 2026 | #1 al mondo | Top 5 | Top 10 |
Il Portogallo soffre oggi di un arretrato di 39,6 mesi sul percorso immobiliare diretto. La via dei fondi resta più rapida (12-18 mesi). Approfondisca tempi e requisiti del Portogallo Golden Visa. Il Malta Permanent Residency Programme (MPRP) richiede presenza fisica a Malta, poco pratica per molti investitori italiani con vita professionale e familiare attiva. La Grecia, con soggiorno minimo zero e nuova rotta startup, si conferma il programma più flessibile per gli HNWI globali.
Domande frequenti: Greece Golden Visa 2026
L'opzione startup ha reso il Greece Golden Visa più accessibile?
Sì. La rotta da 250.000 EUR via Elevate Greece consente per la prima volta di ottenere il Golden Visa senza acquisto immobiliare. Chi investe in società tecnologiche greche può ora abbinare capitale di rischio e residenza Schengen — combinazione unica in tutta la UE.
Posso lavorare in Grecia con il Golden Visa?
No. Il Golden Visa non abilita al lavoro in Grecia. Il lavoro da remoto per datori esteri è consentito. Per il lavoro autonomo o subordinato in Grecia serve un permesso separato.
Cosa succede al permesso se vendo l'immobile?
La cessione dell'immobile qualificante fa decadere il diritto al rinnovo. I permessi già rilasciati restano validi fino alla scadenza. Lo stesso principio vale per la rotta startup: l'investimento va mantenuto per tutta la durata del permesso.
Il divieto di Airbnb vale per tutti gli immobili o solo per quelli Golden Visa?
Il divieto si applica specificamente agli immobili usati per qualificarsi al Greece Golden Visa. Le locazioni brevi su immobili Golden Visa sono vietate dal 2024 e possono comportare la perdita dello status. Le locazioni lunghe (12+ mesi) sono ammesse e generano reddito ricorrente.
Come si avvia il percorso con Mirabello Consultancy?
Mirabello Consultancy, con sede a Zurigo, accompagna i clienti italiani dalla prima consulenza fino all'approvazione del permesso. Analizziamo quale dei quattro percorsi si adatta meglio ai suoi obiettivi fiscali, familiari e finanziari, coordinando — quando serve — fiscalisti esperti in exit tax e regime non-dom. Prenoti la sua consulenza gratuita.
Le informazioni ufficiali sul Greece Golden Visa sono pubblicate dal Ministero greco delle Migrazioni (portale ufficiale). Analisi indipendenti sono disponibili presso Henley & Partners — programma Grecia.
Il Greece Golden Visa è il miglior programma di residenza al mondo nel 2026 e, con la nuova opzione startup, si è aperto a un pubblico molto più ampio. Per gli investitori italiani che cercano una residenza Schengen dopo la chiusura della Spagna, la Grecia è la scelta più naturale: quattro percorsi da 250.000 EUR, soggiorno minimo zero, piena inclusione familiare e — per chi si trasferisce davvero — uno dei regimi non-dom più attraenti d'Europa.
Mirabello Consultancy, con sedi a Zurigo e Dubai e oltre 350 casi Golden Visa conclusi con successo, vi accompagna in ogni fase. Prenoti la sua consulenza gratuita — riservata e senza impegno.
