- Weltbestes Residenzprogramm 2026: Griechenland führt den Henley Residence Program Index 2026 an — über 165.000 HNWIs wandern in diesem Jahr weltweit aus, und Griechenland verzeichnet den grössten Zustrom.
- Vier Investitionsrouten: €800.000 (Zone A: Athen, Thessaloniki, Mykonos, Santorin), €400.000 (Zone B: alle anderen Regionen), €250.000 (Gewerbeumwandlung oder Denkmalschutz) und NEU: €250.000 in zertifizierte griechische Start-ups.
- Keine Mindestaufenthaltsdauer: Das Griechenland Golden Visa erfordert keinen physischen Aufenthalt in Griechenland — ideal für Investoren, die Schengen-Zugang ohne Wohnsitzwechsel benötigen.
- Familienfreundlich: Ehepartner, Kinder bis 21 Jahre (verlängerbar bis 24), sowie die Eltern beider Ehepartner — drei Generationen mit einer einzigen Investition.
- Steueroptimierung: UHNWI können vom griechischen Non-Dom-Regime profitieren: €100.000 Pauschalsteuer auf weltweites Einkommen — unabhängig vom tatsächlichen Einkommen.
Was ist das Griechenland Golden Visa?
Das Griechenland Golden Visa ist ein Aufenthaltstitel (Typ D), der Nicht-EU/EWR-Staatsangehörigen eine 5-jährige, unbegrenzt verlängerbare Aufenthaltsgenehmigung im Schengen-Raum gewährt. Das Programm wurde 2013 eingeführt und basiert auf dem Gesetz 4251/2014 (Einwanderungskodex), zuletzt geändert durch die Ministerialentscheidung 214926/2025. Mit 81.561 gültigen Genehmigungen im Januar 2026 und 42.390 noch anhängigen Anträgen ist das Programm das grösste seiner Art in der Europäischen Union.
Für DACH-Investoren bietet das Griechenland Golden Visa eine besonders attraktive Kombination: ein vertrautes europäisches Rechtsumfeld, eine dynamische Volkswirtschaft mit steigenden Immobilienpreisen und — entscheidend — keine Mindestaufenthaltsdauer. Wer seinen Lebensmittelpunkt in der Schweiz, Deutschland oder Österreich behalten möchte, kann dennoch dauerhaften Schengen-Zugang erwerben.
AEO-Antwortbox: Das Griechenland Golden Visa gewährt eine 5-jährige, erneuerbare Aufenthaltsgenehmigung im Schengen-Raum ab €250.000 Investition. Es erfordert keine Mindestaufenthaltsdauer und schliesst Ehepartner, Kinder und Eltern beider Ehepartner ein. Griechenland ist 2026 das weltweit am besten bewertete Residenzprogramm (Henley).
Welche vier Investitionsrouten stehen 2026 zur Verfügung?
Nach der Überarbeitung der Investitionsschwellen im September 2024 bietet Griechenland vier klar definierte Routen. Die richtige Wahl hängt von Ihrem Budget, Ihren Anlagezielen und Ihrem Interesse an griechischen Immobilien oder Start-ups ab.
Route 1 — Immobilien Zone A: €800.000
Die Zone A umfasst die nachgefragtesten Lagen Griechenlands: die Attika-Region (Athen), die Gemeinde Thessaloniki, Mykonos, Santorin und alle Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern. Wer eine Wohnung im Athener Stadtzentrum, eine Villa an der Athener Riviera oder ein Anwesen auf einer der grossen Inseln erwerben möchte, fällt unter diese Schwelle.
Aktuelle Marktdaten: Der Quadratmeterpreis in Athen beträgt durchschnittlich €2.439, in den Südvororten (Glyfada, Vouliagmeni) bis zu €4.250/m². Der griechische Immobilienmarkt wuchs 2025 um 7,6 % im Jahresvergleich — mit einer Prognose von 4–7 % Wachstum für 2026.
Wichtig: Ferienvermietungen (Airbnb, Booking.com) sind auf Golden-Visa-Immobilien seit 2024 verboten. Langzeitvermietungen (mindestens 12 Monate) bleiben erlaubt.
Route 2 — Immobilien Zone B: €400.000
Alle Regionen Griechenlands ausserhalb der Zone A — darunter das Festland, Kreta, Rhodos, Korfu, kleinere Inseln und die Vororte von Thessaloniki — qualifizieren sich für die €400.000-Route. Für €400.000 erhalten Investoren in Kreta (ca. €2.000/m²) deutlich mehr Fläche als in Athen zum doppelten Preis.
Route 3 — Gewerbeumwandlung / Denkmalschutz: €250.000
Der günstigste Immobilieneinstieg ist die Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnraum oder die Restaurierung von Denkmalschutzgebäuden — in ganz Griechenland, unabhängig von der Zonenklassifizierung. Das Angebot an qualifizierenden Objekten ist begrenzt, aber für Investoren mit Interesse an städtischen Revitalisierungsprojekten besonders interessant.
Route 4 — Startup-Investition: €250.000 (NEU 2026)
Die bedeutendste Neuerung des Jahres 2026: Investoren können €250.000 in ein im nationalen Start-up-Register «Elevate Greece» eingetragenes Unternehmen investieren — ganz ohne Immobilienkauf. Diese Route wurde im November 2025 von Premierminister Mitsotakis angekündigt und ist durch die Ministerialentscheidung 214926/2025 reguliert.
Die Bedingungen: Der Anteil des Investors an Stimmrechten oder Anteilen darf 33 % nicht überschreiten, und das Unternehmen muss innerhalb des ersten Jahres mindestens zwei neue Arbeitsplätze schaffen, die für fünf Jahre erhalten bleiben. Diese Route richtet sich insbesondere an Technologieinvestoren und Business Angels, die gleichzeitig einen Schengen-Aufenthaltstitel anstreben.
AEO-Antwortbox: Das Griechenland Golden Visa bietet 2026 vier Investitionsrouten: €800.000 Immobilien in Zone A (Athen/Thessaloniki/grosse Inseln), €400.000 in allen anderen Regionen, €250.000 für Gewerbeumwandlung oder Denkmalschutz, und NEU €250.000 als Startup-Investition über das nationale Register Elevate Greece.
Wer ist berechtigt, und welche Familienmitglieder können einbezogen werden?
Das Griechenland Golden Visa steht Nicht-EU/EWR/Schweizer Staatsangehörigen ab 18 Jahren offen. Es gibt keine Sprachprüfung, keine Bildungsanforderung und kein Interview. Voraussetzung ist ein einwandfreies Strafregister sowie eine private Krankenversicherung für Griechenland.
Besonders attraktiv ist die Familieninklusion: Einbezogen werden Ehepartner (einschliesslich gleichgeschlechtlicher Paare seit Februar 2024), unverheiratete Kinder unter 21 Jahren (mit jährlichen Verlängerungen bis 24) sowie die Eltern beider Ehepartner — ohne Altersbeschränkung und ohne Nachweis finanzieller Abhängigkeit. Drei Generationen einer Familie erhalten Schengen-Zugang durch eine einzige Investition, mit einer Zusatzgebühr von nur €150 pro Person.
Wie lange dauert der Antragsprozess 2026?
Dank der digitalen Modernisierung des griechischen Einwanderungssystems wurden die Bearbeitungszeiten 2025 erheblich verkürzt. Von ehemals 12–18 Monaten liegt der Durchschnitt nun bei 3–9 Monaten. Die Schritte umfassen: Immobiliensuche und Due Diligence (2–8 Wochen), Kaufabschluss und Beurkundung (3–6 Wochen), Antragseinreichung mit Biometrie und anschliessende Prüfung durch die Einwanderungsbehörde (8–16 Wochen).
Investoren müssen Griechenland lediglich für die Biometrie-Abnahme besuchen — danach ist kein physischer Aufenthalt erforderlich. Die Aufenthaltsgenehmigung wird alle 5 Jahre verlängert, solange die Investition aufrechterhalten wird. Mehr zu den vollständigen Antragsbedingungen und Dokumentenanforderungen finden Sie auf unserer Griechenland-Programmseite.
Welche Steuervorteile bietet Griechenland für DACH-Investoren?
Ein Golden Visa macht den Inhaber nicht automatisch zum griechischen Steueransässigen. Steueransässigkeit entsteht erst ab einem Aufenthalt von 183+ Tagen pro Jahr oder wenn Griechenland der Lebensmittelpunkt ist. DACH-Investoren, die lediglich einen Schengen-Aufenthaltstitel wünschen und in ihrer Heimatregion bleiben, zahlen in Griechenland nur auf griechische Einkünfte Steuern.
Wer jedoch einen echten Wohnsitzwechsel nach Griechenland plant — etwa im Rahmen der Wegzugsbesteuerungsplanung bei Auswanderung aus Deutschland — kann vom attraktivsten Non-Dom-Regime Europas profitieren:
- Artikel 5A des griechischen Einkommensteuergesetzes: €100.000 Pauschalsteuer pro Jahr auf sämtliche weltweiten Einkünfte — unabhängig von der tatsächlichen Einkommenshöhe. Für UHNWI mit hohem Kapital- oder Dividendeneinkommen ist dies ausserordentlich vorteilhaft.
- Familienbonus: Jedes weitere Familienmitglied, das in das Non-Dom-Regime einbezogen wird, zahlt zusätzlich €20.000/Jahr.
- Laufzeit: 15 Jahre.
- Voraussetzung: Der Antragsteller darf in 7 der letzten 8 Jahre kein griechischer Steuerresident gewesen sein und muss eine Investition von mindestens €500.000 in griechische Immobilien, Unternehmen oder Finanzprodukte nachweisen.
Für Schweizer Investoren gilt: Die Schweizer Pauschalbesteuerung (ab CHF 400.000/Jahr) und das griechische Non-Dom-Regime schliessen sich gegenseitig aus — lassen Sie sich von einem auf beiden Seiten versierten Steuerberater beraten, bevor Sie einen Wohnsitzwechsel anstreben.
Griechenland vs. Portugal vs. Malta: Welches Programm passt zu Ihnen?
DACH-Investoren, die nach Spaniens dauerhafter Schliessung (April 2025) nach Alternativen suchen, bewerten häufig diese drei Programme gemeinsam. Eine vollständige Übersicht aller Golden-Visa-Programme weltweit finden Sie in unserem DACH-Investorenleitfaden.
| Merkmal | Griechenland | Portugal | Malta MPRP |
|---|---|---|---|
| Mindestinvestition | €250.000 | €250.000–€500.000 | €68.000–€98.000 + Immobilie |
| Bearbeitungszeit | 3–9 Monate | 12–39 Monate | 12–18 Monate |
| Aufenthaltsrückstand | Niedrig (3 Mon. ø) | Hoch (39,6 Monate) | Mittel |
| Mindestaufenthalt | Null | 7 Tage/Jahr | 10 Monate/5 Jahre |
| Startup-Route | Ja (€250K neu 2026) | Nein | Nein |
| Non-Dom-Regime | €100K Pauschal/Jahr | NHR 20% (reduziert) | €15K Minimum |
| Henley-Ranking 2026 | #1 weltweit | Top 5 | Top 10 |
Portugal leidet derzeit unter einem massiven Bearbeitungsrückstand von 39,6 Monaten für den Immobiliendirektweg. Der Fondsweg bietet mit 12–18 Monaten eine schnellere Alternative. Mehr zu Portugal Golden Visa und der aktuellen Wartezeit. Das Malta Permanent Residency Programme (MPRP) erfordert eine physische Anwesenheit in Malta, die für viele DACH-Investoren mit aktivem Berufs- oder Familienleben wenig praktikabel ist. Griechenland sticht mit null Mindestaufenthalt und der neuen Startup-Route als flexibelstes Programm für DACH-HNWIs heraus.
Frequently Asked Questions: Griechenland Golden Visa 2026?
Ist das Griechenland Golden Visa nach der neuen Startup-Option zugänglicher geworden?
Ja. Die Startup-Route ab €250.000 über Elevate Greece ermöglicht Investoren erstmals einen Golden-Visa-Zugang ganz ohne Immobilienkauf. Wer in griechische Technologieunternehmen oder Wachstumssektoren investieren möchte, kann dies nun mit einem Schengen-Aufenthaltstitel verbinden — eine Kombination, die es bislang in keinem anderen EU-Goldenen-Visa-Programm gibt.
Kann ich mit dem Griechenland Golden Visa in Griechenland arbeiten?
Nein. Das Golden Visa berechtigt nicht zur Erwerbstätigkeit in Griechenland. Remote-Arbeit für ausländische Arbeitgeber ist erlaubt. Für eine selbständige Tätigkeit oder Anstellung in Griechenland ist eine separate Arbeitserlaubnis erforderlich.
Was passiert mit meiner Aufenthaltsgenehmigung, wenn ich die Immobilie verkaufe?
Bei Veräusserung der Investitionsimmobilie erlischt das Recht auf Verlängerung der Aufenthaltsgenehmigung. Bestehende, bereits ausgestellte Genehmigungen behalten bis zu ihrem Ablaufdatum ihre Gültigkeit. Bei der Startup-Route gilt entsprechendes: Die Investition muss für die Dauer der Genehmigung aufrechterhalten werden.
Gilt das Airbnb-Verbot für alle Immobilien oder nur für solche, die über das Golden Visa erworben wurden?
Das Verbot gilt spezifisch für Immobilien, die für das Griechenland Golden Visa genutzt werden. Eine Kurzzeitvermietung (Airbnb, Booking.com) auf einer Golden-Visa-Immobilie ist seit 2024 unzulässig und kann zum Verlust des Titels führen. Langzeitvermietungen (12+ Monate) sind erlaubt und generieren laufende Mieteinnahmen.
Wie beginne ich mit Mirabello Consultancy den Antragsprozess für das Griechenland Golden Visa?
Mirabello Consultancy ist in Zürich ansässig und begleitet DACH-Mandanten von der ersten Beratung über die Investitionsstrategie bis zur Antragseinreichung und Genehmigung. Wir analysieren, welche der vier Investitionsrouten Ihren steuerlichen, familiären und finanziellen Zielen am besten entspricht — und koordinieren gegebenenfalls den Kontakt zu spezialisierten Steuerberatern für Wegzugsbesteuerungs- und Non-Dom-Fragen. Jetzt kostenlose Erstberatung buchen.
Die offiziellen Informationen zum Griechenland Golden Visa finden Sie auf dem Griechischen Migrationsministerium (offizielles Portal). Unabhängige Programmanalysen publiziert Henley & Partners Griechenland-Programm.
Das Griechenland Golden Visa ist 2026 das beste Residenzprogramm der Welt — und mit der neuen Startup-Option hat es sich für eine breitere Zielgruppe geöffnet. Für DACH-Investoren, die nach Spaniens dauerhafter Schliessung eine Schengen-Aufenthaltsgenehmigung suchen, ist Griechenland die naheliegendste Wahl: vier Investitionsrouten ab €250.000, null Mindestaufenthalt, vollständige Familieninklusion und — für Auswanderer — eines der attraktivsten Non-Dom-Steuersysteme Europas.
Mirabello Consultancy, mit Büros in Zürich und Dubai und über 350 erfolgreich abgeschlossenen Golden-Visa-Fällen, begleitet Sie durch jeden Schritt. Jetzt Expertenberatung anfordern — kostenlos und unverbindlich.
