Inversión inmobiliaria del CBI 2026: rentabilidad, alquiler y salida

La inversión inmobiliaria del CBI consiste en comprar en un desarrollo aprobado por el Gobierno para optar a la ciudadanía caribeña, desde USD 200.000 en Dominica hasta USD 300.000 en Antigua y Barbuda y Santa Lucía, y desde USD 325.000 en San Cristóbal y Nieves. Considérela primero un coste de ciudadanía y después una inversión inmobiliaria: la renta puede amortiguar el coste, pero los plazos de tenencia de 3 a 7 años y un mercado de reventa estrecho limitan la salida.

Mirabello Consultancy asesora a familias sobre ambas vías cada semana, y la respuesta sincera es que los inmuebles aprobados pueden ser una buena elección para el inversor adecuado, siempre que compre el proyecto correcto, lea el contrato de alquiler con el mismo cuidado que el de compraventa y planifique la salida antes de firmar. Esta guía expone las normas verificadas de 2026 de cada programa, lo que determina su rentabilidad real y cómo juzgar si el inmueble o una contribución gubernamental sirve mejor a su familia.

¿Qué es un inmueble del CBI?

Un inmueble del CBI es un bien inmueble comprado en un desarrollo que un Gobierno caribeño ha aprobado para su programa de Ciudadanía por Inversión (CBI), de modo que la compra habilita al comprador y a su familia para la ciudadanía. Los proyectos aprobados suelen ser hoteles, resorts de marca y desarrollos de villas; comprar una vivienda ordinaria en el mercado abierto no cumple los requisitos.

Cinco Estados del Caribe Oriental ofrecen una ruta inmobiliaria aprobada. Cada uno fija su propio precio mínimo, plazo de tenencia y tasas, y cada uno mantiene su propia lista de proyectos aprobados. A continuación se explica en una línea qué es cada programa.

¿Qué es la ciudadanía por inversión de Antigua y Barbuda?

La ciudadanía por inversión de Antigua y Barbuda concede la ciudadanía a partir de USD 230.000 mediante el Fondo Nacional de Desarrollo, o mediante inmuebles aprobados con un valor mínimo de USD 300.000, que según el programa oficial no pueden revenderse hasta 5 años después de la compra.

¿Qué es la ciudadanía por inversión de San Cristóbal y Nieves?

La ciudadanía por inversión de San Cristóbal y Nieves es el programa más antiguo del mundo en funcionamiento, desde 1984, con una Contribución Sostenible del Estado Insular de USD 250.000 o inmuebles aprobados desde USD 325.000 por una participación o un apartamento y USD 600.000 por una vivienda unifamiliar privada, cada uno con una tenencia de 7 años.

¿Qué es la ciudadanía por inversión de Granada?

La ciudadanía por inversión de Granada la gestiona la Agencia de Migración por Inversión, desde USD 235.000 mediante el Fondo de Transformación Nacional o desde USD 270.000 en un proyecto aprobado del sector turístico (USD 350.000 para proyectos aprobados ajenos al sector turístico).

¿Qué es la ciudadanía por inversión de Dominica?

La ciudadanía por inversión de Dominica ofrece una contribución de USD 200.000 al Fondo de Diversificación Económica para un solicitante individual y una ruta inmobiliaria aprobada que también parte de USD 200.000, con el inmueble conservado al menos 3 años desde la concesión de la ciudadanía.

¿Qué es la ciudadanía por inversión de Santa Lucía?

La ciudadanía por inversión de Santa Lucía ofrece una contribución de USD 240.000 al Fondo Económico Nacional, un bono del Gobierno de USD 300.000 o USD 300.000 en un proyecto inmobiliario aprobado, en el que el inversor es titular de la escritura del inmueble.

¿Cuánto cuesta un inmueble del CBI en comparación con la vía de donación?

Un inmueble del CBI cuesta más al inicio que la vía de donación en cuatro de los cinco programas: Antigua y Barbuda pide USD 300.000 frente a una contribución de USD 230.000, San Cristóbal y Nieves USD 325.000 frente a USD 250.000, Granada USD 270.000 frente a USD 235.000 y Santa Lucía USD 300.000 frente a USD 240.000. Dominica fija ambas vías en USD 200.000.

El precio principal es solo una parte de la comparación. En la vía inmobiliaria usted conserva un activo que puede generar renta y venderse más adelante, pero también paga los costes de la compra, una tasa gubernamental distinta por la ruta inmobiliaria y años de costes de propiedad. En la vía de donación, el dinero se gasta una sola vez y no hay nada que gestionar ni vender.

Las tasas gubernamentales de la vía inmobiliaria difieren según el programa y el tamaño de la familia. Antigua y Barbuda, por ejemplo, cobra una tasa gubernamental de tramitación de USD 10.000 para un solicitante individual y de USD 20.000 para una familia de hasta cuatro personas en su ruta inmobiliaria, según la página oficial de inmuebles de la Unidad de Ciudadanía por Inversión. San Cristóbal y Nieves, Dominica y Santa Lucía publican sus propios calendarios de tasas inmobiliarias, y las tasas de diligencia debida se cobran por solicitante adulto en todos los programas. Pida un presupuesto completo y desglosado antes de comparar las vías.

¿Es una buena inversión el inmueble del CBI en 2026?

Un inmueble del CBI es una buena inversión cuando de todos modos querría tener una participación en ese desarrollo, puede conservarlo durante todo el plazo de tenencia sin necesitar el dinero y el contrato de alquiler es realista. Es una inversión débil cuando se compra solo para reducir el coste de la ciudadanía, porque los precios de los promotores y un mercado de reventa estrecho suelen absorber la ganancia esperada.

Tres puntos determinan la respuesta. En primer lugar, las unidades aprobadas las tasan promotores que saben que los compradores necesitan una compra admisible, por lo que el precio que usted paga puede situarse por encima de lo que pagaría un comprador del mercado abierto por una unidad comparable. En segundo lugar, el plazo de tenencia inmoviliza el capital durante 3 a 7 años, según el programa. En tercer lugar, cuando venda, su comprador más natural suele ser otro solicitante del CBI, y ese grupo de compradores depende de las normas del programa y de la demanda en ese momento.

Nada de esto convierte al inmueble en una mala elección. Para una familia que desea una casa de vacaciones en el Caribe, valora poseer un activo tangible frente a una contribución única o planea pasar tiempo en la isla, una unidad de resort aprobada puede aportar ciudadanía, uso personal y algo de renta en una sola decisión. La clave es medirla con honestidad frente a la vía de donación, incluyendo todos los costes.

¿Qué renta por alquiler cabe esperar de un inmueble del CBI?

La renta por alquiler de un inmueble del CBI depende de la ocupación del proyecto, de las tarifas por noche y del contrato de gestión, no del programa de ciudadanía. Ningún Gobierno caribeño publica ni garantiza rendimientos por alquiler en los inmuebles aprobados, así que cualquier cifra de rentabilidad que se le muestre es una proyección del promotor, y su rendimiento neto, tras la gestión, el mantenimiento y las tasas, será inferior a la cifra bruta.

La mayoría de las unidades aprobadas se integran en un programa de alquiler de un hotel o resort. El operador alquila su unidad a los huéspedes, retiene una parte de los ingresos por habitación para cubrir la explotación y su comisión de gestión, y le abona a usted la parte que corresponde al propietario, a menudo tras deducir mantenimiento, seguros y fondos de reserva. Algunos promotores ofrecen una rentabilidad anual fija durante los primeros años en lugar de un reparto de ingresos.

Al valorar una proyección de alquiler, conviene hacer cuatro preguntas:

• ¿La cifra es bruta o neta? Una rentabilidad bruta antes de costes de explotación puede parecer atractiva y generar aun así un rendimiento en efectivo modesto.
• ¿El hotel ya está en funcionamiento? Un resort terminado y operativo tiene un historial; un proyecto sobre plano solo tiene una previsión.
• ¿Quién paga las renovaciones? Las marcas de resorts suelen exigir mejoras periódicas, y con frecuencia las financian los propietarios.
• ¿Qué ocurre si cae la ocupación? Una rentabilidad fija es tan sólida como la empresa que la paga.

Una forma práctica de comparar proyectos es calcular su propia cifra neta: la distribución anual esperada al propietario, menos su parte de los costes de propiedad, dividida entre su desembolso total, incluidos los costes de compra y la tasa gubernamental. Esa única cifra, comparada con el coste de la vía de donación, le dice mucho más que la rentabilidad de un folleto.

¿Se puede alquilar un inmueble del CBI o publicarlo en Airbnb?

En general, un inmueble del CBI puede alquilarse, y la mayoría de las unidades aprobadas están concebidas para ello: se encuentran en hoteles o resorts con un programa de alquiler gestionado. Que usted pueda alquilar la unidad por su cuenta en una plataforma de alquiler turístico como Airbnb depende de los contratos de venta y de gestión del proyecto, no de las normas de ciudadanía, así que revise primero esos documentos.

En un resort de marca, el contrato de gestión suele exigir que su unidad permanezca en el fondo de alquiler del hotel y limita su uso personal a un número determinado de noches al año. El alquiler independiente es más habitual en los proyectos de villas en los que usted es propietario de una vivienda completa. Antes de firmar, confirme por escrito:

• si la participación en el fondo de alquiler es obligatoria y durante cuánto tiempo;
• cuántas noches de uso personal tiene y si se excluye la temporada alta;
• cómo se reparten los ingresos y qué costes se deducen antes de abonarle su parte;
• si puede designar a su propio gestor o alquilar la unidad por su cuenta una vez transcurrido el plazo de tenencia.

La renta de alquiler también tributa en algún lugar. La isla donde se encuentra el inmueble puede gravar la renta de alquiler local y, si usted es residente fiscal en otro país, es posible que su país de origen también la grave. Asesórese en ambos lugares antes de contar con esos ingresos.

¿Cuánto tiempo debe conservar un inmueble del CBI antes de poder venderlo?

Los plazos de tenencia de los inmuebles del CBI los fija cada programa: Antigua y Barbuda exige 5 años desde la compra, San Cristóbal y Nieves exige 7 años y Dominica exige 3 años desde la concesión de la ciudadanía, o 5 años si el comprador va a utilizar el inmueble para su propia solicitud de ciudadanía. Granada y Santa Lucía fijan sus condiciones en su normativa y en las aprobaciones de los proyectos.

Fuentes: CIU de Antigua y Barbuda, CIU de San Cristóbal y Nieves, CBIU de Dominica, Agencia de Migración por Inversión de Granada y CIU de Santa Lucía, todas consultadas en octubre de 2026. Como Granada y Santa Lucía no publican el plazo de tenencia en las páginas de sus programas, aquí no citamos ninguno; su agente con licencia y su abogado deben confirmarlo a partir de la aprobación del proyecto antes de que usted se comprometa.

Su ciudadanía no depende de conservar el inmueble una vez terminado el plazo de tenencia. Vender antes de tiempo, sin embargo, puede poner en riesgo la ciudadanía concedida con esa inversión, así que trate el plazo de tenencia como un compromiso firme.

¿Cómo se sale de una inversión inmobiliaria del CBI?

Los inversores en inmuebles del CBI suelen salir de una de estas tres maneras una vez cumplido el plazo de tenencia: reventa a un solicitante posterior del CBI que necesita una unidad admisible, reventa en el mercado abierto a un comprador que busca estilo de vida, o un acuerdo de recompra o reventa ofrecido por el promotor. Cada salida depende de la demanda en ese momento, por lo que ninguna es segura.

La reventa a otro solicitante es la vía más habitual para las participaciones en proyectos hoteleros, porque esas unidades se construyeron para compradores del CBI. Que una unidad revendida habilite al siguiente comprador depende de las normas del programa en el momento de la venta; Dominica, por ejemplo, fija un plazo de tenencia más largo cuando el comprador también es solicitante del CBI. La reventa en el mercado abierto conviene más a villas completas y apartamentos en ubicaciones consolidadas que a las participaciones hoteleras fraccionadas, que tienen pocos compradores fuera del programa.

Las promesas de recompra del promotor merecen especial cautela. Una cláusula de recompra es una promesa contractual de una empresa privada, no una garantía del Gobierno. Compruebe quién la otorga, a qué precio, con qué preaviso y qué garantía la respalda. En Antigua y Barbuda también puede reinvertir anticipadamente la inversión en otro inmueble aprobado, lo que ofrece cierta flexibilidad si cambian sus planes.

Planifique la salida antes de comprar. Pregunte al promotor cuántas unidades se han revendido, a qué precios en relación con la venta original y cuánto tardaron las ventas. Un proyecto con un hotel en funcionamiento, una marca reconocida y un historial de reventas suele ofrecer una salida más limpia que un proyecto todavía en construcción.

¿Qué costes corrientes reducen su rendimiento neto?

Los costes de tenencia de un inmueble del CBI incluyen los gastos anuales de comunidad o mantenimiento, la comisión de gestión o la participación en los ingresos del operador hotelero, los seguros, los impuestos locales sobre bienes inmuebles, los suministros de las viviendas completas, las aportaciones a fondos de reserva para renovaciones y los costes legales y de transmisión en la compra y en la reventa. En conjunto, estos costes separan una rentabilidad bruta proyectada del dinero que usted recibe realmente.

Los costes de compra también importan. La Unidad de Ciudadanía por Inversión de San Cristóbal y Nieves señala que los compradores abonan costes de compra, principalmente aportaciones obligatorias a fondos de seguros y gastos de escrituración, además de honorarios legales, impuesto de timbre e impuestos gubernamentales que varían según el inmueble. Cada isla fija sus propios impuestos de transmisión y costes de registro, y el reparto entre comprador y vendedor difiere. Pida una estimación por escrito de todos los costes de compra, tenencia y venta antes de firmar.

La divisa es el último factor. Los inmuebles aprobados se fijan en dólares estadounidenses, y el dólar del Caribe Oriental que se usa localmente está vinculado al dólar estadounidense, de modo que para la mayoría de los inversores el principal efecto cambiario se da entre el dólar estadounidense y su moneda de origen.

¿Cómo se comprueba un desarrollo del CBI antes de comprar?

Las comprobaciones sobre un desarrollo del CBI empiezan por confirmar que el proyecto está aprobado en la actualidad para el programa de ciudadanía y siguen con la revisión de la trayectoria del promotor, el estado de la obra, la estructura de titularidad o de participaciones que recibirá, el contrato de alquiler y gestión y las condiciones de depósito en garantía de su pago. Estas comprobaciones deben realizarlas su agente con licencia y un abogado local independiente.

• Estatus de aprobación: confirme con la Unidad de Ciudadanía por Inversión, a través de su agente con licencia, que el proyecto y el tipo concreto de unidad cumplen los requisitos hoy.
• Trayectoria del promotor: examine los proyectos terminados, las fechas de entrega frente a lo prometido y el historial de explotación de cualquier hotel ya abierto.
• Qué posee realmente: un título registrado de una unidad, una participación en una sociedad propietaria del hotel o un derecho fraccionado. En Antigua y Barbuda se permite la titularidad real a través de una sociedad sin ánimo de lucro cuando esta ha emitido todas sus acciones autorizadas a favor del solicitante, según la página oficial del programa.
• Flujo del dinero: dónde se mantiene su pago y cuándo se libera al promotor.
• Marca y operador: quién gestiona el hotel y por cuánto tiempo.

Nuestra guía sobre la diligencia debida y los agentes con licencia en el CBI caribeño explica cómo funciona la parte de la solicitud, y puede consultar los desarrollos que hemos revisado en nuestras páginas de inversión inmobiliaria.

¿Qué isla conviene a un inversor orientado al inmueble?

Los inversores caribeños orientados al inmueble eligen la isla ajustando presupuesto, plazo de tenencia, necesidades de viaje y uso personal: Dominica ofrece el mínimo inmobiliario más bajo, con USD 200.000; San Cristóbal y Nieves, el pasaporte más fuerte, con 157 destinos sin visado; Antigua y Barbuda, un mercado turístico maduro; Granada, una ruta de proyectos turísticos desde USD 270.000; y Santa Lucía, resorts de marca desde USD 300.000.

Antigua y Barbuda

Antigua y Barbuda combina un mínimo inmobiliario de USD 300.000 con un plazo de tenencia de 5 años y un mercado consolidado de resorts y náutica. El pasaporte abre 154 destinos sin visado, entre ellos el Espacio Schengen, y sus titulares visitan el Reino Unido sin visado con una Autorización Electrónica de Viaje. Los nuevos ciudadanos deben pasar 5 días en el país dentro de los primeros cinco años. Consulte nuestra selección de inmuebles en Antigua y Barbuda.

San Cristóbal y Nieves

San Cristóbal y Nieves tiene los umbrales inmobiliarios más altos, USD 325.000 por una participación o un apartamento y USD 600.000 por una vivienda privada, y el plazo de tenencia más largo, 7 años. A cambio, su pasaporte es el más fuerte de los cinco, con 157 destinos sin visado. El 14 de abril de 2026 se puso en marcha un registro biométrico nacional, y los ciudadanos del CBI existentes deben registrarse antes del 31 de julio de 2027. Consulte nuestra selección de inmuebles en San Cristóbal y Nieves.

Granada

Granada ofrece proyectos aprobados del sector turístico desde USD 270.000 y otros proyectos aprobados desde USD 350.000, y la mayoría de los proyectos aprobados son hoteles, resorts y villas. Granada es el único de los cinco con un tratado E-2 con Estados Unidos; un ciudadano que haya adquirido la nacionalidad granadina mediante inversión debe haber estado domiciliado en Granada durante un período continuo de al menos 3 años antes de solicitar un visado E-2. Consulte nuestra selección de inmuebles en Granada.

Dominica

Dominica fija su mínimo inmobiliario aprobado en USD 200.000, igual que su contribución al Fondo de Diversificación Económica para un solicitante individual, y sus proyectos aprobados son conocidos por los ecoresorts. El plazo de tenencia es de 3 años desde la concesión de la ciudadanía, o de 5 años si el siguiente comprador también es solicitante del CBI. Los nacionales de Dominica necesitan un visado para visitar el Reino Unido. Consulte nuestra selección de inmuebles en Dominica.

Santa Lucía

La ruta inmobiliaria de Santa Lucía parte de USD 300.000 en hoteles de marca, resorts y propiedades boutique aprobados, y el inversor es titular de la escritura. Los nacionales de Santa Lucía necesitan un visado para visitar el Reino Unido desde el 5 de marzo de 2026, algo que puede comprobar en el verificador de visados del Gobierno británico. Consulte nuestra selección de inmuebles en Santa Lucía.

¿Y Vanuatu?

La ciudadanía por inversión de Vanuatu no tiene una ruta inmobiliaria aprobada en el programa oficial: la ciudadanía se obtiene mediante el Programa de Apoyo al Desarrollo desde USD 130.000. Comprar un inmueble en Vanuatu no le hace admisible por sí solo para la ciudadanía, y los nacionales de Vanuatu necesitan un visado para el Espacio Schengen y para el Reino Unido. Nuestra guía de Vanuatu frente al Caribe compara ambas regiones.

¿Cambia la ECCIRA la ruta inmobiliaria del CBI?

La ECCIRA, la Autoridad Reguladora de Ciudadanía por Inversión del Caribe Oriental, todavía no modifica la ruta inmobiliaria, porque la ECCIRA no opera aún. El acuerdo que la crea se firmó en septiembre de 2025 y la autoridad se constituyó en diciembre de 2025 con sede en Granada; el Banco Central del Caribe Oriental espera que comience a operar más adelante en 2026, y no se ha anunciado ninguna fecha de inicio.

Las propuestas que se debaten para la región, como 30 días de presencia en los primeros cinco años, un pasaporte inicial de 5 años y la biometría regional obligatoria, no están en vigor. Hoy, las normas nacionales de cada país rigen las compras de inmuebles, los plazos de tenencia y las aprobaciones. Nuestra guía de la ECCIRA y nuestro resumen de las normas del CBI en vigor en 2026 exponen lo que se aplica ahora y lo que es solo una propuesta.

¿Conviene elegir el inmueble del CBI o la vía de donación?

El inmueble del CBI conviene a los inversores que quieren poseer un activo en el Caribe, pueden dejar el capital inmovilizado de 3 a 7 años y valoran el uso personal o la renta de alquiler. La vía de donación conviene a quienes buscan el menor coste cierto, el expediente más sencillo y ningún activo que gestionar. Para una decisión puramente financiera, la vía de donación suele ser la opción más clara.

Una prueba sencilla ayuda. Sume el precio del inmueble, los costes de compra, la tasa gubernamental de la vía inmobiliaria y sus costes de propiedad esperados durante el plazo de tenencia. Reste la renta neta que espera de forma realista y un valor de reventa prudente. Si el resultado es inferior a la vía de donación más sus tasas, y está cómodo con el riesgo de reventa, el inmueble puede ser la mejor opción en términos de valor. Si no, la contribución es la vía más rentable para obtener el mismo pasaporte.

Para una visión comparada de los cinco programas más allá de los inmuebles, consulte nuestra comparación de los cinco programas de CBI caribeños, nuestra guía de la ruta inmobiliaria caribeña y nuestro portal de programas de ciudadanía por inversión.

¿Por qué trabajar con Mirabello Consultancy en una solicitud basada en un inmueble?

Mirabello Consultancy es una asesoría suiza de migración de inversión con oficinas en Zúrich, Dubái y la RAE de Hong Kong. Evaluamos los proyectos aprobados frente a la vía de donación para su familia, comprobamos las condiciones de alquiler y de salida antes de que usted se comprometa y preparamos el expediente de ciudadanía, en 11 idiomas.

Somos miembros del Investment Migration Council y contamos con la certificación ACAMS, y solo recomendamos un inmueble cuando sirve realmente a sus objetivos.