CBI-vastgoedinvestering 2026: rendement, verhuurregels en exit

CBI-vastgoedinvestering betekent kopen in een door de overheid goedgekeurde ontwikkeling om in aanmerking te komen voor Caribisch staatsburgerschap, vanaf USD 200.000 in Dominica, USD 300.000 in Antigua en Barbuda en Saint Lucia, en vanaf USD 325.000 op Saint Kitts en Nevis. Zie het eerst als een kostenpost voor staatsburgerschap en pas daarna als vastgoedinvestering: huurinkomsten kunnen de kosten verzachten, maar houdperiodes van 3 tot 7 jaar en een smalle doorverkoopmarkt beperken de exit.

Mirabello Consultancy adviseert gezinnen elke week over beide routes, en het eerlijke antwoord is dat goedgekeurd vastgoed voor de juiste investeerder een verstandige keuze kan zijn, mits u het juiste project koopt, de huurovereenkomst even zorgvuldig leest als het koopcontract en de exit plant voordat u tekent. Deze gids zet de geverifieerde regels voor 2026 per programma uiteen, wat uw werkelijke rendement bepaalt en hoe u beoordeelt of vastgoed of een bijdrage aan de overheid beter bij uw gezin past.

Wat is CBI-vastgoed?

CBI-vastgoed is vastgoed dat is gekocht in een ontwikkeling die een Caribische overheid voor haar programma voor staatsburgerschap door investering (Citizenship by Investment, CBI) heeft goedgekeurd, zodat de aankoop de koper en het gezin kwalificeert voor staatsburgerschap. Goedgekeurde projecten zijn meestal hotels, resorts van een gevestigd merk en villaontwikkelingen; een gewone woning op de vrije markt kopen kwalificeert niet.

Vijf Oost-Caribische staten bieden een goedgekeurde vastgoedroute. Elk land stelt een eigen minimumprijs, houdperiode en eigen leges vast en houdt een eigen lijst van goedgekeurde projecten bij. Hier volgt per programma in één regel wat het inhoudt.

Wat is staatsburgerschap door investering in Antigua en Barbuda?

Staatsburgerschap door investering in Antigua en Barbuda verleent staatsburgerschap vanaf USD 230.000 via het National Development Fund, of via goedgekeurd vastgoed met een minimumwaarde van USD 300.000, dat volgens het officiële programma pas 5 jaar na de aankoop mag worden doorverkocht.

Wat is staatsburgerschap door investering in Saint Kitts en Nevis?

Staatsburgerschap door investering in Saint Kitts en Nevis is het langstlopende programma ter wereld, actief sinds 1984, met een Sustainable Island State Contribution van USD 250.000 of goedgekeurd vastgoed vanaf USD 325.000 voor een aandeel of appartement en USD 600.000 voor een particuliere eengezinswoning, telkens met een houdperiode van 7 jaar.

Wat is staatsburgerschap door investering in Grenada?

Staatsburgerschap door investering in Grenada wordt uitgevoerd door de Investment Migration Agency, vanaf USD 235.000 via het National Transformation Fund of vanaf USD 270.000 in een goedgekeurd project in de toerismesector (USD 350.000 voor goedgekeurde projecten buiten de toerismesector).

Wat is staatsburgerschap door investering in Dominica?

Staatsburgerschap door investering in Dominica biedt een bijdrage van USD 200.000 aan het Economic Diversification Fund voor een enkele aanvrager, en een goedgekeurde vastgoedroute die eveneens bij USD 200.000 begint, waarbij het pand minimaal 3 jaar vanaf de toekenning van het staatsburgerschap wordt aangehouden.

Wat is staatsburgerschap door investering in Saint Lucia?

Staatsburgerschap door investering in Saint Lucia biedt een bijdrage van USD 240.000 aan het National Economic Fund, een staatsobligatie van USD 300.000 of USD 300.000 in een goedgekeurd vastgoedproject, waarbij de investeerder de eigendomsakte van het pand ontvangt.

Wat kost CBI-vastgoed in vergelijking met de donatieroute?

CBI-vastgoed kost vooraf meer dan de donatieroute in vier van de vijf programma's: Antigua en Barbuda vraagt USD 300.000 tegenover een bijdrage van USD 230.000, Saint Kitts en Nevis USD 325.000 tegenover USD 250.000, Grenada USD 270.000 tegenover USD 235.000 en Saint Lucia USD 300.000 tegenover USD 240.000. Dominica stelt beide routes op USD 200.000.

De vermelde prijs is slechts een deel van de vergelijking. Op de vastgoedroute behoudt u een actief dat huur kan opleveren en later kan worden verkocht, maar u betaalt ook aankoopkosten, afzonderlijke overheidsleges voor de vastgoedroute en jarenlang eigendomskosten. Bij de donatieroute wordt het geld eenmalig uitgegeven en hoeft u niets te beheren of te verkopen.

De overheidsleges op de vastgoedroute verschillen per programma en gezinsgrootte. Antigua en Barbuda rekent op zijn vastgoedroute bijvoorbeeld verwerkingskosten van USD 10.000 voor een enkele aanvrager en USD 20.000 voor een gezin van maximaal vier personen, volgens de officiële vastgoedpagina van de Citizenship by Investment Unit. Saint Kitts en Nevis, Dominica en Saint Lucia publiceren hun eigen leges voor vastgoed, en de kosten voor het due diligence-onderzoek worden in elk programma per volwassen aanvrager in rekening gebracht. Vraag om een volledige, gespecificeerde offerte voordat u de routes vergelijkt.

Is CBI-vastgoed in 2026 een goede investering?

CBI-vastgoed is een goede investering wanneer u toch een belang in die ontwikkeling zou willen hebben, u het gedurende de volledige houdperiode kunt aanhouden zonder het geld nodig te hebben en de huurovereenkomst realistisch is. CBI-vastgoed is een zwakke investering wanneer het alleen wordt gekocht om de kosten van het staatsburgerschap te verlagen, omdat de prijsstelling van ontwikkelaars en een smalle doorverkoopmarkt de verwachte winst vaak opslokken.

Drie punten bepalen het antwoord. Ten eerste worden goedgekeurde units geprijsd door ontwikkelaars die weten dat kopers een kwalificerende aankoop nodig hebben, zodat de prijs die u betaalt hoger kan liggen dan wat een koper op de vrije markt voor een vergelijkbare unit zou betalen. Ten tweede legt de houdperiode kapitaal vast voor 3 tot 7 jaar, afhankelijk van het programma. Ten derde is uw meest voor de hand liggende koper bij verkoop vaak een andere CBI-aanvrager, en die kopersgroep hangt af van de programmaregels en de vraag op dat moment.

Niets hiervan maakt vastgoed tot een slechte keuze. Voor een gezin dat een vakantiebasis in het Caribisch gebied wil, meer waarde hecht aan een tastbaar actief dan aan een eenmalige bijdrage of tijd op het eiland wil doorbrengen, kan een goedgekeurde resortunit staatsburgerschap, eigen gebruik en enig inkomen in één beslissing bieden. Het komt erop aan het eerlijk af te zetten tegen de donatieroute, met alle kosten meegeteld.

Welk huurinkomen kunt u van CBI-vastgoed verwachten?

Het huurinkomen uit CBI-vastgoed hangt af van de bezettingsgraad van het project, de nachttarieven en de beheerovereenkomst, en niet van het programma voor staatsburgerschap. Geen enkele Caribische overheid publiceert of garandeert huurrendementen op goedgekeurd vastgoed, dus elk rendement dat u wordt getoond is een prognose van de ontwikkelaar, en uw nettorendement na beheer, onderhoud en kosten ligt lager dan het brutocijfer.

De meeste goedgekeurde units maken deel uit van een hotel- of resortverhuurprogramma. De exploitant verhuurt uw unit aan gasten, houdt een deel van de kameropbrengst achter om de exploitatie en zijn beheervergoeding te dekken en keert het aandeel van de eigenaar aan u uit, vaak na aftrek van onderhoud, verzekering en reservefondsen. Sommige ontwikkelaars bieden in de eerste jaren een vast jaarlijks rendement in plaats van een opbrengstverdeling.

Stel bij het beoordelen van een huurprognose vier vragen:

• Is het cijfer bruto of netto? Een brutorendement vóór exploitatiekosten kan aantrekkelijk lijken en toch een bescheiden contant rendement opleveren.
• Is het hotel al in bedrijf? Een afgebouwd, draaiend resort heeft een staat van dienst; een project dat vóór oplevering wordt verkocht, heeft alleen een prognose.
• Wie betaalt voor renovatie? Resortmerken eisen doorgaans periodieke opwaardering, en de eigenaren financieren die vaak.
• Wat gebeurt er als de bezetting daalt? Een vast rendement is slechts zo sterk als het bedrijf dat het uitbetaalt.

Een praktische manier om projecten te vergelijken is uw eigen nettocijfer te berekenen: de verwachte jaarlijkse uitkering aan de eigenaar, min uw aandeel in de eigendomskosten, gedeeld door uw totale uitgave inclusief aankoopkosten en overheidsleges. Dat ene getal, naast de kosten van de donatieroute gelegd, zegt veel meer dan een brochurerendement.

Kunt u een CBI-pand verhuren of op Airbnb zetten?

Een CBI-pand kan doorgaans worden verhuurd, en de meeste goedgekeurde units zijn daarvoor bedoeld: ze maken deel uit van hotels of resorts met een beheerd verhuurprogramma. Of u de unit zelf mag verhuren via een kortetermijnplatform zoals Airbnb, hangt af van de koop- en beheercontracten van het project en niet van de regels voor staatsburgerschap, dus controleer eerst die documenten.

In een resort van een gevestigd merk vereist de beheerovereenkomst doorgaans dat uw unit in de verhuurpool van het hotel blijft en beperkt zij uw eigen gebruik tot een vast aantal nachten per jaar. Zelfstandige verhuur komt vaker voor in villaprojecten waar u een volledig pand bezit. Laat vóór het tekenen schriftelijk bevestigen:

• of deelname aan de verhuurpool verplicht is, en hoe lang;
• hoeveel nachten eigen gebruik u hebt en of het hoogseizoen is uitgesloten;
• hoe de opbrengst wordt verdeeld en welke kosten worden afgetrokken voordat uw aandeel wordt uitbetaald;
• of u na afloop van de houdperiode uw eigen beheerder mag aanstellen of de unit particulier mag verhuren.

Huurinkomsten zijn bovendien ergens belastbaar. Het eiland waar het pand ligt, kan lokale huurinkomsten belasten, en als u elders fiscaal inwoner bent, kan uw land van herkomst ze ook belasten. Win in beide landen advies in voordat u op het inkomen vertrouwt.

Hoe lang moet u CBI-vastgoed aanhouden voordat u het mag verkopen?

De houdperiodes voor CBI-vastgoed worden per programma vastgesteld: Antigua en Barbuda vereist 5 jaar vanaf de aankoop, Saint Kitts en Nevis 7 jaar en Dominica 3 jaar vanaf de toekenning van het staatsburgerschap, of 5 jaar als de koper het pand voor zijn eigen aanvraag voor staatsburgerschap zal gebruiken. Grenada en Saint Lucia leggen hun voorwaarden vast in hun regelgeving en projectgoedkeuringen.

Bronnen: CIU van Antigua en Barbuda, CIU van Saint Kitts en Nevis, CBIU van Dominica, Investment Migration Agency van Grenada en CIU van Saint Lucia, alle gecontroleerd in oktober 2026. Omdat Grenada en Saint Lucia de houdperiode niet op hun programmapagina's publiceren, noemen wij hier geen termijn; uw erkende agent en advocaat moeten die aan de hand van de projectgoedkeuring bevestigen voordat u zich bindt.

Uw staatsburgerschap hangt er niet van af of u het pand blijft aanhouden nadat de houdperiode is verstreken. Vroegtijdig verkopen kan echter het op die investering toegekende staatsburgerschap in gevaar brengen, dus beschouw de houdperiode als een vaste verplichting.

Hoe verlaat u een CBI-vastgoedinvestering?

Investeerders in CBI-vastgoed stappen na de houdperiode doorgaans op een van drie manieren uit: doorverkoop aan een latere CBI-aanvrager die een kwalificerende unit nodig heeft, doorverkoop op de vrije markt aan een koper die er een leefstijlmotief voor heeft, of een terugkoop- of doorverkoopregeling die de ontwikkelaar aanbiedt. Elke exit hangt af van de vraag op dat moment, dus geen enkele is zeker.

Doorverkoop aan een andere aanvrager is de meest gebruikelijke route voor aandelen in hotelprojecten, omdat die units voor CBI-kopers zijn gebouwd. Of een doorverkochte unit de volgende koper kwalificeert, hangt af van de programmaregels op het moment van verkoop; Dominica hanteert bijvoorbeeld een langere houdperiode wanneer de koper ook CBI-aanvrager is. Doorverkoop op de vrije markt past beter bij volledige villa's en appartementen op gevestigde locaties dan bij fractionele hotelaandelen, die buiten het programma weinig kopers hebben.

Terugkoopbeloften van ontwikkelaars verdienen bijzondere zorg. Een terugkoopclausule is een contractuele belofte van een particulier bedrijf en geen overheidsgarantie. Ga na wie haar geeft, tegen welke prijs, met welke opzegtermijn en welke zekerheid erachter staat. In Antigua en Barbuda kunt u de investering ook vroegtijdig herbeleggen in een ander goedgekeurd pand, wat enige flexibiliteit biedt als uw plannen veranderen.

Plan de exit voordat u koopt. Vraag de ontwikkelaar hoeveel units zijn doorverkocht, tegen welke prijzen ten opzichte van de oorspronkelijke verkoop en hoe lang de verkopen duurden. Een project met een draaiend hotel, een erkend merk en een staat van dienst bij doorverkoop biedt doorgaans een zuiverdere exit dan een project dat nog in aanbouw is.

Welke lopende kosten verlagen uw nettorendement?

De eigendomskosten van CBI-vastgoed omvatten jaarlijkse service- of onderhoudskosten, de beheervergoeding of opbrengstverdeling van de hoteloperator, verzekering, plaatselijke vastgoedbelasting, nutsvoorzieningen voor volledige panden, bijdragen aan reservefondsen voor renovatie, en de juridische kosten en overdrachtskosten bij aankoop en doorverkoop. Samen scheiden deze kosten een verwacht brutorendement van het geld dat u daadwerkelijk ontvangt.

Ook de aankoopkosten doen ertoe. De Citizenship by Investment Unit van Saint Kitts en Nevis merkt op dat kopers aankoopkosten betalen, vooral verplichte bijdragen aan het verzekeringsfonds en overdrachtskosten, naast juridische kosten, zegelrecht en overheidsbelastingen die per pand verschillen. Elk eiland stelt zijn eigen overdrachtsbelasting en registratiekosten vast, en de verdeling tussen koper en verkoper verschilt. Vraag vóór het tekenen om een schriftelijke raming van alle kosten voor aankoop, aanhouding en verkoop.

Valuta is de laatste factor. Goedgekeurde panden worden in Amerikaanse dollars geprijsd en de lokaal gebruikte Oost-Caribische dollar is gekoppeld aan de Amerikaanse dollar, dus het belangrijkste valuta-effect voor de meeste investeerders speelt tussen de Amerikaanse dollar en hun eigen munt.

Hoe controleert u een CBI-ontwikkeling voordat u koopt?

Controles van een CBI-ontwikkeling beginnen met de bevestiging dat het project momenteel voor het programma voor staatsburgerschap is goedgekeurd, gevolgd door een beoordeling van de staat van dienst van de ontwikkelaar, de bouwstatus, de eigendomstitel of aandelenstructuur die u ontvangt, de verhuur- en beheerovereenkomst en de escrowregelingen voor uw betaling. Uw erkende agent en een onafhankelijke lokale advocaat moeten deze controles uitvoeren.

• Goedkeuringsstatus: laat via uw erkende agent door de Citizenship by Investment Unit bevestigen dat het project en het specifieke type unit vandaag kwalificeren.
• Staat van dienst van de ontwikkelaar: kijk naar opgeleverde projecten, opleveringsdata ten opzichte van de beloften en de exploitatiegeschiedenis van een reeds geopend hotel.
• Wat u werkelijk bezit: een geregistreerde titel op een unit, een aandeel in een vennootschap die het hotel bezit, of een fractioneel belang. In Antigua en Barbuda is uiteindelijk economisch eigendom via een nonprofitvennootschap toegestaan wanneer de vennootschap al haar toegestane aandelen aan de aanvrager heeft uitgegeven, volgens de officiële programmapagina.
• Geldstroom: waar uw betaling wordt aangehouden en wanneer die aan de ontwikkelaar wordt vrijgegeven.
• Merk en exploitant: wie het hotel exploiteert en voor welke termijn.

Onze gids over due diligence en erkende agenten bij Caribisch CBI legt uit hoe de aanvraagzijde werkt, en de ontwikkelingen die wij hebben beoordeeld, kunt u bekijken op onze pagina's over vastgoedinvesteringen.

Welk Caribisch eiland past bij een investeerder die op vastgoed let?

Investeerders in het Caribisch gebied die op vastgoed letten, kiezen een eiland door budget, houdperiode, reisbehoeften en eigen gebruik op elkaar af te stemmen: Dominica biedt het laagste vastgoedminimum van USD 200.000, Saint Kitts en Nevis het sterkste paspoort met 157 visumvrije bestemmingen, Antigua en Barbuda een volwassen resortmarkt, Grenada een toerismeprojectroute vanaf USD 270.000 en Saint Lucia resorts van gevestigde merken vanaf USD 300.000.

Antigua en Barbuda

Antigua en Barbuda combineert een vastgoedminimum van USD 300.000 met een houdperiode van 5 jaar en een gevestigde resort- en jachtmarkt. Het paspoort geeft visumvrije toegang tot 154 bestemmingen, waaronder het Schengengebied, en houders reizen met een Electronic Travel Authorisation visumvrij naar het Verenigd Koninkrijk. Nieuwe staatsburgers moeten binnen de eerste vijf jaar 5 dagen in het land verblijven. Zie ons aanbod van vastgoed in Antigua en Barbuda.

Saint Kitts en Nevis

Saint Kitts en Nevis heeft de hoogste vastgoeddrempels, USD 325.000 voor een aandeel of appartement en USD 600.000 voor een particuliere woning, en de langste houdperiode van 7 jaar. In ruil daarvoor is het paspoort het sterkste van de vijf, met 157 visumvrije bestemmingen. Op 14 april 2026 is een nationale biometrische registratie van start gegaan, en bestaande CBI-staatsburgers moeten zich vóór 31 juli 2027 laten registreren. Zie ons aanbod van vastgoed op Saint Kitts en Nevis.

Grenada

Grenada biedt goedgekeurde projecten in de toerismesector vanaf USD 270.000 en andere goedgekeurde projecten vanaf USD 350.000, en de meeste goedgekeurde projecten zijn hotels, resorts en villa's. Grenada is het enige van de vijf met een E-2-verdrag met de Verenigde Staten; een staatsburger die de Grenadiaanse nationaliteit via investering heeft verkregen, moet gedurende een ononderbroken periode van ten minste 3 jaar in Grenada gedomicilieerd zijn geweest voordat hij een E-2-visum kan aanvragen. Zie ons aanbod van vastgoed in Grenada.

Dominica

Dominica stelt zijn minimum voor goedgekeurd vastgoed op USD 200.000, gelijk aan de bijdrage aan het Economic Diversification Fund voor een enkele aanvrager, en de goedgekeurde projecten staan bekend om hun ecoresorts. De houdperiode is 3 jaar vanaf de toekenning van het staatsburgerschap, of 5 jaar als de volgende koper ook CBI-aanvrager is. Onderdanen van Dominica hebben een visum nodig om het Verenigd Koninkrijk te bezoeken. Zie ons aanbod van vastgoed in Dominica.

Saint Lucia

De vastgoedroute van Saint Lucia begint bij USD 300.000 in goedgekeurde hotels, resorts en boetiekpanden van gevestigde merken, en de investeerder ontvangt de eigendomsakte. Onderdanen van Saint Lucia hebben sinds 5 maart 2026 een visum nodig om het Verenigd Koninkrijk te bezoeken, wat u kunt nagaan met de visumcheck van de Britse overheid. Zie ons aanbod van vastgoed in Saint Lucia.

Hoe zit het met Vanuatu?

Staatsburgerschap door investering in Vanuatu kent in het officiële programma geen goedgekeurde vastgoedroute: staatsburgerschap komt via het Development Support Programme vanaf USD 130.000. Vastgoed kopen in Vanuatu kwalificeert u op zichzelf niet voor staatsburgerschap, en onderdanen van Vanuatu hebben een visum nodig voor het Schengengebied en het Verenigd Koninkrijk. Onze gids Vanuatu versus Caribisch gebied vergelijkt beide regio's.

Verandert ECCIRA iets aan de CBI-vastgoedroute?

ECCIRA, de Eastern Caribbean Citizenship by Investment Regulatory Authority, verandert nog niets aan de vastgoedroute, omdat ECCIRA nog niet actief is. De overeenkomst waarmee de toezichthouder is opgericht, is in september 2025 ondertekend en de autoriteit is in december 2025 ingesteld, met een kantoor in Grenada; de Eastern Caribbean Central Bank verwacht dat zij later in 2026 van start gaat, en er is nog geen startdatum bekendgemaakt.

De voorstellen die voor de regio worden besproken, zoals 30 dagen aanwezigheid in de eerste vijf jaar, een eerste paspoort van 5 jaar en verplichte regionale biometrie, zijn niet van kracht. Vandaag bepalen de nationale regels van elk land de vastgoedaankopen, houdperiodes en goedkeuringen. Onze ECCIRA-gids en ons overzicht van de CBI-regels die in 2026 gelden zetten uiteen wat nu geldt en wat slechts is voorgesteld.

Moet u kiezen voor CBI-vastgoed of de donatieroute?

CBI-vastgoed past bij investeerders die een Caribisch actief willen bezitten, kapitaal 3 tot 7 jaar kunnen laten staan en waarde hechten aan eigen gebruik of huurinkomsten. De donatieroute past bij investeerders die de laagste zekere kosten, het eenvoudigste dossier en geen actief om te beheren willen. Voor een zuiver financiële beslissing is de donatieroute vaak de duidelijkere keuze.

Een eenvoudige toets helpt. Tel de aankoopprijs, de aankoopkosten, de overheidsleges voor vastgoed en uw verwachte eigendomskosten over de houdperiode bij elkaar op. Trek daar de netto huur van af die u realistisch verwacht, en een voorzichtige doorverkoopwaarde. Is het resultaat lager dan de donatieroute plus de bijbehorende leges, en bent u comfortabel met het doorverkooprisico, dan kan vastgoed de betere waarde bieden. Zo niet, dan is de bijdrage de kosteneffectievere route naar hetzelfde paspoort.

Voor een vergelijking van alle vijf de programma's naast elkaar, voorbij vastgoed, verwijzen wij naar onze vergelijking van de vijf Caribische CBI-programma's, onze gids over de Caribische vastgoedroute en onze hub met programma's voor staatsburgerschap door investering.

Waarom met Mirabello Consultancy werken bij een aanvraag op basis van vastgoed?

Mirabello Consultancy is een Zwitsers adviesbureau voor investeringsmigratie met kantoren in Zürich, Dubai en Hongkong SAR. Wij beoordelen goedgekeurde projecten ten opzichte van de donatieroute voor uw gezin, controleren de verhuur- en exitvoorwaarden voordat u zich bindt en bereiden het dossier voor staatsburgerschap voor, in 11 talen.

Wij zijn lid van de Investment Migration Council en ACAMS-gecertificeerd, en wij adviseren vastgoed alleen wanneer het echt bij uw doelen past.