Недвижимость в карибских программах КПИ 2026: одобренные проекты, минимальные суммы и перепродажа

Путь через недвижимость в карибских программах КПИ даёт гражданство инвесторам, которые приобретают подходящий объект в проекте, одобренном правительством. В 2026 году минимальные суммы составляют USD 200 000 в Доминике, USD 270 000 в Гренаде (туристические проекты), USD 300 000 в Антигуа и Барбуде и Сент-Люсии и USD 325 000 в Сент-Китс и Невисе; сверх этого взимаются государственные сборы, а перед перепродажей действует срок владения.

Mirabello Consultancy консультирует семьи по всем пяти программам Восточной Карибии из Цюриха, Дубая и Гонконга (САР). Ниже мы излагаем, что каждое подразделение по гражданству за инвестиции (КПИ) публикует сегодня об одобренных проектах, сборах, сроках владения и перепродаже, чтобы Вы могли сравнить недвижимость с вариантом взноса на равных условиях. Программы в целом рассмотрены в нашем сравнении всех пяти карибских программ КПИ и на странице лучших программ гражданства за инвестиции.

Что такое путь через недвижимость в карибских программах КПИ?

Путь через недвижимость в карибских программах КПИ является инвестиционным вариантом, прописанным в правилах гражданства за инвестиции каждой страны: Вы приобретаете объект или долю в проекте, который правительство определило как одобренный. Квалифицирующей инвестицией становится именно покупка, а не пожертвование, и право собственности на недвижимость остаётся за Вами с учётом минимального срока владения.

Вариант с недвижимостью отличают от варианта взноса три особенности. Во-первых, объект должен находиться в одобренном проекте: это роскошные отели, курорты под известными брендами, проекты вилл и, в некоторых странах, проекты вне сферы туризма. Во-вторых, правительства взимают отдельные сборы за вариант с недвижимостью, и в Доминике и Гренаде эти сборы значительны. В-третьих, продавать объект в течение установленного числа лет нельзя, а в ряде стран перепродажа даёт следующему покупателю право на гражданство лишь при определённых условиях.

Какие карибские страны предлагают гражданство через недвижимость в 2026 году?

В 2026 году гражданство через недвижимость предлагают пять карибских стран: Антигуа и Барбуда, Сент-Китс и Невис, Доминика, Гренада и Сент-Люсия. Каждая публикует минимальную цену покупки для одобренных проектов: от USD 200 000 в Доминике до USD 600 000 за частный дом на одну семью в Сент-Китс и Невисе, наряду с вариантом невозвратного взноса.

Числа безвизовых направлений взяты из базы данных Mirabello Immigration Intelligence на момент написания. Паспорта различаются в одном важном для многих покупателей недвижимости отношении: граждане Антигуа и Барбуды, Сент-Китс и Невиса и Гренады въезжают в Великобританию без визы с электронным разрешением на поездку (ETA), тогда как гражданам Доминики британская виза необходима с 19 июля 2023 года, а гражданам Сент-Люсии с 5 марта 2026 года.

Сколько на самом деле стоит путь через недвижимость в каждой стране?

Путь через недвижимость стоит столько, сколько составляет цена объекта, плюс государственные сборы, которые различаются по странам: USD 10 000 за обработку для одного заявителя в Антигуа и Барбуде, USD 75 000 для одного заявителя в Доминике, USD 50 000 на туристическом уровне Гренады и административный сбор USD 30 000 для основного заявителя без членов семьи в Сент-Люсии. Сборы за комплексную проверку взимаются отдельно с каждого человека.

Антигуа и Барбуда

Недвижимость в Антигуа и Барбуде начинается от USD 300 000 в одобренном проекте, а государственный сбор за обработку по этому варианту составляет USD 10 000 для одного заявителя, USD 20 000 для семьи до четырёх человек и ещё USD 10 000 за каждого дополнительного иждивенца начиная с пятого человека. Сборы за комплексную проверку оплачиваются дополнительно, при этом 10% сбора за обработку вносится при подаче заявления, а остаток после одобрения, по данным Подразделения по гражданству за инвестиции Антигуа и Барбуды.

Сент-Китс и Невис

Одобренная недвижимость в Сент-Китс и Невисе стоит от USD 325 000 за кондоминиум или долю в определённом проекте либо от USD 600 000 за частный дом на одну семью, признанный одобренной частной недвижимостью. Сборы за комплексную проверку составляют USD 10 000 для основного заявителя и USD 7 500 за каждого иждивенца в возрасте от 16 лет, а CIU публикует также государственные сборы после одобрения на каждого члена семьи по вариантам с недвижимостью, обязательные взносы в страховой фонд, расходы на оформление сделки и гербовый сбор. Актуальный перечень приведён на странице CIU о частной недвижимости.

Доминика

Вариант с недвижимостью в Доминике требует не менее USD 200 000 в одобренном проекте плюс государственный сбор USD 75 000 для основного заявителя либо USD 100 000 для основного заявителя с числом иждивенцев до трёх. Сборы за комплексную проверку составляют USD 7 500 для основного заявителя и USD 4 000 за каждого иждивенца в возрасте от 16 лет, как публикует Подразделение по гражданству за инвестиции Доминики.

Таким образом, Доминика наглядно показывает главный компромисс. Один заявитель по варианту Фонда экономической диверсификации вносит USD 200 000. Тот же заявитель по варианту недвижимости вкладывает USD 200 000 в объект и платит государству ещё USD 75 000, поэтому денежные затраты выше, но взамен он становится владельцем актива, который можно будет продать.

Гренада

Уровни недвижимости в одобренных проектах Гренады: USD 270 000 для одобренного проекта в секторе туризма, которые выплачиваются застройщику вместе с государственным сбором USD 50 000, и USD 350 000 для одобренного проекта вне сектора туризма. Комплексная проверка стоит USD 5 000 за каждого взрослого, помимо сборов за подачу заявления, обработку и собеседование, по данным Агентства по инвестиционной миграции Гренады. Инвестиции в одобренные проекты необходимо осуществлять через уполномоченного местного агента.

Сент-Люсия

Недвижимость в Сент-Люсии требует USD 300 000 в одобренном первоклассном отеле, курорте или бутик-объекте под брендом, при этом инвестор получает правоустанавливающий документ на объект. Административный сбор составляет USD 30 000 для основного заявителя без членов семьи, USD 45 000 с супругом (супругой), USD 5 000 за каждого иждивенца младше 18 лет и USD 10 000 за каждого иждивенца старше 18 лет; он оплачивается при предоставлении гражданства и не подлежит возврату, как указывает Подразделение по гражданству за инвестиции Сент-Люсии.

Помимо государственных платежей, заложите в бюджет расходы на оформление сделки, юридические услуги, налоги на передачу собственности, страхование и эксплуатационные платежи самого застройщика. Они различаются по проектам и централизованно не публикуются, поэтому мы оцениваем каждый проект отдельно, прежде чем клиент подпишет документы.

Сравниваете недвижимость и взнос для своей семьи? Обратитесь в Mirabello Consultancy за бесплатным сравнением затрат по каждому проекту, прежде чем принимать обязательства перед застройщиком.

Что такое одобренный проект и почему это важно?

Одобренный проект является объектом недвижимости, который правительство карибской страны официально определило как подходящий для гражданства за инвестиции, как правило, отель, курорт под известным брендом или комплекс вилл. Квалифицируется только покупка внутри одобренного проекта: приобретение дома на открытом рынке, каким бы дорогим он ни был, не даёт права на гражданство ни в одной из пяти стран.

Антигуа и Барбуда разрешает подавать заявление после подписания обязывающего договора купли-продажи с застройщиком одобренного проекта, при условии предоставления гражданства. Антигуа и Барбуда допускает также бенефициарное владение через некоммерческую компанию, если компания выпустила все свои разрешённые акции на имя заявителя или заявителей и соответствует условиям подразделения. Сент-Люсия размещает список своих открытых одобренных проектов на сайте CIP, сейчас в него входят A'ILA Resorts Villas and Residences и Canelles Resort. Доминика отмечает, что часть одобренного фонда, например апартаменты в InterContinental Dominica Cabrits Resort and Spa, теперь доступна только на вторичном рынке.

Одобрение является регуляторным статусом, а не гарантией качества. Утверждённый проект всё равно может задерживаться, быть переоценённым или плохо управляться, поэтому независимая проверка застройщика не менее важна, чем правительственный список. О том, как проверяются агенты и застройщики, читайте в нашем руководстве по комплексной проверке в карибских программах КПИ и лицензированным агентам.

Как долго нужно владеть недвижимостью в рамках КПИ и когда её можно перепродать?

Сроки владения недвижимостью в рамках КПИ различаются по странам: Антигуа и Барбуда требует 5 лет с момента покупки, Сент-Китс и Невис 7 лет, а Доминика 3 года с момента предоставления гражданства, увеличивая срок до 5 лет, если покупатель сам является заявителем по программе КПИ. Инвесторам в Гренаде и Сент-Люсии следует до подписания получить письменное подтверждение условий владения и перепродажи.

Вопрос о перепродаже на самом деле состоит из двух вопросов. Первый: когда Вы вправе продать объект по закону. Второй: кому. Выход зависит от поиска покупателя, а на рынке КПИ значительная доля покупателей сама является заявителями, которым нужен этот объект для получения права на гражданство. Правило Сент-Китс и Невиса показывает, почему важен выбор момента: объект, проданный досрочно, теряет ценность как квалифицирующий актив КПИ для следующего покупателя, что сужает рынок до обычных покупателей. Более длинный 5-летний срок Доминики при перепродаже заявителям по программе КПИ действует схожим образом. Некоторые застройщики предлагают соглашения об обратном выкупе; относитесь к любому такому обещанию как к частному договорному условию, выясните, кто его гарантирует, и никогда не исходите из того, что за ним стоит правительство.

Продажа до разрешённой даты нарушает основание, на котором было предоставлено гражданство, поэтому храните правоустанавливающий документ, документы о завершении сделки и письмо об одобрении объекта.

Можно ли сдавать в аренду недвижимость, приобретённую в рамках КПИ в Карибах?

Недвижимость, приобретённую в рамках КПИ в Карибах, в целом можно сдавать в аренду, причём большинство одобренных объектов являются номерами или резиденциями отелей и курортов, включёнными в управляемый арендный пул, где доход после вычета расходов делится между владельцами и оператором. Арендный доход никогда не гарантирован: чистую доходность определяют заполняемость, комиссии за управление, содержание и местные налоги, а объект должен оставаться в составе одобренного проекта.

Арендные пулы подходят владельцам, которые будут бывать редко, поскольку оператор занимается бронированием и обслуживанием. Самостоятельная краткосрочная аренда встречается в одобренных проектах реже, так как многие комплексы закрепляют право сдачи за оператором отеля по договору купли-продажи, поэтому прочтите договор управления, прежде чем строить на нём план дохода. Доходность, модели управления и сроки выхода мы подробно разбираем в нашем сопутствующем руководстве по доходности недвижимости КПИ, арендному доходу и выходу.

Что выгоднее: недвижимость или вариант взноса?

Вариант взноса выгоднее большинству семей, которые хотят получить гражданство с наименьшими совокупными затратами, потому что пожертвование меньше и сопровождается меньшим числом сборов. Недвижимость подходит инвесторам, которые хотят владеть материальным активом, планируют пользоваться объектом или ценят возможность перепродажи и готовы принять более крупные первоначальные обязательства и срок владения от 3 до 7 лет.

Честное сравнение ставит взнос рядом с реальной стоимостью варианта недвижимости, то есть государственными сборами, расходами на сделку и содержание, а также любой разницей между суммой, которую Вы платите застройщику, и суммой, которую Вы в итоге получите при перепродаже. Одобренные объекты, как правило, оцениваются с расчётом на рынок КПИ, а цены перепродажи могут быть ниже первоначальной, поэтому инвестору следует моделировать консервативный выход, а не предполагать полный возврат. Если бы Вы не купили этот объект без привязанного к нему гражданства, взнос обычно оказывается более чистым выбором.

Недвижимость имеет смысл для семей, которые будут пользоваться карибским домом или предпочитают актив безвозвратным затратам. В Сент-Люсии существует отдельный возвратный вариант: инвестиция USD 300 000 в беспроцентные Национальные облигации действий со сроком владения пять лет с момента выпуска и невозвратным административным сбором USD 50 000.

Как выглядит путь через недвижимость в каждой карибской стране?

Путь через недвижимость в каждой карибской стране отражает её рынок: Антигуа и Барбуда и Сент-Китс и Невис ориентированы на сложившиеся курортные комплексы, Доминика на бутик-отели и экотуристические отели, Гренада на туристические и нетуристические проекты с договорным режимом E-2 США, а Сент-Люсия на отели под брендами и бутик-объекты. Ниже кратко описана каждая программа.

Что такое гражданство Антигуа и Барбуды за инвестиции?

Гражданство Антигуа и Барбуды за инвестиции является программой, предоставляющей гражданство при взносе USD 230 000 в Национальный фонд развития или при вложении USD 300 000 в одобренную недвижимость. Граждане Антигуа и Барбуды должны провести в стране 5 дней в течение первых 5 лет после получения гражданства. Паспорт даёт безвизовый въезд в 154 направления. См. нашу страницу о гражданстве Антигуа и Барбуды за инвестиции.

Что такое гражданство Сент-Китс и Невиса за инвестиции?

Гражданство Сент-Китс и Невиса за инвестиции является самой давней программой региона: гражданство предоставляется при внесении USD 250 000 в рамках Вклада в устойчивое развитие островного государства (SISC) либо при покупке одобренной недвижимости от USD 325 000. Владельцы паспорта Сент-Китс и Невиса въезжают без визы в 157 направлений, больше, чем у остальных четырёх стран. Федерация запустила национальную биометрическую регистрацию 14 апреля 2026 года, и действующие граждане по программе КПИ должны пройти её до 31 июля 2027 года. Одобренные проекты есть как на Сент-Китсе, так и на Невисе. См. гражданство Сент-Китс и Невиса за инвестиции.

Что такое гражданство Доминики за инвестиции?

Гражданство Доминики за инвестиции предоставляется при взносе USD 200 000 в Фонд экономической диверсификации для одного заявителя либо при вложении USD 200 000 в одобренную недвижимость плюс государственные сборы. Доминика не устанавливает требования проживания ни до, ни после получения гражданства, а паспорт даёт безвизовый въезд в 145 направлений. Одобренный перечень объектов тяготеет к бутик-отелям и экокурортам. См. гражданство Доминики за инвестиции.

Что такое гражданство Гренады за инвестиции?

Гражданство Гренады за инвестиции предоставляется при пожертвовании USD 235 000 в Национальный фонд преобразований для семьи из четырёх человек либо через одобренную недвижимость от USD 270 000. В Гренаде нет требования присутствия, а паспорт даёт безвизовый въезд в 147 направлений. Гренада также является единственной карибской страной с программой КПИ, у которой есть договор E-2 с США, независимо от выбранного варианта. По американскому законодательству лицо, получившее гражданство договорной страны посредством финансовой инвестиции, должно было иметь постоянное место жительства в этой стране непрерывно не менее 3 лет в любой момент до подачи заявления на визу E, как указано в 8 U.S.C. 1101(a)(15)(E), поэтому E-2 является долгосрочным вариантом, а не немедленным. См. гражданство Гренады за инвестиции.

Что такое гражданство Сент-Люсии за инвестиции?

Гражданство Сент-Люсии за инвестиции предоставляется при взносе USD 240 000 в Национальный экономический фонд, при вложении USD 300 000 в одобренную недвижимость или при вложении USD 300 000 в Национальные облигации действий. Сент-Люсия не устанавливает обязательств проживания или посещения, а паспорт даёт безвизовый въезд в 144 направления. См. гражданство Сент-Люсии за инвестиции.

Есть ли у Вануату путь к гражданству через недвижимость?

У Вануату нет пути к гражданству через недвижимость: её программа действует через Программу поддержки развития, то есть взнос от USD 130 000 для одного заявителя, а покупка недвижимости на Вануату сама по себе права на гражданство не даёт. Гражданам Вануату британская виза необходима с 19 июля 2023 года, а паспорт даёт безвизовый въезд в 90 направлений.

Поэтому инвесторы, для которых именно недвижимость должна стать квалифицирующей инвестицией, обратятся к Восточной Карибии. Те, кто ставит во главу угла скорость и меньший взнос, могут сравнить оба региона в нашем руководстве по сравнению гражданства Вануату и Карибских стран и на странице гражданства Вануату за инвестиции.

Какую комплексную проверку следует провести в отношении проекта КПИ?

Комплексная проверка проекта КПИ должна подтвердить его актуальный одобренный статус в правительственном подразделении, репутацию и финансы застройщика, ход строительства относительно графика, структуру права собственности или долей, которую Вы получите, договор управления и аренды и все сборы по договору купли-продажи. Правительственное одобрение проекта необходимо, но недостаточно.

Практический перечень, который мы применяем для клиентов:

• Статус одобрения: получите от подразделения письменное подтверждение, что проект и конкретный тип объекта на сегодня одобрены для КПИ.
• Чем Вы владеете: зарегистрированным правом собственности, объектом в составе кондоминиума или долями в компании? Вариант с недвижимостью в Сент-Люсии даёт инвестору правоустанавливающий документ; структуры с долями и частичным владением в других странах требуют тщательной юридической проверки.
• Риск незавершения: для объектов на этапе строительства проверьте условия эскроу, график строительства и то, что произойдёт с Вашим заявлением и средствами, если проект остановится. Гренада требует, чтобы заявитель после одобрения подтвердил завершение.
• Условия выхода: срок владения, любое условие об обратном выкупе, круг возможных покупателей и сохраняет ли перепродажа квалифицирующий статус объекта.
• Эксплуатационные расходы: эксплуатационные платежи, страхование, налоги на недвижимость и доля оператора в арендной выручке.
• Проверка цены: сопоставьте цену объекта с продажами сопоставимой недвижимости поблизости вне КПИ, если такие данные существуют.

Заявления во всех карибских программах подаются через лицензированного уполномоченного агента, а государственная процедура комплексной проверки охватывает основного заявителя и взрослых членов семьи, при этом сборы взимаются с каждого человека выше минимального возраста, установленного каждым подразделением. Подтверждение источника средств должно отслеживать деньги, используемые для покупки недвижимости, поэтому подготовьте его до подписания бронирования.

Как пошагово проходит заявление на гражданство через недвижимость?

Заявление на гражданство через недвижимость проходит пять шагов: выбор одобренного проекта, подписание условного договора купли-продажи, подача заявления на гражданство со сборами за комплексную проверку через лицензированного агента, завершение покупки и оплата оставшихся государственных сборов после предварительного одобрения, затем получение свидетельства о натурализации и паспорта.

1. Соответствие требованиям и планирование: подтвердите право Вашей семьи, состав иждивенцев и документы и сравните недвижимость с вариантом взноса.
2. Выбор проекта: составьте короткий список одобренных проектов, проведите комплексную проверку и согласуйте объект и цену.
3. Условный договор: подпишите договор купли-продажи, действие которого зависит от предоставления гражданства, как прямо предусматривает Антигуа и Барбуда.
4. Заявление: Ваш уполномоченный агент подаёт заявление со сборами за комплексную проверку и любой авансовой долей государственных сборов; подразделение проверяет каждого взрослого и проводит собеседование.
5. Одобрение и завершение: после предварительного одобрения Вы оплачиваете застройщику и остаток государственных сборов, завершаете регистрацию права собственности или передачу долей, и подразделение выдаёт гражданство и паспорта.

Какие правила действуют после покупки, а что является лишь предложением?

После покупки действуют национальные правила: 5 дней в течение первых 5 лет в Антигуа и Барбуде, биометрическая регистрация в Сент-Китс и Невисе и срок владения недвижимостью в каждой стране. Доминика, Гренада и Сент-Люсия не устанавливают требования присутствия. Региональные предложения, включая правило 30 дней присутствия, сегодня законом не являются.

Восточно-Карибское регулирующее управление по гражданству за инвестиции (ECCIRA) было создано на основании соглашения, подписанного в сентябре 2025 года, и учреждено в декабре 2025 года, с офисом в Гренаде. ECCIRA пока не действует: Восточно-Карибский центральный банк ожидает, что оно начнёт работу позднее в 2026 году, дата начала не объявлена. Среди предложений, обсуждаемых для региона, 30 дней присутствия в первые 5 лет (не менее 5 дней в первый год), 5-летний первоначальный паспорт с последующим продлением до 10 лет и обязательная региональная биометрия. Ничто из этого не действует, а законопроект о 30 днях в Антигуа и Барбуде законом не является. Подробности см. в наших руководствах об ECCIRA и о действующих правилах карибских программ КПИ по странам.

Как Mirabello Consultancy подходит к пути через недвижимость

Mirabello Consultancy рассматривает путь через недвижимость как два решения, каждое из которых должно быть оправданным: гражданство и объект. Мы проверяем каждое правило программы по официальному источнику подразделения, сравниваем полные затраты на недвижимость и на взнос для точного состава Вашей семьи и оцениваем одобренные проекты независимо от рекламных материалов застройщиков, включая риск незавершения и условия выхода. Мы работаем только через лицензированных уполномоченных агентов, готовим подтверждение источника средств по стандарту комплексной проверки и консультируем на 11 языках из Цюриха, Дубая и Гонконга (САР). Наша команда сертифицирована ACAMS, а Mirabello является членом IMC.