Immobilier CBI aux Caraïbes en 2026 : projets agréés, seuils minimaux et revente

La voie immobilière de la CBI aux Caraïbes accorde la citoyenneté aux investisseurs qui achètent une unité éligible dans un projet agréé par l’État. En 2026, les seuils sont de 200 000 USD en Dominique, de 270 000 USD à Grenade (projets touristiques), de 300 000 USD à Antigua-et-Barbuda et à Sainte-Lucie, et de 325 000 USD à Saint-Christophe-et-Niévès, chacun assorti de frais publics en sus et d’une durée de détention avant la revente.

Mirabello Consultancy accompagne les familles sur les cinq programmes des Caraïbes orientales depuis Zurich, Dubaï et Hong Kong RAS. Nous exposons ci-dessous ce que publie aujourd’hui chaque unité de citoyenneté par investissement (CBI) sur les projets agréés, les frais, les durées de détention et la revente, afin que vous puissiez comparer l’immobilier et la voie de la contribution sur un pied d’égalité. Pour une vue d’ensemble des programmes, consultez notre comparatif des cinq programmes CBI des Caraïbes et le hub des meilleurs programmes de citoyenneté par investissement.

Qu’est-ce que la voie immobilière de la CBI aux Caraïbes ?

La voie immobilière de la CBI aux Caraïbes est une option d’investissement, inscrite dans les règles de citoyenneté par investissement de chaque pays, par laquelle vous achetez une unité ou une part dans un projet que l’État a désigné comme projet agréé. C’est l’achat, et non un don, qui constitue votre investissement éligible, et vous conservez la propriété du bien, sous réserve d’une durée minimale de détention.

Trois caractéristiques distinguent la voie immobilière de la voie de la contribution. D’abord, le bien doit se situer dans un projet agréé : hôtels de luxe, complexes hôteliers de marque, programmes de villas et, dans certains pays, projets hors du secteur du tourisme. Ensuite, les États facturent des frais distincts sur l’option immobilière, et ces frais sont substantiels en Dominique et à Grenade. Enfin, vous ne pouvez pas revendre pendant un nombre d’années déterminé, et dans plusieurs pays, une revente n’ouvre droit à la citoyenneté pour l’acquéreur suivant que sous certaines conditions.

Quels pays des Caraïbes offrent la citoyenneté par l’immobilier en 2026 ?

Cinq pays des Caraïbes offrent la citoyenneté par l’immobilier en 2026 : Antigua-et-Barbuda, Saint-Christophe-et-Niévès, la Dominique, Grenade et Sainte-Lucie. Chacun publie un prix d’achat minimal pour les projets agréés, de 200 000 USD en Dominique à 600 000 USD pour une maison individuelle à Saint-Christophe-et-Niévès, en parallèle de son option de contribution non remboursable.

Les nombres de destinations sans visa proviennent de la base de données de Mirabello Immigration Intelligence au moment de la rédaction. Les passeports diffèrent sur un point qui compte pour de nombreux acquéreurs : les citoyens d’Antigua-et-Barbuda, de Saint-Christophe-et-Niévès et de Grenade se rendent au Royaume-Uni sans visa avec une autorisation de voyage électronique (Electronic Travel Authorisation), alors que les citoyens de la Dominique ont besoin d’un visa pour le Royaume-Uni depuis le 19 juillet 2023, et ceux de Sainte-Lucie depuis le 5 mars 2026.

Combien coûte réellement la voie immobilière de la CBI dans chaque pays ?

La voie immobilière de la CBI coûte le prix du bien plus des frais publics qui varient selon le pays : 10 000 USD de frais de traitement pour un demandeur seul à Antigua-et-Barbuda, 75 000 USD pour un demandeur seul en Dominique, 50 000 USD pour le palier des projets touristiques de Grenade, et 30 000 USD de frais d’administration pour un demandeur principal seul à Sainte-Lucie. Les frais de diligence raisonnable sont facturés séparément, par personne.

Antigua-et-Barbuda

L’immobilier d’Antigua-et-Barbuda démarre à 300 000 USD dans un projet agréé, et les frais publics de traitement sur cette voie s’élèvent à 10 000 USD pour un demandeur seul, à 20 000 USD pour une famille pouvant compter jusqu’à quatre personnes, et à 10 000 USD de plus pour chaque personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième. Les frais de diligence raisonnable s’ajoutent, et 10 % des frais de traitement sont réglés lors du dépôt de la demande, le solde après l’approbation, selon l’Unité de citoyenneté par investissement d’Antigua-et-Barbuda.

Saint-Christophe-et-Niévès

L’immobilier agréé de Saint-Christophe-et-Niévès coûte à partir de 325 000 USD pour un appartement ou une part dans un programme désigné, ou à partir de 600 000 USD pour une maison individuelle désignée comme Approved Private Real Estate. Les frais de diligence raisonnable sont de 10 000 USD pour le demandeur principal et de 7 500 USD pour chaque personne à charge âgée de 16 ans ou plus, et la CIU publie également les frais publics à régler après l’approbation, par membre de la famille, pour les options immobilières, ainsi que les contributions obligatoires au fonds d’assurance, les frais de cession et les droits de timbre. Consultez la page de la CIU consacrée à l’immobilier privé pour le barème en vigueur.

Dominique

L’option immobilière de la Dominique exige au moins 200 000 USD dans un programme agréé, plus des frais publics de 75 000 USD pour un demandeur principal ou de 100 000 USD pour un demandeur principal accompagné de trois personnes à charge au plus. Les frais de diligence raisonnable sont de 7 500 USD pour le demandeur principal et de 4 000 USD pour chaque personne à charge âgée de 16 ans ou plus, selon la publication de l’Unité de citoyenneté par investissement de la Dominique.

La Dominique illustre donc très clairement l’arbitrage central. Un demandeur seul qui passe par l’Economic Diversification Fund verse 200 000 USD. Le même demandeur qui passe par l’immobilier engage 200 000 USD dans le bien et règle 75 000 USD supplémentaires à l’État : la sortie de trésorerie est plus élevée, en contrepartie d’un actif qui pourra être revendu.

Grenade

Les paliers immobiliers de Grenade pour les projets agréés sont de 270 000 USD pour un projet agréé du secteur du tourisme, versés au promoteur avec 50 000 USD de frais publics, et de 350 000 USD pour un projet agréé hors du secteur du tourisme. La diligence raisonnable coûte 5 000 USD par adulte, avec en sus des frais de demande, de traitement et d’entretien, selon l’Investment Migration Agency of Grenada. Les investissements dans des projets agréés doivent passer par un agent local autorisé.

Sainte-Lucie

L’immobilier de Sainte-Lucie exige 300 000 USD dans un hôtel, un complexe ou un établissement de charme de marque et de haut standing agréé, l’investisseur recevant le titre de propriété. Les frais d’administration sont de 30 000 USD pour un demandeur principal seul, de 45 000 USD avec un conjoint, de 5 000 USD par personne à charge de moins de 18 ans et de 10 000 USD par personne à charge de plus de 18 ans, exigibles à l’octroi de la citoyenneté et non remboursables, comme l’indique l’Unité de citoyenneté par investissement de Sainte-Lucie.

Au-delà des charges publiques, prévoyez un budget pour les frais de cession, les honoraires juridiques, les droits de mutation, l’assurance et les charges de copropriété du promoteur. Ces montants varient selon le projet et ne sont pas publiés de manière centralisée, c’est pourquoi nous chiffrons chaque projet individuellement avant qu’un client ne signe.

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Qu’est-ce qu’un projet agréé, et pourquoi est-ce important ?

Un projet agréé est un programme immobilier qu’un État des Caraïbes a formellement désigné comme éligible à la citoyenneté par investissement, le plus souvent un hôtel, un complexe de marque ou un ensemble de villas. Seul un achat réalisé dans un projet agréé est éligible : acheter un logement sur le marché libre, quel qu’en soit le prix, ne vous rend éligible à la citoyenneté dans aucun des cinq pays.

Antigua-et-Barbuda vous autorise à déposer votre demande dès qu’un contrat de vente ferme a été signé avec le promoteur d’un projet agréé, sous condition de l’octroi de la citoyenneté. Antigua-et-Barbuda admet aussi la propriété effective par l’intermédiaire d’une société à but non lucratif, à condition que cette société ait émis toutes ses actions autorisées au profit du ou des demandeurs et remplisse les conditions de l’unité. Sainte-Lucie recense sur le site du CIP ses programmes agréés ouverts, dont figurent actuellement A’ILA Resorts Villas and Residences et Canelles Resort. La Dominique précise qu’une partie de l’offre agréée, comme les unités de l’InterContinental Dominica Cabrits Resort and Spa, n’est plus disponible qu’à la revente.

L’agrément est un statut réglementaire, non une garantie de qualité. Un projet désigné peut tout de même être retardé, surévalué ou mal géré, et c’est pourquoi les vérifications indépendantes sur le promoteur comptent autant que la liste officielle. Pour savoir comment les agents et les promoteurs sont contrôlés, consultez notre guide sur la diligence raisonnable et les agents agréés en matière de CBI aux Caraïbes.

Combien de temps faut-il conserver un bien CBI, et quand peut-on le revendre ?

Les durées de détention d’un bien CBI varient selon le pays : Antigua-et-Barbuda exige 5 ans à compter de l’achat, Saint-Christophe-et-Niévès 7 ans, et la Dominique 3 ans à compter de l’octroi de la citoyenneté, portés à 5 ans si l’acquéreur est lui-même candidat à la CBI. Les investisseurs de Grenade et de Sainte-Lucie doivent faire confirmer par écrit les conditions de détention et de revente avant de signer.

La question de la revente en recouvre en réalité deux. La première est de savoir quand vous pouvez légalement vendre. La seconde, à qui : une sortie dépend de la présence d’un acquéreur, et sur le marché de la CBI, une large part des acheteurs sont eux-mêmes des candidats qui ont besoin du bien pour être éligibles. La règle de Saint-Christophe-et-Niévès montre pourquoi le calendrier compte : un bien vendu trop tôt perd sa valeur d’actif éligible à la CBI pour l’acquéreur suivant, ce qui restreint le marché aux acheteurs ordinaires. La durée plus longue de 5 ans que la Dominique impose pour les reventes à des candidats à la CBI produit un effet comparable. Certains promoteurs proposent des mécanismes de rachat ; considérez toute promesse de ce type comme une clause contractuelle privée, vérifiez qui la garantit, et ne supposez jamais qu’un État s’en porte garant.

Vendre avant la date autorisée remet en cause le fondement sur lequel la citoyenneté a été accordée : conservez donc le titre de propriété, les documents d’achèvement et la lettre d’agrément de l’unité.

Peut-on louer un bien CBI des Caraïbes ?

Les biens CBI des Caraïbes peuvent en général être loués, et la plupart des unités agréées sont des résidences d’hôtel ou de complexe intégrées à un pool de location géré, les revenus étant partagés entre les propriétaires et l’exploitant après déduction des coûts. Les revenus locatifs ne sont jamais garantis : le taux d’occupation, les frais de gestion, l’entretien et les taxes locales déterminent le rendement net, et l’unité doit rester dans le projet agréé.

Les pools de location conviennent aux propriétaires qui viendront rarement, car l’exploitant gère les réservations et l’entretien. Les formules de location de courte durée indépendantes sont moins courantes dans les projets agréés, puisque de nombreux programmes réservent la location à l’exploitant hôtelier aux termes du contrat de vente ; lisez donc le contrat de gestion avant de vous appuyer sur un plan de revenus. Nous détaillons les rendements, les modèles de gestion et le calendrier de sortie dans notre guide complémentaire sur les rendements, revenus locatifs et sortie d’un investissement immobilier CBI.

L’immobilier ou la contribution : quelle voie offre le meilleur rapport qualité-prix ?

La voie de la contribution est la plus avantageuse pour la plupart des familles qui souhaitent la citoyenneté au coût total le plus bas, car le don est moins élevé et s’accompagne de moins de frais. L’immobilier convient aux investisseurs qui veulent détenir un actif tangible, comptent utiliser le bien ou accordent de la valeur à une éventuelle revente, en acceptant un engagement initial plus important et une durée de détention de 3 à 7 ans.

La comparaison honnête met face à face la contribution et le coût réel de la voie immobilière, c’est-à-dire les frais publics, les coûts de transaction et de détention, ainsi que l’éventuel écart entre ce que vous versez au promoteur et ce que vous récupérerez à la revente. Les unités agréées sont généralement valorisées pour le marché de la CBI, et les valeurs de revente peuvent se situer en dessous du prix initial : un investisseur doit donc modéliser une sortie prudente plutôt que de supposer une récupération intégrale. Si vous n’achèteriez pas le bien sans la citoyenneté qui l’accompagne, la contribution est en général le choix le plus net.

L’immobilier a du sens pour les familles qui utiliseront une résidence aux Caraïbes ou qui préfèrent un actif à une dépense définitive. À Sainte-Lucie, il existe une option distincte et remboursable : un investissement de 300 000 USD dans des National Action Bonds ne portant pas intérêt, conservés cinq ans à compter de leur émission, avec 50 000 USD de frais d’administration non remboursables.

À quoi ressemble chaque voie immobilière des Caraïbes ?

Chaque voie immobilière des Caraïbes reflète le marché de son pays : Antigua-et-Barbuda et Saint-Christophe-et-Niévès reposent sur des complexes hôteliers établis, la Dominique sur des hôtels de charme et d’écotourisme, Grenade sur des projets touristiques et non touristiques assortis d’un volet lié au traité E-2, et Sainte-Lucie sur des hôtels de marque et des établissements de charme. Les définitions ci-dessous résument chaque programme.

Qu’est-ce que la citoyenneté par investissement d’Antigua-et-Barbuda ?

La citoyenneté par investissement d’Antigua-et-Barbuda est un programme qui accorde la citoyenneté à partir d’une contribution de 230 000 USD au National Development Fund ou de 300 000 USD d’immobilier agréé. Les citoyens d’Antigua-et-Barbuda doivent passer 5 jours dans le pays au cours des 5 premières années suivant l’obtention de la citoyenneté. Le passeport donne accès à 154 destinations sans visa. Consultez notre page sur la citoyenneté par investissement d’Antigua-et-Barbuda.

Qu’est-ce que la citoyenneté par investissement de Saint-Christophe-et-Niévès ?

La citoyenneté par investissement de Saint-Christophe-et-Niévès est le programme le plus ancien de la région, qui accorde la citoyenneté à partir d’une Sustainable Island State Contribution de 250 000 USD, ou d’un immobilier agréé à partir de 325 000 USD. Les titulaires d’un passeport de Saint-Christophe-et-Niévès accèdent à 157 destinations sans visa, le nombre le plus élevé des cinq pays. La fédération a lancé l’enrôlement biométrique national le 14 avril 2026, et les citoyens CBI existants doivent s’y soumettre avant le 31 juillet 2027. Des programmes agréés existent à la fois à Saint-Christophe et à Niévès. Consultez la page citoyenneté par investissement de Saint-Christophe-et-Niévès.

Qu’est-ce que la citoyenneté par investissement de la Dominique ?

La citoyenneté par investissement de la Dominique accorde la citoyenneté à partir d’une contribution de 200 000 USD à l’Economic Diversification Fund pour un demandeur seul, ou de 200 000 USD d’immobilier agréé plus des frais publics. La Dominique n’impose aucune condition de résidence, ni avant ni après l’obtention de la citoyenneté, et le passeport donne accès à 145 destinations sans visa. L’offre agréée penche vers les hôtels de charme et les écolodges. Consultez la page citoyenneté par investissement de la Dominique.

Qu’est-ce que la citoyenneté par investissement de Grenade ?

La citoyenneté par investissement de Grenade accorde la citoyenneté à partir d’un don de 235 000 USD au National Transformation Fund pour une famille de quatre personnes, ou via de l’immobilier agréé à partir de 270 000 USD. Grenade n’impose aucune condition de présence, et le passeport donne accès à 147 destinations sans visa. Grenade est aussi le seul pays CBI des Caraïbes à disposer d’un traité E-2 avec les États-Unis, quelle que soit la voie utilisée. Selon le droit américain, une personne qui a acquis la nationalité du pays partenaire du traité par un investissement financier doit y avoir été domiciliée de façon continue pendant au moins 3 ans, à tout moment avant de demander un visa E, comme l’énonce le texte 8 U.S.C. 1101(a)(15)(E) ; le E-2 est donc une option de long terme, et non immédiate. Consultez la page citoyenneté par investissement de Grenade.

Qu’est-ce que la citoyenneté par investissement de Sainte-Lucie ?

La citoyenneté par investissement de Sainte-Lucie accorde la citoyenneté à partir d’une contribution de 240 000 USD au National Economic Fund, de 300 000 USD d’immobilier agréé ou de 300 000 USD de National Action Bonds. Sainte-Lucie n’impose aucune obligation de résidence ni de séjour, et le passeport donne accès à 144 destinations sans visa. Consultez la page citoyenneté par investissement de Sainte-Lucie.

Vanuatu propose-t-il une voie immobilière pour obtenir la citoyenneté ?

Vanuatu ne propose pas de voie immobilière vers la citoyenneté : son programme passe par le Development Support Programme, une contribution à partir de 130 000 USD pour un demandeur seul, et l’achat d’un bien à Vanuatu ne vous rend pas éligible en soi. Les citoyens de Vanuatu ont besoin d’un visa pour le Royaume-Uni depuis le 19 juillet 2023, et le passeport donne accès à 90 destinations sans visa.

Les investisseurs qui veulent précisément un bien immobilier comme investissement éligible se tourneront donc vers les Caraïbes orientales. Ceux qui privilégient la rapidité et une contribution moindre peuvent comparer les deux régions dans notre guide Vanuatu et Caraïbes et sur la page citoyenneté par investissement de Vanuatu.

Quelle diligence raisonnable mener sur un programme immobilier CBI ?

La diligence raisonnable sur un programme immobilier CBI doit confirmer le statut d’agrément actuel du projet auprès de l’unité gouvernementale, l’expérience et la solidité financière du promoteur, l’avancement du chantier par rapport au calendrier, la structure de titre ou de parts que vous recevrez, le contrat de gestion et de location, ainsi que tous les frais du contrat de vente. L’agrément gouvernemental du projet est nécessaire, mais pas suffisant.

Voici la liste de contrôle pratique que nous appliquons pour nos clients :

• Statut d’agrément : obtenez de l’unité une confirmation écrite que le projet et le type d’unité concerné sont agréés pour la CBI à ce jour.
• Ce que vous possédez : un titre de propriété enregistré, un lot en copropriété ou une part dans une société ? L’option immobilière de Sainte-Lucie remet à l’investisseur le titre de propriété ; les structures fractionnées et par parts ailleurs exigent un examen juridique attentif.
• Risque d’achèvement : pour les unités achetées sur plan, vérifiez les dispositions de séquestre, le calendrier de construction et ce qu’il advient de votre demande et de vos fonds si le projet s’arrête. Grenade exige du demandeur qu’il démontre l’achèvement après l’approbation.
• Conditions de sortie : durée de détention, éventuelle clause de rachat, identité des acquéreurs autorisés, et maintien ou non du statut éligible de l’unité après une revente.
• Coûts courants : charges de copropriété, assurance, taxes foncières et part de l’exploitant sur les revenus locatifs.
• Contrôle du prix : comparez le prix de l’unité aux ventes hors CBI de biens comparables à proximité, lorsque des données existent.

Dans tous les programmes des Caraïbes, les demandes passent par un agent autorisé agréé, et la procédure de diligence raisonnable de l’État examine le demandeur principal et les membres adultes de la famille, les frais étant facturés par personne au-delà d’un âge minimal fixé par chaque unité. Les justificatifs d’origine des fonds doivent retracer l’argent utilisé pour le bien ; préparez-les donc avant de signer un contrat de réservation.

Comment se déroule concrètement la demande CBI par l’immobilier, étape par étape ?

La demande CBI par l’immobilier suit cinq étapes : choisir un projet agréé, signer un contrat d’achat conditionnel, déposer la demande de citoyenneté avec les frais de diligence raisonnable par l’intermédiaire d’un agent agréé, finaliser l’achat et régler le solde des frais publics après l’approbation de principe, puis recevoir le certificat de naturalisation et le passeport.

1. Éligibilité et planification : confirmez l’éligibilité de votre famille, les personnes à charge et les documents, et comparez l’immobilier à la voie de la contribution.
2. Choix du projet : sélectionnez les projets agréés, menez la diligence raisonnable et convenez de l’unité et du prix.
3. Contrat conditionnel : signez un contrat de vente conditionnel à l’octroi de la citoyenneté, comme Antigua-et-Barbuda le prévoit expressément.
4. Demande : votre agent autorisé dépose la demande avec les frais de diligence raisonnable et l’éventuelle part initiale des frais publics ; l’unité examine chaque adulte et mène un entretien.
5. Approbation et finalisation : après l’approbation de principe, vous réglez le promoteur et le solde des frais publics, finalisez l’enregistrement du titre ou le transfert des parts, et l’unité délivre la citoyenneté et les passeports.

Quelles règles s’appliquent après l’achat, et qu’est-ce qui n’est que proposé ?

Les règles qui s’appliquent après l’achat sont nationales : les 5 jours à Antigua-et-Barbuda au cours des 5 premières années, l’enrôlement biométrique à Saint-Christophe-et-Niévès, et la durée de détention du bien propre à chaque pays. La Dominique, Grenade et Sainte-Lucie n’imposent aucune obligation de présence. Les propositions régionales, dont une règle de présence de 30 jours, ne sont pas en vigueur aujourd’hui.

L’Eastern Caribbean Citizenship by Investment Regulatory Authority (ECCIRA) a été créée en vertu d’un accord signé en septembre 2025 et établie en décembre 2025, son siège se trouvant à Grenade. L’ECCIRA n’est pas encore opérationnelle : la Banque centrale des Caraïbes orientales s’attend à ce qu’elle commence ses activités plus tard en 2026, et aucune date de lancement n’a été annoncée. Les propositions évoquées pour la région comprennent 30 jours de présence au cours des 5 premières années (dont au moins 5 jours la première année), un passeport initial de 5 ans porté ensuite à 10 ans, et une biométrie régionale obligatoire. Aucune de ces mesures n’est en vigueur, et un projet de loi de 30 jours à Antigua-et-Barbuda n’a pas force de loi. Pour le détail, consultez nos guides L’ECCIRA expliquée et les règles de la CBI aux Caraïbes en vigueur, pays par pays.

Comment Mirabello Consultancy aborde la voie immobilière

Mirabello Consultancy considère la voie immobilière comme deux décisions qui doivent chacune se justifier : la citoyenneté et le bien. Nous vérifions chaque règle de programme à la source officielle de l’unité, comparons le coût complet de l’immobilier à celui de la contribution pour la composition exacte de votre famille, et examinons les projets agréés indépendamment des supports commerciaux des promoteurs, y compris le risque d’achèvement et les conditions de sortie. Nous ne travaillons qu’avec des agents autorisés agréés, préparons les justificatifs d’origine des fonds au niveau d’exigence de la diligence raisonnable, et conseillons en 11 langues depuis Zurich, Dubaï et Hong Kong RAS. Notre équipe est certifiée ACAMS et Mirabello est membre de l’IMC.