Percorso immobiliare CBI nei Caraibi 2026: progetti approvati, soglie minime e rivendita

Il percorso immobiliare della CBI nei Caraibi conferisce la cittadinanza agli investitori che acquistano un'unità idonea in uno sviluppo approvato dal governo. Nel 2026 le soglie minime sono USD 200.000 in Dominica, USD 270.000 a Grenada (progetti turistici), USD 300.000 ad Antigua e Barbuda e a St. Lucia, e USD 325.000 a St. Kitts e Nevis, in ogni caso con tasse governative in aggiunta e un periodo di detenzione prima della rivendita.

Mirabello Consultancy assiste le famiglie su tutti e cinque i programmi dei Caraibi orientali da Zurigo, Dubai e Hong Kong SAR. Di seguito illustriamo quanto ciascuna unità per la cittadinanza per investimento (CBI) pubblica oggi su progetti approvati, tasse, periodi di detenzione e rivendita, in modo da poter confrontare l'immobile con il percorso del contributo su basi paritarie. Per i programmi nel loro insieme, consulti il nostro confronto tra tutti e cinque i programmi CBI caraibici e la pagina di riferimento sui migliori programmi di cittadinanza per investimento.

Che cos'è il percorso immobiliare della CBI nei Caraibi?

Il percorso immobiliare della CBI nei Caraibi è un'opzione di investimento, prevista dalle norme sulla cittadinanza per investimento di ciascun Paese, in base alla quale si acquista un'unità o una quota in uno sviluppo che il governo ha designato come progetto approvato. L'acquisto, e non una donazione, costituisce il suo investimento ammissibile e Lei mantiene la titolarità dell'immobile, fatto salvo un periodo minimo di detenzione.

Tre caratteristiche distinguono il percorso immobiliare da quello del contributo. In primo luogo, l'immobile deve trovarsi all'interno di un progetto approvato: hotel di lusso, resort di marca, sviluppi di ville e, in alcuni Paesi, progetti fuori dal settore turistico. In secondo luogo, i governi applicano tasse distinte sull'opzione immobiliare e, in Dominica e a Grenada, tali tasse sono ingenti. In terzo luogo, non è possibile vendere per un determinato numero di anni e, in diversi Paesi, la rivendita rende l'acquirente successivo idoneo alla cittadinanza solo a condizioni specifiche.

Quali Paesi caraibici offrono la cittadinanza tramite investimento immobiliare nel 2026?

Nel 2026 cinque Paesi caraibici offrono la cittadinanza tramite investimento immobiliare: Antigua e Barbuda, St. Kitts e Nevis, Dominica, Grenada e St. Lucia. Ciascuno pubblica un prezzo minimo di acquisto per i progetti approvati, che va da USD 200.000 in Dominica a USD 600.000 per una casa unifamiliare privata a St. Kitts e Nevis, accanto alla propria opzione del contributo non rimborsabile.

I dati sulle destinazioni senza visto provengono dalla base dati di Mirabello Immigration Intelligence al momento della redazione. I passaporti differiscono per un aspetto che conta per molti acquirenti di immobili: i cittadini di Antigua e Barbuda, St. Kitts e Nevis e Grenada visitano il Regno Unito senza visto con un'autorizzazione elettronica di viaggio (Electronic Travel Authorisation), mentre per i cittadini della Dominica è necessario un visto per il Regno Unito dal 19 luglio 2023 e per quelli di St. Lucia dal 5 marzo 2026.

Quanto costa davvero il percorso immobiliare della CBI in ciascun Paese?

Il percorso immobiliare della CBI costa il prezzo dell'immobile più le tasse governative, che variano da Paese a Paese: USD 10.000 di spese di istruttoria per un richiedente singolo ad Antigua e Barbuda, USD 75.000 per un richiedente singolo in Dominica, USD 50.000 nel livello dei progetti turistici di Grenada e una tassa amministrativa di USD 30.000 per il solo richiedente principale a St. Lucia. I costi di due diligence sono addebitati separatamente per persona.

Antigua e Barbuda

L'immobiliare di Antigua e Barbuda parte da USD 300.000 in un progetto approvato e la tassa governativa di istruttoria su questo percorso è di USD 10.000 per un richiedente singolo, USD 20.000 per una famiglia fino a quattro persone e ulteriori USD 10.000 per ogni familiare a carico a partire dalla quinta persona. I costi di due diligence sono aggiuntivi e il 10% della tassa di istruttoria si versa con la domanda, il saldo dopo l'approvazione, secondo l'Unità per la cittadinanza per investimento di Antigua e Barbuda.

St. Kitts e Nevis

L'immobiliare approvato di St. Kitts e Nevis costa da USD 325.000 per un appartamento o una quota in uno sviluppo designato, oppure da USD 600.000 per una casa unifamiliare privata designata come Approved Private Real Estate. I costi di due diligence sono USD 10.000 per il richiedente principale e USD 7.500 per ogni familiare a carico di 16 anni o più; la CIU pubblica inoltre le tasse governative successive all'approvazione per ciascun familiare per le opzioni immobiliari, oltre ai contributi obbligatori al fondo assicurativo, alle spese di trasferimento e all'imposta di bollo. Consulti la pagina della CIU sugli immobili privati per il tariffario aggiornato.

Dominica

L'opzione immobiliare della Dominica richiede almeno USD 200.000 in uno sviluppo approvato, più una tassa governativa di USD 75.000 per un richiedente principale o di USD 100.000 per un richiedente principale con fino a tre familiari a carico. I costi di due diligence sono USD 7.500 per il richiedente principale e USD 4.000 per ogni familiare a carico di 16 anni o più, come pubblicato dall'Unità per la cittadinanza per investimento della Dominica.

La Dominica illustra quindi con chiarezza il compromesso centrale. Un richiedente singolo che sceglie l'Economic Diversification Fund versa un contributo di USD 200.000. Lo stesso richiedente, tramite l'immobiliare, impegna USD 200.000 nell'immobile e paga altri USD 75.000 al governo: l'esborso di cassa è quindi più elevato, in cambio della proprietà di un bene che potrà essere rivenduto.

Grenada

I livelli immobiliari di Grenada per i progetti approvati sono USD 270.000 per un progetto approvato nel settore turistico, versati allo sviluppatore insieme a una tassa governativa di USD 50.000, e USD 350.000 per un progetto approvato fuori dal settore turistico. La due diligence costa USD 5.000 per adulto, con in aggiunta le spese di domanda, istruttoria e colloquio, secondo l'Agenzia per la migrazione degli investimenti di Grenada. Gli investimenti nei progetti approvati devono essere effettuati tramite un agente locale autorizzato.

St. Lucia

L'immobiliare di St. Lucia richiede USD 300.000 in un hotel, resort o struttura boutique di alto livello e di marca approvati, con consegna all'investitore dell'atto di proprietà. La tassa amministrativa è di USD 30.000 per il solo richiedente principale, USD 45.000 con il coniuge, USD 5.000 per ogni familiare a carico minore di 18 anni e USD 10.000 per ogni familiare a carico maggiore di 18 anni, dovuta al rilascio della cittadinanza e non rimborsabile, come indicato dall'Unità per la cittadinanza per investimento di St. Lucia.

Oltre agli oneri governativi, occorre prevedere le spese notarili, le parcelle legali, le imposte di trasferimento, l'assicurazione e le spese di gestione dello sviluppatore. Variano da progetto a progetto e non sono pubblicate in modo centralizzato, ed è per questo che quantifichiamo ogni progetto singolarmente prima che un cliente firmi.

Sta valutando l'immobile rispetto a un contributo per la sua famiglia? Si rivolga a Mirabello Consultancy per un confronto gratuito dei costi, progetto per progetto, prima di impegnarsi con uno sviluppatore.

Che cos'è un progetto approvato e perché è importante?

Un progetto approvato è uno sviluppo immobiliare che un governo caraibico ha designato formalmente come idoneo alla cittadinanza per investimento, di norma un hotel, un resort di marca o un complesso di ville. È idoneo soltanto l'acquisto all'interno di un progetto approvato: comprare una casa sul mercato libero, per quanto costosa, non rende idonei alla cittadinanza in nessuno dei cinque Paesi.

Antigua e Barbuda consente di presentare la domanda una volta firmato con lo sviluppatore di un progetto approvato un contratto vincolante di compravendita, subordinato al rilascio della cittadinanza. Antigua e Barbuda ammette inoltre la titolarità effettiva tramite una società senza scopo di lucro, a condizione che la società abbia emesso tutte le proprie azioni autorizzate a favore del richiedente o dei richiedenti e rispetti le condizioni dell'unità. St. Lucia elenca sul sito del CIP gli sviluppi approvati aperti, tra cui attualmente A'ILA Resorts Villas and Residences e Canelles Resort. La Dominica precisa che parte dell'offerta approvata, come le unità dell'InterContinental Dominica Cabrits Resort and Spa, è ora disponibile solo in rivendita.

L'approvazione è uno status regolamentare, non una garanzia di qualità. Un progetto designato può comunque subire ritardi, essere sovrapprezzato o mal gestito, ed è per questo che le verifiche indipendenti sullo sviluppatore contano quanto l'elenco governativo. Per sapere come vengono verificati agenti e sviluppatori, consulti la nostra guida alla due diligence CBI nei Caraibi e agli agenti autorizzati.

Per quanto tempo si deve detenere un immobile CBI e quando si può rivendere?

I periodi di detenzione degli immobili CBI differiscono da Paese a Paese: Antigua e Barbuda richiede 5 anni dall'acquisto, St. Kitts e Nevis 7 anni e la Dominica 3 anni dal rilascio della cittadinanza, che salgono a 5 se l'acquirente è a sua volta un richiedente CBI. Gli investitori di Grenada e St. Lucia dovrebbero confermare per iscritto le condizioni di detenzione e rivendita prima di firmare.

La questione della rivendita è in realtà duplice. La prima domanda è quando si può vendere legalmente. La seconda è a chi: l'uscita dipende dal trovare un acquirente e, nel mercato CBI, una larga parte degli acquirenti è a sua volta composta da richiedenti che hanno bisogno dell'unità per essere ammessi. La regola di St. Kitts e Nevis mostra perché i tempi contano: un'unità venduta in anticipo perde il proprio valore di bene idoneo alla CBI per il successivo acquirente, il che restringe il mercato ai compratori ordinari. Il termine più lungo di 5 anni previsto dalla Dominica per le rivendite a richiedenti CBI ha un effetto analogo. Alcuni sviluppatori offrono accordi di riacquisto; consideri qualunque promessa di questo tipo una clausola contrattuale privata, verifichi chi la garantisce e non dia mai per scontato che dietro vi sia un governo.

Vendere prima della data consentita viola le basi su cui la cittadinanza è stata concessa: conservi dunque agli atti il titolo, i documenti di completamento e la lettera di approvazione dell'unità.

È possibile affittare un immobile CBI nei Caraibi?

Gli immobili CBI dei Caraibi possono in genere essere affittati e la maggior parte delle unità approvate sono residenze alberghiere o di resort inserite in un pool di affitto gestito, con il reddito ripartito tra proprietari e gestore dopo i costi. Il reddito da locazione non è mai garantito: occupazione, commissioni di gestione, manutenzione e imposte locali determinano il rendimento netto e l'unità deve restare all'interno del progetto approvato.

I pool di affitto si adattano ai proprietari che raramente la visiteranno, perché il gestore si occupa di prenotazioni e manutenzione. Le locazioni brevi autonome sono meno comuni nei progetti approvati, poiché molti sviluppi riservano la locazione al gestore alberghiero in base al contratto di vendita: legga quindi il contratto di gestione prima di fare affidamento su un piano di reddito. Trattiamo in dettaglio rendimenti, modelli di gestione e tempistiche di uscita nella nostra guida di approfondimento su rendimenti, reddito da locazione e uscita degli immobili CBI.

Conviene di più l'immobile o il percorso del contributo?

Il percorso del contributo è il più conveniente per la maggior parte delle famiglie che desiderano la cittadinanza al costo complessivo più basso, perché la donazione è inferiore e comporta meno tasse. L'immobile si adatta a chi desidera detenere un bene tangibile, prevede di utilizzare la proprietà o attribuisce valore a una possibile rivendita, accettando un impegno iniziale maggiore e un periodo di detenzione da 3 a 7 anni.

Il confronto onesto è tra il contributo e il costo reale del percorso immobiliare, ossia le tasse governative, i costi di transazione e di detenzione, più l'eventuale differenza tra quanto paga allo sviluppatore e quanto riceverà alla rivendita. Le unità approvate sono in genere prezzate per il mercato CBI e i valori di rivendita possono collocarsi al di sotto del prezzo originario: l'investitore dovrebbe quindi modellare un'uscita prudente anziché presumere un recupero integrale. Se non acquisterebbe l'immobile senza la cittadinanza che vi è collegata, il contributo è di solito la scelta più lineare.

L'immobile ha senso per le famiglie che utilizzeranno una casa nei Caraibi o che preferiscono un bene a un costo a fondo perduto. A St. Lucia esiste un'ulteriore opzione rimborsabile: un investimento di USD 300.000 in National Action Bonds infruttiferi, detenuti per cinque anni dall'emissione, con una tassa amministrativa non rimborsabile di USD 50.000.

Come si presenta ciascun percorso immobiliare dei Caraibi?

Ciascun percorso immobiliare dei Caraibi riflette il mercato del proprio Paese: Antigua e Barbuda e St. Kitts e Nevis ruotano attorno a sviluppi di resort consolidati, la Dominica a hotel boutique ed ecoturistici, Grenada a progetti turistici e non turistici con un risvolto legato al trattato E-2, e St. Lucia a hotel di marca e strutture boutique. Le definizioni che seguono riassumono ciascun programma.

Che cos'è la cittadinanza per investimento di Antigua e Barbuda?

La cittadinanza per investimento di Antigua e Barbuda è un programma che concede la cittadinanza a partire da un contributo di USD 230.000 al Fondo Nazionale di Sviluppo o da USD 300.000 in immobili approvati. I cittadini di Antigua e Barbuda devono trascorrere 5 giorni nel Paese entro i primi 5 anni dalla concessione della cittadinanza. Il passaporto consente l'accesso senza visto a 154 destinazioni. Consulti la nostra pagina sulla cittadinanza per investimento di Antigua e Barbuda.

Che cos'è la cittadinanza per investimento di St. Kitts e Nevis?

La cittadinanza per investimento di St. Kitts e Nevis è il programma più longevo della regione e concede la cittadinanza a partire da un Sustainable Island State Contribution di USD 250.000, oppure tramite immobili approvati da USD 325.000. I titolari del passaporto di St. Kitts e Nevis accedono senza visto a 157 destinazioni, il dato più alto tra i cinque. La federazione ha avviato la registrazione biometrica nazionale il 14 aprile 2026 e i cittadini CBI esistenti devono completarla entro il 31 luglio 2027. Esistono sviluppi approvati sia a St. Kitts sia a Nevis. Si veda la pagina sulla cittadinanza per investimento di St. Kitts e Nevis.

Che cos'è la cittadinanza per investimento della Dominica?

La cittadinanza per investimento della Dominica concede la cittadinanza a partire da un contributo di USD 200.000 all'Economic Diversification Fund per un richiedente singolo, oppure da USD 200.000 in immobili approvati più le tasse governative. La Dominica non prevede alcun requisito di residenza né prima né dopo la cittadinanza e il passaporto consente l'accesso senza visto a 145 destinazioni. L'offerta approvata è orientata soprattutto verso hotel boutique ed ecoresort. Si veda la pagina sulla cittadinanza per investimento della Dominica.

Che cos'è la cittadinanza per investimento di Grenada?

La cittadinanza per investimento di Grenada concede la cittadinanza a partire da una donazione di USD 235.000 al National Transformation Fund per una famiglia di quattro persone, oppure tramite immobili approvati da USD 270.000. Grenada non prevede alcun obbligo di presenza e il passaporto consente l'accesso senza visto a 147 destinazioni. Grenada è inoltre l'unico Paese CBI dei Caraibi con un trattato E-2 con gli Stati Uniti, a prescindere dal percorso utilizzato. Secondo la legge statunitense, chi ha acquisito la cittadinanza del Paese partner del trattato tramite un investimento finanziario deve aver avuto il domicilio in quel Paese per un periodo continuativo di almeno 3 anni, in un qualsiasi momento precedente la richiesta di un visto E, come previsto da 8 U.S.C. 1101(a)(15)(E): l'E-2 è dunque un'opzione di lungo periodo, non immediata. Si veda la pagina sulla cittadinanza per investimento di Grenada.

Che cos'è la cittadinanza per investimento di St. Lucia?

La cittadinanza per investimento di St. Lucia concede la cittadinanza a partire da un contributo di USD 240.000 al National Economic Fund, da USD 300.000 in immobili approvati o da USD 300.000 in National Action Bonds. St. Lucia non prevede alcun obbligo di residenza o di soggiorno e il passaporto consente l'accesso senza visto a 144 destinazioni. Si veda la pagina sulla cittadinanza per investimento di St. Lucia.

Vanuatu offre un percorso immobiliare per la cittadinanza?

Vanuatu non offre un percorso immobiliare per la cittadinanza: il suo programma passa per il Development Support Programme, un contributo a partire da USD 130.000 per un richiedente singolo, e acquistare un immobile a Vanuatu non La rende di per sé ammissibile. Per i cittadini di Vanuatu è necessario un visto per il Regno Unito dal 19 luglio 2023 e il passaporto consente l'accesso senza visto a 90 destinazioni.

Gli investitori che desiderano specificamente l'immobile come investimento ammissibile si orienteranno quindi verso i Caraibi orientali. Chi privilegia la rapidità e un contributo più contenuto può confrontare le due regioni nella nostra guida alla cittadinanza di Vanuatu a confronto con i Caraibi e nella pagina sulla cittadinanza per investimento di Vanuatu.

Quale due diligence svolgere su uno sviluppo CBI?

La due diligence su uno sviluppo CBI deve verificare con l'unità governativa lo status di approvazione attuale del progetto, l'esperienza e la solidità finanziaria dello sviluppatore, lo stato di avanzamento dei lavori rispetto al cronoprogramma, la struttura del titolo o della quota che riceverà, il contratto di gestione e di locazione e ogni costo previsto dal contratto di vendita. L'approvazione governativa del progetto è necessaria ma non sufficiente.

Una lista di controllo pratica che applichiamo per i clienti:

• Status di approvazione: ottenga dall'unità la conferma scritta che il progetto e lo specifico tipo di unità siano oggi approvati per la CBI.
• Che cosa possiede: un titolo registrato, un'unità in regime di strata title o una quota di una società? L'opzione immobiliare di St. Lucia dà all'investitore l'atto di proprietà; le strutture frazionate e quelle basate su quote negli altri Paesi richiedono un'attenta verifica legale.
• Rischio di completamento: per le unità sulla carta, verifichi i meccanismi di escrow, il cronoprogramma dei lavori e che cosa accade alla sua domanda e ai suoi fondi se il progetto si arena. Grenada richiede al richiedente di dimostrare il completamento dopo l'approvazione.
• Condizioni di uscita: periodo di detenzione, eventuale clausola di riacquisto, chi può acquistare e se una rivendita mantiene lo status di unità idonea.
• Costi di gestione: spese condominiali, assicurazione, imposte sugli immobili e quota del gestore sui ricavi da locazione.
• Verifica del prezzo: confronti il prezzo dell'unità con le vendite non CBI di immobili comparabili nelle vicinanze, ove i dati esistano.

Le domande di ogni programma caraibico passano da un agente autorizzato titolare di licenza e il processo di due diligence del governo vaglia il richiedente principale e i familiari adulti, con costi addebitati per persona al di sopra di un'età minima stabilita da ciascuna unità. La documentazione sull'origine dei fondi deve tracciare il denaro utilizzato per l'immobile: la prepari prima di firmare una prenotazione.

Come funziona la domanda CBI immobiliare, passo dopo passo?

La domanda CBI immobiliare si articola in cinque passaggi: scegliere un progetto approvato, firmare un contratto di acquisto condizionato, presentare la domanda di cittadinanza con i costi di due diligence tramite un agente titolare di licenza, perfezionare l'acquisto e versare le restanti tasse governative dopo l'approvazione di principio, quindi ricevere il certificato di naturalizzazione e il passaporto.

1. Idoneità e pianificazione: confermi l'idoneità della sua famiglia, i familiari a carico e i documenti, e confronti l'immobile con il percorso del contributo.
2. Scelta del progetto: selezioni i progetti approvati, svolga la due diligence e concordi unità e prezzo.
3. Accordo condizionato: firmi un contratto di compravendita subordinato al rilascio della cittadinanza, come previsto espressamente da Antigua e Barbuda.
4. Domanda: il suo agente autorizzato presenta la domanda con i costi di due diligence ed eventuale quota anticipata delle tasse governative; l'unità vaglia ogni adulto e svolge un colloquio.
5. Approvazione e perfezionamento: dopo l'approvazione di principio paga lo sviluppatore e il saldo delle tasse governative, completa la registrazione del titolo o il trasferimento delle quote, e l'unità rilascia cittadinanza e passaporti.

Quali regole si applicano dopo l'acquisto e che cosa è solo una proposta?

Le regole che si applicano dopo l'acquisto sono nazionali: i 5 giorni nei primi 5 anni di Antigua e Barbuda, la registrazione biometrica di St. Kitts e Nevis e il periodo di detenzione dell'immobile previsto da ciascun Paese. Dominica, Grenada e St. Lucia non impongono alcun requisito di presenza. Le proposte regionali, tra cui una regola di presenza di 30 giorni, oggi non hanno forza di legge.

L'Eastern Caribbean Citizenship by Investment Regulatory Authority (ECCIRA) è stata creata in base a un accordo firmato nel settembre 2025 e istituita nel dicembre 2025, con sede a Grenada. L'ECCIRA non è ancora operativa: la Banca centrale dei Caraibi orientali prevede che l'Autorità inizi a operare più avanti nel 2026 e non è stata annunciata alcuna data di avvio. Tra le proposte discusse per la regione figurano 30 giorni di presenza nei primi 5 anni (almeno 5 giorni nel primo anno), un passaporto iniziale di 5 anni da convertire in uno di 10 anni e la biometria regionale obbligatoria. Nessuna di queste misure è in vigore e un disegno di legge sui 30 giorni ad Antigua e Barbuda non è legge. Per i dettagli, consulti le nostre guide ECCIRA spiegata e le regole CBI dei Caraibi in vigore, Paese per Paese.

Come Mirabello Consultancy imposta il percorso immobiliare

Mirabello Consultancy tratta il percorso immobiliare come due decisioni che devono avere entrambe senso: la cittadinanza e l'immobile. Verifichiamo ogni regola dei programmi sulla fonte ufficiale dell'unità, confrontiamo il costo complessivo dell'immobile con il contributo per l'esatta composizione della sua famiglia ed esaminiamo i progetti approvati in modo indipendente rispetto ai materiali commerciali degli sviluppatori, compresi rischio di completamento e condizioni di uscita. Lavoriamo solo con agenti autorizzati titolari di licenza, prepariamo la documentazione sull'origine dei fondi secondo gli standard della due diligence e offriamo consulenza in 11 lingue da Zurigo, Dubai e Hong Kong SAR. Il nostro team è certificato ACAMS e Mirabello è membro dell'IMC.