Греческий рынок недвижимости в 2026 году находится на подъёме. Программа «Золотая виза» Греции, открывающая доступ к резидентству ЕС через инвестиции в недвижимость, продолжает привлекать международных покупателей, в то время как растущий туристический поток обеспечивает стабильный спрос на аренду. В этом руководстве мы рассматриваем всё, что нужно знать иностранному покупателю о рынке недвижимости Греции.
Рассматриваете покупку недвижимости в Греции? Запишитесь на бесплатную консультацию в Mirabello Consultancy.
- «Золотая виза» Греции предоставляет резидентство ЕС при инвестициях в недвижимость от €250 000 (в ряде зон — от €400 000 или €800 000).
- Иностранцы могут свободно покупать недвижимость в Греции без дополнительных ограничений (за исключением приграничных зон).
- Для покупки необходимо получить греческий налоговый номер AFM и открыть банковский счёт в Греции.
- Налог на переход права собственности составляет 3% от объективной стоимости объекта.
- Афины, Крит, Санторини, Миконос и побережье Пелопоннеса — топ-направления для инвесторов.
Покупка недвижимости в Греции 2026: полное руководство для иностранных инвесторов
Последнее обновление: апрель 2026
Греция предлагает одно из наиболее привлекательных сочетаний для инвесторов в недвижимость: относительно низкие цены по меркам ЕС, растущий туристический рынок, доходность от аренды 4–7% и прямой доступ к резидентству Евросоюза через программу «Золотая виза». В 2026 году спрос на греческую недвижимость остаётся устойчивым со стороны международных покупателей — особенно из России, Китая, США и Ближнего Востока.
«Золотая виза» Греции: резидентство ЕС через недвижимость
Греческая «Золотая виза» — один из ключевых драйверов иностранных инвестиций в недвижимость страны. Подробная информация на нашей странице «Золотая виза» Греции.
Инвестиционные пороги (2026):
- Афины (приоритетные зоны), Фессалоники, Санторини, Миконос: минимум €800 000
- Другие зоны Аттики, большинство островов: минимум €400 000
- Остальные части Греции: минимум €250 000
Преимущества программы:
- 5-летнее возобновляемое резидентство ЕС
- Нет требований к минимальному сроку пребывания
- Свободное передвижение в Шенгенской зоне (26 стран)
- Включение семьи: супруг/супруга, дети до 21 года, родители
- После 7 лет проживания — путь к гражданству ЕС
Кто может покупать недвижимость в Греции?
Иностранцы из большинства стран мира могут свободно приобретать недвижимость в Греции. Исключение составляют приграничные зоны (особенно в Северной Греции и на некоторых островах вблизи Турции и Болгарии), где для покупки гражданами не-ЕС требуется специальное разрешение Министерства обороны.
Для покупки необходимо:
- Греческий идентификационный налоговый номер (AFM/ΑΦΜ) — оформляется в местной налоговой инспекции
- Банковский счёт в греческом банке
- Действующий загранпаспорт
- Юридический представитель (для граждан некоторых стран)
Цены на недвижимость в Греции: обзор по регионам
Афины: Цены в столице выросли на 8–12% в 2024 году. Центральные районы (Колоноки, Кифисья, Психико): €3 000–5 000/кв. м. Трендовые кварталы Кукаки, Метаксурги, Псири: €2 000–3 500/кв. м. Доходность от аренды: €12–18/кв. м/мес. в центре.
Крит: Самый большой остров предлагает хорошее соотношение цена/качество. Ираклион и Ханья: €1 500–3 500/кв. м. Сезонная аренда: высокий потенциал, особенно у моря.
Санторини: Один из самых дорогих рынков Греции. Виллы с видом на кальдеру: €3 000–8 000+/кв. м. Доходность от краткосрочной аренды — потенциально 8–12% при грамотном управлении.
Миконос: Сопоставим с Санторини по ценам и спросу на краткосрочную аренду. Популярное направление среди состоятельных покупателей из Европы и Ближнего Востока.
Пелопоннес: Наиболее доступные цены среди туристически привлекательных регионов. Хорошие виллы у моря: €1 000–2 500/кв. м. Растёт привлекательность для состоятельных покупателей из Великобритании и США.
Фессалоники: Деловая столица Северной Греции. Цены: €1 500–3 000/кв. м, активно растёт благодаря развитию студенческого и туристического рынка.
Расходы при покупке недвижимости в Греции
- Налог на переход права собственности: 3% от объективной стоимости объекта (или рыночной, если она выше)
- Нотариальные сборы: 1–1,5% от стоимости
- Регистрация в земельном реестре: 0,475–0,5%
- Агентская комиссия: как правило, 2% от покупателя
- Юридическое сопровождение: 1–2%
- Итого транзакционные расходы: приблизительно 8–11% сверх стоимости объекта
Пошаговый процесс покупки недвижимости в Греции
- Получение греческого налогового номера AFM в местной налоговой инспекции
- Открытие банковского счёта в греческом банке
- Выбор объекта и due diligence (правовая чистота, обременения, разрешения на строительство)
- Подписание предварительного договора у нотариуса
- Внесение задатка: обычно 10%
- Подписание основного договора купли-продажи у нотариуса
- Регистрация в земельном реестре (Κτηματολόγιο)
- Подача заявки на «Золотую визу» при соответствии пороговому значению
Весь процесс от начала поиска до закрытия сделки обычно занимает 2–4 месяца. «Золотая виза» оформляется в течение дополнительных 2–6 месяцев.
Рынок аренды в Греции: потенциал для инвесторов
Греция принимает более 33 миллионов туристов в год, что создаёт устойчивый спрос на краткосрочную аренду. Airbnb и аналогичные платформы широко распространены — особенно на островах и в Афинах.
- Долгосрочная аренда в Афинах: €12–20/кв. м/мес.
- Краткосрочная аренда на Санторини: €200–500/ночь за виллу с видом на кальдеру в сезон
- Среднесезонная загрузка объектов у моря: 60–80%
По данным Henley Passport Index, греческий паспорт обеспечивает безвизовый въезд в 185+ стран — один из самых высоких показателей в мире.
Недвижимость в Греции как часть инвестиционной стратегии
Многие инвесторы рассматривают греческую недвижимость как первый шаг к получению европейского резидентства, а затем и гражданства ЕС. Греческий паспорт открывает право жить и работать в любой из 27 стран Евросоюза. Для сравнения с другими европейскими программами резидентства рекомендуем наш обзор лучших программ «Золотой визы».
Особый интерес вызывает возможность сочетания греческой «Золотой визы» с инвестициями в других юрисдикциях — например, в ОАЭ или карибских программах гражданства за инвестиции. Mirabello Consultancy специализируется на разработке таких комплексных стратегий для состоятельных клиентов. По данным Всемирного банка, экономика Греции демонстрирует устойчивый рост — дополнительный аргумент в пользу долгосрочных инвестиций.
Ипотека для иностранных покупателей в Греции
Греческие банки предоставляют ипотечные кредиты иностранным покупателям. Основные параметры:
- LTV (кредит/залог): до 70–75% от стоимости объекта для нерезидентов
- Процентные ставки: в диапазоне 3,5–5,5% годовых
- Требования к доходу: подтверждённый доход за 2–3 года
- Обязательное условие: наличие AFM и греческого банковского счёта
Важно учитывать, что при покупке для «Золотой визы» объект должен быть оплачен полностью — ипотека не уменьшает квалификационную стоимость инвестиции.
Часто задаваемые вопросы о покупке недвижимости в Греции
Могут ли россияне покупать недвижимость в Греции?
Да. Граждане России могут приобретать недвижимость в Греции. Санкционные ограничения касаются финансовых переводов — рекомендуется проконсультироваться с юристом о легальных способах структурирования платежей. Mirabello Consultancy имеет опыт работы с клиентами из России и знает актуальные практические решения.
Каков минимальный порог «Золотой визы» для россиян?
В большинстве регионов Греции (за пределами Аттики, Фессалоник, Миконоса и Санторини) минимальный порог составляет €250 000. В указанных приоритетных зонах — €400 000 или €800 000. Выбор региона с точки зрения визы и инвестиционного потенциала лучше обсудить с консультантом.
Нужно ли жить в Греции для сохранения «Золотой визы»?
Нет. Греческая «Золотая виза» не предусматривает требований к минимальному сроку пребывания. Вы можете поддерживать резидентство, просто сохраняя право собственности на квалифицирующий объект и обновляя разрешение каждые 5 лет.
Можно ли сдавать в аренду объект, купленный для «Золотой визы»?
Да. Владельцы могут легально сдавать недвижимость как в краткосрочную (Airbnb), так и в долгосрочную аренду, при условии соблюдения греческого налогового законодательства и регистрации в соответствующих реестрах. Это делает греческую «Золотую визу» одной из наиболее гибких в Европе с точки зрения доходности от инвестиций.
Почему выбирают Mirabello Consultancy
Компания Mirabello Consultancy — ведущий швейцарский консультант в сфере инвестиционной миграции, обслуживающий состоятельных клиентов из Цюриха и Дубая. Наша команда сертифицированных специалистов (IMC, ACAMS) реализовала более 250 программ гражданства и 350 программ золотой визы с рейтингом одобрения 99%. По данным Henley Passport Index, ценность второго паспорта продолжает расти — особенно в условиях геополитической нестабильности.
Мы предоставляем индивидуальный подход, полную конфиденциальность и сопровождение на каждом этапе — от выбора программы до получения документов. Свяжитесь с нами для получения бесплатной консультации и узнайте, как мы можем помочь именно вам.
Связанные материалы
- Программы гражданства за инвестиции
- Программы «Золотая виза»
- Золотая виза Греции
- Золотая виза Португалии
- Гражданство Сент-Китс и Невис
- Гражданство Антигуа и Барбуды
- Золотая виза ОАЭ
- Запишитесь на бесплатную консультацию
Официальные источники
Недвижимость в Греции в 2026 году сочетает доступные цены по меркам ЕС, высокий туристический спрос, доходность от аренды 4–7% и уникальную возможность получить резидентство Евросоюза через «Золотую визу». Mirabello Consultancy поможет вам пройти весь путь — от выбора объекта до получения резидентского разрешения ЕС.
Готовы инвестировать в недвижимость Греции?
Mirabello Consultancy — аккредитованный IMC советник с 99% показателем одобрения.
ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ
540 000 долл. США на общую недвижимость и 870 000 долл. США на недвижимость в Аттике, Салониках и на всех островах с населением более 3100 жителей.
Процесс обычно занимает от двух до трех месяцев, включая юридические проверки и регистрацию собственности.
Текущие расходы включают налоги на недвижимость (ENFIA), счета за коммунальные услуги, расходы на техническое обслуживание и коммунальные платежи, если недвижимость является частью комплекса. Ставка зависит от местоположения, размера и возраста объекта недвижимости.
Да, сильный туристический сектор Греции позволяет относительно легко получать доход от аренды, особенно в популярных районах. Средняя валовая доходность от аренды в Греции также составляет 4,82%.
После покупки недвижимости в Греции стоимостью не менее 250 000 евро инвесторы могут получить возобновляемый 5-летний вид на жительство в стране, подав заявку на участие в греческой программе «Золотая виза».
