Acquistare un immobile in Grecia: una guida completa per il 2026

Acquistare un immobile in Grecia: una guida completa per il 2026

Ultimo aggiornamento: marzo 2026

📋 In sintesi: Negli ultimi anni il mercato immobiliare greco ha registrato un'impennata della domanda, trainata in gran parte dal programma Golden Visa. Secondo il Ministero greco per la Migrazione e l'Asilo, 9,478 domande di golden visa sono attualmente in fase di esame, con un totale di 6,228 richieste registrate soltanto nell'ultimo anno.

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Negli ultimi anni il mercato immobiliare greco ha registrato un'impennata della domanda, trainata in gran parte dal programma Golden Visa. Secondo il Ministero greco per la Migrazione e l'Asilo, 9,478 domande di golden visa sono attualmente in fase di esame, con un totale di 6,228 richieste registrate soltanto nell'ultimo anno. I dati rivelano che la Grecia è tra i Paesi preferiti al mondo per ottenere un visto per investimento attraverso l'acquisto di immobili.

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Dalle strade di Atene alle isole di Santorini e Mykonos, il mercato immobiliare greco offre opportunità diversificate per gli investitori che cercano sia stile di vita sia rendimenti finanziari. Questa guida offre una panoramica completa del processo di acquisto di un immobile in Grecia, inclusi i requisiti legali, le analisi di mercato e i motivi per cui il programma Golden Visa è così apprezzato.

Comprendere il mercato immobiliare greco nel 2026

Acquistare un immobile in Grecia non è mai stato così strategicamente interessante. Il mercato immobiliare del Paese ha vissuto una trasformazione notevole nell'ultimo decennio, riprendendosi con forza dalle difficoltà economiche dei primi anni 2010 fino a diventare una delle destinazioni di investimento più dinamiche d'Europa. I valori immobiliari nelle località di pregio come i quartieri ateniesi di Kolonaki e Glyfada, le isole Cicladi e il centro storico di Salonicco sono cresciuti costantemente, con tassi di apprezzamento annuo in media dell'8-12% nelle aree più ricercate.

Per gli investitori internazionali, la Grecia offre una combinazione rara: stile di vita mediterraneo, solidi rendimenti da locazione (in media il 4-7% annuo ad Atene e il 6-9% sulle isole in alta stagione) e un percorso legale chiaro verso la residenza europea. L'introduzione di soglie di investimento differenziate nel quadro aggiornato del Golden Visa ha conferito ulteriore struttura al mercato, indirizzando i capitali sia verso le zone urbane ad alta domanda sia verso le aree regionali meno servite e bisognose di rigenerazione.

Il governo greco ha attivamente posizionato il Paese come destinazione favorevole agli investitori. Procedure notarili semplificate, un sistema catastale digitalizzato e regole chiare sulla proprietà straniera rendono il processo di acquisto molto più trasparente di quanto fosse anche solo cinque anni fa. I cittadini non UE possono acquistare liberamente immobili nella maggior parte della Grecia, con alcune regioni di confine che richiedono permessi aggiuntivi, una procedura lineare che il Suo consulente legale può gestire con efficienza.

Il programma Golden Visa della Grecia: che cos'è e come funziona?

Il Golden Visa greco è un regime di residenza tramite investimento istituito nel 2013 dalla Legge 4146/2013. Concede un permesso di soggiorno quinquennale rinnovabile ai cittadini non UE che effettuano un investimento qualificante in Grecia, più comunemente attraverso l'acquisizione di immobili. È ampiamente considerato uno dei programmi golden visa più accessibili e flessibili d'Europa, e costituisce il fulcro della maggior parte delle strategie di investimento internazionali che coinvolgono immobili greci.

Ciò che rende il programma greco particolarmente attraente è l'assenza di un requisito di soggiorno minimo: i titolari non sono obbligati a trascorrere alcun numero specifico di giorni all'anno in Grecia per mantenere il proprio status di residenza. Questo lo rende ideale per investitori globalmente mobili, imprenditori e famiglie che apprezzano l'accesso europeo senza vincoli geografici. Può esplorare come la Grecia si confronta con gli altri principali regimi nella nostra panoramica dei migliori programmi golden visa per investimento.

La residenza nell'ambito del programma è rinnovabile ogni cinque anni, a condizione che l'investimento qualificante sia mantenuto. Dopo aver accumulato sette anni di residenza legale, gli investitori possono richiedere la cittadinanza greca, e con essa un potente passaporto UE che garantisce accesso senza visto o con visto all'arrivo a oltre 185 Paesi nel mondo, tra cui Stati Uniti, Canada, Regno Unito, Giappone e tutti gli Stati membri di Schengen.

Opzioni di investimento e soglie immobiliari per acquistare un immobile in Grecia

Il quadro del Golden Visa greco è stato aggiornato in modo significativo nel 2023 e ulteriormente rifinito in vista del 2026, introducendo un sistema di soglie differenziate concepito per bilanciare la domanda di investimenti tra le diverse regioni. Comprendere quale soglia si applichi all'immobile prescelto è essenziale prima di impegnare il capitale.

Soglia di €800,000, Si applica agli immobili residenziali nelle zone a più alta domanda: i Comuni di Atene, Salonicco, Mykonos e Santorini, nonché le isole con una popolazione superiore a 3,100 residenti. Questa soglia più elevata riflette la natura premium di questi mercati e garantisce la continuità della stabilità dei prezzi per i residenti locali.

Soglia di €400,000, Si applica agli acquisti di immobili residenziali in qualsiasi altra parte della Grecia. Rimane altamente competitiva per gli investitori interessati alle regioni costiere emergenti, al Peloponneso, a Creta o alle città della terraferma con un forte potenziale di locazione.

Soglia di €250,000, Una soglia inferiore, appositamente mantenuta, che si applica esclusivamente a due categorie: la conversione di immobili commerciali a uso residenziale e il restauro di edifici ufficialmente vincolati (di interesse storico). Questo percorso offre un valore eccezionale per gli investitori con propensione per progetti di sviluppo boutique o di restauro di edifici storici.

Oltre all'acquisto diretto di immobili, il programma consente anche l'investimento tramite:

• Conferimento di capitale di almeno €500,000 in una società greca di investimento immobiliare (REIC)
• Acquisto di quote per un valore di almeno €500,000 in un fondo immobiliare greco di tipo chiuso
• Contratti di locazione decennali per strutture alberghiere o residenze turistiche arredate, con un valore minimo di €250,000

Tutti gli importi di investimento devono essere versati integralmente, non tramite finanziamento ipotecario, e l'immobile deve essere registrato a nome dell'investitore (o a nome di una società legalmente costituita di cui l'investitore sia l'unico azionista). Per un confronto più ampio delle opzioni di migrazione tramite investimento immobiliare a livello globale, consulti la nostra guida ai migliori programmi di cittadinanza tramite investimento.

Requisiti di idoneità per il Golden Visa greco

Il Golden Visa greco è aperto ai cittadini di qualsiasi Paese non UE e non SEE che soddisfino i seguenti criteri fondamentali:

• Età: Il richiedente principale deve avere almeno 18 anni.
• Fedina penale pulita: È richiesto un certificato di assenza di precedenti penali rilasciato dal Paese di residenza o di cittadinanza del richiedente.
• Assicurazione sanitaria valida: Deve essere in vigore un'assicurazione sanitaria completa con copertura in Grecia per tutti i familiari inclusi nella domanda.
• Investimento qualificante: Deve essere dimostrata la prova di un acquisto immobiliare completato (o di altro investimento idoneo) che soddisfi la soglia applicabile.
• Prova dei fondi: Sono richiesti estratti conto bancari o documentazione finanziaria che attesti l'origine lecita dei fondi di investimento, nell'ambito della conformità antiriciclaggio.
• Documenti di viaggio validi: È richiesto un passaporto valido per almeno un anno oltre il periodo di soggiorno previsto.

È importante sottolineare che non vi è alcun requisito linguistico, nessun titolo di studio o qualifica professionale minima e nessuna necessità di dimostrare legami d'affari o di lavoro con la Grecia. Il programma è genuinamente accessibile a un'ampia gamma di investitori internazionali, a condizione che la soglia di investimento sia rispettata e che i fondi abbiano provenienza legittima.

Il processo di acquisto di un immobile in Grecia, passo dopo passo

Acquistare un immobile in Grecia da cittadino straniero segue un processo legale strutturato. Di seguito una panoramica passo dopo passo del percorso tipico, dall'interesse iniziale al permesso di soggiorno in mano:

1. Incarichi consulenti esperti: Nomini un consulente di migrazione tramite investimento accreditato IMC (come Mirabello Consultancy) e un avvocato greco qualificato specializzato in diritto immobiliare e dell'immigrazione. Questo approccio di doppia consulenza tutela i Suoi interessi in ogni fase.
2. Ottenga un numero di registrazione fiscale greco (AFM): È necessario prima che qualsiasi transazione immobiliare possa procedere. Il Suo avvocato può presentare la richiesta per Suo conto.
3. Apra un conto bancario greco: Necessario per elaborare la transazione di acquisto dell'immobile e dimostrare il trasferimento dei fondi dall'estero.
4. Ricerca dell'immobile e due diligence: Individui uno o più immobili qualificanti. Il Suo avvocato effettua le verifiche dei titoli presso il Catasto (Ktimatologio) per accertare la proprietà libera da vincoli, l'assenza di gravami e la conformità urbanistica.
5. Firmi un accordo preliminare (pre-contratto): Un pre-contratto autenticato assicura l'immobile mentre viene preparata la documentazione finale. In questa fase viene versato un deposito, tipicamente il 10% del prezzo di acquisto.
6. Perfezioni l'atto notarile definitivo: Il contratto definitivo di vendita viene stipulato davanti a un notaio greco alla presenza di entrambe le parti (o dei rappresentanti legali autorizzati tramite procura). Il saldo residuo viene trasferito e la proprietà viene registrata.
7. Registrazione dell'immobile: L'atto di trasferimento viene registrato presso il Catasto locale, che La registra formalmente come proprietario legale.
8. Presenti la domanda di Golden Visa: Una volta confermata la proprietà dell'immobile, la domanda di residenza viene presentata alla Direzione della Politica Migratoria. I documenti di supporto includono il titolo di proprietà, la prova dell'investimento, le copie dei passaporti, l'assicurazione sanitaria e i certificati penali.
9. Appuntamento biometrico: I richiedenti (e i familiari) partecipano a un appuntamento per la raccolta dei dati biometrici in Grecia. Ciò richiede almeno una breve visita nel Paese.
10. Rilascio del permesso di soggiorno: All'approvazione, vengono rilasciati permessi di soggiorno quinquennali al richiedente principale e a tutti i familiari inclusi.

L'intero processo, dalla firma dell'accordo preliminare al ricevimento dei permessi di soggiorno, richiede tipicamente da 3 a 6 mesi, a seconda della disponibilità dei documenti e dei volumi di elaborazione presso le autorità competenti. Il nostro team di Mirabello Consultancy gestisce l'intero processo per Suo conto, coordinandosi con i partner legali locali per garantire che nulla venga trascurato. Scopra di più sul nostro servizio Golden Visa Grecia.

Inclusione della famiglia: estendere la residenza ai Suoi cari

Una delle caratteristiche più apprezzate del Golden Visa greco è la generosità delle sue disposizioni sul ricongiungimento familiare. Un unico investimento qualificante copre la residenza per l'intera famiglia diretta, senza alcun investimento aggiuntivo richiesto per i familiari.

Sono idonei all'inclusione i seguenti familiari:

• Il coniuge dell'investitore o il partner legalmente riconosciuto
• I figli dell'investitore o del coniuge di età inferiore a 21 anni (estendibile a 24 per gli studenti iscritti a tempo pieno all'istruzione terziaria)
• I genitori e i suoceri dell'investitore (a carico del richiedente principale)

Ogni familiare incluso riceve lo stesso permesso di soggiorno quinquennale dell'investitore principale e gode di identici diritti di risiedere in Grecia e viaggiare liberamente nell'Area Schengen. I figli inclusi in giovane età accumulano anni di residenza che contano ai fini dell'eventuale idoneità alla cittadinanza, un vantaggio significativo di pianificazione a lungo termine per le famiglie con obiettivi multigenerazionali.

Per le famiglie che valutano contemporaneamente più percorsi di residenza o cittadinanza, vale la pena esplorare come la Grecia possa integrarsi con programmi come quelli del Portogallo o di Malta nell'ambito di una più ampia strategia di mobilità globale.

I principali vantaggi dell'acquisto di un immobile in Grecia per la residenza

L'attrattiva del Golden Visa greco va ben oltre il semplice possesso di un bell'immobile mediterraneo. Gli investitori beneficiano di una combinazione convincente di vantaggi legati allo stile di vita, finanziari e geopolitici:

• Accesso all'Area Schengen: Viaggi senza visto in tutti i 27 Stati membri di Schengen per l'investitore e tutti i familiari inclusi, un beneficio trasformativo per i cittadini di Paesi con documenti di viaggio limitati.
• Nessun requisito di residenza: A differenza di molti programmi europei comparabili, la Grecia non impone alcun soggiorno annuale minimo, preservando la libertà di movimento globale dell'investitore.
• Percorso verso la cittadinanza UE: Dopo sette anni di residenza legale, gli investitori possono richiedere la nazionalità greca e un passaporto UE completo, uno dei documenti di viaggio più potenti al mondo.
• Forte potenziale di reddito da locazione: Gli immobili greci, in particolare ad Atene e sulle isole, generano solidi rendimenti da locazione, con gli affitti turistici a breve termine su piattaforme come Airbnb che offrono rendimenti stagionali eccezionalmente elevati.
• Apprezzamento del capitale: Il patrimonio immobiliare greco di pregio ha dimostrato una crescita di valore costante, offrendo sia reddito sia apprezzamento dell'attivo nel lungo periodo.
• Regime fiscale favorevole per i residenti stranieri: La Grecia offre un'opzione fiscale forfettaria non-dom (imposta forfettaria di €100,000 all'anno sui redditi di fonte estera) per gli individui ad alto patrimonio netto qualificati, il che la rende un domicilio fiscale attraente per gli investitori globalmente mobili.
• Qualità della vita: La Grecia si colloca costantemente tra le destinazioni più desiderabili d'Europa per clima, cucina, cultura, qualità dell'assistenza sanitaria e stile di vita complessivo.

Domande frequenti sull'acquisto di immobili in Grecia

Un cittadino non UE può acquistare immobili in Grecia senza restrizioni?

Sì, nella maggior parte della Grecia i cittadini non UE hanno gli stessi diritti di acquisto immobiliare dei cittadini UE. Alcune regioni di confine e aree strategicamente sensibili (principalmente le isole vicine ai confini nazionali) richiedono un permesso aggiuntivo dalle autorità locali, ma si tratta di un passaggio amministrativo di routine che il Suo consulente legale può gestire senza difficoltà. La grande maggioranza degli immobili di investimento, inclusi quelli di Atene, Salonicco, Mykonos, Santorini e Creta, è liberamente acquistabile da cittadini stranieri.

Qual è l'investimento minimo per il Golden Visa greco nel 2026?

L'investimento minimo parte da €250,000 per le conversioni da commerciale a residenziale e per i restauri di immobili di interesse storico. Per gli acquisti standard di immobili residenziali, la soglia è di €400,000 nelle regioni a domanda più bassa e di €800,000 nelle zone ad alta domanda, tra cui Atene, Salonicco, Mykonos e Santorini. Tutti gli importi devono essere versati integralmente, il finanziamento ipotecario non conta ai fini della soglia qualificante.

Quanto tempo occorre per ottenere il Golden Visa greco dopo l'acquisto dell'immobile?

Una volta completato l'acquisto dell'immobile e preparati tutti i documenti, la domanda di Golden Visa viene tipicamente elaborata entro 3-6 mesi. Alla presentazione i richiedenti ricevono un certificato provvisorio di un anno, che conferisce gli stessi diritti di viaggio del permesso definitivo, consentendo gli spostamenti in area Schengen mentre la domanda è in fase di esame.

Devo vivere in Grecia per mantenere il mio Golden Visa?

No. La Grecia non impone alcun soggiorno minimo per i titolari del Golden Visa. Può risiedere principalmente nel Suo Paese d'origine o altrove nel mondo mantenendo il pieno status di residenza greca, a condizione che l'investimento qualificante sia mantenuto. Questa è una delle caratteristiche più distintive e attraenti del programma rispetto ad altri regimi di residenza europei.

Posso affittare il mio immobile mentre sono titolare del Golden Visa greco?

Sì. Non vi è alcuna restrizione alla locazione del Suo immobile greco a terzi. Molti investitori generano attivamente reddito da locazione, sia con affitti residenziali a lungo termine sia con locazioni turistiche a breve termine, per compensare i costi di proprietà e ottenere rendimenti sul proprio investimento. Il reddito da locazione è soggetto all'imposta greca sul reddito, con aliquote dal 15% al 45% a seconda dell'importo, sebbene siano disponibili diverse deduzioni e opzioni di strutturazione.

Quali costi aggiuntivi devo preventivare quando acquisto un immobile in Grecia?

Oltre al prezzo di acquisto dell'immobile, gli acquirenti dovrebbero preventivare i seguenti costi aggiuntivi: imposta di trasferimento immobiliare (3.09% del prezzo di acquisto per gli immobili senza IVA); onorari notarili (circa 1-1.5%); oneri catastali (circa 0.5%); spese legali (tipicamente 1-2%); commissione dell'agenzia immobiliare (di norma 2-3%); e tasse per la domanda di Golden Visa (€2,000 per il richiedente principale, €150 per ciascun familiare). In totale, gli acquirenti dovrebbero preventivare circa l'8-12% del prezzo di acquisto in costi di transazione e di domanda.

La cittadinanza greca è possibile tramite il percorso Golden Visa?

Sì. Dopo aver mantenuto la residenza legale in Grecia per sette anni, i titolari del Golden Visa possono richiedere la naturalizzazione greca. I requisiti includono la dimostrazione dell'integrazione nella società greca, il superamento di un esame di lingua e di educazione civica e l'assenza di precedenti penali. La cittadinanza greca conferisce pieni diritti di cittadinanza UE, incluso il diritto di vivere e lavorare in tutti i 27 Stati membri dell'UE e un passaporto che offre accesso senza visto a oltre 185 Paesi.