Yunanistan'da Mülk Satın Almak: 2026 için Kapsamlı Rehber

Yunanistan'da Mülk Satın Almak: 2026 için Kapsamlı Rehber

Son güncelleme: Mart 2026

📋 Kısaca: Son yıllarda Yunan gayrimenkul piyasası, büyük ölçüde Golden Visa programının etkisiyle talepte belirgin bir artış yaşadı. Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı'na göre, şu anda 9.478 golden visa başvurusu incelenmekte olup, yalnızca geçen yıl 6.228 başvuru kaydedilmiştir.

Yunanistan başvurunuz için neden Mirabello Consultancy'ye güvenmelisiniz? IMC akreditasyonlu, ACAMS sertifikalı ve merkezi İsviçre'nin Zürih şehrinde bulunan bir yatırım göçü firması olarak, 250'den fazla aileyi %99 onay oranıyla başarılı vatandaşlığa yönlendirdik. İsviçre hassasiyetimiz ve kişiselleştirilmiş yaklaşımımız, başvurunuza uzman ilgisi sağlanmasını garanti eder. Ekibimizle tanışın.

Son yıllarda Yunan gayrimenkul piyasası, büyük ölçüde Golden Visa programının etkisiyle talepte belirgin bir artış yaşadı. Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı'na göre, şu anda 9.478 golden visa başvurusu incelenmekte olup, yalnızca geçen yıl 6.228 başvuru kaydedilmiştir. Bu rakamlar, Yunanistan'ın gayrimenkul satın alarak yatırım vizesi edinmek için dünyanın en gözde ülkeleri arasında yer aldığını göstermektedir.

Yunanistan vatandaşlığını mı düşünüyorsunuz? Sizin ve aileniz için en uygun yatırım yolunu görüşmek üzere Mirabello Consultancy ile ücretsiz danışmanlık randevusu alın.

Atina sokaklarından Santorini ve Mikonos adalarına kadar Yunan gayrimenkul piyasası, hem yaşam tarzı hem de finansal getiri arayan yatırımcılara çeşitli fırsatlar sunar. Bu rehber, yasal gereklilikler, piyasa bilgileri ve Golden Visa programının neden bu kadar popüler olduğu dahil olmak üzere Yunanistan'da mülk satın alma sürecine kapsamlı bir genel bakış sunar.

2026'da Yunan Gayrimenkul Piyasasını Anlamak

Yunanistan'da mülk satın almak hiç bu kadar stratejik açıdan cazip olmamıştı. Ülkenin gayrimenkul piyasası son on yılda dikkate değer bir dönüşüm geçirdi; 2010'ların başındaki ekonomik zorluklardan güçlü bir şekilde toparlanarak Avrupa'nın en dinamik yatırım destinasyonlarından biri haline geldi. Atina'nın Kolonaki ve Glyfada semtleri, Kiklad Adaları ve Selanik'in tarihi merkezi gibi gözde bölgelerde mülk değerleri istikrarlı biçimde artmış olup, rağbet gören bölgelerde yıllık ortalama değer artışı %8-12 seviyesindedir.

Uluslararası yatırımcılar için Yunanistan nadir bir kombinasyon sunar: Akdeniz yaşam tarzı, güçlü kira getirileri (Atina'da yıllık ortalama %4-7, adalarda ise yoğun sezonda %6-9) ve Avrupa'da ikamete giden net bir yasal yol. Güncellenen Golden Visa çerçevesi altında kademeli yatırım eşiklerinin getirilmesi, piyasaya daha fazla yapı kazandırarak yatırım sermayesini hem yüksek talepli kentsel bölgelere hem de yenilenmeye ihtiyaç duyan az hizmet alan bölgesel alanlara yönlendirmektedir.

Yunan hükümeti, ülkeyi yatırımcı dostu bir destinasyon olarak aktif biçimde konumlandırmıştır. Sadeleştirilmiş noter işlemleri, dijitalleştirilmiş bir tapu sicili sistemi ve net yabancı mülkiyet kuralları, satın alma sürecini beş yıl öncesine kıyasla çok daha şeffaf hale getirmiştir. AB dışı vatandaşlar, Yunanistan'ın büyük bölümünde serbestçe mülk satın alabilir; yalnızca belirli sınır bölgeleri, hukuk danışmanınızın kolaylıkla yürütebileceği ek izinler gerektirir.

Yunanistan Golden Visa Programı: Nedir ve Nasıl İşler?

Yunanistan Golden Visa'sı, 4146/2013 sayılı Kanun kapsamında 2013 yılında kurulan bir yatırım yoluyla oturum programıdır. Yunanistan'da, çoğunlukla gayrimenkul edinimi yoluyla, uygun bir yatırım yapan AB dışı vatandaşlara beş yıl geçerli, yenilenebilir bir ikamet izni verir. Avrupa'nın en erişilebilir ve esnek golden visa programlarından biri olarak kabul edilir ve Yunan mülklerini içeren çoğu uluslararası yatırım stratejisinin merkezinde yer alır.

Yunan programını özellikle çekici kılan şey, asgari ikamet şartının bulunmamasıdır: sahipler, ikamet statülerini korumak için Yunanistan'da yılda belirli bir gün sayısı geçirmek zorunda değildir. Bu durum, coğrafi kısıtlama olmadan Avrupa erişimine değer veren küresel ölçekte hareketli yatırımcılar, iş sahipleri ve aileler için ideal bir seçenek yaratır. Yunanistan'ın diğer önde gelen programlarla nasıl karşılaştırıldığını en iyi golden visa yatırım programları genel bakışımızda inceleyebilirsiniz.

Program kapsamındaki ikamet, uygun yatırım korunduğu sürece her beş yılda bir yenilenebilir. Yedi yıllık yasal ikamet biriktirdikten sonra yatırımcılar Yunan vatandaşlığına başvurabilir; bununla birlikte, Amerika Birleşik Devletleri, Kanada, Birleşik Krallık, Japonya ve tüm Schengen üyesi devletler dahil 185'ten fazla ülkeye vizesiz veya varışta vize erişimi sağlayan güçlü bir AB pasaportu edinebilir.

Yunanistan'da Mülk Satın Almak İçin Yatırım Seçenekleri ve Eşikler

Yunanistan Golden Visa çerçevesi 2023'te önemli ölçüde güncellendi ve 2026 öncesinde daha da ayrıntılandırıldı; farklı bölgeler arasında yatırım talebini dengelemek üzere tasarlanmış kademeli bir eşik sistemi getirildi. Sermaye taahhüt etmeden önce seçtiğiniz mülke hangi eşiğin uygulandığını anlamak esastır.

800.000 € eşik, en yüksek talep gören bölgelerdeki konut mülklerine uygulanır: Atina, Selanik, Mikonos ve Santorini belediyeleri ile nüfusu 3.100'ü aşan adalar. Bu yüksek eşik, bu piyasaların üst segment niteliğini yansıtır ve yerel sakinler için fiyat istikrarının sürmesini sağlar.

400.000 € eşik, Yunanistan'ın diğer her yerindeki konut mülkü satın alımlarına uygulanır. Gelişmekte olan kıyı bölgelerine, Peloponnesos'a, Girit'e veya güçlü kira potansiyeline sahip anakara kasabalarına göz diken yatırımcılar için oldukça rekabetçi olmayı sürdürür.

250.000 € eşik, yalnızca iki kategoriye özel olarak korunan daha düşük bir eşiktir: ticari mülklerin konuta dönüştürülmesi ve resmi olarak tescilli miras (tarihi) binaların restorasyonu. Bu yol, butik geliştirme veya miras restorasyon projelerine ilgi duyan yatırımcılar için istisnai bir değer sunar.

Doğrudan mülk satın alımının ötesinde, program aşağıdakiler yoluyla da yatırıma izin verir:

• Bir Yunan gayrimenkul yatırım şirketine (REIC) en az 500.000 € sermaye katkısı
• Bir Yunan kapalı uçlu gayrimenkul fonunda en az 500.000 € değerinde pay satın alımı
• Otel konaklaması veya mobilyalı turistik konutlar için, en az 250.000 € değerinde on yıllık kira sözleşmeleri

Tüm yatırım tutarları, ipotek finansmanı yoluyla değil, tam olarak ödenmelidir ve mülk yatırımcının adına (veya yatırımcının tek hissedar olduğu yasal olarak kurulmuş bir şirketin adına) tescil edilmelidir. Gayrimenkul yatırımı yoluyla göçmenlik seçeneklerinin küresel çapta daha geniş bir karşılaştırması için en iyi yatırım yoluyla vatandaşlık programları rehberimize bakın.

Yunanistan Golden Visa İçin Uygunluk Koşulları

Yunanistan Golden Visa'sı, aşağıdaki temel kriterleri karşılayan herhangi bir AB dışı, AEA dışı ülke vatandaşına açıktır:

• Yaş: Ana başvuru sahibi en az 18 yaşında olmalıdır.
• Temiz sabıka kaydı: Başvuru sahibinin ikamet veya vatandaşlık ülkesinden alınmış bir adli sicil belgesi gereklidir.
• Geçerli sağlık sigortası: Başvuruya dahil edilen tüm aile üyeleri için Yunanistan'ı kapsayan kapsamlı bir sağlık sigortası bulunmalıdır.
• Uygun yatırım: Geçerli eşiği karşılayan tamamlanmış bir mülk satın alımının (veya başka bir uygun yatırımın) kanıtı sunulmalıdır.
• Fon kaynağı kanıtı: Kara para aklamayla mücadele uyumluluğunun bir parçası olarak, yatırım fonlarının yasal kökenini kanıtlayan banka ekstreleri veya mali belgeler gereklidir.
• Geçerli seyahat belgeleri: Planlanan kalış süresinin en az bir yıl ötesine kadar geçerli bir pasaport gereklidir.

Önemle belirtmek gerekir ki, herhangi bir dil şartı, asgari eğitim veya mesleki nitelik zorunluluğu ya da Yunanistan ile iş veya istihdam bağı kanıtlama gerekliliği bulunmamaktadır. Program, yatırım eşiği karşılandığı ve fonlar meşru şekilde temin edildiği sürece geniş bir uluslararası yatırımcı kesimine gerçek anlamda erişilebilirdir.

Yunanistan'da Mülk Satın Almanın Adım Adım Süreci

Yabancı bir vatandaş olarak Yunanistan'da mülk satın almak, yapılandırılmış bir yasal süreç izler. Aşağıda, ilk ilgiden ikamet izninin elde edilmesine kadar tipik yolculuğun adım adım genel bir görünümü yer almaktadır:

1. Uzman danışmanlarla çalışın: IMC akreditasyonlu bir yatırım göçü danışmanı (Mirabello Consultancy gibi) ve gayrimenkul ile göçmenlik hukukunda uzmanlaşmış nitelikli bir Yunan avukat görevlendirin. Bu ikili danışmanlık yaklaşımı, her aşamada çıkarlarınızı korur.
2. Yunan Vergi Kimlik Numarası (AFM) alın: Herhangi bir mülk işlemi gerçekleşmeden önce bu gereklidir. Avukatınız sizin adınıza başvurabilir.
3. Bir Yunan banka hesabı açın: Mülk satın alma işleminin yürütülmesi ve yurt dışından fon transferinin kanıtlanması için gereklidir.
4. Mülk arama ve durum tespiti: Uygun bir veya birden fazla mülk belirleyin. Avukatınız, temiz mülkiyeti, ipotek veya haciz bulunmadığını ve imar uyumluluğunu doğrulamak için Tapu Sicili (Ktimatologio) üzerinden tapu araştırması yapar.
5. Ön sözleşme imzalayın: Noter onaylı bir ön sözleşme, nihai belgeler hazırlanırken mülkü güvence altına alır. Bu aşamada tipik olarak satın alma fiyatının %10'u tutarında bir kapora ödenir.
6. Nihai noter senedini tamamlayın: Nihai satış sözleşmesi, her iki tarafın (veya vekaletname yoluyla yetkilendirilmiş yasal temsilcilerin) huzurunda bir Yunan noteri önünde imzalanır. Kalan bakiye transfer edilir ve mülkiyet tescil edilir.
7. Mülk tescili: Devir senedi, sizi resmi olarak yasal sahibi olarak kaydeden yerel Tapu Sicili'ne tescil edilir.
8. Golden Visa başvurusunu sunun: Mülk sahipliği onaylandıktan sonra, ikamet başvurusu Göç Politikası Müdürlüğü'ne sunulur. Destekleyici belgeler arasında tapu senedi, yatırım kanıtı, pasaport kopyaları, sağlık sigortası ve adli sicil belgeleri yer alır.
9. Biyometrik randevu: Başvuru sahipleri (ve aile üyeleri) Yunanistan'da bir biyometrik veri toplama randevusuna katılır. Bu, ülkeye en az bir kısa ziyareti gerektirir.
10. İkamet izninin verilmesi: Onaydan sonra, ana başvuru sahibine ve dahil edilen tüm aile üyelerine beş yıllık ikamet izinleri verilir.

Ön sözleşmenin imzalanmasından ikamet izinlerinin alınmasına kadar tüm süreç, belge hazırlığına ve ilgili makamlardaki mevcut işlem hacmine bağlı olarak genellikle 3 ile 6 ay arasında sürer. Mirabello Consultancy'deki ekibimiz, hiçbir şeyin gözden kaçmamasını sağlamak için yerel hukuk ortaklarıyla koordinasyon içinde tüm süreci sizin adınıza yönetir. Yunanistan Golden Visa hizmetimiz hakkında daha fazla bilgi edinin.

Aile Dahil Etme: İkamet Hakkını Sevdiklerinize Genişletmek

Yunanistan Golden Visa'sının en değerli özelliklerinden biri, cömert aile birleşimi hükümleridir. Tek bir uygun yatırım, aile üyeleri için ek yatırım gerektirmeden tüm çekirdek ailenin ikametini kapsar.

Aşağıdaki aile üyeleri dahil edilmeye uygundur:

• Yatırımcının eşi veya yasal olarak tanınan partneri
• Yatırımcının veya eşinin 21 yaşından küçük çocukları (tam zamanlı yükseköğrenim gören öğrenciler için 24 yaşına kadar uzatılabilir)
• Yatırımcının ebeveynleri ve kayınvalide/kayınpederi (ana başvuru sahibine bağımlı olmak kaydıyla)

Dahil edilen her aile üyesi, ana yatırımcıyla aynı beş yıllık ikamet iznini alır ve Yunanistan'da ikamet etme ve Schengen Bölgesi içinde serbestçe seyahat etme konusunda aynı haklardan yararlanır. Erken yaşta dahil edilen çocuklar, nihai vatandaşlık uygunluğuna sayılan ikamet yılları biriktirir; bu da çok nesilli hedefleri olan aileler için önemli bir uzun vadeli planlama avantajıdır.

Aynı anda birden fazla ikamet veya vatandaşlık yolunu değerlendiren aileler için, Yunanistan'ın Portekiz veya Malta gibi programları daha geniş bir küresel hareketlilik stratejisinin parçası olarak nasıl tamamlayabileceğini incelemeye değer.

İkamet İçin Yunanistan'da Mülk Satın Almanın Başlıca Faydaları

Yunanistan Golden Visa'sının cazibesi, güzel bir Akdeniz mülküne sahip olmanın çok ötesine uzanır. Yatırımcılar, yaşam tarzı, mali ve jeopolitik avantajların ikna edici bir bileşiminden yararlanır:

• Schengen Bölgesi erişimi: Yatırımcı ve dahil edilen tüm aile üyeleri için 27 Schengen üyesi devlette vizesiz seyahat; kısıtlı seyahat belgelerine sahip ülke vatandaşları için dönüştürücü bir avantaj.
• İkamet şartı yok: Birçok karşılaştırılabilir Avrupa programından farklı olarak Yunanistan, yatırımcının küresel hareket özgürlüğünü koruyarak yıllık asgari kalış şartı dayatmaz.
• AB vatandaşlığına giden yol: Yedi yıllık yasal ikametin ardından yatırımcılar, dünyanın en güçlü seyahat belgelerinden biri olan Yunan vatandaşlığına ve tam bir AB pasaportuna başvurabilir.
• Güçlü kira geliri potansiyeli: Özellikle Atina ve adalarda Yunan gayrimenkulü sağlam kira getirileri üretir; Airbnb gibi platformlarda kısa vadeli tatil kiralamaları olağanüstü güçlü sezonluk getiriler sunar.
• Sermaye değer artışı: Üst segment Yunan gayrimenkulü, hem gelir hem de uzun vadeli varlık değer artışı sunarak tutarlı bir değer büyümesi göstermiştir.
• Yabancı sakinler için elverişli vergi rejimi: Yunanistan, uygun yüksek net değerli bireyler için sabit oranlı bir yerleşik olmayan vergi seçeneği (yabancı kaynaklı gelir üzerinden yıllık 100.000 € sabit vergi) sunar; bu da onu küresel ölçekte hareketli yatırımcılar için çekici bir mali ikametgah haline getirir.
• Yaşam kalitesi: Yunanistan, iklim, mutfak, kültür, sağlık hizmeti kalitesi ve genel yaşam tarzı açısından Avrupa'nın en gözde destinasyonları arasında sürekli yer almaktadır.

Yunanistan'da Mülk Satın Alma Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

AB dışı bir vatandaş Yunanistan'da kısıtlama olmadan mülk satın alabilir mi?

Evet, Yunanistan'ın büyük bölümünde AB dışı vatandaşlar, AB vatandaşlarıyla aynı mülk satın alma haklarına sahiptir. Belirli sınır bölgeleri ve stratejik açıdan hassas alanlar (esasen ulusal sınırlara yakın adalar), yerel makamlardan ek bir izin gerektirir; ancak bu, hukuk danışmanınızın zorlanmadan yürütebileceği rutin bir idari adımdır. Atina, Selanik, Mikonos, Santorini ve Girit dahil olmak üzere yatırım mülklerinin büyük çoğunluğu, yabancı vatandaşlar tarafından serbestçe satın alınabilir.

2026'da Yunanistan Golden Visa için asgari yatırım nedir?

Asgari yatırım, ticari mülklerin konuta dönüştürülmesi ve miras mülklerin restorasyonu için 250.000 €'dan başlar. Standart konut mülkü satın alımları için eşik, düşük talepli bölgelerde 400.000 €, Atina, Selanik, Mikonos ve Santorini dahil yüksek talepli bölgelerde ise 800.000 €'dur. Tüm tutarlar tam olarak ödenmelidir; ipotek finansmanı uygun eşiğe sayılmaz.

Mülk satın aldıktan sonra Yunanistan Golden Visa'sını almak ne kadar sürer?

Mülk satın alımı tamamlandıktan ve tüm belgeler hazırlandıktan sonra, Golden Visa başvurusu genellikle 3 ile 6 ay içinde işlenir. Başvuru sahipleri, sunumla birlikte tam iznin sağladığı aynı seyahat haklarını veren bir yıllık geçici bir belge alır; bu, başvuru incelenirken Schengen seyahatine olanak tanır.

Golden Visa'mı korumak için Yunanistan'da yaşamam gerekir mi?

Hayır. Yunanistan, Golden Visa sahipleri için asgari kalış şartı dayatmaz. Uygun yatırım yerinde tutulduğu sürece, tam Yunan ikamet statünüzü koruyarak öncelikle kendi ülkenizde veya dünyanın başka bir yerinde ikamet edebilirsiniz. Bu, programın diğer Avrupa ikamet programlarına kıyasla en belirgin ve cazip özelliklerinden biridir.

Yunanistan Golden Visa'sını elimde tutarken mülkümü kiraya verebilir miyim?

Evet. Yunan mülkünüzü üçüncü taraflara kiraya vermeye ilişkin herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. Birçok yatırımcı, mülkiyet maliyetlerini dengelemek ve yatırımlarından getiri elde etmek için hem uzun vadeli konut kiralamaları hem de kısa vadeli tatil kiralamaları yoluyla aktif olarak kira geliri üretmektedir. Kira geliri, tutara bağlı olarak %15 ile %45 arasında değişen oranlarla Yunan gelir vergisine tabidir; ancak çeşitli indirimler ve yapılandırma seçenekleri mevcuttur.

Yunanistan'da mülk satın alırken hangi ek maliyetleri bütçelemeliyim?

Mülk satın alma fiyatının ötesinde, alıcılar şu ek maliyetleri bütçelemelidir: mülk devir vergisi (KDV'siz mülkler için satın alma fiyatının %3,09'u); noter ücretleri (yaklaşık %1-1,5); tapu sicili ücretleri (yaklaşık %0,5); hukuki ücretler (genellikle %1-2); emlakçı komisyonu (genellikle %2-3); ve Golden Visa başvuru ücretleri (ana başvuru sahibi için 2.000 €, her aile üyesi için 150 €). Toplamda alıcılar, işlem ve başvuru maliyetleri için satın alma fiyatının yaklaşık %8-12'sini bütçelemelidir.

Golden Visa yoluyla Yunan vatandaşlığı mümkün mü?

Evet. Yunanistan'da yedi yıl boyunca yasal ikameti sürdürdükten sonra, Golden Visa sahipleri Yunan vatandaşlığına başvurabilir. Gereklilikler arasında Yunan toplumuna entegrasyonu kanıtlamak, bir dil ve vatandaşlık bilgisi sınavını geçmek ve sabıka kaydının bulunmaması yer alır. Yunan vatandaşlığı, 27 AB üye devletinin tamamında yaşama ve çalışma hakkı ile 185'ten fazla ülkeye vizesiz erişim sunan bir pasaport dahil tam AB vatandaşlığı haklarını beraberinde getirir.