Acheter un bien immobilier en Grèce : guide complet 2026

Acheter un bien immobilier en Grèce : guide complet 2026

Dernière mise à jour : mars 2026

📋 En bref : Ces dernières années, le marché immobilier grec a connu une forte hausse de la demande, en grande partie portée par le golden visa. Selon le ministère grec de la Migration et de l'Asile, 9 478 demandes de golden visa sont actuellement en cours d'examen, avec un total de 6 228 dépôts enregistrés sur la seule année écoulée.

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Ces dernières années, le marché immobilier grec a connu une forte hausse de la demande, en grande partie portée par le golden visa. Selon le ministère grec de la Migration et de l'Asile, 9 478 demandes de golden visa sont actuellement en cours d'examen, avec un total de 6 228 dépôts enregistrés sur la seule année écoulée. Ces chiffres révèlent que la Grèce figure parmi les pays les plus prisés au monde pour l'obtention d'un visa d'investissement par l'achat immobilier.

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Des rues d'Athènes aux îles de Santorin et de Mykonos, le marché immobilier grec offre des opportunités diverses aux investisseurs en quête à la fois de qualité de vie et de rendement financier. Ce guide propose un panorama complet du processus d'achat immobilier en Grèce, notamment les exigences légales, les tendances du marché, et les raisons de la grande popularité du golden visa.

Comprendre le marché immobilier grec en 2026

Acheter un bien immobilier en Grèce n'a jamais été aussi stratégiquement intéressant. Le marché immobilier du pays a connu une transformation remarquable au cours de la dernière décennie, se redressant fortement après les difficultés économiques du début des années 2010 pour devenir l'une des destinations d'investissement les plus dynamiques d'Europe. Les valeurs immobilières dans les emplacements privilégiés tels que les quartiers de Kolonaki et Glyfada à Athènes, les îles Cyclades et le centre historique de Thessalonique ont progressé régulièrement, avec des taux d'appréciation annuels moyens de 8 à 12 % dans les zones recherchées.

Pour les investisseurs internationaux, la Grèce offre une combinaison rare : un art de vivre méditerranéen, des rendements locatifs solides (en moyenne de 4 à 7 % par an à Athènes et de 6 à 9 % sur les îles en haute saison), et une voie légale claire vers la résidence européenne. L'introduction de seuils d'investissement échelonnés dans le cadre actualisé du golden visa a apporté une structure supplémentaire au marché, orientant les capitaux d'investissement à la fois vers les zones urbaines à forte demande et vers les régions moins pourvues nécessitant une régénération.

Le gouvernement grec a activement positionné le pays comme une destination favorable aux investisseurs. Des procédures notariales simplifiées, un système de cadastre numérisé et des règles claires sur la propriété étrangère rendent le processus d'achat bien plus transparent qu'il y a encore cinq ans. Les ressortissants non-UE peuvent acheter librement des biens dans la majeure partie de la Grèce, certaines régions frontalières exigeant des permis supplémentaires, une démarche simple que votre conseiller juridique peut mener efficacement.

Le golden visa grec : qu'est-ce que c'est et comment fonctionne-t-il ?

Le golden visa grec est un programme de résidence par investissement créé en 2013 en vertu de la loi 4146/2013. Il accorde un titre de séjour renouvelable de cinq ans aux ressortissants non-UE qui réalisent un investissement éligible en Grèce, le plus souvent via l'acquisition immobilière. Il est largement considéré comme l'un des golden visas les plus accessibles et les plus flexibles d'Europe, et constitue la pièce maîtresse de la plupart des stratégies d'investissement international impliquant l'immobilier grec.

Ce qui rend le programme grec particulièrement attractif, c'est l'absence d'exigence de séjour minimal : les détenteurs ne sont pas tenus de passer un nombre précis de jours par an en Grèce pour maintenir leur statut de résident. Cela le rend idéal pour les investisseurs, chefs d'entreprise et familles mobiles à l'échelle mondiale qui valorisent l'accès à l'Europe sans contrainte géographique. Découvrez comment la Grèce se compare aux autres grands programmes dans notre panorama des meilleurs programmes de golden visa.

La résidence accordée par le programme est renouvelable tous les cinq ans, à condition que l'investissement éligible soit maintenu. Après sept années de résidence légale cumulées, les investisseurs peuvent demander la citoyenneté grecque, et avec elle, un passeport de l'UE puissant offrant un accès sans visa ou avec visa à l'arrivée à plus de 185 pays dans le monde, dont les États-Unis, le Canada, le Royaume-Uni, le Japon et tous les États membres de l'espace Schengen.

Options d'investissement et seuils immobiliers pour acheter un bien en Grèce

Le cadre du golden visa grec a été considérablement mis à jour en 2023 et affiné avant 2026, introduisant un système de seuils échelonnés conçu pour équilibrer la demande d'investissement entre les différentes régions. Comprendre quel seuil s'applique au bien choisi est essentiel avant d'engager des capitaux.

Seuil de 800 000 € : s'applique aux biens résidentiels dans les zones les plus demandées, les municipalités d'Athènes, de Thessalonique, de Mykonos et de Santorin, ainsi que les îles de plus de 3 100 habitants. Ce seuil élevé reflète le caractère haut de gamme de ces marchés et garantit une stabilité des prix pour les résidents locaux.

Seuil de 400 000 € : s'applique aux achats de biens résidentiels partout ailleurs en Grèce. Ce seuil demeure très compétitif pour les investisseurs qui s'intéressent aux régions côtières émergentes, au Péloponnèse, à la Crète ou aux villes continentales à fort potentiel locatif.

Seuil de 250 000 € : un seuil réduit spécialement maintenu, applicable exclusivement à deux catégories : la conversion de biens commerciaux en usage résidentiel, et la restauration de bâtiments officiellement classés (patrimoine). Cette voie offre une valeur exceptionnelle pour les investisseurs attirés par le développement boutique ou les projets de restauration du patrimoine.

Au-delà de l'achat direct de biens, le programme autorise également l'investissement via :

• Une contribution en capital d'au moins 500 000 € à une société d'investissement immobilier grecque (REIC)
• L'achat de parts d'une valeur d'au moins 500 000 € dans un fonds immobilier fermé grec
• Des baux de dix ans pour un hébergement hôtelier ou des résidences touristiques meublées, d'une valeur minimale de 250 000 €

Tous les montants d'investissement doivent être versés intégralement, et non via un financement hypothécaire, et le bien doit être enregistré au nom de l'investisseur (ou au nom d'une société légalement constituée dont l'investisseur est l'unique actionnaire). Pour une comparaison plus large des options de migration par investissement immobilier dans le monde, consultez notre guide des meilleurs programmes de citoyenneté par investissement.

Conditions d'éligibilité au golden visa grec

Le golden visa grec est ouvert aux ressortissants de tout pays non-UE et non-EEE qui répondent aux critères fondamentaux suivants :

• Âge : le demandeur principal doit être âgé d'au moins 18 ans.
• Casier judiciaire vierge : un certificat de police du pays de résidence ou de nationalité du demandeur est requis.
• Assurance santé valide : une assurance santé complète couvrant la Grèce doit être en place pour tous les membres de la famille inclus dans la demande.
• Investissement éligible : la preuve d'un achat immobilier finalisé (ou d'un autre investissement éligible) atteignant le seuil applicable doit être démontrée.
• Preuve des fonds : des relevés bancaires ou une documentation financière attestant l'origine légale des fonds d'investissement sont requis dans le cadre de la conformité en matière de lutte contre le blanchiment d'argent.
• Documents de voyage valides : un passeport valide au moins un an au-delà de la période de séjour envisagée est requis.

Il est important de noter qu'il n'y a aucune exigence linguistique, aucune qualification minimale d'éducation ou professionnelle, et aucune nécessité de démontrer des liens commerciaux ou professionnels avec la Grèce. Le programme est véritablement accessible à un large éventail d'investisseurs internationaux, à condition que le seuil d'investissement soit atteint et que les fonds proviennent de sources légitimes.

Le processus étape par étape pour acheter un bien immobilier en Grèce

L'achat d'un bien immobilier en Grèce par un ressortissant étranger suit un processus juridique structuré. Voici un aperçu étape par étape du parcours type, de l'intérêt initial jusqu'à l'obtention du titre de séjour :

1. Faire appel à des conseillers experts : désignez un consultant en migration par investissement accrédité IMC (comme Mirabello Consultancy) et un avocat grec qualifié spécialisé en droit immobilier et en droit de l'immigration. Cette double approche protège vos intérêts à chaque étape.
2. Obtenir un numéro fiscal grec (AFM) : requis avant toute transaction immobilière. Votre avocat peut en faire la demande en votre nom.
3. Ouvrir un compte bancaire grec : requis pour traiter la transaction d'achat immobilier et démontrer le transfert de fonds depuis l'étranger.
4. Recherche de bien et vérification préalable : identifiez un ou plusieurs biens éligibles. Votre avocat effectue des recherches de titre auprès du cadastre (Ktimatologio) pour vérifier la propriété exempte de charges et la conformité urbanistique.
5. Signer un accord préliminaire (avant-contrat) : un avant-contrat notarié sécurise le bien pendant la préparation de la documentation finale. Un acompte, généralement 10 % du prix d'achat, est versé à ce stade.
6. Finaliser l'acte notarié définitif : le contrat de vente final est signé devant un notaire grec en présence des deux parties (ou de représentants légaux autorisés par procuration). Le solde restant est transféré et la propriété enregistrée.
7. Enregistrement du bien : l'acte de transfert est enregistré auprès du cadastre local, vous inscrivant officiellement comme propriétaire légal.
8. Dépôt de la demande de golden visa : une fois la propriété confirmée, la demande de résidence est soumise à la Direction de la politique migratoire. Les documents justificatifs incluent l'acte de propriété, la preuve d'investissement, les copies de passeport, l'assurance santé et les certificats de casier judiciaire.
9. Rendez-vous biométrique : les demandeurs (et les membres de la famille) se présentent à un rendez-vous de collecte des données biométriques en Grèce. Cela nécessite au moins une brève visite dans le pays.
10. Délivrance du titre de séjour : une fois approuvés, des titres de séjour de cinq ans sont délivrés au demandeur principal et à tous les membres de la famille inclus.

L'ensemble du processus, de la signature de l'accord préliminaire à la réception des titres de séjour, prend généralement 3 à 6 mois, selon la préparation des documents et le volume de traitement actuel des autorités concernées. Notre équipe chez Mirabello Consultancy gère l'intégralité du processus en votre nom, en coordination avec des partenaires juridiques locaux, pour s'assurer que rien ne tombe entre les mailles du filet. En savoir plus sur notre service de golden visa grec.

Inclusion familiale : étendre la résidence à vos proches

L'une des caractéristiques les plus appréciées du golden visa grec est la générosité de ses dispositions de regroupement familial. Un seul investissement éligible couvre la résidence de toute la famille proche, sans investissement supplémentaire requis pour les membres de la famille.

Les membres de la famille suivants sont éligibles à l'inclusion :

• Le conjoint de l'investisseur ou son partenaire légalement reconnu
• Les enfants de l'investisseur ou du conjoint âgés de moins de 21 ans (extensible à 24 ans pour les étudiants en enseignement supérieur à temps plein)
• Les parents et beaux-parents de l'investisseur (à charge du demandeur principal)

Chaque membre de la famille inclus reçoit le même titre de séjour de cinq ans que l'investisseur principal et bénéficie de droits identiques pour résider en Grèce et voyager librement au sein de l'espace Schengen. Les enfants inclus dès le plus jeune âge accumulent des années de résidence qui comptent pour l'éligibilité future à la citoyenneté, un avantage important pour les familles ayant des objectifs multigénérationnels.

Pour les familles envisageant simultanément plusieurs voies de résidence ou de citoyenneté, il vaut la peine d'explorer comment la Grèce peut compléter des programmes tels que ceux du Portugal ou de Malte dans le cadre d'une stratégie de mobilité internationale plus large.

Principaux avantages de l'achat immobilier en Grèce pour la résidence

L'attrait du golden visa grec va bien au-delà de la simple possession d'un magnifique bien méditerranéen. Les investisseurs bénéficient d'une combinaison convaincante d'avantages liés au style de vie, aux finances et à la géopolitique :

• Accès à l'espace Schengen : voyage sans visa dans les 27 États membres de l'espace Schengen pour l'investisseur et tous les membres de la famille inclus, un avantage transformateur pour les ressortissants de pays disposant de documents de voyage restreints.
• Aucune exigence de résidence : contrairement à de nombreux programmes européens comparables, la Grèce n'impose aucune exigence de séjour annuel minimal, préservant la liberté de mouvement mondiale de l'investisseur.
• Voie vers la citoyenneté de l'UE : après sept ans de résidence légale, les investisseurs peuvent demander la nationalité grecque et un passeport de l'UE à part entière, l'un des documents de voyage les plus puissants au monde.
• Fort potentiel de revenus locatifs : l'immobilier grec, en particulier à Athènes et sur les îles, génère des rendements locatifs solides, les locations de vacances de courte durée sur des plateformes comme Airbnb offrant des rendements saisonniers exceptionnellement élevés.
• Valorisation du capital : l'immobilier grec haut de gamme a démontré une croissance de valeur constante, offrant à la fois des revenus et une appréciation d'actif à long terme.
• Régime fiscal favorable pour les résidents étrangers : la Grèce propose une option fiscale forfaitaire non-domiciliée (100 000 € par an d'impôt forfaitaire sur les revenus de source étrangère) pour les particuliers fortunés éligibles, en faisant un domicile fiscal attractif pour les investisseurs mobiles à l'international.
• Qualité de vie : la Grèce figure constamment parmi les destinations européennes les plus prisées pour le climat, la gastronomie, la culture, la qualité des soins de santé et la qualité de vie générale.

Questions fréquentes sur l'achat immobilier en Grèce

Un ressortissant non-UE peut-il acheter un bien immobilier en Grèce sans restriction ?

Oui, dans la majeure partie de la Grèce, les ressortissants non-UE disposent des mêmes droits d'achat immobilier que les citoyens de l'UE. Certaines régions frontalières et zones stratégiquement sensibles (principalement des îles proches des frontières nationales) exigent un permis supplémentaire des autorités locales, mais il s'agit d'une démarche administrative de routine que votre conseiller juridique peut gérer sans difficulté. La grande majorité des biens d'investissement, y compris à Athènes, Thessalonique, Mykonos, Santorin et en Crète, sont librement accessibles aux ressortissants étrangers.

Quel est l'investissement minimal pour le golden visa grec en 2026 ?

L'investissement minimal démarre à 250 000 € pour les conversions de biens commerciaux en biens résidentiels et les restaurations de biens patrimoniaux. Pour les achats de biens résidentiels standards, le seuil est de 400 000 € dans les régions à plus faible demande et de 800 000 € dans les zones à forte demande, dont Athènes, Thessalonique, Mykonos et Santorin. Tous les montants doivent être versés intégralement, le financement hypothécaire ne compte pas dans le seuil éligible.

Combien de temps faut-il pour obtenir le golden visa grec après l'achat d'un bien ?

Une fois l'achat immobilier finalisé et tous les documents préparés, la demande de golden visa est généralement traitée en 3 à 6 mois. Les demandeurs reçoivent un certificat provisoire d'un an dès le dépôt, qui accorde les mêmes droits de voyage que le titre définitif, permettant les voyages dans l'espace Schengen pendant l'examen de la demande.

Dois-je vivre en Grèce pour conserver mon golden visa ?

Non. La Grèce n'impose aucune exigence de séjour minimal aux détenteurs de golden visa. Vous pouvez résider principalement dans votre pays d'origine ou ailleurs dans le monde tout en conservant votre statut de résident grec à part entière, à condition que l'investissement éligible reste en place. C'est l'une des caractéristiques les plus distinctives et attractives du programme, comparé aux autres dispositifs de résidence européens.

Puis-je louer mon bien tout en détenant le golden visa grec ?

Oui. Aucune restriction ne s'applique à la location de votre bien grec à des tiers. De nombreux investisseurs génèrent activement des revenus locatifs, aussi bien via des locations résidentielles de longue durée que des locations de vacances de courte durée, pour compenser les coûts de détention et générer un rendement sur leur investissement. Les revenus locatifs sont soumis à l'impôt grec sur le revenu, avec des taux allant de 15 % à 45 % selon le montant, bien que diverses déductions et options de structuration soient disponibles.

Quels coûts supplémentaires dois-je prévoir pour acheter un bien immobilier en Grèce ?

Au-delà du prix d'achat du bien, les acheteurs doivent prévoir les coûts supplémentaires suivants : droit de mutation immobilière (3,09 % du prix d'achat pour les biens sans TVA) ; frais de notaire (environ 1 à 1,5 %) ; frais de cadastre (environ 0,5 %) ; frais juridiques (généralement 1 à 2 %) ; commission d'agence immobilière (habituellement 2 à 3 %) ; et frais de demande de golden visa (2 000 € pour le demandeur principal, 150 € par membre de la famille). Au total, les acheteurs doivent prévoir environ 8 à 12 % du prix d'achat en frais de transaction et de demande.

La citoyenneté grecque est-elle possible via la voie du golden visa ?

Oui. Après avoir maintenu une résidence légale en Grèce pendant sept ans, les détenteurs de golden visa peuvent demander la naturalisation grecque. Les exigences incluent la démonstration d'une intégration dans la société grecque, la réussite d'un examen de langue et de civisme, et l'absence de casier judiciaire. La citoyenneté grecque confère les pleins droits de citoyenneté de l'UE, y compris le droit de vivre et de travailler dans les 27 États membres de l'UE, ainsi qu'un passeport offrant un accès sans visa à plus de 185 pays.