- Los ciudadanos extranjeros pueden comprar propiedades en Grecia sin restricciones generales, salvo en algunas zonas fronterizas donde se requiere autorización especial.
- La Visa Dorada griega requiere una inversión inmobiliaria mínima de EUR 250.000 (zonas de baja demanda) o EUR 800.000 (zonas de alta demanda como Atenas, Tesalónica, islas populares).
- Grecia aplica un impuesto de transmisiones del 3,09% sobre el valor catastral de la propiedad.
- Las zonas de mayor demanda para la inversión son Atenas (Kolonaki, Glyfada), Mykonos, Santorini y Creta.
Comprar Propiedad en Grecia 2026: Guía Completa para Inversores
Actualizado: Abril 2026
Puntos Clave
- Los extranjeros pueden comprar propiedades en Grecia sin restricciones generales (salvo zonas fronterizas designadas).
- La Visa Dorada griega requiere una inversión inmobiliaria de EUR 250.000 (zonas de baja demanda) o EUR 800.000 (zonas de alta demanda).
- El impuesto de transmisiones patrimoniales es del 3,09% del valor catastral.
- Los rendimientos de alquiler en las zonas insulares más populares pueden alcanzar el 6–8% anual.
- Grecia forma parte del espacio Schengen, ofreciendo libertad de movimiento por 26 países europeos.
¿Por qué invertir en propiedades en Grecia?
Grecia presenta varias ventajas competitivas como destino de inversión inmobiliaria en 2026:
- Precios competitivos: A pesar de la recuperación post-crisis, los precios inmobiliarios en Grecia siguen siendo significativamente inferiores a los de otros destinos mediterráneos como España, Francia o Italia en ubicaciones comparables.
- Mercado turístico robusto: Grecia recibió más de 33 millones de visitantes en 2024, con un impacto directo positivo en la demanda de alquiler vacacional.
- Visa Dorada: El programa de Visa Dorada griega es uno de los más valorados de Europa, ofreciendo residencia en el espacio Schengen a partir de EUR 250.000 en determinadas zonas.
- Revalorización sostenida: Los precios inmobiliarios en Atenas aumentaron más de un 50% entre 2017 y 2024, y la tendencia alcista continúa en 2026.
La Visa Dorada griega en 2026
El programa de Visa Dorada de Grecia es uno de los pilares de la inversión inmobiliaria extranjera en el país. A partir de 2023, el gobierno griego aumentó los umbrales de inversión para determinadas zonas de alta demanda:
Zonas de alta demanda (EUR 800.000)
- Municipios de Ática (incluyendo Atenas)
- Tesalónica
- Mykonos
- Santorini
- Islas con más de 3.100 habitantes
Zonas de baja demanda (EUR 250.000)
- Resto de Grecia (islas menores, zonas rurales, regiones de menor demanda turística)
La Visa Dorada griega ofrece:
- Permiso de residencia inicial de 5 años, renovable indefinidamente mientras se mantenga la inversión
- Acceso al espacio Schengen sin restricciones
- Sin requisito de permanencia mínima en Grecia
- Inclusión de cónyuge e hijos dependientes hasta los 21 años (ampliable en determinados casos)
- Opción de solicitar la residencia permanente griega tras 5 años y la ciudadanía tras 7 años (sujeto a requisitos de residencia efectiva)
Para más información, consulte nuestra página dedicada al programa Visa Dorada de Grecia.
Zonas de mayor interés para la inversión
Atenas y el Ática
El mercado inmobiliario de Atenas ha experimentado una transformación notable. Barrios como Kolonaki, Glyfada, Vouliagmeni, Kifisia y el centro histórico (Plaka, Monastiraki) ofrecen propiedades de alta calidad con fuerte demanda de alquiler a largo y corto plazo. Los precios en zonas premium oscilan entre EUR 3.000 y EUR 6.000 por metro cuadrado.
Mykonos
Uno de los destinos más exclusivos del Mediterráneo. Las propiedades en Mykonos ofrecen rendimientos de alquiler vacacional del 6–10% en temporada alta, con precios que van desde EUR 4.000 hasta EUR 15.000+ por metro cuadrado para villas de lujo.
Santorini
Las icónicas villas con vistas a la caldera son algunas de las propiedades más fotografiadas del mundo. La demanda de alquiler vacacional es excepcionalmente fuerte. Precios de EUR 4.000–12.000 por metro cuadrado.
Creta
La isla más grande de Grecia ofrece una combinación de playas, gastronomía, historia y un mercado inmobiliario más accesible que las islas Cícladas. Los precios oscilan entre EUR 1.800 y EUR 4.000 por metro cuadrado según la zona, con buenos rendimientos de alquiler vacacional.
Proceso de compra de propiedades en Grecia
Paso 1: Obtención del AFM (número fiscal griego)
Todo comprador de propiedades en Grecia necesita un número fiscal griego (AFM). Puede obtenerse en la oficina tributaria local (eforia) o a través de un representante con poder notarial.
Paso 2: Apertura de cuenta bancaria en Grecia
Se recomienda abrir una cuenta bancaria en un banco griego para facilitar las transferencias de fondos relacionadas con la compra.
Paso 3: Selección de la propiedad y due diligence
Contrate a un abogado griego independiente para realizar la due diligence legal: verificación del título de propiedad en el Registro de la Propiedad (Ktimatologio), comprobación de cargas e hipotecas, y revisión del contrato de compraventa.
Paso 4: Acuerdo preliminar y depósito
Firma de un acuerdo preliminar (antesymfono) y pago del depósito (generalmente 5–10% del precio de compra). Este acuerdo es vinculante.
Paso 5: Contrato definitivo de compraventa
El contrato final se firma ante notario griego (symboulogramma). El impuesto de transmisiones patrimoniales se abona en este momento.
Paso 6: Registro en el Registro de la Propiedad
Tras la firma notarial, la propiedad se inscribe en el Registro de la Propiedad (Ktimatologio) y/o en la Oficina de Hipotecas (Ypothikofilakeio).
Costes de adquisición en Grecia
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| Impuesto de transmisiones patrimoniales | 3,09% del valor catastral |
| Honorarios notariales | 1–1,5% del precio de compra |
| Honorarios de abogado | 1–1,5% del precio de compra |
| Comisión agente inmobiliario | 2–3% (por cada parte) |
| Tasa de registro en el Ktimatologio | 0,475% del precio de compra |
Para información oficial sobre el proceso de compra de propiedades en Grecia, consulte el portal del Registro de la Propiedad de Grecia (Ktimatologio).
Impuestos sobre la propiedad en Grecia
- ENFIA (Impuesto unificado sobre la propiedad inmobiliaria): Impuesto anual calculado sobre el valor catastral de los inmuebles. Oscila típicamente entre EUR 2 y EUR 13 por metro cuadrado según la zona y las características del inmueble.
- Impuesto sobre ingresos de alquiler: Los ingresos de alquiler tributan al 15% hasta EUR 12.000, al 35% entre EUR 12.001 y EUR 35.000, y al 45% por encima de EUR 35.000 para residentes griegos. Los no residentes tributan al 15% hasta EUR 12.000 y al 35% por encima.
Para comparar Grecia con otros destinos inmobiliarios europeos, consulte nuestras guías sobre comprar propiedad en Malta y los mejores programas de visa dorada en Europa.
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Grecia ofrece en 2026 una propuesta de inversión inmobiliaria única en Europa: precios que siguen siendo competitivos respecto a otros mercados de la UE, un clima excepcional, una calidad de vida reconocida mundialmente y un programa de Visa Dorada que abre las puertas al espacio Schengen. Para los inversores que buscan combinar un activo inmobiliario de calidad con la residencia en la Unión Europea, Grecia es una de las opciones más atractivas disponibles en 2026.
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PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
540.000 dólares para propiedades generales y 870.000 dólares para bienes inmuebles en Ática, Salónica y todas las islas con poblaciones superiores a los 3.100 habitantes.
El proceso suele tardar de dos a tres meses, incluidos los controles legales y el registro de la propiedad.
Los costos continuos incluyen los impuestos a la propiedad (ENFIA), las facturas de servicios públicos, los costos de mantenimiento y las tarifas de comunidad si la propiedad es parte de un complejo. La tarifa depende de la ubicación, el tamaño y la antigüedad de la propiedad.
Sí, el fuerte sector turístico de Grecia hace que sea relativamente fácil generar ingresos por alquiler, especialmente en las zonas populares. Grecia también tiene un rendimiento bruto medio de alquiler del 4,82%.
Tras comprar una propiedad en Grecia por un valor de al menos 250 000 euros, los inversores pueden obtener una residencia renovable de 5 años en el país solicitando el programa Golden Visa de Grecia.
