Immobilienkauf in Griechenland: Umfassender Leitfaden für 2026

Zuletzt aktualisiert: März 2026

📋 Auf einen Blick: Der griechische Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren einen deutlichen Nachfrageanstieg erlebt, der maßgeblich durch das Golden-Visa-Programm angetrieben wird. Laut dem griechischen Ministerium für Migration und Asyl werden derzeit 9.478 Golden-Visa-Anträge bearbeitet, wobei allein im vergangenen Jahr insgesamt 6.228 Anträge eingereicht wurden.

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Der griechische Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren einen deutlichen Nachfrageanstieg erlebt, der maßgeblich durch das Golden-Visa-Programm angetrieben wird. Laut dem griechischen Ministerium für Migration und Asyl werden derzeit 9.478 Golden-Visa-Anträge bearbeitet, wobei allein im vergangenen Jahr insgesamt 6.228 Anträge eingereicht wurden. Die Zahlen belegen, dass Griechenland weltweit zu den gefragtesten Ländern für den Erwerb eines Investitionsvisums durch Immobilienkauf gehört.

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Von den Straßen Athens bis zu den Inseln Santorin und Mykonos bietet der griechische Immobilienmarkt vielfältige Möglichkeiten für Investoren, die sowohl Lebensqualität als auch finanzielle Rendite suchen. Dieser Leitfaden bietet einen umfassenden Überblick über den Prozess des Immobilienkaufs in Griechenland, einschließlich rechtlicher Anforderungen, Markteinblicke und der Gründe für die große Beliebtheit des Golden-Visa-Programms.

Den griechischen Immobilienmarkt 2026 verstehen

Ein Immobilienkauf in Griechenland war noch nie so strategisch überzeugend. Der Immobilienmarkt des Landes hat in den letzten zehn Jahren eine bemerkenswerte Transformation durchlaufen und sich von den wirtschaftlichen Herausforderungen der frühen 2010er-Jahre stark erholt, um zu einer der dynamischsten Investitionsdestinationen Europas zu werden. Immobilienwerte in Spitzenlagen wie den Athener Stadtteilen Kolonaki und Glyfada, den Kykladen-Inseln und dem historischen Zentrum Thessalonikis sind stetig gestiegen, mit jährlichen Wertsteigerungsraten von durchschnittlich 8–12 % in begehrten Lagen.

Für internationale Investoren bietet Griechenland eine seltene Kombination: mediterraner Lebensstil, solide Mietrenditen (durchschnittlich 4–7 % jährlich in Athen und 6–9 % auf den Inseln in der Hauptsaison) sowie einen klaren rechtlichen Weg zur europäischen Aufenthaltserlaubnis. Die Einführung gestaffelter Investitionsschwellenwerte im aktualisierten Golden-Visa-Rahmen hat dem Markt zusätzliche Struktur verliehen und Investitionskapital sowohl in stark nachgefragte städtische Gebiete als auch in unterversorgte Regionen mit Erneuerungsbedarf gelenkt.

Die griechische Regierung hat das Land aktiv als investorenfreundliches Ziel positioniert. Vereinfachte Notarverfahren, ein digitalisiertes Grundbuchsystem und klare Regelungen für ausländischen Immobilienbesitz machen den Kaufprozess deutlich transparenter als noch vor fünf Jahren. Nicht-EU-Bürger können in den meisten Teilen Griechenlands frei Immobilien erwerben – in bestimmten Grenzregionen ist eine zusätzliche Genehmigung erforderlich, die Ihr Rechtsberater problemlos einholen kann.

Griechenland Golden-Visa-Programm: Was ist es und wie funktioniert es?

Das griechische Golden Visa ist ein Aufenthaltsprogramm durch Investition, das 2013 unter dem Gesetz 4146/2013 eingeführt wurde. Es gewährt Nicht-EU-Bürgern, die eine qualifizierende Investition in Griechenland tätigen – am häufigsten durch Immobilienerwerb –, eine fünfjährige, verlängerbare Aufenthaltserlaubnis. Es gilt weithin als eines der zugänglichsten und flexibelsten Golden-Visa-Programme in Europa und bildet das Herzstück der meisten internationalen Investitionsstrategien im griechischen Immobilienbereich.

Besonders attraktiv am griechischen Programm ist die fehlende Mindestaufenthaltspflicht: Inhaber müssen keine bestimmte Anzahl von Tagen pro Jahr in Griechenland verbringen, um ihren Aufenthaltsstatus aufrechtzuerhalten. Dies macht es ideal für global mobile Investoren, Unternehmer und Familien, die den europäischen Zugang ohne geografische Einschränkungen schätzen. Erfahren Sie, wie Griechenland im Vergleich zu anderen führenden Programmen abschneidet, in unserem Überblick über die besten Golden-Visa-Investitionsprogramme.

Die Aufenthaltserlaubnis im Rahmen des Programms ist alle fünf Jahre verlängerbar, sofern die qualifizierende Investition aufrechterhalten wird. Nach sieben Jahren legalem Aufenthalt können Investoren die griechische Staatsbürgerschaft beantragen – und damit einen leistungsstarken EU-Pass erhalten, der visumfreien oder Visa-on-Arrival-Zugang zu über 185 Ländern weltweit bietet, darunter die Vereinigten Staaten, Kanada, das Vereinigte Königreich, Japan und alle Schengen-Mitgliedstaaten.

Investitionsmöglichkeiten und Immobilienschwellenwerte für den Kauf in Griechenland

Das griechische Golden-Visa-Rahmenwerk wurde 2023 erheblich aktualisiert und im Vorfeld von 2026 weiter verfeinert. Es führt ein gestaffeltes Schwellenwertsystem ein, das darauf abzielt, die Investitionsnachfrage über verschiedene Regionen auszugleichen. Es ist wichtig zu verstehen, welcher Schwellenwert für Ihre gewählte Immobilie gilt, bevor Sie Kapital binden.

800.000-€-Schwellenwert – Gilt für Wohnimmobilien in den am stärksten nachgefragten Gebieten: die Gemeinden Athen, Thessaloniki, Mykonos und Santorin sowie Inseln mit einer Einwohnerzahl von über 3.100. Dieser erhöhte Schwellenwert spiegelt den Premium-Charakter dieser Märkte wider und sichert die Preisstabilität für die lokale Bevölkerung.

400.000-€-Schwellenwert – Gilt für den Kauf von Wohnimmobilien überall sonst in Griechenland. Dies bleibt für Investoren, die aufstrebende Küstenregionen, den Peloponnes, Kreta oder Festlandstädte mit starkem Mietpotenzial ins Auge fassen, äußerst wettbewerbsfähig.

250.000-€-Schwellenwert – Ein speziell beibehaltener niedrigerer Schwellenwert, der ausschließlich für zwei Kategorien gilt: die Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnnutzung und die Restaurierung offiziell denkmalgeschützter Gebäude. Diese Route bietet außergewöhnlichen Mehrwert für Investoren mit Interesse an Boutique-Entwicklungen oder Denkmalrestaurierungsprojekten.

Neben dem direkten Immobilienkauf erlaubt das Programm auch Investitionen über:

• Kapitalbeteiligung von mindestens 500.000 € an einer griechischen Immobilieninvestmentgesellschaft (REIC)
• Erwerb von Anteilen im Wert von mindestens 500.000 € an einem griechischen geschlossenen Immobilienfonds
• Zehnjährige Mietverträge für Hotelunterkünfte oder möblierte Touristenwohnungen mit einem Mindestwert von 250.000 €

Alle Investitionsbeträge müssen vollständig bezahlt werden – nicht über Hypothekenfinanzierung – und die Immobilie muss auf den Namen des Investors eingetragen sein (oder auf den Namen einer rechtlich gegründeten Gesellschaft, deren alleiniger Gesellschafter der Investor ist). Für einen breiteren Vergleich von Immobilieninvestitionsmigrations-Optionen weltweit lesen Sie unseren Leitfaden zu den besten Citizenship-by-Investment-Programmen.

Voraussetzungen für das griechische Golden Visa

Das griechische Golden Visa steht Staatsbürgern aller Nicht-EU- und Nicht-EWR-Länder offen, die die folgenden Kernkriterien erfüllen:

• Alter: Der Hauptantragsteller muss mindestens 18 Jahre alt sein.
• Einwandfreies Führungszeugnis: Ein polizeiliches Führungszeugnis aus dem Wohnsitz- oder Herkunftsland des Antragstellers ist erforderlich.
• Gültige Krankenversicherung: Eine umfassende Krankenversicherung für Griechenland muss für alle in den Antrag einbezogenen Familienmitglieder bestehen.
• Qualifizierende Investition: Der Nachweis eines abgeschlossenen Immobilienkaufs (oder einer anderen qualifizierenden Investition), der den geltenden Schwellenwert erfüllt, muss erbracht werden.
• Mittelnachweis: Kontoauszüge oder Finanzdokumente, die den legalen Ursprung der Investitionsmittel belegen, sind im Rahmen der Geldwäschebekämpfung erforderlich.
• Gültige Reisedokumente: Ein Reisepass mit einer Gültigkeit von mindestens einem Jahr über den beabsichtigten Aufenthaltszeitraum hinaus ist erforderlich.

Wichtig ist, dass es keine Sprachanforderung, keine Mindestbildung oder berufliche Qualifikation und keine Notwendigkeit gibt, geschäftliche oder berufliche Verbindungen zu Griechenland nachzuweisen. Das Programm ist für ein breites Spektrum internationaler Investoren zugänglich, sofern der Investitionsschwellenwert erreicht wird und die Mittel aus legitimen Quellen stammen.

Der schrittweise Ablauf des Immobilienkaufs in Griechenland

Der Kauf einer Immobilie in Griechenland als ausländischer Staatsbürger folgt einem strukturierten rechtlichen Prozess. Nachfolgend finden Sie eine schrittweise Übersicht des typischen Wegs von der ersten Interessensbekundung bis zur Aufenthaltserlaubnis:

1. Erfahrene Berater beauftragen: Beauftragen Sie einen IMC-akkreditierten Investmentmigrationsberater (wie Mirabello Consultancy) und einen qualifizierten griechischen Anwalt, der auf Immobilien- und Einwanderungsrecht spezialisiert ist. Dieser doppelte Beratungsansatz schützt Ihre Interessen in jeder Phase.
2. Griechische Steuernummer (AFM) beantragen: Diese ist vor jeder Immobilientransaktion erforderlich. Ihr Anwalt kann den Antrag in Ihrem Namen stellen.
3. Griechisches Bankkonto eröffnen: Erforderlich für die Abwicklung der Immobilientransaktion und den Nachweis des Geldtransfers aus dem Ausland.
4. Immobiliensuche und Due Diligence: Identifizieren Sie eine oder mehrere qualifizierende Immobilien. Ihr Anwalt führt Eigentumsrecherchen über das Grundbuch (Ktimatologio) durch, um einwandfreie Eigentumsverhältnisse, das Fehlen von Belastungen und die Einhaltung der Bauvorschriften zu überprüfen.
5. Vorvertrag unterzeichnen: Ein notarieller Vorvertrag sichert die Immobilie, während die endgültige Dokumentation vorbereitet wird. Eine Anzahlung – in der Regel 10 % des Kaufpreises – wird zu diesem Zeitpunkt geleistet.
6. Abschluss der notariellen Kaufurkunde: Der endgültige Kaufvertrag wird vor einem griechischen Notar in Anwesenheit beider Parteien (oder bevollmächtigter Vertreter per Vollmacht) geschlossen. Der Restbetrag wird überwiesen und das Eigentum eingetragen.
7. Immobilienregistrierung: Die Übertragungsurkunde wird beim zuständigen Grundbuchamt registriert und Sie werden offiziell als rechtmäßiger Eigentümer eingetragen.
8. Golden-Visa-Antrag einreichen: Sobald das Eigentum bestätigt ist, wird der Aufenthaltsantrag bei der Direktion für Migrationspolitik eingereicht. Erforderliche Unterlagen umfassen die Eigentumsurkunde, den Investitionsnachweis, Passkopien, Krankenversicherung und polizeiliche Führungszeugnisse.
9. Biometrischer Termin: Antragsteller (und Familienmitglieder) nehmen einen Termin zur biometrischen Datenerfassung in Griechenland wahr. Dies erfordert mindestens einen kurzen Besuch im Land.
10. Erteilung der Aufenthaltserlaubnis: Nach Genehmigung werden fünfjährige Aufenthaltserlaubnisse für den Hauptantragsteller und alle einbezogenen Familienmitglieder ausgestellt.

Der gesamte Prozess – von der Unterzeichnung des Vorvertrags bis zum Erhalt der Aufenthaltserlaubnis – dauert in der Regel 3 bis 6 Monate, abhängig von der Dokumentenbereitschaft und dem aktuellen Bearbeitungsvolumen der zuständigen Behörden. Unser Team bei Mirabello Consultancy betreut den gesamten Prozess in Ihrem Auftrag und koordiniert mit lokalen Rechtspartnern, um sicherzustellen, dass nichts übersehen wird. Erfahren Sie mehr über unseren Griechenland-Golden-Visa-Service.

Familiennachzug: Aufenthaltserlaubnis für Ihre Angehörigen

Eine der geschätztesten Eigenschaften des griechischen Golden Visa sind die großzügigen Familiennachzugsbestimmungen. Eine einzige qualifizierende Investition deckt die Aufenthaltserlaubnis für die gesamte unmittelbare Familie ab, ohne dass zusätzliche Investitionen für Familienmitglieder erforderlich sind.

Folgende Familienmitglieder können einbezogen werden:

• Ehepartner oder rechtlich anerkannter Partner des Investors
• Kinder des Investors oder Ehepartners unter 21 Jahren (verlängerbar bis 24 Jahre für Studenten in Vollzeit-Hochschulausbildung)
• Eltern und Schwiegereltern des Investors (abhängig vom Hauptantragsteller)

Jedes einbezogene Familienmitglied erhält die gleiche fünfjährige Aufenthaltserlaubnis wie der Hauptinvestor und genießt identische Rechte zum Aufenthalt in Griechenland sowie zur freien Bewegung innerhalb des Schengen-Raums. Kinder, die von frühauf einbezogen werden, sammeln Aufenthaltsjahre an, die auf die spätere Staatsbürgerschaftsberechtigung angerechnet werden – ein erheblicher langfristiger Planungsvorteil für Familien mit generationsübergreifenden Zielen.

Für Familien, die mehrere Aufenthalts- oder Staatsbürgerschaftswege gleichzeitig in Betracht ziehen, lohnt es sich zu prüfen, wie Griechenland Programme wie in Portugal oder Malta im Rahmen einer umfassenderen globalen Mobilitätsstrategie ergänzen kann.

Wichtige Vorteile des Immobilienkaufs in Griechenland für die Aufenthaltserlaubnis

Die Attraktivität des griechischen Golden Visa geht weit über den bloßen Besitz einer schönen mediterranen Immobilie hinaus. Investoren profitieren von einer überzeugenden Kombination aus Lifestyle-, Finanz- und geopolitischen Vorteilen:

• Schengen-Zugang: Visumfreies Reisen in alle 27 Schengen-Mitgliedstaaten für den Investor und alle einbezogenen Familienmitglieder – ein transformativer Vorteil für Staatsangehörige von Ländern mit eingeschränkten Reisedokumenten.
• Keine Aufenthaltspflicht: Anders als bei vielen vergleichbaren europäischen Programmen verlangt Griechenland keinen jährlichen Mindestaufenthalt, was die globale Bewegungsfreiheit des Investors gewährleistet.
• Weg zur EU-Staatsbürgerschaft: Nach sieben Jahren legalem Aufenthalt können Investoren die griechische Staatsbürgerschaft und einen vollwertigen EU-Pass beantragen – eines der leistungsstärksten Reisedokumente der Welt.
• Starkes Mieteinnahmenpotenzial: Griechische Immobilien – insbesondere in Athen und auf den Inseln – erzielen solide Mietrenditen, wobei kurzfristige Ferienvermietungen über Plattformen wie Airbnb außergewöhnlich starke saisonale Erträge liefern.
• Kapitalwertsteigerung: Erstklassige griechische Immobilien haben eine konstante Wertsteigerung gezeigt und bieten sowohl Einkommen als auch langfristigen Vermögenszuwachs.
• Vorteilhaftes Steuerregime für ausländische Residenten: Griechenland bietet eine pauschale Non-Domicile-Steueroption (100.000 € pro Jahr Pauschalsteuer auf ausländisches Einkommen) für qualifizierte vermögende Privatpersonen, was es zu einem attraktiven Steuersitz für global mobile Investoren macht.
• Lebensqualität: Griechenland gehört durchweg zu Europas begehrtesten Destinationen für Klima, Küche, Kultur, Gesundheitsversorgung und allgemeine Lebensqualität.

Häufig gestellte Fragen zum Immobilienkauf in Griechenland

Kann ein Nicht-EU-Bürger in Griechenland ohne Einschränkungen Immobilien kaufen?

Ja, in den meisten Teilen Griechenlands haben Nicht-EU-Bürger die gleichen Immobilienkaufrechte wie EU-Bürger. Bestimmte Grenzregionen und strategisch sensible Gebiete (hauptsächlich grenznahe Inseln) erfordern eine zusätzliche Genehmigung der lokalen Behörden – ein routinemäßiger Verwaltungsschritt, den Ihr Rechtsberater problemlos erledigen kann. Die überwiegende Mehrheit der Investitionsimmobilien – einschließlich in Athen, Thessaloniki, Mykonos, Santorin und Kreta – ist für ausländische Staatsangehörige frei erwerbbar.

Was ist die Mindestinvestition für das griechische Golden Visa 2026?

Die Mindestinvestition beginnt bei 250.000 € für Umwandlungen von Gewerbe- in Wohnimmobilien und Denkmalrestaurierungen. Für den Kauf von Standard-Wohnimmobilien beträgt der Schwellenwert 400.000 € in weniger nachgefragten Regionen und 800.000 € in stark nachgefragten Gebieten wie Athen, Thessaloniki, Mykonos und Santorin. Alle Beträge müssen vollständig gezahlt werden – Hypothekenfinanzierung zählt nicht zum qualifizierenden Schwellenwert.

Wie lange dauert es, das griechische Golden Visa nach dem Immobilienkauf zu erhalten?

Sobald der Immobilienkauf abgeschlossen ist und alle Dokumente vorbereitet sind, wird der Golden-Visa-Antrag in der Regel innerhalb von 3 bis 6 Monaten bearbeitet. Antragsteller erhalten bei Einreichung eine einjährige Übergangsbescheinigung, die dieselben Reiserechte wie die vollständige Erlaubnis gewährt und Schengen-Reisen während der Bearbeitungszeit ermöglicht.

Muss ich in Griechenland leben, um mein Golden Visa zu behalten?

Nein. Griechenland verlangt keine Mindestaufenthaltsdauer für Golden-Visa-Inhaber. Sie können vorrangig in Ihrem Heimatland oder anderswo auf der Welt leben und dabei den vollen griechischen Aufenthaltsstatus beibehalten, sofern die qualifizierende Investition bestehen bleibt. Dies ist eine der markantesten und attraktivsten Eigenschaften des Programms im Vergleich zu anderen europäischen Aufenthaltsprogrammen.

Kann ich meine Immobilie vermieten, während ich das griechische Golden Visa halte?

Ja. Es gibt keine Einschränkung bei der Vermietung Ihrer griechischen Immobilie an Dritte. Viele Investoren generieren aktiv Mieteinnahmen – sowohl durch langfristige Wohnungsvermietung als auch kurzfristige Ferienvermietung –, um die Eigentumskosten auszugleichen und Renditen auf ihre Investition zu erzielen. Mieteinnahmen unterliegen der griechischen Einkommensteuer mit Sätzen von 15 % bis 45 % je nach Betrag, wobei verschiedene Abzugsmöglichkeiten und Strukturierungsoptionen zur Verfügung stehen.

Welche zusätzlichen Kosten sollte ich beim Immobilienkauf in Griechenland einplanen?

Neben dem Immobilienkaufpreis sollten Käufer folgende zusätzliche Kosten einplanen: Grunderwerbsteuer (3,09 % des Kaufpreises für Immobilien ohne MwSt.); Notargebühren (ca. 1–1,5 %); Grundbuchgebühren (ca. 0,5 %); Anwaltskosten (in der Regel 1–2 %); Maklerprovision (üblicherweise 2–3 %); und Golden-Visa-Antragsgebühren (2.000 € für den Hauptantragsteller, 150 € pro Familienmitglied). Insgesamt sollten Käufer mit etwa 8–12 % des Kaufpreises an Transaktions- und Antragskosten rechnen.

Ist die griechische Staatsbürgerschaft über den Golden-Visa-Weg möglich?

Ja. Nach siebenjährigem legalem Aufenthalt in Griechenland können Golden-Visa-Inhaber die griechische Einbürgerung beantragen. Voraussetzungen sind der Nachweis der Integration in die griechische Gesellschaft, das Bestehen einer Sprach- und Staatsbürgerkundeprüfung sowie ein einwandfreies Führungszeugnis. Die griechische Staatsbürgerschaft verleiht volle EU-Bürgerrechte, einschließlich des Rechts, in allen 27 EU-Mitgliedstaaten zu leben und zu arbeiten, sowie einen Reisepass mit visumfreiem Zugang zu über 185 Ländern.