Покупка недвижимости на Антигуа: полный гид для экспатов 2026

Антигуа и Барбуда, одна из самых открытых для иностранных инвесторов карибских стран. Стабильная правовая система на основе английского common law, действующая программа гражданства за инвестиции и развитый туристический рынок делают остров привлекательным для экспатов, ищущих второй дом, инвестиционный актив или путь к паспорту Содружества.

Правовая база: может ли иностранец купить недвижимость?

Да, иностранцы могут покупать недвижимость на Антигуа, однако требуется получение Non-Citizen Licence to Hold Land (лицензия для неграждан на владение землёй). Эта лицензия регулируется Non-Citizens Land Holding Regulation Act. Процесс:

Заявка подаётся через лицензированного адвоката Антигуа.
Проверка due diligence покупателя, происхождение средств, репутация, санкции.
Оплата сбора: 5% от стоимости недвижимости (невозвратный).
Рассмотрение 30-90 дней.
Выдача лицензии + регистрация в Land Registry.

Освобождение от лицензии: CBI-маршрут

Если недвижимость является одобренной CBI-инвестицией (в рамках программы гражданства за инвестиции), Licence to Hold Land не требуется. Это огромное преимущество: экономия 5% на лицензии плюс получение гражданства. Минимальная инвестиция, 300 000 долларов США в одобренный проект, срок удержания, 5 лет.

Типы недвижимости на Антигуа

Виллы у моря

Самый популярный сегмент. Ценовые диапазоны:

Jolly Harbour: 500 000-2 млн долларов за виллу с бассейном.
English Harbour / Falmouth: 800 000-5 млн долларов, исторический район.
Dickenson Bay: 1-10 млн долларов, премиальные пляжи.
Hodges Bay: 2-15 млн долларов, ультра-премиальный уровень (Mariner's Ridge, Hodges Bay Resort).
Nonsuch Bay: 1-5 млн долларов, яхтенный район.

Апартаменты

Для инвесторов с бюджетом 300 000-800 000 долларов апартаменты в одобренных CBI-проектах:

Pearns Point
Tamarind Hills
Hodges Bay Resort
South Point
Callaloo Cay

Коммерческая недвижимость

Отели, рестораны, yacht marinas. Требует лицензии и часто, local partner. Ставки доходности 6-12% годовых в USD.

Земельные участки

Участки от 0,5 до нескольких акров, цены от 100 000 долларов (внутренняя часть острова) до 3+ млн (прибрежная линия). Строительство дома занимает 18-24 месяца.

Процесс покупки: пошагово

Шаг 1: Поиск и due diligence объекта

Работа с лицензированным риэлтором (REALTORS Antigua/Barbuda association). Проверка:

Титул (Land Registry).
Планировочные разрешения.
Границы участка (survey).
Утилиты (электричество, вода, интернет).
Задолженности по property tax.

Шаг 2: Offer и депозит

Подача письменного предложения (Offer to Purchase). При согласии продавца, подписание Sale and Purchase Agreement (SPA) и внесение депозита 10% на escrow счёт адвоката.

Шаг 3: Licence to Hold Land (не CBI) или CBI-заявка

Параллельно с due diligence:

Без CBI: Подача заявки на Licence, 30-90 дней, 5% сбор.
С CBI: Подача CBI-заявки через Authorised Representative, 5-6 месяцев, 230 000-300 000 долларов + сборы.

Шаг 4: Закрытие сделки (Completion)

После получения лицензии (или одобрения CBI):

Финальная оплата через адвоката.
Регистрация титула в Land Registry.
Оплата гербового сбора: 2,5% с покупателя.
Получение нового титула.

Шаг 5: Пост-покупочные действия

Регистрация в Inland Revenue для property tax.
Страхование (ураганы, критично).
Подключение утилит.
Banking, счёт в CIBC, Scotiabank, Antigua Commercial Bank.

Расходы на покупку: детальный расчёт

Для виллы стоимостью 1 000 000 долларов США:

Цена покупки: 1 000 000 долларов
Гербовый сбор (покупатель 2,5%): 25 000 долларов
Licence to Hold Land (5%, если не CBI): 50 000 долларов
Юридические услуги (1,5%-2%): 15 000-20 000 долларов
Due diligence / survey: 3 000-5 000 долларов
Регистрация в Land Registry: 500-1 000 долларов
Итого без CBI: ~1 095 000 долларов (9,5% сверху)
Итого через CBI: ~1 045 000 долларов + CBI-сборы (примерно 60 000 долларов за семью)

Налоги на недвижимость

При покупке

Гербовый сбор (покупатель): 2,5%
Гербовый сбор (продавец): 7,5%
Licence to Hold Land (иностранцы без CBI): 5%

При владении

Property Tax: 0,1%-0,5% годовых от оценочной стоимости (assessed value).
Water and sewage rates: фиксированные.
Страхование: 0,3%-0,8% годовых (ураганный риск).

При продаже

Capital Gains Tax: 0% (нет CGT на Антигуа).
Гербовый сбор продавца: 7,5%.

При наследовании

Налог на наследство: 0% (нет IHT).

CBI-маршрут детально

Для инвесторов, планирующих получить гражданство, CBI через недвижимость, оптимальный путь. По данным the global passport mobility index & Partners Passport Index, паспорт Антигуа обеспечивает безвизовый доступ в 151 страну.

Одобренные проекты 2026

Pearns Point
Tamarind Hills
Hodges Bay Resort
South Point
Callaloo Cay
Daniel Bay
Rosewood Half Moon Bay

Условия CBI

Минимальная инвестиция: 300 000 долларов США в одобренную недвижимость.
Due diligence fee: 7 500 долларов основной заявитель, 2 000 иждивенцы.
Government fee: 20 000 долларов за семью до 4.
Passport fee: 300 долларов/человек.
Срок удержания: минимум 5 лет.
Посещение: 5 дней за первые 5 лет.

Сроки

Общий процесс: 5-6 месяцев от подачи заявки до получения паспорта. Параллельно, оформление недвижимости. По завершении, титул + паспорт.

Интересует CBI через недвижимость? Запишитесь на консультацию в Mirabello Consultancy.

Финансирование: ипотека для экспатов

Местные банки Антигуа предоставляют ипотеку нерезидентам, но условия жёстче чем для граждан:

LTV: до 60% (против 80% для граждан).
Ставка: 6%-9% годовых USD.
Срок: до 15-20 лет.
Требования: подтверждение дохода 2-3 года, резервы 6-12 месяцев платежей.

Большинство экспатов покупают за наличные или через международные банки (Scotiabank, Royal Bank of Canada), имеющие офисы как на Антигуа, так и в глобальных финансовых центрах.

Аренда: доходность и управление

Недвижимость на Антигуа, не только дом, но и инвестиция. Краткосрочная аренда (Airbnb, vacation rentals):

Высокий сезон (декабрь-апрель): 500-3 000 долларов/ночь.
Низкий сезон (май-ноябрь): 300-1 500 долларов/ночь.
Средняя заполняемость: 50%-75% для premium villas.
Gross yield: 4%-8% годовых.
Net yield (после управления 20%-30%, налогов, страховки): 2%-5%.

Агентства по управлению (Property Management): 25%-30% от аренды. Включает уборку, техобслуживание, маркетинг, регистрацию гостей.

Типичные ошибки и как их избежать

Ошибка 1: Покупка без адвоката

Недопустимо. Английское common law Антигуа требует проверки титула, границ, разрешений. Адвокат проверяет 50+ пунктов, без этого риск потерять инвестицию высок.

Ошибка 2: Игнорирование Licence to Hold Land

Попытка обойти лицензию через номинальных владельцев (местный партнёр), незаконна. При раскрытии сделка признаётся недействительной, активы могут быть конфискованы.

Ошибка 3: Недооценка ураганного риска

Антигуа находится в зоне атлантических ураганов (сезон июнь-ноябрь). Без страховки дом может быть разрушен. Обязательное страхование, 0,3%-0,8% годовых.

Ошибка 4: Покупка CBI-недвижимости у неодобренного застройщика

Только одобренные CBI Unit даёт гражданство. Проверка списка на сайте Citizenship by Investment Unit (CIU).

Ошибка 5: Несоблюдение периода удержания

Продажа CBI-недвижимости до 5 лет аннулирует гражданство. Планируйте на долгосрочно.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли купить недвижимость без получения гражданства?

Да, через Licence to Hold Land (5% сбор). Это подходит тем, кто хочет второй дом, но не нуждается в паспорте.

Какой минимум для CBI через недвижимость?

300 000 долларов США в одобренный CBI-проект. Плюс сборы ~30 000 долларов для одного заявителя или ~60 000 для семьи.

Могу ли я сдавать CBI-недвижимость в аренду?

Да. Аренда разрешена, доход облагается только гербовым сбором на договоры (1%). Нет подоходного налога для нерезидента.

Как быстро можно продать?

После 5-летнего периода удержания (для CBI-недвижимости), без ограничений. Для не-CBI, в любое время. Продавец платит 7,5% гербового сбора.

Как Mirabello помогает?

Мы координируем весь процесс: выбор объекта с топ-риэлторами Антигуа, юридическое сопровождение, CBI-заявка, банкинг, пост-покупочные услуги. Записывайтесь на консультацию, 250+ кейсов CBI и 99% одобрений.

Купите недвижимость на Антигуа с Mirabello Consultancy

Швейцарская фирма с 250+ кейсами CBI, 99% одобрений и партнёрством с ведущими риэлторами Антигуа. Мы сопровождаем от выбора объекта до получения паспорта.

Записаться на бесплатную консультацию

Ключевые выводы