Acheter une maison en Nouvelle-Zélande avec un visa d'investisseur : la règle des NZD 5 millions

La règle, et pourquoi la plupart des sources se trompent

La Nouvelle-Zélande interdit aux personnes étrangères d'acheter des terrains résidentiels depuis l'Overseas Investment Amendment Act 2018. Cette interdiction reste en vigueur. Ce qui a changé le 6 mars 2026, c'est l'ouverture d'une voie étroite pour les titulaires d'un visa investisseur, avec des lignes directrices publiées par Land Information New Zealand le 26 mars 2026.

Si ce point compte commercialement, c'est que les grands cabinets spécialisés en migration par investissement n'ont pas actualisé leurs informations. Au moment de la rédaction, l'un des plus connus indique encore que les titulaires de visa doivent être « habituellement résidents en Nouvelle-Zélande » et décrit un test de 183 jours (la position en vigueur avant mars 2026). Un autre affirme que l'achat est possible sans mentionner ni seuil ni date. Un troisième attribue le chiffre de NZD 5m à des « changements de 2025 » et omet entièrement le mécanisme d'accord.

Si vous vous fiez à la page publiée par un cabinet pour comprendre cette règle, vérifiez sa date.

Qui est éligible ?

Cette voie est ouverte aux titulaires d'un visa Active Investor Plus, aux titulaires historiques des visas Investor 1 et Investor 2, ainsi qu'aux résidents permanents dont la résidence permanente a été accordée sur la base de l'un de ces visas. Aucune autre catégorie de visa n'est éligible, pas plus qu'un visa de résident ordinaire obtenu par une autre voie.

Chaque titulaire ne peut détenir un intérêt bénéficiaire que dans une seule propriété achetée sur la base de son visa. Si vous en avez acheté une précédemment par cette voie, elle doit être vendue avant d'en acheter une autre. Lorsque les deux partenaires détiennent des visas éligibles, chacun peut s'appuyer sur le sien, ce qui signifie en pratique qu'un couple peut en détenir deux.

Qu'est-ce qui compte dans le seuil de NZD 5 000 000 ?

Deux voies permettent d'atteindre le seuil. Soit le prix d'achat du terrain et de ses aménagements fixes dépasse NZD 5m, soit le terrain plus le coût d'une nouvelle construction dépasse NZD 5m. Les deux montants incluent la TPS (GST).

C'est sur ce qui ne compte pas que les acheteurs se font souvent piéger :

• Le mobilier est exclu. Meubles, rideaux, appareils électroménagers non fixés, tapis et équipements de jardin ne peuvent pas être utilisés pour faire franchir le seuil à une maison à NZD 4,9m.
• Les arrangements annexes avec le vendeur sont exclus. Des œuvres d'art, un véhicule ou une remise en espèces ne peuvent pas être intégrés pour atteindre le seuil.
• Les coûts de rénovation ne comptent pas. C'est le point qui surprend le plus. Si le prix d'achat est égal ou inférieur à NZD 5m, vous ne pouvez pas atteindre le seuil en prévoyant une rénovation de NZD 2m. Dans ce cas, une nouvelle résidence doit être construite.

Le gouvernement lui-même précise que le plancher de NZD 5m ne concerne « que moins de 1 % des maisons néo-zélandaises ». Cette porte étroite est délibérée.

Notez que la résidence à NZD 5m s'ajoute en plus de l'investissement éligible, elle n'en fait pas partie. Si vous budgétisez l'ensemble de la démarche, consultez notre analyse de ce que le programme coûte réellement et si le capital est récupéré avant de vous engager sur une propriété.

L'accord vient en premier, et les enchères sont le piège

L'accord doit être obtenu avant l'achat, ou le contrat de vente doit y être conditionné. L'Overseas Investment Office statue généralement sous cinq jours ouvrés, mais Land Information New Zealand recommande de structurer le contrat de vente pour permettre environ vingt jours ouvrés.

Le détail qui change tout : l'accord ne peut pas être obtenu avant une vente aux enchères. Si le bien que vous souhaitez passe aux enchères, vous ne pouvez pas simplement enchérir. Le vendeur doit accepter à l'avance une offre conditionnelle, ce que beaucoup refuseront. Pour un acheteur à ce niveau de prix à Auckland ou Queenstown, où la vente aux enchères est une méthode courante, cela nécessite une planification plusieurs semaines à l'avance plutôt que le jour même.

Les frais sont modestes au regard de l'achat : NZD 2 040 pour une résidence existante au-dessus de NZD 5m, ou NZD 3 500 dans tous les autres cas, y compris une construction.

Les terrains que vous ne pouvez acheter à aucun prix

C'est la section que les pages marketing omettent, et c'est souvent précisément le type de terrain que cet acheteur recherche. Le bien doit être classé résidentiel ou lifestyle et ne doit pas être sensible par ailleurs. L'accord n'est pas disponible pour :

• Les terrains comprenant tout fond marin ou estran, ou les terrains adjacents supérieurs à 0,2 hectare.
• Les terrains non urbains de plus de 5 hectares. Un lot rural ou une petite ferme sont exclus.
• Sur les îles répertoriées, notamment Waiheke, Great Barrier et Stewart Island / Rakiura, les terrains de plus de 0,4 hectare ; sur les autres îles, l'accord n'est disponible en aucun cas.

Une propriété en copropriété indivise (tenancy-in-common) peut faire dépasser la limite rurale à un lot du fait de sa part de propriété commune, ce qui mérite d'être vérifié plutôt que présumé. Si vous imaginez un terrain en bord de lac ou un lot côtier entouré de terres, cette image pourrait ne pas être accessible par cette voie.

Ce que vous pouvez faire de la résidence

En vertu de l'Overseas Investment Act, le bien peut être habité, utilisé comme résidence de vacances, ou servir à exploiter une activité, sous réserve des règles d'urbanisme locales habituelles. Il s'agit d'une position réellement permissive, meilleure que ce à quoi la plupart des acheteurs s'attendent.

Une lacune honnête : Land Information New Zealand n'aborde pas la question de la mise en location du bien. La location ne figure pas parmi les usages autorisés, et nous ne vous dirons pas qu'elle est permise au seul motif qu'elle n'est pas expressément interdite. Si les revenus locatifs sont importants dans votre projet, obtenez une confirmation écrite avant l'achat.

En cas de construction, la nouvelle résidence doit être achevée dans un délai de trois ans après l'accord, prolongeable en cas de progression satisfaisante, avec un suivi du coût de construction. Si la construction échoue ou si la valeur finale n'atteint pas NZD 5m, vous pourriez être tenu de vendre le terrain.

Si une résidence en Nouvelle-Zélande s'inscrit dans un projet à plus long terme, notez qu'établir une résidence permanente peut déclencher l'horloge fiscale plus tôt qu'un simple décompte de jours. Nous traitons cette question du calendrier dans notre guide sur l'exonération de quatre ans et ce qui la suit.

Sociétés et trusts

Les deux sont autorisés, avec des limites. Pour une société, le titulaire du visa et son partenaire doivent détenir plus de 25 % de la propriété et du contrôle, et les autres personnes étrangères ne doivent pas détenir cumulativement plus de 25 %. Pour un trust, aucune personne étrangère autre que le titulaire du visa et sa famille immédiate ne peut en bénéficier, et seules des personnes éligibles ou exemptées peuvent modifier l'acte ou contrôler la désignation des trustees.

La distinction la plus importante

Acheter une résidence est un avantage lié à la détention du visa. Ce n'est jamais une voie pour l'obtenir. Land Information New Zealand le dit clairement : l'accord pour acheter ou construire une propriété résidentielle à usage personnel « ne sera pas considéré comme un investissement acceptable aux fins d'une demande de visa investisseur ».

L'immobilier ne constitue un investissement éligible qu'à un seul endroit : la catégorie Balanced accepte les projets immobiliers néo-zélandais, c'est-à-dire les nouveaux développements résidentiels et les développements commerciaux ou industriels neufs ou existants nécessitant une amélioration substantielle. À partir de décembre 2026, le Build to Rent rejoindra la catégorie Growth via des fonds gérés approuvés, bien que les modalités n'aient pas encore été publiées. Aucune de ces catégories ne correspond à une maison que vous habitez. Nous détaillons les différences entre ces catégories dans notre guide Growth contre Balanced.

Sources

Voie d'accord, seuils, exclusions et frais : Land Information New Zealand. Conditions de visa et investissements acceptables : Immigration New Zealand. Consulté le 18 septembre 2026. Comparez la Nouvelle-Zélande avec d'autres voies sur notre hub de résidence par investissement et dans le Mirabello Investment Migration Index.