Что такое недвижимость в свободном владении в Дубае? Полное руководство для международных инвесторов от Mirabello Consultancy. Бесплатная консультация.
- Покупка недвижимости в свободном владении даёт полные права собственности на объект и земельный участок бессрочно.
- Ключевые районы Дубая для инвестиций: Downtown Dubai, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Business Bay и Jumeirah Village Circle.
- Основные преимущества: полные права собственности, безналоговые инвестиции, высокая доходность от аренды и программа «Золотая виза».
- С февраля 2026 года отменено требование о 50% первоначальном взносе, теперь учитывается общая стоимость объекта.
Что такое недвижимость в свободном владении в Дубае: полное руководство для международных инвесторов
Последнее обновление: апрель 2026
Дубай утвердился как один из наиболее динамичных рынков недвижимости в мире, привлекая международных инвесторов безналоговой средой, высокой доходностью от аренды и возможностью получить долгосрочное резидентство через программу «Золотая виза» ОАЭ. Ключевым понятием в этом контексте является недвижимость в свободном владении (freehold), форма собственности, дающая иностранным гражданам полные и неограниченные права владения объектом в специально отведённых зонах эмирата.
Что означает freehold-недвижимость в Дубае?
Недвижимость в свободном владении (freehold) в Дубае, это объект, который покупатель владеет безоговорочно: включая как само здание (или квартиру), так и земельный участок под ним, бессрочно. Это противопоставляется leasehold-собственности, при которой покупатель приобретает право пользования на определённый срок (как правило, 30-99 лет), но не владеет самой землёй.
Правовая база для владения freehold-недвижимостью иностранными гражданами была установлена Законом № 7 от 2006 года, определившим специальные зоны свободного владения, в которых граждане не из стран ССЗ могут приобретать недвижимость с полными правами собственности. До принятия этого закона иностранцам были доступны лишь leasehold-соглашения или покупка через граждан ССЗ.
Ключевые характеристики freehold-собственности в Дубае:
- Бессрочное владение: права собственности не имеют срока действия, объект можно держать, продавать, сдавать в аренду или передавать по наследству бессрочно.
- Полное право собственности: регистрируется в Земельном департаменте Дубая (DLD), что обеспечивает правовую защиту и прозрачность.
- Переуступаемость: может быть продана любому покупателю (в том числе другим иностранцам) или передана по наследству.
- Возможность ипотеки: freehold-объекты финансируются банками ОАЭ с LTV до 75% для резидентов и 50-65% для нерезидентов.
Где иностранцы могут купить freehold-недвижимость в Дубае?
Не все районы Дубая предоставляют иностранным гражданам право свободного владения. Правительство определило специальные freehold-зоны, включающие наиболее престижные и востребованные комьюнити:
- Dubai Marina, апартаменты и пентхаусы; доходность 6-8%
- Downtown Dubai, люксовые апартаменты и резиденции Бурдж-Халифа; доходность 5-7%
- Palm Jumeirah, виллы, апартаменты и брендовые резиденции; доходность 4-6%
- Dubai Hills Estate, виллы, таунхаусы и апартаменты; доходность 5-7%
- Business Bay, апартаменты и коммерческая недвижимость; доходность 6-9%
- Jumeirah Village Circle (JVC), апартаменты и таунхаусы; доходность 7-9%
- Dubai Creek Harbour, апартаменты у воды; доходность 5-7%
- Emirates Hills, ультраэлитные виллы; доходность 3-5%
Как freehold-недвижимость связана с «Золотой визой» ОАЭ?
Инвестиции в недвижимость Дубая, один из основных маршрутов получения «Золотой визы» ОАЭ, предоставляющей возобновляемое резидентство на 5 или 10 лет. Ключевые пороговые значения:
- Стоимость объекта от 2 000 000 AED: право на 10-летнюю «Золотую визу» для инвесторов
- Стоимость объекта от 750 000 AED: возможность получения 2-летней возобновляемой резидентской визы
Важное изменение политики: в феврале 2026 года было отменено требование о 50% первоначальном взносе. Теперь для визы имеет значение общая стоимость объекта, независимо от ипотечного финансирования. Это делает «Золотую визу» более доступной, чем когда-либо.
«Золотая виза» ОАЭ не предусматривает минимальных требований к сроку пребывания, отсутствие в стране не аннулирует визу. Это уникальное преимущество для инвесторов, желающих сохранить гибкость без обязательства постоянного переезда.
Каковы расходы на покупку freehold-недвижимости в Дубае?
Помимо стоимости объекта, покупателю необходимо учитывать следующие транзакционные издержки:
- Сбор за регистрацию перехода права собственности DLD: 4% от цены сделки (обычно делится 2%/2% между покупателем и продавцом, но покупатель нередко несёт полную сумму)
- Комиссия агента: как правило, 2% от цены покупки
- Сбор за регистрацию ипотеки: 0,25% от суммы займа (при ипотечном финансировании)
- Сбор нотариуса/trustee: от 4 000 до 5 000 AED в зависимости от типа объекта
- Ежегодные сервисные сборы: 10-30 AED за кв. фут в зависимости от комьюнити
В Дубае отсутствует налог на недвижимость, налог на прирост капитала и подоходный налог с дохода от аренды. Эта безналоговая среда является одним из главных факторов привлекательности Дубая по сравнению с рынками Европы, Северной Америки или Азии.
Freehold vs Leasehold: что выбрать инвестору?
Хотя freehold-собственность, как правило, предпочтительнее для международных инвесторов, leasehold-объекты в не отведённых для freehold зонах также могут представлять интерес, особенно при более низких ценах входа.
- Преимущества freehold: полное право собственности, бессрочное владение, право на «Золотую визу», максимальный потенциал прироста капитала, полное наследование.
- Преимущества leasehold: более низкие цены входа, доступ к некоторым устоявшимся районам, возможность получения дохода от аренды.
- Принципиальное различие для виз: только freehold-объекты учитываются при расчёте порога «Золотой визы».
Земельный департамент Дубая ведёт официальный реестр всех freehold-зон, доступный на сайте DLD.
Прогноз рынка недвижимости Дубая на 2026 год
Рынок недвижимости Дубая демонстрирует устойчивый рост с 2021 года. По данным Всемирного банка и аналитиков CBRE, цены на недвижимость в премиальных локациях выросли на 15-20% в 2025 году, что обусловлено:
- Сильным спросом со стороны российских, индийских и китайских покупателей
- Либерализацией политики «Золотой визы»
- Ростом населения более чем на 3% в год
- Ограниченным предложением в премиальных комьюнити
- Позиционированием Дубая как глобального бизнес-центра
Для инвесторов, сравнивающих Дубай с другими направлениями «Золотой визы», такими как Греция или Португалия, Дубай предлагает значительно более высокую доходность от аренды при более высоком пороге входа.
Часто задаваемые вопросы о freehold-недвижимости в Дубае
Может ли любой иностранец купить freehold-недвижимость в Дубае?
Да. Любой иностранный гражданин может приобрести freehold-недвижимость в специально отведённых зонах. Ограничений по гражданству нет, а процедура оформления через Земельный департамент Дубая достаточно прозрачна.
Является ли freehold-недвижимость в Дубае хорошей инвестицией?
Дубай предлагает одну из самых высоких в мире доходностей от аренды (5-9% в зависимости от локации), нулевой налог на недвижимость и высокий потенциал прироста капитала. В сочетании с правом на «Золотую визу» freehold-недвижимость в Дубае считается одной из наиболее привлекательных инвестиционных возможностей в мире.
Нужно ли физически присутствовать в Дубае для покупки недвижимости?
Нет. Сделка может быть совершена дистанционно через доверенность (Power of Attorney). Однако биометрическая регистрация для «Золотой визы» обычно требует личного визита в ОАЭ.
С чего начать сотрудничество с Mirabello Consultancy?
Начните с бесплатной консультации. Наша команда в Дубае поможет определить подходящую freehold-зону, познакомит вас с надёжными застройщиками и агентами и возьмёт на себя весь процесс оформления «Золотой визы».
Итог
Подводя итог, в этой статье мы рассмотрели понятие недвижимости в свободном владении, её преимущества, перечислили основные freehold-районы Дубая и описали процесс покупки. С поддержкой экспертов Mirabello Consultancy процесс приобретения недвижимости в Дубае станет максимально простым, открыв двери к процветающему будущему.
Готовы инвестировать в недвижимость Дубая?
Mirabello Consultancy, аккредитованный IMC инвестиционно-миграционный советник с 99% показателем одобрения.
Часто задаваемые вопросы
Часто задаваемые вопросы
В чем разница между собственностью в безусловном и арендованном владении в Ду? приманка
Когда вы покупаете недвижимость в ОАЭ, находящуюся в безусловном владении, вы получаете право собственности не только на недвижимость, но и на район, в котором она расположена. По сравнению с этим вариантом, при аренде вы не имеете права собственности на землю.
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Дубае в безусловном владении?
Да, иностранцы, такие как инвесторы-нерезиденты или экспаты, могут покупать недвижимость в Дубае в безусловном владении.
Как получить золотую визу ОАЭ, инвестируя в недвижимость?
Прежде всего, вам необходимо убедиться, что вы соответствуете критериям отбора. После этого вам необходимо подать заявку на Программа «Золотая виза» и инвестируйте не менее 2 миллионов дирхамов ОАЭ в недвижимость, расположенную в зоне свободной экономической зоны.
Каковы расходы, связанные с покупкой недвижимости в Дубае, находящейся в безусловном владении?
Основными затратами, связанными с покупкой недвижимости в Дубае в собственность, являются сумма инвестиций (не менее 2 миллионов дирхамов), регистрационный сбор (4% от стоимости недвижимости), плата за обслуживание и агентские сборы.
Готовы изучить свои возможности?
Конфиденциальный разговор со специалистом Mirabello Consultancy без каких-либо обязательств. Швейцарская точность, глобальный охват, абсолютная конфиденциальность.
Записаться на бесплатную консультацию