Что такое недвижимость в свободном владении в Дубае: полное руководство для международных инвесторов

Последнее обновление: апрель 2026

Дубай утвердился как один из наиболее динамичных рынков недвижимости в мире, привлекая международных инвесторов безналоговой средой, высокой доходностью от аренды и возможностью получить долгосрочное резидентство через программу «Золотая виза» ОАЭ. Ключевым понятием в этом контексте является недвижимость в свободном владении (freehold) — форма собственности, дающая иностранным гражданам полные и неограниченные права владения объектом в специально отведённых зонах эмирата.

Что означает freehold-недвижимость в Дубае?

Недвижимость в свободном владении (freehold) в Дубае — это объект, который покупатель владеет безоговорочно: включая как само здание (или квартиру), так и земельный участок под ним, бессрочно. Это противопоставляется leasehold-собственности, при которой покупатель приобретает право пользования на определённый срок (как правило, 30–99 лет), но не владеет самой землёй.

Правовая база для владения freehold-недвижимостью иностранными гражданами была установлена Законом № 7 от 2006 года, определившим специальные зоны свободного владения, в которых граждане не из стран ССЗ могут приобретать недвижимость с полными правами собственности. До принятия этого закона иностранцам были доступны лишь leasehold-соглашения или покупка через граждан ССЗ.

Ключевые характеристики freehold-собственности в Дубае:

• Бессрочное владение: права собственности не имеют срока действия — объект можно держать, продавать, сдавать в аренду или передавать по наследству бессрочно.
• Полное право собственности: регистрируется в Земельном департаменте Дубая (DLD), что обеспечивает правовую защиту и прозрачность.
• Переуступаемость: может быть продана любому покупателю (в том числе другим иностранцам) или передана по наследству.
• Возможность ипотеки: freehold-объекты финансируются банками ОАЭ с LTV до 75% для резидентов и 50–65% для нерезидентов.

Где иностранцы могут купить freehold-недвижимость в Дубае?

Не все районы Дубая предоставляют иностранным гражданам право свободного владения. Правительство определило специальные freehold-зоны, включающие наиболее престижные и востребованные комьюнити:

• Dubai Marina — апартаменты и пентхаусы; доходность 6–8%
• Downtown Dubai — люксовые апартаменты и резиденции Бурдж-Халифа; доходность 5–7%
• Palm Jumeirah — виллы, апартаменты и брендовые резиденции; доходность 4–6%
• Dubai Hills Estate — виллы, таунхаусы и апартаменты; доходность 5–7%
• Business Bay — апартаменты и коммерческая недвижимость; доходность 6–9%
• Jumeirah Village Circle (JVC) — апартаменты и таунхаусы; доходность 7–9%
• Dubai Creek Harbour — апартаменты у воды; доходность 5–7%
• Emirates Hills — ультраэлитные виллы; доходность 3–5%

Как freehold-недвижимость связана с «Золотой визой» ОАЭ?

Инвестиции в недвижимость Дубая — один из основных маршрутов получения «Золотой визы» ОАЭ, предоставляющей возобновляемое резидентство на 5 или 10 лет. Ключевые пороговые значения:

• Стоимость объекта от 2 000 000 AED: право на 10-летнюю «Золотую визу» для инвесторов
• Стоимость объекта от 750 000 AED: возможность получения 2-летней возобновляемой резидентской визы

Важное изменение политики: в феврале 2026 года было отменено требование о 50% первоначальном взносе. Теперь для визы имеет значение общая стоимость объекта, независимо от ипотечного финансирования. Это делает «Золотую визу» более доступной, чем когда-либо.

«Золотая виза» ОАЭ не предусматривает минимальных требований к сроку пребывания — отсутствие в стране не аннулирует визу. Это уникальное преимущество для инвесторов, желающих сохранить гибкость без обязательства постоянного переезда.

Каковы расходы на покупку freehold-недвижимости в Дубае?

Помимо стоимости объекта, покупателю необходимо учитывать следующие транзакционные издержки:

• Сбор за регистрацию перехода права собственности DLD: 4% от цены сделки (обычно делится 2%/2% между покупателем и продавцом, но покупатель нередко несёт полную сумму)
• Комиссия агента: как правило, 2% от цены покупки
• Сбор за регистрацию ипотеки: 0,25% от суммы займа (при ипотечном финансировании)
• Сбор нотариуса/trustee: от 4 000 до 5 000 AED в зависимости от типа объекта
• Ежегодные сервисные сборы: 10–30 AED за кв. фут в зависимости от комьюнити

В Дубае отсутствует налог на недвижимость, налог на прирост капитала и подоходный налог с дохода от аренды. Эта безналоговая среда является одним из главных факторов привлекательности Дубая по сравнению с рынками Европы, Северной Америки или Азии.

Freehold vs Leasehold: что выбрать инвестору?

Хотя freehold-собственность, как правило, предпочтительнее для международных инвесторов, leasehold-объекты в не отведённых для freehold зонах также могут представлять интерес — особенно при более низких ценах входа.

• Преимущества freehold: полное право собственности, бессрочное владение, право на «Золотую визу», максимальный потенциал прироста капитала, полное наследование.
• Преимущества leasehold: более низкие цены входа, доступ к некоторым устоявшимся районам, возможность получения дохода от аренды.
• Принципиальное различие для виз: только freehold-объекты учитываются при расчёте порога «Золотой визы».

Земельный департамент Дубая ведёт официальный реестр всех freehold-зон, доступный на сайте DLD.

Прогноз рынка недвижимости Дубая на 2026 год

Рынок недвижимости Дубая демонстрирует устойчивый рост с 2021 года. По данным Всемирного банка и аналитиков CBRE, цены на недвижимость в премиальных локациях выросли на 15–20% в 2025 году, что обусловлено:

• Сильным спросом со стороны российских, индийских и китайских покупателей
• Либерализацией политики «Золотой визы»
• Ростом населения более чем на 3% в год
• Ограниченным предложением в премиальных комьюнити
• Позиционированием Дубая как глобального бизнес-центра

Для инвесторов, сравнивающих Дубай с другими направлениями «Золотой визы» — такими как Греция или Португалия — Дубай предлагает значительно более высокую доходность от аренды при более высоком пороге входа.

Часто задаваемые вопросы о freehold-недвижимости в Дубае

Может ли любой иностранец купить freehold-недвижимость в Дубае?

Да. Любой иностранный гражданин может приобрести freehold-недвижимость в специально отведённых зонах. Ограничений по гражданству нет, а процедура оформления через Земельный департамент Дубая достаточно прозрачна.

Является ли freehold-недвижимость в Дубае хорошей инвестицией?

Дубай предлагает одну из самых высоких в мире доходностей от аренды (5–9% в зависимости от локации), нулевой налог на недвижимость и высокий потенциал прироста капитала. В сочетании с правом на «Золотую визу» freehold-недвижимость в Дубае считается одной из наиболее привлекательных инвестиционных возможностей в мире.

Нужно ли физически присутствовать в Дубае для покупки недвижимости?

Нет. Сделка может быть совершена дистанционно через доверенность (Power of Attorney). Однако биометрическая регистрация для «Золотой визы» обычно требует личного визита в ОАЭ.

С чего начать сотрудничество с Mirabello Consultancy?

Начните с бесплатной консультации. Наша команда в Дубае поможет определить подходящую freehold-зону, познакомит вас с надёжными застройщиками и агентами и возьмёт на себя весь процесс оформления «Золотой визы».