Résidence permanente à Chypre par investissement 2026 : le guide complet du programme

Chypre est la résidence permanente la moins chère de l’Union européenne : 300 000 €, 4-6 mois, et un permis qui n’expire jamais. Pour les investisseurs avertis en matière fiscale qui recherchent une résidence dans l’UE sans la liste d’attente portugaise ni les formalités maltaises, ce programme est discrètement devenu l’un des plus étudiés de 2026.

Mirabello Consultancy, cabinet basé à Zurich, membre de l’IMC et certifié ACAMS, affichant un taux d’approbation de 99 % et plus de 350 dossiers Golden Visa traités, accompagne ses clients sur cette voie précise depuis six ans. Réservez votre consultation gratuite si vous souhaitez une évaluation confidentielle avant de poursuivre votre lecture ; sinon, ce guide explique chaque volet du programme tel qu’il se présente en 2026.

Qu’est-ce que le programme de résidence permanente à Chypre par investissement ?

Le programme de résidence permanente à Chypre par investissement, officiellement appelé permis d’immigration pour ressortissants de pays tiers en vertu du règlement 6(2), accorde une résidence permanente illimitée à Chypre aux ressortissants non européens investissant au moins 300 000 € dans l’immobilier, une société chypriote ou un fonds d’investissement réglementé. Le permis n’expire pas et est traité en 4-6 mois.

Chypre a lancé le programme actuel en 2020, après l’abolition en novembre 2020 du précédent Cyprus Investment Programme (un dispositif de citoyenneté par investissement). Le programme de remplacement est un permis de résidence, et non un dispositif de passeport ; mais cette remise à plat réglementaire a produit un processus stable et bien supervisé, resté inchangé depuis cinq ans.

Le Service de l’état civil et des migrations, rattaché au ministère de l’Intérieur, est l’autorité de régulation. Les candidats approuvés reçoivent une carte de résidence permanente valable indéfiniment, à condition que l’investissement soit maintenu et que le titulaire se rende à Chypre au moins une fois tous les deux ans. Chypre est une juridiction anglophone de common law, ce qui rend les démarches administratives particulièrement accessibles pour les investisseurs internationaux et leurs conseillers.

Combien coûte la résidence permanente à Chypre en 2026 ?

L’investissement minimum requis est de 300 000 € (hors TVA et frais de transaction). Au total, comptez entre 330 000 € et 360 000 € pour la voie immobilière une fois ajoutés les frais de mutation de 3 à 8 %, les droits de timbre de 0,15 à 0,2 %, la TVA de 19 % (réduite à 5 % sur les 200 premiers m² d’une résidence principale), les honoraires juridiques de 1 à 2 %, ainsi que les frais de dossier de 500 € plus 70 € par carte de résidence.

Ce seuil de 300 000 € fait de Chypre la résidence permanente la moins onéreuse de l’UE. Le Golden Visa grec courant démarre désormais à 400 000 € (zone B) et atteint 800 000 € en zone A ; les voies éligibles au Portugal débutent à 250 000 € pour l’investissement culturel mais montent jusqu’à 500 000 € pour un fonds réglementé ; et le MPRP maltais coûte 99 000 € de frais gouvernementaux, plus l’achat ou la location d’un bien immobilier, sans délai de traitement officiel fixe (décision après contrôles de diligence raisonnable).

La structure des frais gouvernementaux chypriotes est elle aussi remarquablement légère : 500 € de frais de dossier, 70 € par carte, et environ 170 € par personne pour l’assurance maladie privée obligatoire. La variable la plus importante reste la fiscalité de la transaction immobilière : la TVA s’élève à 19 % sur la plupart des achats et ne descend à 5 % que sur les 200 premiers m² d’une première résidence pour l’acheteur. Les investisseurs envisageant une location saisonnière ou un projet commercial doivent prévoir la TVA complète de 19 % et calibrer leur rendement locatif en conséquence.

Pour une comparaison utile des tarifs des Golden Visa européens en 2026, consultez le guide de référence de Mirabello Consultancy sur les meilleurs programmes d’investissement Golden Visa.

Quelles sont les voies d’investissement disponibles ?

Chypre propose quatre voies éligibles, chacune au même seuil minimum de 300 000 €. La plus prisée, de loin, est l’immobilier résidentiel, suivie de l’immobilier commercial ; les voies des parts sociales et du fonds d’investissement collectif ne sont utilisées que dans moins de 10 % des cas. Les quatre exigent que l’investissement soit conservé indéfiniment tant que le permis reste en vigueur.

Les quatre voies en 2026 sont les suivantes :

• Immobilier résidentiel neuf : jusqu’à deux logements neufs achetés directement auprès d’un promoteur, pour une valeur totale d’au moins 300 000 € hors TVA. Les biens de revente (marché secondaire) ne sont pas éligibles, ce qui maintient une légère prime pour les promoteurs.
• Immobilier commercial : jusqu’à deux biens non résidentiels (bureaux, commerces, hôtels, entrepôts) totalisant 300 000 € hors TVA. Idéal pour les investisseurs recherchant des revenus locatifs commerciaux.
• Parts sociales d’une société chypriote : 300 000 € dans le capital social d’une société immatriculée à Chypre, disposant d’une présence physique sur l’île et employant au moins cinq salariés. Plus exigeant sur le plan opérationnel, mais utile pour les entrepreneurs.
• Fonds d’investissement collectif : 300 000 € en parts d’un organisme de placement collectif chypriote réglementé par la CIFA. La voie la moins utilisée, avec un univers restreint de fonds éligibles.

La plupart des investisseurs optent soit pour un appartement unique de grande valeur à Limassol, soit pour deux unités plus modestes à Paphos. Le marché du front de mer de Limassol a vu les prix des appartements progresser de 20 % en 2024 et ceux des maisons d’environ 30 %, un vent porteur appréciable pour la plus-value en capital, même si les prix se stabilisent en 2026 plutôt que de continuer à grimper. Paphos reste le point d’entrée le plus abordable, à environ 2 500 €/m², avec une forte demande locative de long terme de la part des retraités européens.

Qui est éligible à la résidence permanente à Chypre ?

L’éligibilité est ouverte aux ressortissants non membres de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse, âgés de plus de 18 ans et sans casier judiciaire. L’exigence déterminante, au-delà de l’investissement de 300 000 €, est un revenu annuel de source étrangère d’au moins 50 000 € pour le demandeur principal, plus 15 000 € par conjoint à charge et 10 000 € par enfant à charge. Ce revenu doit provenir de l’extérieur de Chypre.

Les sources de revenus acceptées comprennent l’emploi à l’étranger, les dividendes, les revenus locatifs, les pensions et les rendements d’investissement. Chypre applique strictement la règle de la source étrangère : le seuil de 50 000 € ne peut être atteint par un salaire versé par un employeur chypriote, ni par les revenus locatifs du bien acquis pour la qualification. Pour les indépendants et les entrepreneurs, la démonstration du revenu constitue l’écueil le plus fréquent ; dans la quasi-totalité des dossiers chypriotes, la première tâche de Mirabello Consultancy consiste à structurer les justificatifs de revenus pour qu’ils résistent à l’examen.

L’inclusion familiale est généreuse : conjoint, enfants célibataires à charge jusqu’à 25 ans (y compris étudiants) et, selon les justificatifs, parents du demandeur principal. Chaque personne à charge doit détenir une assurance maladie privée valide auprès d’un assureur chypriote. Aucun test de langue, aucune exigence de formation et aucun entretien en personne ne sont requis au stade de la résidence ; l’examen de langue n’intervient que plus tard, uniquement au stade de la citoyenneté.

Combien de temps dure le processus de demande ?

Le délai standard est de 4 à 6 mois entre le dépôt du dossier et la délivrance du permis, ce qui fait de Chypre l’un des programmes de résidence par investissement les plus rapides d’Europe. La Grèce nécessite 3 à 9 mois et le Portugal 18 à 40 mois, tandis que Malte ne publie aucun délai officiel fixe pour le MPRP. Seuls les programmes CBI caribéens sont sensiblement plus rapides, mais il s’agit alors de passeports, non de résidences.

Les huit étapes se déroulent généralement ainsi : (1) réserver un bien immobilier ou une place de fonds éligible (2 à 4 semaines) ; (2) signer et verser l’acompte (1 à 2 semaines) ; (3) constituer le dossier personnel, extraits de casier judiciaire, relevés bancaires, actes de mariage et de naissance, assurance santé, justificatifs de revenus (2 à 4 semaines) ; (4) soumettre le dossier au Service de l’état civil et des migrations ; (5) contrôles de diligence raisonnable et vérifications d’antécédents par le ministère (8 à 16 semaines) ; (6) décision d’approbation ; (7) biométrie et délivrance de la carte (2 à 4 semaines) ; (8) confirmation de l’adresse enregistrée.

La plus grande variabilité se situe à l’étape cinq, celle de la diligence raisonnable, où les dossiers impliquant une structure d’actionnariat complexe, des antécédents migratoires particuliers ou des schémas de revenus inhabituels peuvent mobiliser la totalité des 16 semaines. Mirabello Consultancy anticipe ce travail en amont du dépôt, ce qui explique pourquoi le délai moyen du cabinet se situe dans la fourchette basse du délai officiel.

Quels sont les avantages fiscaux de la résidence à Chypre en 2026 ?

Chypre combine un régime fiscal non-domicilié de 17 ans, une règle de résidence fiscale de 60 jours (libéralisée en avril 2026), et un taux d’imposition des sociétés qui, même après la réforme de 2026, reste parmi les plus bas de l’UE à 15 %. Il n’existe ni impôt sur la fortune, ni droits de succession, ni taxe foncière annuelle.

Le régime non-domicilié constitue l’avantage phare. Les personnes non domiciliées à Chypre mais devenant résidentes fiscales chypriotes sont exonérées de la contribution spéciale de défense (SDC), le prélèvement qui s’appliquerait autrement à hauteur de 17 % sur les dividendes, 30 % sur les revenus d’intérêts et 3 % sur les revenus locatifs. Les plus-values issues de la cession de valeurs mobilières sont également exonérées. Le statut non-domicilié dure 17 ans à compter de la date à laquelle vous devenez résident fiscal chypriote, et un amendement de 2026 permet de le prolonger pour deux périodes supplémentaires de cinq ans moyennant un paiement forfaitaire.

La règle des 60 jours, introduite initialement en 2017, permet à une personne de devenir résidente fiscale chypriote avec seulement 60 jours de présence physique par an, à condition (i) de maintenir un domicile permanent à Chypre, (ii) d’entretenir un lien actif avec une société résidente fiscale chypriote, (iii) de ne pas être résidente fiscale d’un autre pays, et (iv) de ne pas séjourner plus de 183 jours dans un autre pays au cours de la même année. Le guide 2026 de Mirabello sur la règle des 60 jours à Chypre détaille la libéralisation d’avril 2026.

Pour les entreprises technologiques et de propriété intellectuelle, le régime IP Box chypriote offre un taux effectif d’environ 2,5 à 3 % sur les revenus de PI éligibles, l’un des plus compétitifs de l’UE et une raison majeure pour laquelle des groupes internationaux continuent de relocaliser leur propriété intellectuelle sur l’île.

Quels sont les droits de voyage des résidents permanents chypriotes ?

Les résidents permanents de Chypre jouissent du droit de vivre, travailler et étudier à Chypre indéfiniment. Ils bénéficient d’un accès complet au système de santé universel chypriote (GESY) ainsi qu’aux réseaux d’enseignement publics et privés du pays. Toutefois, Chypre appartient à l’Union européenne mais pas à l’espace Schengen, une distinction importante pour la planification des déplacements.

Une carte de résidence chypriote n’accorde pas, à elle seule, la libre circulation sans visa vers les pays de la zone Schengen tels que l’Allemagne, la France ou l’Italie. Les titulaires peuvent toujours avoir besoin d’un visa Schengen pour se rendre dans ces pays, selon leur nationalité d’origine. C’est l’élément le plus fréquemment mal compris du programme : de nombreuses pages promotionnelles présentent Chypre comme offrant l’accès Schengen, ce qui est inexact en 2026.

Chypre est candidate à l’adhésion Schengen depuis plusieurs années et une adhésion future est plausible, mais aucune date ferme n’a été confirmée. Les investisseurs ayant besoin de liberté de circulation dans l’espace Schengen, pour des réunions d’affaires, des déplacements fréquents ou des raisons familiales, devraient comparer Chypre avec le Golden Visa grec, le permis de résidence dorée du Portugal ou le MPRP maltais, tous situés à l’intérieur de l’espace Schengen.

Comment Chypre se compare-t-il aux autres programmes Golden Visa de l’UE ?

Chypre offre le prix d’entrée le plus bas (300 000 €), le seul permis permanent (non renouvelable), et le traitement standard le plus rapide parmi les quatre principaux programmes de résidence de l’UE. La Grèce, le Portugal et Malte devancent tous Chypre sur l’accès Schengen ; Chypre les devance sur le coût, l’efficacité fiscale et le délai d’obtention du permis.

*Le seuil portugais de citoyenneté par résidence fait actuellement l’objet d’un examen constitutionnel ; le suivi de Mirabello sur la loi portugaise de citoyenneté à 10 ans retrace la situation semaine après semaine. La voie chypriote de 8 ans est plus longue que celle de la Grèce (7 ans) et celle du Portugal (5 ans dans le cadre initial), mais la certitude de la règle y est exceptionnellement élevée.

La décision se résume souvent à une question : souhaitez-vous la mobilité Schengen ? Si oui, optez pour la Grèce, le Portugal ou Malte. Si votre priorité est le coût le plus bas, le permis le plus rapide et l’architecture fiscale la plus solide d’Europe, Chypre est la bonne réponse.

Quels sont les risques et limites de la résidence chypriote ?

Les quatre limites les plus significatives sont : l’absence d’accès Schengen, une voie vers la citoyenneté de 8 ans, la règle du bien neuf uniquement, et l’exigence stricte de 50 000 € de revenus étrangers. Aucune n’est rédhibitoire, mais chacune détermine si Chypre est le bon programme pour votre famille.

La question de Schengen importe surtout pour les ressortissants dont le passeport ne bénéficie pas déjà de la libre circulation sans visa dans l’espace Schengen. La voie de 8 ans vers la citoyenneté est comparable à celle du Portugal (7 ans pour l'UE/CPLP, 10 ans pour les autres nationalités, depuis la Lei Orgânica 1/2026) et à celle de la Grèce (7 ans), bien qu’elle soit plus courte que les délais discrétionnaires de l’Autriche. La règle du bien neuf uniquement renforce le pouvoir de fixation des prix des promoteurs et exclut le parc de revente pourtant attractif, une prime modeste mais réelle pour les acheteurs.

Parmi les autres risques à évaluer : la sensibilité politique héritée du scandale du CBI de 2020 (qui a entraîné un contrôle de conformité renforcé, un avantage pour les candidats sérieux et un frein pour les dossiers mal préparés) ; la taille restreinte du marché intérieur (une contrainte pour la voie des parts sociales) ; la hausse de l’impôt sur les sociétés à 15 % à partir de janvier 2026 (qui reste très compétitive dans le contexte européen) ; et la présence militaire turque dans le nord (une réalité géopolitique de longue date sans impact mesurable sur les opérations de résidence dans le sud). La source officielle pour les règles en vigueur est le Service de l’état civil et des migrations chypriote.

Comment accéder à la citoyenneté chypriote depuis la résidence permanente ?

Chypre offre une voie vers la citoyenneté après 8 ans de résidence légale, incluant 12 mois consécutifs immédiatement avant la demande, ainsi qu’un examen de grec de niveau A2 et une connaissance élémentaire des institutions civiques. Un passeport chypriote donne accès, sans visa ou avec visa à l’arrivée, à 174 pays, ainsi qu’aux pleins droits de citoyenneté européenne.

La voie de 8 ans est comparable à celle de la Grèce (7 ans) et à la nouvelle durée de 7-10 ans au Portugal, et elle exige une présence physique réelle : Chypre attend du candidat à la citoyenneté qu’il ait effectivement vécu sur l’île pendant la majeure partie de la période de huit ans. Il s’agit d’une voie de citoyenneté fondée sur la résidence effective, et non sur le seul statut de résident par investissement. Les investisseurs qui n’envisagent pas de s’installer physiquement devraient considérer l’option de la citoyenneté comme une perspective familiale à long terme plutôt que comme un aboutissement personnel garanti.

La citoyenneté chypriote est une citoyenneté européenne à part entière : le droit de vivre, travailler et étudier dans l’un des 27 États membres de l’UE, de voter aux élections européennes, et de voyager sans visa dans l’espace Schengen avec un passeport chypriote. Pour les familles qui raisonnent à 10 ou 15 ans, notamment les familles DACH et du Golfe dont les enfants approchent l’âge universitaire, c’est l’un des arguments à long terme les plus solides pour choisir Chypre plutôt qu’un programme de passeport seul comme un CBI caribéen. L’Investment Migration Council publie périodiquement des données comparatives sur les voies de citoyenneté européennes, utiles pour cette vision de long terme.

Questions fréquentes

Chypre est-elle un pays Schengen en 2026 ?

Non. Chypre est membre de l’Union européenne mais pas encore de l’espace Schengen. Un permis de résidence permanente chypriote n’accorde donc pas, à lui seul, le droit de circuler sans visa dans l’espace Schengen. Chypre est candidate à Schengen depuis plusieurs années et une adhésion reste plausible, mais aucune date confirmée n’avait été publiée en date de mai 2026.

Mes enfants peuvent-ils être inclus dans ma demande de résidence chypriote ?

Oui. Les enfants célibataires à charge jusqu’à 25 ans, y compris les étudiants à temps plein, peuvent être inclus comme personnes à charge. Chaque enfant nécessite une assurance maladie privée auprès d’un assureur chypriote et ajoute 10 000 € à l’exigence de revenu étranger. Les règles d’inclusion familiale à Chypre sont plus généreuses que la limite d’âge de 21 ans au Portugal et globalement comparables à celles de la Grèce.

Dois-je vivre à Chypre pour conserver le permis ?

Aucun nombre minimal de jours par an n’est exigé. La seule obligation de présence physique continue consiste à se rendre à Chypre au moins une fois tous les deux ans. Le permis ne s’éteint pas tant que l’investissement éligible est maintenu et que la visite bisannuelle est respectée. À noter : il s’agit de la règle applicable à la résidence ; la voie vers la citoyenneté exige, elle, une présence physique réelle sur huit ans.

Puis-je louer le bien acheté pour ma qualification ?

Oui. Le bien éligible peut être loué à des tiers, et les revenus locatifs peuvent être conservés par le propriétaire. Ce rendement locatif ne peut toutefois pas être comptabilisé dans l’exigence de 50 000 € de revenus étrangers, car ce revenu est généré à Chypre. C’est pour cette raison que de nombreux investisseurs achètent à Limassol ou à Paphos : forte demande locative combinée à une plus-value en capital.

La réforme fiscale chypriote de 2026 va-t-elle réduire l’attrait du programme ?

Marginalement pour les utilisateurs d’entités sociétaires, pas du tout pour les particuliers. L’impôt sur les sociétés passe de 12,5 % à 15 % au 1er janvier 2026, un taux qui reste parmi les plus bas de l’UE. Le régime non-domicilié de 17 ans, la règle de résidence fiscale de 60 jours et le régime IP Box sont tous maintenus, voire renforcés. Pour les particuliers fortunés utilisant le statut non-domicilié, la réforme de 2026 est globalement favorable.

Comment Chypre se compare-t-il à la citoyenneté caribéenne par investissement ?

Le CBI caribéen délivre un passeport en 4-6 mois pour 200 000 à 250 000 USD, mais sans résidence dans l’UE ni cadre fiscal non-domicilié. Chypre offre une résidence permanente dans l’UE, un régime non-domicilié de 17 ans et une voie vers la citoyenneté européenne sur huit ans pour 300 000 €. Ce sont deux produits différents : un passeport caribéen relève de la mobilité et du plan B ; Chypre relève de la vie et de la planification fiscale européennes.

Comment démarrer avec Mirabello Consultancy ?

Mirabello Consultancy est un cabinet de conseil en migration par investissement basé à Zurich, membre de l’IMC et certifié ACAMS, doté d’un bureau à Dubaï et d’un taux d’approbation de 99 % sur plus de 350 dossiers Golden Visa. Nous proposons une consultation gratuite et confidentielle couvrant votre éligibilité, la voie chypriote adaptée à votre famille, la stratégie immobilière et l’architecture fiscale de votre montage non-domicilié. Réservez votre consultation gratuite avec notre équipe dédiée à la résidence chypriote et recevez une évaluation écrite sous cinq jours ouvrés.