Golden Visa Grèce vs Portugal 2026

Golden Visa Grèce vs Portugal 2026 : lequel convient le mieux à vos objectifs ?

Dernière mise à jour : mars 2026

Points clés à retenir

Le Portugal a supprimé l'immobilier comme voie d'investissement qualifiante fin 2023 ; la Grèce autorise toujours l'achat immobilier direct, de 250 000 EUR (zones sélectionnées) à 800 000 EUR (zones premium).
Le Golden Visa portugais qualifie les investisseurs pour la citoyenneté après 7 ans (ressortissants de l'UE et de la CPLP) ou 10 ans (autres nationalités) ; la Grèce n'offre actuellement aucune voie de citoyenneté définie liée à son programme de résidence.
La Grèce offre un accès sans visa ou visa à l'arrivée à plus de 185 pays avec un passeport grec (UE) ; le Portugal offre un accès comparable à plus de 188 pays.
Les délais de traitement au Portugal vont actuellement de 12 à 24 mois ; la Grèce traite les demandes en environ 12 à 18 mois.
Les deux programmes incluent conjoints, enfants à charge et parents à charge dans une seule demande.
La Grèce exige sept jours de présence physique par an ; le Portugal exige une moyenne de seulement sept jours par an sur la période du titre.
Le bon choix dépend de vos préférences d'investissement, de votre calendrier de citoyenneté et de vos priorités de style de vie.

Deux des programmes de résidence pour investisseurs les plus prisés d'Europe, mais le Golden Visa grec et le Golden Visa portugais ont considérablement divergé depuis 2023. L'un des programmes a entièrement supprimé l'investissement immobilier direct. L'autre a fortement relevé ses seuils dans les zones à forte demande, tout en maintenant l'immobilier comme voie qualifiante. Ce comparatif couvre tout ce dont vous avez besoin pour décider.

L'essentiel d'emblée : la Grèce convient aux investisseurs qui souhaitent détenir un bien immobilier réel en Europe. Le Portugal convient aux investisseurs à l'aise avec les instruments financiers et privilégiant une citoyenneté plus rapide. La bonne réponse dépend de vos objectifs.

Comprendre le paysage Golden Visa Grèce vs Portugal en 2026

Le débat Golden Visa Grèce contre Portugal a considérablement évolué au cours des deux dernières années. Les changements réglementaires dans les deux pays, motivés par les pressions du marché du logement et la surveillance de l'UE sur les programmes de résidence pour investisseurs, ont redéfini le public auquel chaque programme convient le mieux. Comprendre le paysage actuel est la première étape vers une décision éclairée.

Qu'est-ce que le Golden Visa grec ? Le Golden Visa grec est un programme de résidence pour investisseurs accordant aux ressortissants non membres de l'UE un titre de séjour renouvelable de cinq ans en échange d'un investissement qualifiant en Grèce. Lancé en 2013, il s'agit de l'un des programmes de golden visa les plus anciens de l'Union européenne et il demeure fermement ancré dans l'immobilier. Les titulaires obtiennent le droit de vivre, travailler et voyager librement dans l'espace Schengen.

Qu'est-ce que le Golden Visa portugais ? L'Autorização de Residência para Atividade de Investimento (ARI) du Portugal, communément appelée Golden Visa portugais, a été introduite en 2012 et est rapidement devenue le programme de résidence pour investisseurs le plus souscrit d'Europe. À la suite d'un train de réformes adopté en octobre 2023, l'immobilier résidentiel a été retiré des investissements qualifiants. Le programme se concentre désormais sur les investissements en fonds, les transferts de capitaux, la création d'entreprise et les dons culturels. Fait déterminant, le programme portugais offre une voie directe vers la citoyenneté après 7 ans (UE/CPLP) ou 10 ans (autres nationalités), une caractéristique que la Grèce ne reproduit pas actuellement.

Pour une vue d'ensemble des options de résidence pour investisseurs à travers le monde, consultez notre guide des meilleurs programmes de golden visa.

Comparatif des options d'investissement : Grèce vs Portugal Golden Visa

C'est ici que les deux programmes divergent le plus nettement. Votre préférence pour des actifs tangibles ou financiers déterminera probablement votre choix avant même de considérer tout autre facteur.

Golden Visa grec, voies d'investissement

Achat immobilier (zones standard) : minimum 400 000 EUR pour un bien unique. Ce seuil s'applique à la plupart des régions de Grèce hors des zones à forte demande.
Achat immobilier (zones à forte demande) : minimum 800 000 EUR à Athènes, Thessalonique, Mykonos, Santorin et toute île de plus de 3 100 habitants. Le seuil a doublé en 2024 pour ces zones.
Achat immobilier (projets de conversion) : minimum 250 000 EUR pour la conversion de biens commerciaux en usage résidentiel, ou pour la restauration de bâtiments classés. Cette voie demeure l'un des points d'entrée les plus accessibles de tous les programmes de golden visa de l'UE.
Investissement en capital : 500 000 EUR investis en actions, obligations, ou obligations d'État grecques.
Dépôt bancaire : 500 000 EUR en dépôt à terme auprès d'un établissement de crédit grec.
Investissement d'entreprise : 500 000 EUR investis dans une entreprise grecque opérant en Grèce.

Golden Visa portugais, voies d'investissement (après 2023)

Investissement en capital-risque ou en fonds de capital-investissement : minimum 500 000 EUR dans un fonds portugais qualifiant, avec un blocage minimal de dix ans. C'est actuellement la voie la plus populaire.
Transfert de capital : minimum 1 500 000 EUR transféré à une banque ou un établissement financier portugais.
Création d'entreprise : création d'au moins dix emplois permanents au Portugal, ou cinq emplois si l'entreprise est située dans une zone à faible densité.
Don artistique ou culturel : minimum 250 000 EUR donnés aux arts, au patrimoine culturel ou à la préservation du patrimoine national.
Recherche scientifique : minimum 500 000 EUR investis dans des activités de recherche scientifique ou technologique portugaises.

Conclusion pratique : si vous souhaitez un actif immobilier européen tangible, la Grèce est la seule option viable des deux. Si vous êtes à l'aise avec les structures de fonds et privilégiez une voie vers la citoyenneté plutôt que la propriété immobilière, le Portugal est le choix le plus solide. Explorez tous les détails sur notre page dédiée au programme Golden Visa grec et notre page dédiée au programme Golden Visa portugais.

Conditions d'éligibilité

Les deux programmes partagent des critères d'éligibilité globalement similaires, bien que des différences significatives existent dans le détail.

Critères d'éligibilité communs

Le demandeur doit être un ressortissant non membre de l'UE, non EEE, non suisse
Le demandeur doit être âgé d'au moins 18 ans
Casier judiciaire vierge dans le pays de nationalité et le pays de résidence
Aucun refus de visa antérieur d'un État membre Schengen indiquant un risque sécuritaire
Assurance santé valide couvrant la Grèce ou le Portugal (respectivement)
Justificatif de l'origine des fonds

Exigences spécifiques à la Grèce

L'investissement qualifiant doit être maintenu pendant toute la durée du titre de séjour
Présence physique minimale : sept jours par an (ou aucune en pratique, la Grèce n'applique pas strictement ce seuil pour le renouvellement du titre)
Le bien doit être détenu au nom personnel de l'investisseur, ou via une société unipersonnelle (IKE ou EPE)

Exigences spécifiques au Portugal

Présence physique minimale de sept jours la première année et de quatorze jours par période de renouvellement de deux ans
Après cinq ans, les demandeurs peuvent solliciter la résidence permanente ; la citoyenneté, elle, requiert 7 ans (UE/CPLP) ou 10 ans (autres nationalités), à condition de démontrer un niveau de portugais A2 et de réussir un test de connaissances civiques de base
L'investissement qualifiant doit être maintenu pendant un minimum de cinq ans à compter de la date de délivrance du titre de séjour

Processus de demande étape par étape

Golden Visa grec, processus de demande

Désigner un représentant légal : la loi grecque exige qu'un avocat local agréé agisse en votre nom. Votre représentant effectuera la diligence raisonnable, gérera le transfert de propriété et soumettra la demande.
Obtenir un numéro d'identification fiscale grec (AFM) : requis avant toute transaction immobilière.
Ouvrir un compte bancaire grec : nécessaire pour faciliter l'achat du bien et payer les taxes associées.
Finaliser l'achat du bien : signer le contrat de vente devant un notaire grec. Payer la taxe de transfert applicable (actuellement 3,09 % de la valeur objective du bien).
Soumettre la demande de golden visa : déposée auprès de l'administration décentralisée compétente ou via le portail en ligne du ministère de la Migration.
Rendez-vous biométrique : l'investisseur (et tout membre de la famille inclus) doit se présenter à un rendez-vous de collecte de données biométriques en Grèce.
Recevoir le titre de séjour : le titre est valable cinq ans et renouvelable tant que l'investissement est maintenu.

Golden Visa portugais, processus de demande

Obtenir un numéro d'identification fiscale portugais (NIF) : peut être obtenu à distance via un représentant fiscal.
Ouvrir un compte bancaire portugais : requis pour les souscriptions de fonds et les transferts de capitaux.
Réaliser l'investissement qualifiant : pour les investissements en fonds, souscrire et transférer les fonds vers le véhicule qualifiant. Obtenir la confirmation de l'investissement.
Soumettre la demande ARI en ligne : déposée via le portail en ligne de l'AIMA (Agence pour l'intégration, la migration et l'asile). Les pièces justificatives incluent la preuve d'investissement, les certificats de casier judiciaire et l'assurance santé.
Rendez-vous biométrique au Portugal : présence physique obligatoire. C'est généralement le seul moment où une présence physique au Portugal est requise durant la phase initiale de la demande.
Recevoir le titre de séjour : valable initialement deux ans, puis renouvelé par tranches de deux ans. Après cinq ans, demander la résidence permanente ; la citoyenneté requiert désormais 7 ans (UE/CPLP) ou 10 ans (autres nationalités).

Délais de traitement

Les délais de traitement constituent une préoccupation fréquente des demandeurs et se sont améliorés dans les deux pays après des périodes de retards importants.

Étape	Grèce	Portugal
Traitement initial de la demande	12 à 18 mois	12 à 24 mois
Validité du titre (première délivrance)	5 ans	2 ans
Période de renouvellement	5 ans	2 ans
Voie vers la citoyenneté	Non directement liée (naturalisation standard à 7 ans)	7-10 ans à compter de la délivrance du titre, selon la nationalité
Présence physique minimale pour le renouvellement	7 jours/an (non appliqué en pratique)	7 jours la 1ère année, 14 jours par renouvellement de 2 ans

La voie vers la citoyenneté du Portugal, à 7 ans pour les ressortissants de l'UE et de la CPLP ou 10 ans pour les autres nationalités, constitue un différenciateur convaincant pour les investisseurs qui considèrent un second passeport comme l'objectif ultime. La voie grecque vers la citoyenneté par naturalisation exige généralement sept ans de résidence légale continue et des exigences de présence physique nettement plus élevées, ce qui la rend considérablement plus contraignante pour ceux qui n'envisagent pas de se relocaliser.

Avantages : droits de résidence, voyage et style de vie

Accès Schengen

Les deux programmes accordent la pleine liberté de circulation dans l'espace Schengen, permettant aux titulaires de voyager à travers 27 pays européens sans visa. C'est l'un des avantages les plus immédiatement pratiques pour les investisseurs dont les activités professionnelles ou personnelles les amènent fréquemment en Europe.

Voyage sans visa avec le passeport

Si vous accédez à la citoyenneté et obtenez le passeport, les chiffres d'accès sont comparables : un passeport grec offre actuellement un accès sans visa ou avec visa à l'arrivée à environ 185 pays ; un passeport portugais offre un accès à environ 188 pays. Les deux figurent parmi les dix passeports les plus puissants au monde.

Considérations fiscales

Ni le Golden Visa grec ni le Golden Visa portugais ne vous oblige à devenir résident fiscal, les seuils minimaux de présence physique le garantissent. Toutefois, les deux pays offrent des régimes fiscaux annexes attractifs pour ceux qui choisissent de se relocaliser. Le programme non-dom grec offre une taxe forfaitaire annuelle de 100 000 EUR sur les revenus de source étrangère pendant jusqu'à 15 ans. Le régime NHR (résident non habituel) du Portugal a été réformé en programme IFICI à compter de 2024, offrant un taux forfaitaire de 20 % sur les revenus de source portugaise qualifiants pendant une période de dix ans. Si l'optimisation fiscale fait partie de votre planification, les deux régimes méritent une analyse distincte et détaillée avec un conseiller fiscal qualifié.

Inclusion familiale

Les deux programmes étendent les droits de résidence à la famille immédiate de l'investisseur principal dans une seule demande. Les personnes à charge qualifiantes incluent généralement :

Conjoint ou partenaire civil légalement reconnu
Enfants de moins de 18 ans
Enfants célibataires de 18 à 26 ans en études à temps plein (conditions spécifiques au programme applicables)
Parents et beaux-parents à charge de l'investisseur et/ou du conjoint

La Grèce autorise en outre les frères et sœurs mineurs à charge de l'investisseur sous certaines conditions. Les deux programmes permettent aux membres de la famille de solliciter en temps voulu leur propre résidence ou citoyenneté indépendante, sous réserve de satisfaire les exigences applicables. Les membres de la famille n'ont pas besoin de réaliser un investissement qualifiant séparé.

Si vous évaluez d'autres programmes en parallèle de ces deux options, notre guide complet des meilleurs programmes de citoyenneté par investissement offre un cadre de comparaison plus large.

Coûts au-delà de l'investissement minimal

Le montant de l'investissement qualifiant ne représente qu'une partie du coût total. Les demandeurs doivent budgéter les dépenses supplémentaires suivantes :

Grèce, coûts supplémentaires

Frais de dossier gouvernementaux : environ 2 000 EUR par demandeur adulte ; 150 EUR par mineur
Taxe de transfert immobilier : 3,09 % de la valeur objective du bien
Frais de notaire : environ 1 à 1,5 % de la valeur du bien
Frais juridiques : généralement 1 à 2 % de la valeur du bien, selon la complexité
Taxe foncière annuelle (ENFIA) : variable selon la valeur et l'emplacement du bien
Frais de renouvellement du titre : environ 2 000 EUR par cycle de renouvellement

Portugal, coûts supplémentaires

Frais de dossier gouvernementaux : environ 5 325 EUR par demandeur principal ; environ 2 663 EUR par personne à charge
Frais de souscription au fonds : généralement 1 à 2 % du montant investi (frais d'entrée) plus des frais de gestion annuels de 1,5 à 2,5 %
Frais juridiques : 3 000 EUR-8 000 EUR selon l'étendue du service
Frais de renouvellement du titre : environ 2 663 EUR par renouvellement
Test de langue et frais de demande de citoyenneté (à l'étape des 7 à 10 ans) : environ 250 EUR-500 EUR

Pour une répartition des coûts adaptée à la taille de votre famille et à vos préférences d'investissement, nous vous encourageons à réserver une consultation gratuite avec notre équipe.

Questions fréquentes : Golden Visa Grèce vs Portugal

Puis-je encore acheter un bien immobilier dans le cadre du Golden Visa portugais en 2026 ?

Non. Le Portugal a supprimé l'immobilier résidentiel comme voie d'investissement qualifiante en octobre 2023 et ne l'a pas rétabli. L'immobilier commercial dans les zones à faible densité a également été supprimé. Les voies d'investissement principales sont désormais les souscriptions à des fonds de capital-risque (à partir de 500 000 EUR), les transferts de capitaux (à partir de 1 500 000 EUR), et la création d'emplois ou les dons culturels.

Quel programme mène le plus rapidement à un passeport, la Grèce ou le Portugal ?

Le Portugal offre la voie vers la citoyenneté la plus rapide. Les investisseurs peuvent demander la citoyenneté portugaise cinq ans après la date de leur titre de séjour initial, à condition de satisfaire les exigences minimales de présence physique, de démontrer un niveau de portugais A2, et de ne pas avoir de casier judiciaire. Le golden visa grec ne crée pas de voie accélérée vers la citoyenneté ; la naturalisation standard en Grèce exige sept ans de résidence légale avec une présence physique nettement plus élevée.

Combien coûte le Golden Visa grec en 2026 ?

L'investissement qualifiant minimal en Grèce commence à 250 000 EUR pour les projets de conversion commercial-résidentiel ou les restaurations de bâtiments classés. Pour l'immobilier résidentiel standard dans la plupart des régions, le minimum est de 400 000 EUR. Dans les zones à forte demande, dont Athènes, Thessalonique, Mykonos et Santorin, le minimum est de 800 000 EUR. Les coûts supplémentaires, incluant taxes, frais juridiques et frais de dossier, ajoutent généralement 15 000 EUR-30 000 EUR au montant de l'investissement.

Dois-je vivre en Grèce ou au Portugal pour maintenir mon golden visa ?

Aucun des deux programmes n'exige de présence physique significative pour maintenir la résidence. La Grèce exige un minimum de sept jours par an, bien qu'en pratique ce seuil ne soit pas strictement appliqué pour les renouvellements de titre. Le Portugal exige sept jours la première année et une moyenne de quatorze jours par période de renouvellement de deux ans. Les deux programmes sont conçus pour les investisseurs qui n'envisagent pas de se relocaliser durablement, tout en accordant la pleine liberté de circulation Schengen.

Les membres de ma famille peuvent-ils être inclus dans ma demande de golden visa ?

Oui. Le Golden Visa grec comme le Golden Visa portugais permettent à l'investisseur principal d'inclure son conjoint ou partenaire civil, ses enfants à charge (y compris les enfants adultes en études à temps plein jusqu'à 26 ans), ainsi que les parents et beaux-parents à charge, dans la même demande. Aucun investissement qualifiant supplémentaire n'est requis pour les membres de la famille. Toutes les personnes à charge qualifiantes bénéficient des mêmes droits de résidence que le demandeur principal et peuvent éventuellement devenir éligibles à la citoyenneté en leur nom propre.

Quel programme de golden visa offre le meilleur rapport qualité-prix pour une famille en 2026 ?

Cela dépend des priorités de la famille. La Grèce offre un meilleur rapport qualité-prix pour les familles souhaitant un actif immobilier tangible, en particulier via la voie de conversion à 250 000 EUR, qui demeure l'un des points d'entrée les plus accessibles de l'UE. Le Portugal offre un bon rapport qualité-prix pour les familles privilégiant une voie vers la citoyenneté en 7 ans (UE/CPLP) ou 10 ans (autres nationalités) et à l'aise avec les investissements en fonds. Les familles avec plusieurs personnes à charge trouveront les deux programmes économiques par rapport à l'obtention de plusieurs visas individuels, les membres de la famille supplémentaires étant inclus pour une fraction du coût de demande individuelle.

Le Golden Visa grec est-il menacé par les évolutions réglementaires de l'UE ?

Le gouvernement grec a clairement affirmé son intention de continuer à exploiter le programme de golden visa, ayant déjà mené des réformes proactives en relevant les seuils dans les zones à forte demande. Bien que la surveillance au niveau de l'UE des programmes de résidence pour investisseurs se poursuive, notamment de la part de la Commission européenne, la Grèce a démontré son engagement à maintenir le programme comme une voie d'investissement structurée et conforme. Nous recommandons de consulter un conseiller qualifié pour rester informé de toute évolution réglementaire avant de s'engager dans un investissement.

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