Golden Visa Grecia vs Portogallo 2026: Quale è Migliore per i Suoi Obiettivi?

Ultimo aggiornamento: marzo 2026

Due dei programmi di residenza per investitori più popolari d'Europa — ma la Golden Visa per la Grecia e la Golden Visa per il Portogallo sono divergite significativamente dal 2023. Un programma ha eliminato del tutto il settore immobiliare come investimento qualificante. L'altro ha aumentato drasticamente le soglie nelle aree ad alta domanda ma ha mantenuto la proprietà come via qualificante. Questo confronto copre tutto ciò di cui ha bisogno per decidere.

Conclusione immediata: la Grecia è adatta agli investitori che vogliono detenere immobili in Europa. Il Portogallo è adatto agli investitori a proprio agio con strumenti finanziari e a chi privilegia una cittadinanza più rapida. La risposta giusta dipende dai Suoi obiettivi.

Il Panorama Golden Visa Grecia vs Portogallo nel 2026

Il dibattito golden visa grecia vs portogallo si è evoluto considerevolmente negli ultimi due anni. Le modifiche normative in entrambi i paesi, determinate dalle pressioni del mercato immobiliare e dal controllo dell'UE sui regimi di residenza per investitori, hanno ridefinito per chi è più adatto ciascun programma. Comprendere il panorama attuale è il primo passo per prendere una decisione informata.

Cos'è la Golden Visa per la Grecia? La Golden Visa per la Grecia è un programma di residenza per investitori che concede ai cittadini non UE un permesso di soggiorno quinquennale rinnovabile in cambio di un investimento qualificante in Grecia. Lanciato nel 2013, è uno dei programmi di golden visa più longevi dell'Unione Europea e rimane saldamente ancorato al settore immobiliare. I titolari ottengono il diritto di vivere, lavorare e viaggiare liberamente nell'Area Schengen.

Cos'è la Golden Visa per il Portogallo? L'Autorização de Residência para Atividade de Investimento (ARI) portoghese, comunemente nota come Golden Visa per il Portogallo, è stata introdotta nel 2012 ed è rapidamente diventata il programma di residenza per investitori più sottoscritto d'Europa. A seguito del pacchetto di riforme varato nell'ottobre 2023, il settore immobiliare residenziale è stato rimosso come investimento qualificante. Il programma si concentra ora sugli investimenti in fondi, i trasferimenti di capitale, la creazione di imprese e le donazioni culturali. Il programma portoghese offre un percorso diretto verso la cittadinanza dopo cinque anni — una caratteristica che la Grecia non replica attualmente.

Per una visione più ampia delle opzioni di residenza per investitori in tutto il mondo, si consulti la nostra guida ai migliori programmi di investimento per golden visa.

Opzioni di Investimento a Confronto: Golden Visa Grecia vs Portogallo

È qui che i due programmi divergono più nettamente. La preferenza per asset tangibili rispetto a quelli finanziari determinerà probabilmente la Sua scelta prima ancora di considerare qualsiasi altro fattore.

Golden Visa per la Grecia — Vie di Investimento

• Acquisto immobiliare (zone standard): Minimo €400.000 in un singolo immobile. Questa soglia si applica alla maggior parte delle regioni della Grecia al di fuori delle aree ad alta domanda.
• Acquisto immobiliare (zone ad alta domanda): Minimo €800.000 ad Atene, Salonicco, Mykonos, Santorini e qualsiasi isola con una popolazione superiore a 3.100 abitanti. La soglia è raddoppiata nel 2024 per queste zone.
• Acquisto immobiliare (progetti di conversione): Minimo €250.000 per la conversione di immobili commerciali in residenziale, o per il restauro di edifici storici vincolati. Questa via rimane uno dei punti di accesso più accessibili in qualsiasi programma di golden visa UE.
• Investimento di capitale: €500.000 investiti in azioni, obbligazioni o titoli di Stato greci.
• Deposito bancario: €500.000 in un deposito a termine fisso presso un istituto di credito greco.
• Investimento aziendale: €500.000 investiti in una società o un'impresa greca operante in Grecia.

Golden Visa per il Portogallo — Vie di Investimento (Post-2023)

• Investimento in fondi di venture capital o private equity: Minimo €500.000 in un fondo portoghese qualificante con un blocco minimo di dieci anni. Attualmente è la via più popolare.
• Trasferimento di capitale: Minimo €1.500.000 trasferiti a una banca o istituto finanziario portoghese.
• Creazione di impresa: Creazione di almeno dieci posti di lavoro permanenti in Portogallo, o cinque se l'azienda si trova in un'area a bassa densità.
• Donazione artistica o culturale: Minimo €250.000 donati alle arti, al patrimonio culturale o alla preservazione del patrimonio nazionale.
• Ricerca scientifica: Minimo €500.000 investiti in attività di ricerca scientifica o tecnologica portoghese.

La conclusione pratica: se desidera un asset immobiliare tangibile in Europa, la Grecia è l'unica opzione valida tra le due. Se è a proprio agio con le strutture di fondi e valuta un percorso verso la cittadinanza più della proprietà immobiliare, il Portogallo è la scelta più forte. Esplori i dettagli completi sulla nostra pagina del programma Golden Visa Grecia e sulla nostra pagina del programma Golden Visa Portogallo.

Requisiti di Ammissibilità

Entrambi i programmi condividono criteri di ammissibilità generalmente simili, sebbene vi siano differenze significative nei dettagli.

Criteri di Ammissibilità Condivisi

• Il richiedente deve essere un cittadino non UE, non SEE, non svizzero
• Il richiedente deve avere almeno 18 anni
• Fedina penale pulita dal paese di nazionalità e di residenza
• Nessun rifiuto di visto precedente da parte degli stati membri Schengen che indicherebbe un rischio per la sicurezza
• Assicurazione sanitaria valida in Grecia o Portogallo (rispettivamente)
• Prova della provenienza dei fondi

Requisiti Specifici per la Grecia

• L'investimento qualificante deve essere mantenuto per la durata del permesso di soggiorno
• Presenza fisica minima: sette giorni all'anno (o nessuna, in pratica — la Grecia non applica rigorosamente questa soglia per il rinnovo del permesso)
• L'immobile deve essere intestato al nome personale dell'investitore, o tramite una società uninominale (IKE o EPE)

Requisiti Specifici per il Portogallo

• Presenza fisica minima di sette giorni nel primo anno e quattordici giorni in ciascun periodo di rinnovo biennale successivo
• Dopo cinque anni, i richiedenti possono richiedere la residenza permanente o la cittadinanza, a condizione di dimostrare una competenza linguistica portoghese di livello A2 e superare un test di conoscenza civica di base
• L'investimento qualificante deve essere mantenuto per un minimo di cinque anni dalla data di rilascio del permesso di soggiorno

Processo di Domanda Passo dopo Passo

Golden Visa per la Grecia — Processo di Domanda

1. Nomina di un rappresentante legale: La legge greca richiede un avvocato locale autorizzato ad agire per Suo conto. Il Suo rappresentante effettuerà la due diligence, gestirà la compravendita immobiliare e presenterà la domanda.
2. Ottenere un Codice Fiscale Greco (AFM): Necessario prima che possa procedere qualsiasi transazione immobiliare.
3. Aprire un conto bancario greco: Necessario per facilitare l'acquisto immobiliare e pagare le relative tasse.
4. Completare l'acquisto immobiliare: Firmare il contratto di compravendita davanti a un notaio greco. Pagare l'imposta di trasferimento applicabile (attualmente il 3,09% del valore catastale dell'immobile).
5. Presentare la domanda di golden visa: Presentata presso la relativa Amministrazione Decentrata o tramite il portale online del Ministero delle Migrazioni.
6. Appuntamento biometrico: L'investitore (e tutti i familiari inclusi) deve partecipare a un appuntamento per la raccolta dei dati biometrici in Grecia.
7. Ricevere la tessera del permesso di soggiorno: Il permesso è valido per cinque anni ed è rinnovabile purché l'investimento sia mantenuto.

Golden Visa per il Portogallo — Processo di Domanda

1. Ottenere un Numero di Identificazione Fiscale Portoghese (NIF): Può essere ottenuto a distanza tramite un rappresentante fiscale.
2. Aprire un conto bancario portoghese: Necessario per le sottoscrizioni di fondi e i trasferimenti di capitale.
3. Completare l'investimento qualificante: Per gli investimenti in fondi, sottoscrivere e trasferire i fondi al veicolo qualificante. Ottenere la conferma dell'investimento.
4. Presentare la domanda ARI online: Presentata tramite il portale online dell'AIMA (Agenzia per l'Integrazione, la Migrazione e l'Asilo). La documentazione di supporto include la prova dell'investimento, i certificati del casellario giudiziale e l'assicurazione sanitaria.
5. Partecipare all'appuntamento biometrico in Portogallo: Presenza di persona obbligatoria. Questo è tipicamente l'unico momento in cui è richiesta la presenza fisica in Portogallo durante la fase di domanda iniziale.
6. Ricevere la tessera del permesso di soggiorno: Inizialmente valida per due anni, poi rinnovata in incrementi biennali. Dopo cinque anni, richiedere la residenza permanente o la cittadinanza.

Tempi di Elaborazione

I tempi di elaborazione sono una preoccupazione frequente tra i richiedenti e sono migliorati in entrambi i paesi a seguito di periodi di arretrato significativo.

Il percorso verso la cittadinanza portoghese a cinque anni è un differenziatore convincente per gli investitori che considerano un secondo passaporto come obiettivo finale. Il percorso di St. Kitts verso la cittadinanza tramite naturalizzazione richiede tipicamente sette anni di residenza legale continua e requisiti di presenza fisica significativamente più elevati — rendendolo considerevolmente più impegnativo per chi non intende trasferirsi.

Vantaggi: Diritti di Residenza, Viaggio e Stile di Vita

Accesso Schengen

Entrambi i programmi concedono la piena libertà di circolazione nell'Area Schengen, consentendo ai titolari di viaggiare in 27 paesi europei senza visto. Questo è uno dei vantaggi più immediatamente pratici per gli investitori i cui viaggi di lavoro o personali li portano frequentemente in Europa.

Viaggio Senza Visto con il Passaporto

Se si procede alla cittadinanza e si ottiene il passaporto, le cifre di accesso sono comparabili: un passaporto greco offre attualmente l'accesso senza visto o con visto all'arrivo in circa 185 paesi; un passaporto portoghese offre accesso a circa 188 paesi. Entrambi si classificano tra i dieci passaporti più potenti al mondo.

Considerazioni Fiscali

Né la Golden Visa greca né quella portoghese obbligano a diventare residenti fiscali — le soglie minime di presenza fisica garantiscono questo. Tuttavia, entrambi i paesi offrono regimi fiscali aggiuntivi attraenti per chi sceglie di trasferirsi. Il programma Non-Dom della Grecia offre una tassa annuale forfettaria di €100.000 sul reddito di fonte estera per un massimo di 15 anni. Il regime NHR (Non-Habitual Resident) del Portogallo è stato riformato nel programma IFICI per il 2024 in poi, offrendo un'aliquota forfettaria del 20% sul reddito qualificante di fonte portoghese per un periodo di dieci anni. Se l'ottimizzazione fiscale fa parte della Sua pianificazione, entrambi i regimi meritano un'analisi separata e dettagliata con un consulente fiscale qualificato.

Inclusione Familiare

Entrambi i programmi estendono i diritti di residenza alla famiglia immediata dell'investitore principale nell'ambito di un'unica domanda. I dipendenti qualificanti includono tipicamente:

• Coniuge o partner civile legalmente riconosciuto
• Figli di età inferiore ai 18 anni
• Figli non sposati tra i 18 e i 26 anni che frequentano studi a tempo pieno (si applicano condizioni specifiche del programma)
• Genitori dipendenti e suoceri dell'investitore e/o del coniuge

La Grecia consente inoltre i fratelli minori dipendenti dell'investitore a determinate condizioni. Entrambi i programmi consentono ai familiari di richiedere la propria residenza o cittadinanza indipendente in futuro, soggetto al rispetto dei requisiti pertinenti. I familiari non devono effettuare un investimento qualificante separato.

Se sta valutando ulteriori programmi insieme a questi due, la nostra guida completa ai migliori programmi di cittadinanza per investimento offre un framework di confronto più ampio.

Costi Oltre l'Investimento Minimo

Il dato dell'investimento qualificante è solo una parte del quadro dei costi totali. I richiedenti dovrebbero preventivare le seguenti spese aggiuntive:

Grecia — Costi Aggiuntivi

• Tassa governativa per la domanda: circa €2.000 per richiedente adulto; €150 per minore
• Imposta di trasferimento immobiliare: 3,09% del valore catastale dell'immobile
• Onorari notarili: circa 1–1,5% del valore dell'immobile
• Onorari legali: tipicamente 1–2% del valore dell'immobile, a seconda della complessità
• Imposta annuale sulla proprietà (ENFIA): variabile in base al valore e all'ubicazione dell'immobile
• Tassa di rinnovo del permesso: circa €2.000 per ciclo di rinnovo

Portogallo — Costi Aggiuntivi

• Tassa governativa per la domanda: circa €5.325 per il richiedente principale; circa €2.663 per ogni dipendente
• Commissioni di sottoscrizione del fondo: tipicamente 1–2% dell'importo investito (commissione di ingresso) più commissioni di gestione annuali dell'1,5–2,5%
• Onorari legali: €3.000–€8.000 a seconda dell'ambito del servizio
• Tasse di rinnovo del permesso: circa €2.663 per rinnovo
• Test linguistico e tasse per la domanda di cittadinanza (alla fase dei cinque anni): circa €250–€500

Per una ripartizione dei costi personalizzata che rifletta la dimensione della Sua famiglia e le preferenze di investimento, La invitiamo a prenotare una consulenza gratuita con il nostro team.

Domande Frequenti: Golden Visa Grecia vs Portogallo

Per una guida personalizzata su entrambi i programmi, parli con uno dei nostri consulenti oggi. Può anche esplorare più in profondità il profilo della Golden Visa per il Portogallo.

Per informazioni ufficiali, si consulti SEF Portugal e il Henley Passport Index.