2026'da Dubai'de Mülk Satın Alma: Eksiksiz Süreç

Yabancı Uyruklular Dubai'de Mülk Satın Alabilir mi?

Evet, BAE vatandaşı olmayanların mülkü tamamen sahiplenebildiği ve tapunun Dubai Land Department nezdinde kendi adlarına kayıt edildiği belirlenmiş freehold bölgelerde bu mümkündür. Bu durum 2000'li yılların başından beri geçerlidir ve Dubai'nin uluslararası alıcı pazarının temelini oluşturur. Satın almak için ikamet şartı yoktur ve sürecin tamamı boyunca BAE'de bulunma zorunluluğu da yoktur, ancak bazı adımlar şahsen tamamlandığında daha kolaydır.

Belirlenmiş freehold bölgelerin dışında, yabancı mülkiyeti kısıtlıdır veya uzun süreli kiralama (leasehold) olarak yapılandırılmıştır. Pratik sonuç şudur: herhangi bir mülke karar vermeden önce o mülkün bölge statüsünü doğrulayın; bu bir kanaat meselesi değil, kayıtlı bir gerçektir.

Freehold, Leasehold ve İntifa Hakkı (Usufruct)

Freehold, birimin ve villalar için arsanın da tam mülkiyetini verir; satma, kiraya verme veya vasiyet etme hakkını içerir. Leasehold (kiralık), genellikle 99 yıla kadar sabit bir süre için haklar tanır; bu sürenin sonunda hak geri döner. İntifa hakkı (usufruct), mülkiyet olmaksızın belirli bir süre için kullanma ve yararlanma hakkı tanır. Bir ikamet izni desteklemesi amaçlanan bir alım için, belirlenmiş bir bölgedeki freehold en temiz yoldur; diğer her seçeneğin, varsayılmaktan ziyade uygunluk koşullarına göre kontrol edilmesi gerekir.

Satın Alma Süreci: Adım Adım

Tamamlanmış mülk

Sıralama şu şekildedir: şartlar üzerinde anlaşılır ve bir mutabakat muhtırası imzalanır; depozito genellikle acente tarafından tutulur; satıcı, hizmet ücretlerinin ödendiğini teyit eden bir itiraz yoktur belgesini (no-objection certificate) geliştiriciden alır; bir ipotek söz konusuysa, alıcının bankası nihai teklifini verir ve satıcının ipoteği kapatılır; her iki taraf da DLD onaylı bir fiduciary ofisinde hazır bulunur, burada devir kaydedilir ve yeni bir tapu senedi düzenlenir. Basit bir peşin alım için bu genellikle birkaç hafta sürer; ipotekli bir alım daha uzun sürer.

Proje aşamasındaki mülk (off-plan)

Off-plan süreci geliştirici üzerinden ilerler: rezervasyon, ardından bir alım satım sözleşmesi, ardından inşaat kilometre taşlarına bağlı olarak kademeli ödemeler. Onaylı projelerdeki ödemeler, projenin emanet (escrow) hesabından geçmelidir; bu, önceki dönemlerde alıcıları geliştirici iflaslarına maruz bırakan olaylardan sonra getirilmiş bir koruma önlemidir. Hak, DLD'nin off-plan sicilinde kayıt altına alınır ve tapu teslimde düzenlenir.

Gerçek Maliyet Ne Kadar?

Satın alma fiyatının ötesinde şunları bekleyin: DLD devir ücreti (değerin bir yüzdesi olup en büyük tek kalemdir), mülk kaydı ve fiduciary ofis ücretleri, acente komisyonu ve tapu senedi düzenleme ücreti. Finansman kullanıldığında, ipotek kaydı ve banka dosya ücretlerini, ayrıca değerleme masrafını ekleyin. Alım bir ikamet iznini desteklediğinde, vize başvurusundaki hükümet ve durum tespiti ücretlerini, sağlık ve Emirates ID masraflarını ve varsa profesyonel ücretleri de ekleyin.

Planlama rakamı olarak, tamamlanmış bir işlem için satın alma fiyatının %6-9 üzerini bütçeleyin; ipotek söz konusu olduğunda bu oran daha yüksek olur. Bir mülkün 2.000.000 AED eşiğini gerçekten ve yeterli marjla aşıp aşmadığını belirleyen rakam budur.

Kayıtlı Bir Aracı Kullanmak ve Onu Doğrulamak

Dubai'de faaliyet gösteren emlak aracıları Dubai Land Department nezdinde kayıtlı olmalıdır ve emirlikteki gayrimenkul reklamları, DLD'nin Trakheesi sistemi üzerinden verilen bir izin gerektirir; izin numarası ilanda gösterilir. Her iki gerçek de alıcı için yararlıdır: kiminle muhatap olduğunuzu kontrol etmenizi sağlar. Size gösterilen herhangi bir ilanda aracının kaydını ve izin numarasını isteyin ve bunları doğrulayın. İzin numarası olmayan bir ilan, karşı taraf hakkında bir sinyaldir.

Mukim Olmayan Olarak Finansman

BAE bankaları mukim olmayanlara kredi verir; genellikle mukimlere kıyasla daha düşük kredi/değer oranlarıyla ve daha dar bir kreditör havuzuyla. Daha yüksek bir depozito, gelir ve fon kaynağı kanıtı ve kreditörün takdirine bağlı bir değerleme bekleyin. Alım aynı zamanda ikamet yoluysa, ipotekli mülklerin Golden Visa kuralları kapsamındaki muamelesinin 2026 içinde revize edildiğini unutmayın; ipotekli mülkler, genellikle özkaynak pozisyonu ve finansman veren bankanın onayını içeren koşullara tabi olarak uygun hale gelebilmektedir. Bu, yakın zamanda değişen kurallardan biri olduğundan, eski veya yeni pozisyona güvenmek yerine mevcut gerekliliği teyit edin.

İkamet Yolu

Resmi eşiğe göre, 2.000.000 AED veya üzeri tasdikli uygun değer, 10 yıllık yenilenebilir Golden Visa'yı destekleyebilir. 2026 boyunca çeşitli mekanizmalar esnetildi: değerlendirme, ödenen tutar yerine mülkün tasdikli toplam değerine göre yapılmaya başlandı, birden fazla tapu senedindeki değer birleştirilebilir hale geldi ve onaylı bir projeye kayıtlı off-plan mülkler kullanılabilir hale geldi.

Rakamlar, teorik değil işleyen bir yol olduğunu göstermektedir: Dubai Kimlik ve Yabancılar İşleri Genel Müdürlüğü, 2026'nın ilk yarısında 1.051.978 yeni ikamet izniyle birlikte 66.000 Golden Visa düzenlendiğini bildirmiştir.

Bu vize ikamettir, vatandaşlık değildir. BAE herhangi bir yatırım yoluyla vatandaşlık programı işletmemektedir ve hiçbir fiyata ömür boyu geçerli bir varyant bulunmamaktadır. İkinci bir pasaport da isteyen alıcılar, genellikle Golden Visa'yı bir Karayip programıyla eşleştirir; daha geniş ikamet manzarası için yatırım yoluyla vatandaşlık karşılaştırmamıza veya golden visa programları merkezimize bakın.

Ailenizi Dahil Etmek

Golden Visa, sahibinin eşini ve çocuklarını sponsor olarak eklemesine izin verir; bağımlıların izinleri genellikle asıl başvuru sahibinin on yıllık süresine hizalanır. Ebeveynlerin ve ev personelinin sponsorluğu belirli koşullara bağlı olarak mümkündür. Her bağımlı, sonradan sürpriz olarak değil baştan itibaren maliyet modelinde yer alması gereken kendi başvuru, sağlık ve Emirates ID masraflarını taşır.

Sık Yapılan Hatalar

Yalnızca satın alma fiyatını bütçelemek ve ücretler hesaba katıldığında eşiğin altında kalmak. Bölge düzeyindeki bir fiyat aralığının uyumlu bir mülkü garanti ettiğini varsaymak. Broşürdeki bir teslim tarihini bir taahhüt olarak kabul etmek. Kalıcı bir yıllık maliyet olan hizmet ücreti geçmişini atlamak. Bir ikamet iznini vergisel bir sonuç olarak ele almak; vergi mukimliğinizin nerede olduğu kendi durumunuza ve kendi ülkenizin kurallarına bağlıdır ve bu, kendi yargı bölgenizdeki bir vergi danışmanına sorulması gereken bir sorudur. Ve doğrulanmamış bir aracıyla çalışmak; kayıt ve izin numaraları, tam olarak kimsenin sözüne güvenmek zorunda kalmamanız için mevcuttur.

Nasıl Çalışıyoruz

Mirabello Consultancy, ikamet tarafında danışmanlık sağlar: herhangi bir taahhütten önce uygun yolu ve uygunluğu yazılı olarak teyit eder, ikamet iznine kadar tam maliyeti modelleriz, başvuruyu hazırlar ve yönetiriz ve işlem ile hukuki iş için düzenlenmiş yerel profesyonelleri koordine ederiz. Bir Dubai emlak aracısı olarak hareket etmiyoruz. Danışmanlığını yaptığımız BAE mülkleri, desteklediği programla eşleştirilmiş olarak BAE gayrimenkul sayfamızda yer almaktadır. Bölgesel karşılaştırma için Umman Golden Visa'sına bakın.

Sıkça Sorulan Sorular

Dubai'de Mülk Satın Almak Ne Kadar Sürer?

Peşin, basit ve tamamlanmış bir alım, şartların üzerinde anlaşmadan kayıtlı devre kadar genellikle birkaç hafta sürer. İpotekli bir alım, kreditöre bağlı olarak daha uzun sürer. Off-plan, inşaat dönemine yayılır ve tapu teslimde düzenlenir.

Satın Almak İçin Dubai'de Bulunmam Gerekir mi?

Gerekli değildir. Çoğu işlem uzaktan yürütülebilir ve bir vekaletname, şahsen bulunmayı gerektiren adımları kapsayabilir. Bazı aşamalar, özellikle ikamet izni için biyometri, BAE'de bulunmayı gerektirir.

Fiyatın Üzerinde Toplam Ücretler Nelerdir?

Tamamlanmış, peşin bir alım için yaklaşık %6-9 planlayın; bu, DLD devir ücretini, kayıt ve fiduciary ücretlerini, acente komisyonunu ve tapu senedi düzenlemesini kapsar; uygulanabilir olduğunda ipotek ve ikamet maliyetleri de eklenir.

Mülkü Kiraya Verebilir miyim?

Evet. Uzun vadeli kiralama basittir. Kısa vadeli tatil kiralaması bir lisans ve aktif yönetim gerektirir ve gelir mevsimseldir. Kira geliri BAE'de kişisel gelir vergisine tabi değildir.

Mülk Satın Almak Golden Visa'yı Garanti Eder mi?

Hayır. Değer eşiğini karşılamak gereklidir ancak yeterli değildir; mülkün uygun bir kategoride olması ve düzgün şekilde kayıtlı olması gerekir ve başvuru sahibinin yetkilinin kendi gerekliliklerini karşılaması gerekir. Herhangi bir taahhütten önce uygunluğu yazılı olarak teyit etmemizin nedeni tam olarak budur.