Зоны золотой визы Греции: полное руководство по уровням 2026

С августа 2024 года Золотая виза Греции функционирует по трёхуровневой системе ценообразования, определяющей минимальный объём инвестиций в недвижимость в зависимости от местоположения объекта. Понимание этих зон, ключевой шаг перед принятием инвестиционного решения: разница между уровнями может составить €550 000 в минимальном бюджете. Mirabello Consultancy помогла сотням инвесторов сориентироваться на греческом рынке недвижимости, и данное руководство чётко объясняет, что каждая зона означает для Вашей стратегии.

Почему Греция ввела трёхзонную систему

Прежний единый порог в €250 000 был установлен в 2014 году и оставался неизменным почти десятилетие. К 2023 году рост числа заявок на золотую визу, преимущественно от инвесторов из Азии и Ближнего Востока, создал значительное давление на цены на жильё в Афинах, Санторини и Миконосе, сделав его недоступным для местных жителей. В ответ на это греческое правительство поэтапно повысило пороги. В 2023 году минимум для зон высокого спроса был увеличен до €500 000, а в августе 2024 года была введена действующая трёхуровневая модель.

Зона А, премиальные локации: минимум €800 000

Зона А охватывает наиболее востребованные и экономически активные районы Греции. Если Ваш целевой объект расположен в одной из следующих территорий, минимальный объём инвестиций составляет €800 000:

Столичный регион Афин (Аттика)
Салоники (второй по величине город страны)
Миконос
Санторини
Все греческие острова с населением более 3 100 человек

Повышенный порог призван сдержать спекулятивные инвестиции в регионах с острой нехваткой доступного жилья. Несмотря на увеличенный минимум, объекты зоны А продолжают пользоваться высоким спросом благодаря ликвидности, арендному потенциалу и привлекательному образу жизни. Следует отметить, что краткосрочная аренда (Airbnb) запрещена для объектов, используемых в рамках золотой визы.

Зона Б, региональная материковая Греция и малые острова: минимум €400 000

Зона Б охватывает остальную часть материковой Греции и острова с населением менее 3 100 жителей. Минимальный объём инвестиций здесь составляет €400 000. В эту зону входят:

Северная Греция (Эпир, Македония, Фракия, за исключением центра Салоников)
Центральная Греция и Пелопоннес
Крит (ряд районов за пределами главного города)
Малые острова Эгейского и Ионического морей, не включённые в зону А

Зона Б представляет собой оптимальный баланс цены, качества жизни и долгосрочного прироста капитала для многих инвесторов. Объекты на побережье Пелопоннеса и в ряде районов Крита вызывают растущий интерес у европейских покупателей, ищущих доступные инвестиции без потери средиземноморского качества жизни.

Зона В, реставрация объектов наследия: минимум €250 000

Зона В, наиболее специфический уровень, применимый исключительно к реконструкции или реставрации объектов культурного наследия. Минимальный объём инвестиций, €250 000, и это требование распространяется на любое местоположение: объект наследия в афинском районе Колонаки также попадает в зону В, если соответствует критериям охраны.

Ключевые условия для получения статуса зоны В:

Здание должно быть официально признано объектом культурного наследия по греческому законодательству
Инвестиции должны финансировать смену назначения, реставрацию или перепрофилирование объекта
Строительство должно соответствовать требованиям органов охраны наследия
Ответственность за завершение реставрации несёт инвестор

Реставрация объектов наследия сопряжена с более высокими операционными рисками по сравнению со стандартной покупкой жилья и требует тщательной юридической проверки. Mirabello Consultancy рекомендует привлекать независимого архитектора по объектам наследия и греческого юриста по недвижимости до заключения сделки.

Сравнительная таблица зон золотой визы Греции

Инвестиционные зоны золотой визы Греции, минимальные требования 2026
Зона	Минимальные инвестиции	Ключевые локации	Тип недвижимости
Зона А	€800 000	Афины, Салоники, Миконос, Санторини, острова с населением >3 100 чел.	Жилая или коммерческая
Зона Б	€400 000	Остальная материковая Греция, малые острова	Жилая или коммерческая
Зона В	€250 000	Любое местоположение (только объекты наследия)	Исключительно реставрация объектов культурного наследия

Какая зона подходит именно Вам?

Выбор зоны зависит от совокупности факторов: бюджета, планируемого использования объекта, стратегии выхода и личных предпочтений. Инвесторы, планирующие использовать недвижимость лично и ценящие ликвидность, как правило, отдают предпочтение объектам зоны А в Афинах или на островах. Инвесторы, ищущие меньший первоначальный взнос с долгосрочной стратегией удержания, нередко находят региональные объекты зоны Б привлекательными. Зона В привлекает нишевую аудиторию, готовую к рискам застройки в обмен на минимальный порог входа.

Стоит сравнить золотую визу Греции с другими ведущими программами золотой визы в мире. Среди шенгенских альтернатив, Золотая виза Португалии (от €250 000 в инвестиционные фонды) и программа ВНЖ Кипра (от €300 000 в недвижимость).

Ключевые правила для всех зон

Запрет Airbnb: объекты золотой визы нельзя размещать на платформах краткосрочной аренды.
Отсутствие требования минимального срока пребывания: Вам не нужно проводить определённое количество дней в Греции ежегодно для сохранения ВНЖ.
Шенгенский доступ: греческий вид на жительство обеспечивает свободу передвижения по всей Шенгенской зоне.
Путь к гражданству: после 7 лет проживания Вы можете подать заявление на получение греческого гражданства.
Включение членов семьи: супруг(а), дети до 21 года и родители обоих супругов включаются в заявку.

Подробную информацию можно найти в официальных материалах the global passport mobility index, а также на сайте Европейской комиссии.

Готовы инвестировать в золотую визу Греции?

Наша команда в Mirabello Consultancy определит оптимальную зону и стратегию приобретения недвижимости в соответствии с Вашими целями. Забронируйте бесплатную консультацию уже сегодня.

Записаться на бесплатную консультацию

Часто задаваемые вопросы

Каков минимальный объём инвестиций для золотой визы Греции в 2026 году?

Минимум зависит от зоны: €800 000 для зоны А (Афины, Салоники, Миконос, Санторини, крупные острова), €400 000 для зоны Б (остальная Греция) и €250 000 для зоны В (реставрация объектов культурного наследия).

Можно ли купить недвижимость в любом месте Греции для получения золотой визы?

Да, но минимальный объём инвестиций варьируется в зависимости от местоположения. Для зон высокого спроса применяются более высокие минимальные требования по правилам зоны А.

В какую зону входит Крит, А или Б?

Большая часть Крита относится к зоне Б (минимум €400 000). Однако некоторые районы могут различаться, всегда уточняйте статус зоны у своего юриста по недвижимости перед подписанием договора.

Можно ли сдавать недвижимость, приобретённую по золотой визе, через Airbnb?

Нет. Платформы краткосрочной аренды запрещены для объектов, участвующих в программе золотой визы, по действующему греческому законодательству.

Как долго рассматривается заявка на золотую визу Греции в 2026 году?

Как правило, рассмотрение занимает от 3 до 12 месяцев из-за очереди примерно в 50 000 ожидающих заявок. В менее конкурентных регионах заявки могут обрабатываться быстрее.

Как начать работу с Mirabello Consultancy?

Свяжитесь с нашей командой для бесплатной консультации без каких-либо обязательств. Мы оценим Ваши цели, порекомендуем оптимальную зону и тип недвижимости и проведём Вас через каждый этап процесса подачи заявки. Запишитесь на бесплатную консультацию здесь.