Greece Golden Visa: Le Zone Spiegate — Guida Completa ai Livelli 2026

Da agosto 2024, il Greece Golden Visa opera secondo un sistema di prezzi a tre livelli che determina l'investimento immobiliare minimo richiesto in base alla localizzazione dell'asset. Comprendere queste zone è il passo più importante prima di impegnare il capitale, poiché la differenza tra i livelli può significare uno scarto di €550.000 nella spesa minima richiesta. Mirabello Consultancy ha assistito centinaia di investitori nel mercato immobiliare greco e questa guida illustra con precisione il significato di ciascuna zona per la Sua strategia di investimento.

Perché la Grecia ha Introdotto un Sistema a Zone Graduato

La precedente soglia minima di investimento fissa di €250.000 era stata introdotta nel 2014 e rimasta invariata per quasi un decennio. Entro il 2023, l'impennata delle domande Golden Visa — trainata principalmente da investitori asiatici e mediorientali — aveva esercitato una pressione al rialzo significativa sui prezzi immobiliari ad Atene, Santorini e Mykonos, rendendo inaccessibile il mercato abitativo per i residenti locali. Il governo greco ha risposto con un aumento graduale. Nel 2023 la soglia per le aree ad alta domanda è stata portata a €500.000, e nell'agosto 2024 è stato formalizzato l'attuale modello a tre zone.

Zona A — Localizzazioni Premium: Minimo €800.000

La Zona A comprende le localizzazioni più ambite ed economicamente attive della Grecia. Se l'immobile target ricade in una delle seguenti aree, l'investimento minimo è di €800.000:

• L'area metropolitana di Atene (Attica)
• Salonicco (seconda città del paese)
• Mykonos
• Santorini
• Tutte le isole greche con una popolazione superiore a 3.100 abitanti

La soglia più elevata è stata concepita per raffreddare gli investimenti speculativi nelle aree in cui l'accessibilità abitativa è già sotto pressione. Nonostante il minimo aumentato, gli immobili in Zona A continuano ad attrarre forte interesse per la loro liquidità, la domanda di affitto e il richiamo lifestyle. Si noti tuttavia che gli affitti a breve termine (Airbnb) non sono consentiti per gli immobili idonei al Golden Visa.

Zona B — Grecia Continentale e Isole Minori: Minimo €400.000

La Zona B copre il resto della Grecia continentale e le isole con una popolazione inferiore a 3.100 abitanti. In questa zona l'investimento minimo è di €400.000. Comprende:

• Grecia settentrionale (Epiro, Macedonia, Tracia, escluso il centro di Salonicco)
• Grecia centrale e Peloponneso
• Creta (determinate aree al di fuori del capoluogo)
• Isole minori dell'Egeo e dello Ionio non incluse nella Zona A

La Zona B rappresenta per molti investitori il miglior equilibrio tra costo, qualità di vita e apprezzamento del capitale nel lungo periodo. Gli immobili nella fascia costiera del Peloponneso e in alcune zone di Creta hanno in particolare registrato un crescente interesse da parte di acquirenti europei in cerca di punti di ingresso più accessibili senza rinunciare alla qualità di vita mediterranea.

Zona C — Conversioni di Edifici Storici: Minimo €250.000

La Zona C è il livello più caratteristico, applicabile specificamente alla conversione o al restauro di edifici storici vincolati. L'investimento minimo è di €250.000. Questa zona si applica indipendentemente dalla localizzazione dell'edificio: un immobile vincolato nel quartiere Kolonaki di Atene può rientrare nella Zona C se soddisfa i criteri di classificazione.

Condizioni principali per l'ammissibilità alla Zona C:

• L'edificio deve essere ufficialmente classificato come struttura vincolata o di interesse storico ai sensi della legge greca
• L'investimento deve finanziare un progetto di cambio di destinazione d'uso, restauro o conversione
• I lavori devono essere conformi ai requisiti dell'autorità preposta alla tutela del patrimonio storico
• L'investitore è responsabile del completamento della conversione

Le conversioni di edifici storici presentano un rischio esecutivo più elevato rispetto agli acquisti residenziali standard e richiedono una rigorosa due diligence legale. Mirabello Consultancy raccomanda di avvalersi di un architetto specializzato nel patrimonio storico e di un avvocato immobiliare greco prima di procedere.

Tabella Comparativa delle Zone del Greece Golden Visa

Quale Zona È Più Adatta alle Sue Esigenze?

La scelta della zona dipende da una combinazione di fattori: budget, utilizzo previsto dell'immobile, strategia di uscita e preferenze di vita. Gli investitori che intendono utilizzare l'immobile a uso personale e valorizzano la liquidità tendono a prediligere gli asset della Zona A ad Atene o nelle isole. Gli investitori che cercano un impiego di capitale ridotto con una strategia di detenzione a lungo termine trovano spesso più interessanti gli immobili regionali della Zona B. La Zona C attrae un pubblico di nicchia disposto ad accettare il rischio legato allo sviluppo in cambio del punto di ingresso più basso.

Vale la pena confrontare il Greece Golden Visa con altri principali programmi di investimento Golden Visa a livello globale. Le alternative Schengen comparabili includono il Portugal Golden Visa (da €250.000 in fondi di investimento) e il programma Cyprus Residency by Investment (da €300.000 in immobili).

Regole Fondamentali Applicabili a Tutte le Zone

• Nessun Airbnb: gli immobili idonei al Golden Visa non possono essere pubblicati su piattaforme di affitto a breve termine.
• Nessun soggiorno minimo: non è necessario trascorrere un numero minimo di giorni in Grecia ogni anno per mantenere la residenza.
• Accesso Schengen: il permesso di residenza greco garantisce la libertà di circolazione nell'Area Schengen.
• Percorso verso la cittadinanza: dopo 7 anni di residenza è possibile richiedere la cittadinanza greca.
• Inclusione dei familiari: il coniuge, i figli sotto i 21 anni e i genitori di entrambi i coniugi sono inclusi nella domanda.

Per tutti i dettagli, si consulti la guida ufficiale del programma pubblicata dal Ministero dello Sviluppo greco e il quadro Schengen della Commissione europea.

Domande Frequenti

Qual è l'investimento minimo per il Greece Golden Visa nel 2026?

Il minimo dipende dalla zona: €800.000 per la Zona A (Atene, Salonicco, Mykonos, Santorini, isole con oltre 3.100 abitanti), €400.000 per la Zona B (resto della Grecia) e €250.000 per la Zona C (conversioni di edifici storici vincolati).

Posso acquistare un immobile ovunque in Grecia per il Golden Visa?

Sì, ma l'importo minimo di investimento varia in base alla localizzazione. Le aree ad alta domanda richiedono un minimo più elevato ai sensi delle regole della Zona A.

Creta rientra nella Zona A o nella Zona B?

La maggior parte di Creta rientra nella Zona B (minimo €400.000). Tuttavia, le specifiche aree possono variare — si consiglia di confermare sempre la classificazione della zona con il proprio avvocato immobiliare prima di sottoscrivere.

Posso affittare il mio immobile Golden Visa su Airbnb?

No. Le piattaforme di affitto a breve termine non sono consentite per gli immobili idonei al Golden Visa ai sensi della vigente legge greca.

Quanto tempo richiede la pratica per il Greece Golden Visa nel 2026?

Il trattamento richiede tipicamente da 3 a 12 mesi a causa di un arretrato di circa 50.000 domande in sospeso. Le domande relative a regioni meno competitive possono essere trattate più rapidamente.

Come posso iniziare con Mirabello Consultancy?

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