Благодаря высокой доходности, инвесторской налоговой системе и программе «Золотая виза» рынок недвижимости Дубая переживает подъём. Многих инвесторов привлекает отсутствие подоходного налога, налога на прирост капитала и налога на наследство, передовая медицина и стабильная деловая среда. Однако перед покупкой важно изучить ключевые аспекты — правовые тонкости, расходы и рыночные тренды.

Рассматриваете инвестиции в недвижимость ОАЭ? Запишитесь на бесплатную консультацию в Mirabello Consultancy.

Иностранные граждане могут приобретать freehold-недвижимость в более чем 60 специально отведённых районах Дубая.
Инвестиции от 750 000 AED дают право на 2-летнюю резидентскую визу, от 2 000 000 AED — на 10-летнюю «Золотую визу».
В Дубае нет подоходного налога, налога на прирост капитала и налога на наследство при инвестициях в недвижимость.
Необходимо учитывать сбор за переход права собственности DLD в размере 4% от цены сделки.
Средняя доходность от аренды в премиальных районах составляет 5–9% в год.

Что нужно знать перед покупкой недвижимости в Дубае: руководство 2026

Последнее обновление: апрель 2026

Рынок недвижимости Дубая вошёл в 2026 год на подъёме. После рекордных 2023 и 2024 годов, когда объёмы сделок достигли исторических максимумов, рынок продолжает восходящую траекторию — при поддержке устойчивого международного спроса, растущей численности населения и масштабных государственных инфраструктурных проектов.

Кто может покупать недвижимость в Дубае? Правила для иностранцев

Одним из важнейших аспектов является чёткое понимание того, что именно иностранцам разрешено покупать. К счастью, правила просты и крайне инвесторски благоприятны.

Иностранные граждане (включая нерезидентов) могут приобретать недвижимость в специально отведённых freehold-зонах, которых более 60 по всему эмирату. В этих районах покупатели получают полное право собственности без временных ограничений.

Популярные среди международных инвесторов freehold-районы:

Palm Jumeirah — ультрапремиальные виллы и апартаменты
Downtown Dubai — квартал Бурдж-Халифа и Dubai Mall
Dubai Marina — жизнь у воды с высоким арендным спросом
Jumeirah Village Circle (JVC) — доступный вариант для инвесторов в аренду
Business Bay — близость к DIFC обеспечивает стабильный спрос арендаторов

Расходы и сборы: что нужно учесть при покупке недвижимости в Дубае

Обязательные транзакционные расходы

Сбор за переход права собственности DLD: 4% от цены покупки — обязателен для всех сделок
Регистрационные сборы DLD: 2 000–4 000 AED в зависимости от стоимости объекта
Комиссия агента: обычно 2% от цены покупки
Сбор за регистрацию ипотеки (при наличии): 0,25% от суммы займа
Сбор за оценку: 2 500–3 500 AED при необходимости банковской оценки

Текущие расходы на владение

Ежегодные сервисные сборы: значительно варьируются по объектам. Люксовые высотки — 20–50 AED за кв. фут в год
Подключение коммунальных услуг DEWA: депозит 1 000–2 000 AED для апартаментов, 2 000–4 000 AED для вилл
Страхование недвижимости: рекомендуется; годовые премии обычно 1 000–5 000 AED

Принципиально важно: в Дубае нет ежегодного налога на недвижимость, нет налога на прирост капитала при продаже объекта. Это налогово-нейтральная среда существенно улучшает чистую доходность по сравнению с инвестиционной недвижимостью в Великобритании, Франции или Германии.

Внеплановые vs готовые объекты: что подходит вам?

Внеплановые объекты

Приобретаются у застройщиков до завершения строительства. Ключевые застройщики: Emaar, Nakheel, Damac, Sobha.

Преимущества: более низкий порог входа (на 15–25% дешевле аналогичных готовых объектов); гибкие планы оплаты с рассрочкой на 3–5 лет; сильный потенциал прироста капитала.

Риски: задержки строительства; рыночные колебания за период строительства; риск дефолта застройщика (хотя эскроу-счета RERA обеспечивают значительную защиту).

Готовые объекты

Завершённые объекты для немедленного заселения или сдачи в аренду.

Преимущества: немедленный доход от аренды; полная ясность относительно состояния и отделки объекта; право на «Золотую визу» с момента завершения покупки.

«Золотая виза» ОАЭ: как инвестиции в недвижимость открывают долгосрочное резидентство

«Золотая виза» ОАЭ — это возобновляемое разрешение на проживание сроком на 10 лет, выдаваемое инвесторам, предпринимателям, специализированным талантам и их семьям. В отличие от стандартных резидентских виз, «Золотая виза» не привязана к работодателю и не требует спонсора. Она предоставляет право жить, работать и учиться в ОАЭ с неограниченными возможностями продления.

Маршрут через недвижимость — ключевые требования:

Минимальный порог инвестиций: 2 000 000 AED в одном или нескольких объектах
Объект зарегистрирован на имя заявителя в DLD
Ипотечные объекты допустимы при условии, что оплаченная доля превышает 2 000 000 AED
Как готовые, так и внеплановые объекты в одобренных проектах могут квалифицироваться
Совместное владение супругов допустимо

Процесс оформления «Золотой визы» обычно занимает 4–8 недель с момента подачи полного комплекта документов. Для всестороннего обзора мировых программ резидентства и гражданства посетите наш раздел лучших программ «Золотой визы».

Пошаговое руководство по покупке недвижимости в Дубае

Выбор объекта и согласование условий: после выбора объекта согласуйте цену покупки и подпишите Меморандум о взаимопонимании (MOU / Form F)
Внесение задатка: как правило, 10% для вторичного рынка
Due diligence: проверка правоустанавливающих документов, отсутствия задолженностей по сервисным сборам и залогов
Получение сертификата об отсутствии возражений (NOC): застройщик подтверждает отсутствие задолженностей
Переход права собственности в DLD: покупатель и продавец (или их представители по доверенности) оформляют переход в офисе DLD
Получение свидетельства о праве собственности: DLD выдаёт новое свидетельство на имя покупателя — основание для подачи на «Золотую визу»

Весь процесс от подписания MOU до выдачи свидетельства о праве собственности обычно занимает 2–6 недель для готовых объектов.

Образ жизни и практические преимущества Дубая для семей

Здравоохранение: Дубай располагает клиниками мирового уровня, аккредитованными JCI, включая Mediclinic и American Hospital Dubai
Образование: более 200 международных школ по британским, американским, IB и другим программам; плата за обучение — 20 000–120 000 AED в год
Транспортная доступность: международный аэропорт Дубая — один из самых загруженных в мире, прямые рейсы в 240+ направлений
Безопасность: Дубай неизменно входит в число самых безопасных городов мира с минимальным уровнем преступности

По данным Henley Passport Index, паспорт ОАЭ обеспечивает безвизовый или визовый въезд по прибытии примерно в 180 стран — один из самых высоких показателей в мире.

Часто задаваемые вопросы о покупке недвижимости в Дубае

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Дубае, не являясь резидентами ОАЭ?

Да. Иностранные граждане-нерезиденты могут приобретать freehold-недвижимость в любой из 60+ freehold-зон без предварительного резидентства. Покупка квалифицирующего объекта сама по себе является маршрутом к получению резидентства ОАЭ через программу «Золотая виза».

Есть ли налоги на недвижимость в Дубае?

Дубай не взимает ежегодный налог на недвижимость, налог на прирост капитала или налог на наследство. Основные расходы при покупке — единовременный сбор DLD в размере 4%. Текущие расходы включают сервисные сборы, но без периодического налогообложения собственности или дохода от аренды.

Могу ли я получить ипотеку в Дубае как иностранный гражданин?

Да. Несколько банков ОАЭ и международных кредиторов предлагают ипотеку иностранным гражданам. Нерезиденты могут получить до 50% LTV, резиденты ОАЭ — до 75–80%. Процентные ставки в начале 2026 года — в диапазоне 4,5–6,5% годовых.

Почему выбирают Mirabello Consultancy

Компания Mirabello Consultancy — ведущий швейцарский консультант в сфере инвестиционной миграции, обслуживающий состоятельных клиентов из Цюриха и Дубая. Наша команда сертифицированных специалистов (IMC, ACAMS) реализовала более 250 программ гражданства и 350 программ золотой визы с рейтингом одобрения 99%. По данным Henley Passport Index, ценность второго паспорта продолжает расти — особенно в условиях геополитической нестабильности.

Мы предоставляем индивидуальный подход, полную конфиденциальность и сопровождение на каждом этапе — от выбора программы до получения документов. Свяжитесь с нами для получения бесплатной консультации и узнайте, как мы можем помочь именно вам.

Связанные материалы

Официальные источники

Таким образом, в этой статье мы рассмотрели ключевые аспекты покупки недвижимости в Дубае: правовые условия, преимущества, расходы и рыночные тренды. Сотрудничество с экспертами, такими как Mirabello Consultancy, обеспечивает плавный процесс — от приобретения объекта до оформления резидентства — превращая ваш путь в недвижимость Дубая в комфортный и доходный опыт.

Готовы начать инвестиционный путь в Дубае?

Mirabello Consultancy — аккредитованный IMC советник с 99% показателем одобрения и более 250 успешными семьями.

Записаться на бесплатную консультацию

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Как я могу финансировать покупку недвижимости в Дубае в качестве иностранца?

Многие банки ОАЭ предлагают ипотечные кредиты нерезидентам. Как иностранец, вы должны искать лучший вариант с наиболее удобным авансовым платежом. Кроме того, вы можете финансировать свою недвижимость за счет сэкономленных денег или займов в своей стране.

Что такое золотая виза ОАЭ и как я могу получить ее, инвестируя в недвижимость?

Программа «Золотая виза» ОАЭ предназначена для предоставления 10-летнего вида на жительство инвесторам, предпринимателям и специалистам. Как заявитель, выполнив критерии отбора (указанные в этой статье), вы должны инвестировать в рынок недвижимости не менее 2 миллионов дирхамов ОАЭ.

Нужно ли мне нанимать агента по недвижимости при покупке недвижимости в Дубае?

Найм агент по недвижимости не является обязательным, но настоятельно рекомендуется. Эксперт проведет вас через весь процесс, упростит его и проинформирует вас о каждом незначительном изменении в судебном процессе.

Существуют ли налоговые последствия владения недвижимостью в Дубае?

В Дубае нет налога на недвижимость. Однако на этапе покупки вам необходимо заплатить регистрационный сбор в DLD (Земельный департамент Дубая). Как правило, сбор составляет 4% от стоимости недвижимости.

Что нужно знать перед покупкой недвижимости в Дубае: руководство 2026

Что нужно знать перед покупкой недвижимости в Дубае: руководство 2026

Кто может покупать недвижимость в Дубае? Правила для иностранцев