- Solo los extranjeros pueden comprar propiedades en plena propiedad (freehold) en las zonas designadas como freehold; en otras áreas, solo es posible la propiedad en arrendamiento (leasehold).
- Los costos adicionales de compra en Dubái incluyen una tasa de transferencia del 4% al DLD, comisión del agente (~2%) y otros gastos administrativos.
- La Visa de Oro de los EAU es accesible para propietarios con una inversión mínima de AED 2 millones, ofreciendo residencia de 10 años.
- Es fundamental realizar la debida diligencia sobre el promotor o vendedor antes de comprometerse con cualquier pago, especialmente en proyectos sobre plano.
- Mirabello Consultancy asesora a inversores internacionales en la selección de propiedades, la due diligence y el proceso de solicitud de la Visa de Oro.
Lo que Debe Saber Antes de Comprar Propiedad en Dubái: Guía Esencial para Inversores 2026
Última actualización: Abril 2026
Puntos Clave
- Solo las zonas freehold permiten a los extranjeros comprar propiedades en plena propiedad.
- Costos de compra adicionales: 4% tasa DLD + comisión agente (~2%) + gastos administrativos.
- Visa de Oro disponible para inversiones de AED 2 millones o más.
- La due diligence sobre el promotor es esencial, especialmente en proyectos sobre plano.
- Mirabello Consultancy gestiona la due diligence y la Visa de Oro de forma integral.
El mercado inmobiliario de Dubái es emocionante y dinámico, pero también requiere una comprensión profunda de sus particularidades antes de realizar cualquier inversión. A continuación, detallamos los aspectos más importantes que debe conocer para tomar una decisión informada y segura.
Para asesoramiento personalizado sobre la compra de propiedades en Dubái, contacte con Mirabello Consultancy para una consulta gratuita con nuestros expertos locales.
1. Comprenda los Tipos de Titularidad: Freehold vs. Leasehold
En Dubái, existen dos tipos principales de titularidad para compradores extranjeros:
- Freehold (plena propiedad): El comprador adquiere la propiedad completa y permanente del inmueble y del terreno. Disponible solo en las más de 60 zonas freehold designadas por el gobierno. Esta es la opción preferida para inversores extranjeros.
- Leasehold (arrendamiento): El comprador adquiere el derecho de uso del inmueble durante un período determinado (generalmente 30, 50 o 99 años). No incluye la propiedad del terreno. Disponible en más zonas, pero con derechos más limitados.
Para inversores que buscan la Visa de Oro o una inversión a largo plazo, siempre se recomienda adquirir propiedades freehold.
2. Conozca los Costos Adicionales de Compra
Más allá del precio de compra, existen varios costos adicionales que debe tener en cuenta:
| Concepto | Costo |
|---|---|
| Tasa de transferencia DLD | 4% del precio de compra |
| Tasa de registro del DLD | AED 2,000 – AED 4,000 |
| Comisión del agente inmobiliario | ~2% del precio de compra |
| Honorarios legales (si aplica) | AED 5,000 – AED 15,000 |
| Cargo de servicio (mantenimiento de comunidad) | AED 10 – AED 30 por pie cuadrado/año |
| Seguro del inmueble | ~0.1% del valor de la propiedad/año |
3. Realice Due Diligence Exhaustiva
La debida diligencia es fundamental antes de comprometerse con cualquier compra inmobiliaria en Dubái:
- Verificar la titularidad: Comprobar el título de propiedad actual en el registro del DLD para confirmar que el vendedor es el propietario legítimo y que la propiedad está libre de cargas.
- Evaluar al promotor (en proyectos sobre plano): Investigar la trayectoria del promotor, proyectos entregados anteriormente y solidez financiera. Algunos promotores tienen historial de retrasos o incluso incumplimientos.
- Revisar el contrato: Leer detenidamente todas las cláusulas del contrato de compraventa, especialmente las relacionadas con plazos, penalizaciones y condiciones de resolución.
- Inspección física (para propiedades de segunda mano): Contratar a un inspector independiente para evaluar el estado real de la propiedad.
4. Entienda el Proceso de Compra Paso a Paso
- Selección de propiedad y negociación: Identificar la propiedad adecuada con el apoyo de agentes de confianza y Mirabello Consultancy.
- Firma del MOU: Firmar el Memorandum of Understanding (Protocolo de Intenciones) con un depósito del 10%.
- Obtención del NOC: El vendedor obtiene el Certificado de No Objeción del promotor o de la comunidad.
- Pago del precio restante: Completar el pago del precio de compra acordado.
- Transferencia en el DLD: Acudir al DLD o a un centro autorizado para la transferencia oficial de titularidad.
- Emisión del Título de Propiedad: Recibir el Title Deed oficial a su nombre.
5. Planifique la Visa de Oro desde el Inicio
Si su objetivo es obtener la Visa de Oro de los EAU, asegúrese de que la propiedad que adquiere cumple los requisitos:
- El valor de la propiedad debe ser de AED 2 millones o más
- La propiedad debe ser de tipo freehold
- Puede tratarse de una o varias propiedades que en conjunto sumen AED 2 millones (en algunos casos)
- La propiedad no debe estar hipotecada, o si lo está, la parte libre de hipoteca debe alcanzar los AED 2 millones
Para más detalles sobre la Visa de Oro, consulte nuestra guía sobre la Visa de Oro de los EAU.
6. Considere los Aspectos Fiscales
- Los EAU no aplican impuesto sobre las ganancias de capital en ventas inmobiliarias
- No existe impuesto sobre los ingresos por alquiler en los EAU
- Se aplica un IVA del 5% en la compra de propiedades comerciales
- Verifique las obligaciones fiscales en su país de residencia o ciudadanía respecto a propiedades en el extranjero
7. Financiación: ¿Hipoteca o Pago al Contado?
Los compradores extranjeros pueden acceder a hipotecas en los EAU, aunque con ciertas condiciones:
- LTV máximo para extranjeros: Generalmente hasta el 75% para propiedades de hasta AED 5 millones
- Tipos de interés: Entre el 4% y el 6% anual para hipotecas a tipo fijo o variable
- Requisito de ingresos: Los bancos generalmente requieren ingresos mínimos de AED 10,000 – AED 25,000 mensuales
Para la Visa de Oro, las propiedades hipotecadas pueden calificar si la parte no hipotecada supera los AED 2 millones. Verifique los detalles específicos con Mirabello Consultancy y con la autoridad competente en el portal oficial del GDRFA de Dubái.
¿Listo para Dar el Paso?
Mirabello Consultancy, con presencia directa en Dubái, le ofrece asesoramiento integral desde la selección de la propiedad hasta la obtención de la Visa de Oro. Reserve su consulta gratuita hoy y tome decisiones informadas en el mercado inmobiliario de Dubái.
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Fuentes oficiales
El estándar suizo de Mirabello Consultancy
Mirabello Consultancy es una firma boutique suiza de asesoría en migración por inversión, con sede central en Zúrich y una oficina plenamente operativa en Dubái. Desde nuestra fundación hemos gestionado con éxito más de 250 expedientes de ciudadanía por inversión (CBI), 350 programas de visa dorada (Golden Visa) y 1.500 trámites de renovación de pasaporte, alcanzando una tasa global de aprobación del 99%. Nuestro enfoque combina la precisión suiza con un trato absolutamente personal: cada cliente es atendido por un asesor principal que supervisa todo el expediente de principio a fin, garantizando discreción, agilidad y rigor en cada etapa del proceso.
Experiencia multilingüe y cobertura global
Nuestro equipo de asesores cuenta con acreditaciones internacionales de primera línea, incluida la membresía en el Investment Migration Council (IMC) y certificaciones ACAMS en prevención de blanqueo de capitales. Trabajamos con fluidez profesional en inglés, alemán, árabe, español, ruso, chino e italiano, lo que nos permite atender sin barreras a familias hispanohablantes de España, México, Argentina, Chile, Colombia, Perú, Venezuela y todo el mercado latinoamericano, además de la diáspora hispana en Estados Unidos y Europa. La sensibilidad cultural y la capacidad de operar en el idioma materno del cliente son diferenciadores clave en un sector donde los matices jurídicos y fiscales pueden marcar la diferencia entre un expediente aprobado y uno rechazado.
Cómo le acompañamos en su planificación migratoria
Nuestro proceso comienza siempre con una consulta confidencial en la que evaluamos su situación patrimonial, estructura familiar, residencia fiscal actual, objetivos de movilidad internacional y horizonte temporal. A partir de ese diagnóstico inicial diseñamos una hoja de ruta que puede combinar ciudadanía por inversión, residencia por inversión, planificación fiscal internacional, estructuras de protección patrimonial y preparación documental exhaustiva. Cada solicitud se somete a una due diligence interna rigurosa antes de su presentación oficial, minimizando así el riesgo de rechazo o retraso.
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Comprar una propiedad en Dubái es una excelente decisión de inversión para el inversor informado. El mercado ofrece rentabilidades atractivas, un entorno fiscal sin precedentes y la posibilidad de obtener la Visa de Oro. Sin embargo, la debida diligencia y el asesoramiento experto son imprescindibles para maximizar la rentabilidad y minimizar los riesgos.
En Mirabello Consultancy, con oficina en Dubái, le acompañamos en todo el proceso de adquisición inmobiliaria y gestión de la Visa de Oro.
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PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
Muchos bancos de los Emiratos Árabes Unidos ofrecen hipotecas a no residentes. Como extranjero, tendrá que buscar la mejor opción que tenga el pago inicial más conveniente. Alternativamente, puede financiar su propiedad con el dinero que ahorre o con préstamos de su país de origen.
El programa Golden Visa de los Emiratos Árabes Unidos está diseñado para otorgar 10 años de residencia a inversores, empresarios y profesionales. Como solicitante, después de cumplir con los criterios de elegibilidad (mencionados en este artículo), debe realizar una inversión de al menos 2 millones de AED en el mercado inmobiliario.
Contratación un agente inmobiliario no es obligatorio, pero es muy recomendable. Un experto puede guiarlo a lo largo de todo el proceso, hacerlo sin problemas y actualizarlo sobre cada pequeño cambio en el proceso legal.
No existe el impuesto a la propiedad en Dubái. Sin embargo, en la fase de compra, tendrá que pagar una cuota de registro al DLD (Departamento de Tierras de Dubái). La tarifa suele ser del 4% del precio de la propiedad inmobiliaria.
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