Muscat Property Investment 2025: Guía para inversores extranjeros y expatriados

Recuperación del mercado y tendencias de precios

Entre 2015 y 2021, los precios de las propiedades en Mascate cayeron un 30% debido a la economía del petróleo blando y a la desaceleración relacionada con la pandemia. La situación ha cambiado. Índice de precios de propiedades residenciales afirma que los precios en el primer trimestre de 2025 aumentaron un 7,3% interanual, y los analistas esperan una apreciación del 3 al 7% a lo largo del año calendario.

El índice de precios de los terrenos residenciales aumentó un 5,5%, los precios de los apartamentos subieron un 4,3% y los precios de las villas aumentaron un 4,5%. Otras categorías de vivienda registraron un aumento más pronunciado del 13,4%.

A nivel de gobernación, la gobernación de Mascate lideró el crecimiento del valor de los terrenos residenciales durante el primer trimestre de 2025, registrando un aumento interanual del 17,4%. Le siguió la gobernación de Musandam, con un 12,8%, Al Batinah del Norte, con un 7,3%, Al Batinah del Sur, con un 6,1%, y Dhofar, con un 6%. El sur de Al Sharqiyah también registró un aumento más modesto, del 3,4%.

Por el contrario, varias regiones experimentaron descensos. La gobernación de Al Buraimi registró la caída más pronunciada, con un descenso del 35,1% en los precios de los terrenos residenciales, seguida de Al Dhahirah, con un descenso del 25,3%; Al Wusta, con un descenso del 20,4%; Al Dakhiliyah, con un descenso del 3,7%, y Al Sharqiyah del Norte, con un ligero descenso del 0,8%.

Los principales distritos, como Al Muj y Qurum, están en la cima de este renacimiento, con lujosos desarrollos frente al mar y la restauración de monumentos históricos que atraen a compradores de alto patrimonio neto. La tasa de revalorización anual global de la ciudad promedia alrededor del 3%, cifra que se considera estable si se la compara con los rápidos mercados del Golfo.

Para los inversores, esta rápida recuperación significa que Mascate sigue siendo mucho más asequible que Dubái o Doha por metro cuadrado, lo que proporciona un punto de entrada más accesible para la revalorización del capital a largo plazo.

Impulsores de devoluciones y demanda de alquileres

La rentabilidad de los alquileres en Muscat es competitiva para un mercado estable. Los rendimientos netos varían entre el 3 y el 5%, y algunas propiedades de lujo del ITC (Complejo Turístico Integrado) se sitúan en el extremo superior de la gama. Por ejemplo, Al Mouj registró aumentos de alquiler del 10 al 20% durante los últimos 18 meses.

Las principales razones de la alta demanda incluyen:

• La población de expatriados creció un 33% entre 2022 y 2023.
• La Visión 2040 afirma que Omán debería crear empleos más allá del petróleo, aumentando la demanda de viviendas modernas entre profesionales y empresarios.
• El modelo de APP del gobierno alienta a los desarrolladores privados a ofrecer viviendas asequibles.

Estabilidad política y económica

Los inversores buscan estabilidad política y económica. Muscat es una ciudad que ofrece ambas cosas. El índice de estabilidad política del Banco Mundial obtuvo un puntaje de 0.59 en 2023 (en una escala de —2,5 a +2,5), lo que sitúa a Omán por encima del promedio mundial y en el percentil 65 a nivel mundial. En cuanto a la estabilidad económica, desde 2020, el sultán Haitham ha acelerado la diversificación económica, la mejora de la infraestructura y la reducción de la deuda. El objetivo principal de Vision 2040 es reducir la dependencia del petróleo y fomentar la inversión del sector privado, haciendo del mercado inmobiliario una opción de inversión atractiva y a largo plazo.

Marco legal y propiedad extranjera

El gobierno omaní creó una oportunidad para los expatriados o inversores extranjeros que desean comprar una propiedad en su país. Los ciudadanos extranjeros pueden comprar propiedades de dominio absoluto en las ITC designadas, como Al Mouj, Muscat Bay, Sultan Haitham City, Jebel Sifah y Yiti: Aida & Sustainable City, en rápido desarrollo. La propiedad de dominio absoluto otorga a sus compradores todos los títulos, los derechos de herencia y la posibilidad de vender o arrendar sin el patrocinio de Omán.

Inversión mínima y residencia

Estos son algunos puntos clave que usted, como inversor, debe tener en cuenta:

• Las inversiones de 200 000 OMR (~ 520 000 USD) o más otorgan una visa dorada renovable de cinco años, que permite la residencia a largo plazo y el patrocinio familiar.
• Los proyectos individuales a menudo requieren un precio mínimo de propiedad de alrededor de 45,000 OMR (~ 120,000 USD).
• No hay impuestos sobre la propiedad ni sobre las ganancias de capital.
• Al comprar una propiedad, debe pagar una tarifa de transferencia única del 3%.

Ubicaciones clave de inversión

Echemos un vistazo a los mejores lugares de Muscat:

Al Mouj Muscat

Al Mouj es quizás uno de los ITC más conocidos, que ofrece apartamentos, casas adosadas y villas de lujo junto a un puerto deportivo, un campo de golf y paseos comerciales. Atrae constantemente a expatriados e inversores, ya que ofrece un rendimiento neto de alquiler del 3 al 5% y un crecimiento constante del capital.

Bahía de Muscat

Ubicada entre las montañas Hajar y el mar Arábigo, la bahía de Muscat ofrece una excelente vista natural y una vida de resort de alta gama. Las villas y residencias de marca atraen a los inversores en estilo de vida que buscan privacidad y lujo.

Ciudad del Sultán Haitham

La ciudad de Sultan Haitham hace hincapié en la infraestructura inteligente, la planificación ecológica y los centros residenciales y comerciales de uso mixto. Los primeros inversores se beneficiarán de las ventajas de ser los primeros en moverse a medida que la ciudad se expanda.

Yiti y la ciudad sostenible

La ciudad sostenible: Yiti es uno de los proyectos costeros ecointeligentes más ambiciosos de la región. Con una superficie de casi 1 millón de metros cuadrados, contará con más de 1600 viviendas, unidades de marca como Nikki Beach Residences y una amplia infraestructura ecológica

Proceso de inversión para extranjeros

Comprar una propiedad en Mascate no consiste solo en encontrar una casa y transferir dinero. El mercado inmobiliario de Omán está lleno de regulaciones, que requieren una comprensión completa de las leyes de propiedad, las oportunidades de residencia, las opciones financieras y los pasos legales que debe seguir. A continuación encontrarás una guía detallada paso a paso que te ayudará a entender mejor el proceso de inversión en Mascate.

Defina sus objetivos de inversión

La primera y más importante pregunta es «¿por qué?». ¿Por qué quiere invertir en el mercado inmobiliario de Mascate? ¿Está buscando altos rendimientos de alquiler? ¿O tal vez está interesado en mudarse a Mascate y aprovechar los beneficios que ofrece Omán? ¿O tal vez lo que le interesa es la residencia a largo plazo?

Recuerde que su objetivo determinará el tipo de propiedad, ubicación y estructura legal que sea más adecuada para usted. Por ejemplo, si busca una vivienda porque está interesado en obtener una residencia de larga duración, debería investigar los proyectos del ITC que concedan la propiedad absoluta y le permitan solicitar la residencia en Omán o los programas Golden Visa. Si te interesa tener un flujo de caja estable, céntrate en las comunidades establecidas con una alta demanda de expatriados, como Al Mouj, Muscat Bay o Jebel Sifah.

Comprenda el marco legal

Como comprador, solo puede adquirir la propiedad que figura en los Complejos Turísticos Integrados en régimen de propiedad absoluta. Los derechos de propiedad absoluta incluyen la propiedad total, la posibilidad de vender o arrendar y los derechos de herencia. Proyectos como Al Mouj, Muscat Bay, Jebel Sifah y Yiti ofrecen grandes oportunidades para los compradores. Además, debes considerar el programa de residencia que estás solicitando.

Si desea obtener una residencia de 10 años, la propiedad comprada debe tener un valor mínimo de 200 000 OMR (~ 520 000 USD).

Consulte con un agente experimentado

Como ya hemos mencionado anteriormente, la ley de propiedad omaní contiene matices, como las aprobaciones de zonificación, los requisitos de construcción de terrenos y la documentación de residencia. Para asegurarse de no estropearlo, es muy recomendable contratar a un agente de confianza como Consultoría Mirabello, que le brindará orientación personalizada en cada paso.

Preparación financiera

Antes de comprar una propiedad, organice cuidadosamente su presupuesto. Considera lo siguiente:

• El importe mínimo de inversión, que es de 200.000 OMR para el permiso de residencia.
• Debe calcular la tarifa de transferencia de propiedad del 3%, los honorarios legales, los gastos notariales y cualquier IVA aplicable a los servicios.
• Conozca el plan de pago. Muchos desarrolladores ofrecen cronogramas de pago estructurados (por ejemplo, planes 30/70 para propiedades que no están incluidas en el plan).
• Las hipotecas locales están disponibles para los extranjeros en algunos casos, pero muchos inversores prefieren las compras en efectivo para acelerar el registro de la propiedad y el procesamiento de la residencia.

Selección de propiedades y debida diligencia

Después de definir su presupuesto y objetivo, necesita encontrar una propiedad adecuada. Las consideraciones clave incluyen:

• Ubicación y servicios: Proximidad a escuelas, hospitales y distritos comerciales para propiedades de alquiler.
• Trayectoria de desarrolladores: elige desarrolladores con un historial de entregas puntuales y un sólido respaldo financiero.
• Verificación del título: confirme que la propiedad está libre de gravámenes, que el desarrollador posee la licencia ITC correspondiente y que todas las aprobaciones municipales están en vigor.
• Requisitos de construcción: Si compra un terreno, tenga en cuenta que la ley omaní exige la construcción en un plazo de cuatro años, o el gobierno puede reclamar o subastar el terreno.

Acuerdo de oferta, negociación y compraventa

Una vez seleccionada la propiedad, sigue estos pasos:

• Escriba una carta de intención en la que ofrezca un pequeño depósito (a menudo del 5 al 10%), que garantizará la unidad mientras se preparan los contratos.
• Negocia las condiciones, como el precio, el calendario de pagos y el plazo de entrega, con el desarrollador o el vendedor.
• Prepare el acuerdo de compraventa (SPA). Este contrato legalmente vinculante describe los hitos de pago, las fechas de finalización, las penalizaciones por retrasos y las obligaciones del desarrollador.
• Para compras fuera del plan, deposite los fondos en una cuenta de depósito en garantía aprobada por el gobierno para proteger los derechos del comprador.

Registro y transferencia de propiedad

Después de todos los procesos mencionados anteriormente, asegúrese de que la propiedad esté registrada en el Ministerio de Vivienda y Planificación Urbana, que la escritura de propiedad esté emitida a su nombre y que haya pagado la tarifa de transferencia única del 3% al momento del registro.

Solicitud de residencia o visa dorada en Omán

Para aquellos que buscan la residencia o una visa dorada, deben presentar el título de propiedad, el pasaporte, el seguro médico y el comprobante de inversión a la Policía Real de Omán o a la autoridad de inmigración designada. Este proceso suele tardar de 4 a 8 semanas.