Investimenti immobiliari a Muscat 2025: Guida per investitori stranieri ed espatriati

Ripresa del mercato e andamento dei prezzi

Tra il 2015 e il 2021, i prezzi degli immobili di Muscat sono diminuiti del 30% a causa dell'economia del petrolio dolce e dei rallentamenti legati alla pandemia. La situazione è cambiata. Indice dei prezzi degli immobili residenziali afferma che i prezzi nel primo trimestre del 2025 sono aumentati del 7,3% su base annua e gli analisti prevedono un apprezzamento del 3-7% nel corso dell'anno solare.

L'indice dei prezzi dei terreni residenziali è aumentato del 5,5%, con i prezzi degli appartamenti in aumento del 4,3% e i prezzi delle ville in aumento del 4,5%. Le altre categorie abitative hanno registrato un aumento più netto del 13,4%.

A livello di governatorato, il Governatorato di Muscat ha guidato la crescita dei valori dei terreni residenziali durante il primo trimestre del 2025, registrando un aumento del 17,4% su base annua. Il Governatorato del Musandam lo ha seguito con il 12,8%, il Nord Al Batinah con il 7,3%, il Sud Al Batinah con il 6,1% e il Dhofar con il 6%. Anche South Al Sharqiyah ha registrato un aumento più modesto del 3,4%.

Al contrario, diverse regioni hanno registrato un calo. Il governatorato di Al Buraimi ha registrato il calo più marcato, con i prezzi dei terreni residenziali in calo del 35,1%, seguito da Al Dhahirah con un calo del 25,3%, Al Wusta con un calo del 20,4%, Al Dakhiliyah con un calo del 3,7% e North Al Sharqiyah con un leggero calo dello 0,8%.

Distretti importanti come Al Muj e Qurum sono all'apice di questa rinascita, con lussuosi sviluppi sul lungomare e il restauro di monumenti storici che attirano acquirenti con un patrimonio netto elevato. Il tasso di apprezzamento annuo complessivo della città è in media del 3% circa, un dato considerato stabile rispetto ai mercati frenetici del Golfo.

Per gli investitori, questa rapida ripresa significa che Muscat rimane molto più accessibile rispetto a Dubai o Doha per metro quadrato, fornendo un punto di ingresso più accessibile per l'apprezzamento del capitale a lungo termine.

Rendimenti del noleggio e fattori della domanda

I rendimenti degli affitti a Muscat sono competitivi per un mercato stabile. I rendimenti netti variano tra il 3-5% e alcune proprietà ITC (Integrated Tourism Complex) di lusso raggiungono la fascia più alta della gamma. Ad esempio, Al Mouj ha registrato aumenti degli affitti del 10-20% negli ultimi 18 mesi.

I motivi principali dell'elevata domanda includono:

• La popolazione espatriata è cresciuto del 33% tra il 2022 e il 2023.
• Vision 2040 afferma che l'Oman dovrebbe creare posti di lavoro oltre al petrolio, aumentando la domanda di alloggi moderni tra professionisti e imprenditori.
• Il modello PPP governativo incoraggia gli sviluppatori privati a fornire alloggi a prezzi accessibili.

Stabilità politica ed economica

Gli investitori sono alla ricerca di stabilità politica ed economica. Muscat è una città che offre entrambe le cose. L'indice di stabilità politica della Banca Mondiale ha ottenuto un punteggio di 0,59 nel 2023 (su una scala da —2,5 a +2,5), ponendo l'Oman al di sopra della media globale e nel 65° percentile mondiale. Per quanto riguarda la stabilità economica, dal 2020, Sultan Haitham ha accelerato la diversificazione economica, il potenziamento delle infrastrutture e la riduzione del debito. Lo scopo principale di Vision 2040 è ridurre la dipendenza dal petrolio e incoraggiare gli investimenti del settore privato, rendendo il mercato immobiliare un'opzione di investimento attraente e a lungo termine.

Quadro giuridico e proprietà straniera

Il governo dell'Oman ha creato un'opportunità per gli espatriati o gli investitori stranieri che desiderano acquistare una proprietà nel loro paese. I cittadini stranieri possono acquistare proprietà di proprietà presso ITC designati come Al Mouj, Muscat Bay, Sultan Haitham City, Jebel Sifah e Yiti - Aida & Sustainable City, in rapido sviluppo. Freehold Property offre ai suoi acquirenti tutto il titolo, i diritti di successione e la possibilità di vendere o affittare senza la sponsorizzazione dell'Oman.

Investimento e residenza minimi

Ecco alcuni punti chiave che tu, in qualità di investitore, devi considerare:

• Investimenti pari o superiori a 200.000 OMR (~520.000 USD) garantiscono un Golden Visa rinnovabile di cinque anni, che consente la residenza a lungo termine e la sponsorizzazione familiare.
• I singoli progetti richiedono spesso un prezzo minimo dell'immobile di circa 45.000 OMR (~ 120.000 USD).
• Non ci sono imposte sulla proprietà o sulle plusvalenze.
• Al momento dell'acquisto di un immobile, è necessario pagare una commissione di trasferimento una tantum del 3%.

Principali sedi di investimento

Diamo un'occhiata alle migliori sedi di Muscat:

Al Mouj Muscat

Al Mouj è forse uno degli ITC più noti, che offre appartamenti di lusso, villette a schiera e ville lungo un porto turistico, un campo da golf e passeggiate commerciali. Attrae costantemente espatriati e investitori, in quanto offre rendimenti netti da locazione del 3-5% e una crescita costante del capitale.

Baia di Muscat

Situata tra i monti Hajar e il Mar Arabico, Muscat Bay offre sia una splendida vista naturale che una vita da resort di lusso. Le ville e le residenze di marca attraggono gli investitori che cercano privacy e lusso.

Città del sultano Haitham

Sultan Haitham City enfatizza le infrastrutture intelligenti, la pianificazione ecologica e gli hub residenziali e commerciali a uso misto. I primi investitori trarranno vantaggio dai vantaggi dei primi arrivati man mano che la città si espande.

Yiti e la città sostenibile

The Sustainable City — Yiti è tra i progetti eco-intelligenti sul lungomare più ambiziosi della regione. Con una superficie di quasi 1 milione di mq, sarà caratterizzato da oltre 1.600 case, unità di marca come Nikki Beach Residences e ampie infrastrutture verdi

Processo di investimento per stranieri

Acquistare un immobile a Muscat non significa solo trovare una casa e trasferire denaro. Il mercato immobiliare dell'Oman è pieno di normative, che richiedono una piena comprensione delle leggi sulla proprietà, delle opportunità di residenza, delle opzioni finanziarie e delle fasi legali da seguire. Di seguito troverai una guida dettagliata che ti aiuterà a comprendere meglio il processo di investimento a Muscat.

Definisci i tuoi obiettivi di investimento

La prima e più importante domanda è «perché?». Perché volete investire nel mercato immobiliare di Muscat? Cerchi rendimenti locativi elevati? O forse sei interessato a trasferirti a Muscat e ad approfittare dei vantaggi offerti dall'Oman? O forse quello che ti interessa è la residenza a lungo termine?

Ricorda che il tuo obiettivo determinerà il tipo di proprietà, l'ubicazione e la struttura legale più adatti a te. Ad esempio, se stai cercando una casa perché sei interessato a ottenere una residenza a lungo termine, dovresti ricercare i progetti ITC che garantiscano la proprietà immobiliare e ti rendano idoneo a richiedere la residenza in Oman o i programmi Golden Visa. Se sei interessato a un flusso di cassa stabile, concentrati sulle comunità consolidate con una forte domanda di espatriati, come Al Mouj, Muscat Bay o Jebel Sifah.

Comprendere il quadro giuridico

In qualità di acquirente, puoi acquistare solo la proprietà elencata nei complessi turistici integrati su base di proprietà. I diritti di proprietà includono la piena proprietà, la capacità di vendere o affittare e i diritti di successione. Progetti come Al Mouj, Muscat Bay, Jebel Sifah e Yiti offrono grandi opportunità agli acquirenti. Inoltre, devi considerare il programma di residenza per il quale ti stai candidando.

Se desideri ottenere una residenza di 10 anni, la proprietà acquistata deve essere valutata almeno 200.000 OMR (~ 520.000 USD).

Consulta un agente esperto

Come abbiamo già detto prima, la legge sulla proprietà dell'Oman contiene sfumature, come le approvazioni di zonizzazione, i requisiti di costruzione del terreno e la documentazione di residenza. Per essere sicuri di non rovinare tutto, si consiglia vivamente di rivolgersi a un agente di fiducia come Consulenza Mirabello, che ti fornirà una guida personalizzata in ogni fase.

Preparazione finanziaria

Prima di acquistare un immobile, stabilisci attentamente il tuo budget. Considera:

• L'importo minimo dell'investimento, che è di 200.000 OMR per il permesso di soggiorno.
• È necessario calcolare la commissione del 3% per il trasferimento della proprietà, le spese legali, le spese notarili e l'eventuale IVA applicabile sui servizi.
• Scopri il piano di pagamento. Molti sviluppatori offrono piani di pagamento strutturati (ad esempio, piani 30/70 per immobili fuori piano).
• I mutui locali sono disponibili per gli stranieri in alcuni casi, ma molti investitori preferiscono gli acquisti in contanti per velocizzare la registrazione della proprietà e l'elaborazione della residenza.

Selezione della proprietà e due diligence

Dopo aver definito il budget e l'obiettivo, devi trovare una proprietà adatta. Le considerazioni chiave includono:

• Posizione e servizi: vicinanza a scuole, ospedali e quartieri commerciali per immobili in affitto.
• Track Record degli sviluppatori: scegli sviluppatori con una storia di consegne puntuali e un solido sostegno finanziario.
• Verifica del titolo: conferma che la proprietà sia priva di privilegi, che lo sviluppatore sia in possesso della licenza ITC appropriata e che tutte le approvazioni comunali siano in vigore.
• Requisiti di costruzione: se acquisti un terreno, tieni presente che la legge dell'Oman richiede la costruzione entro quattro anni, altrimenti il governo può bonificare o mettere all'asta il terreno.

Offerta, negoziazione e contratto di compravendita

Una volta selezionata la proprietà, segui questi passaggi:

• Scrivi una lettera di intenti, in cui offri un piccolo deposito (spesso il 5-10%), che garantirà l'unità durante la preparazione dei contratti.
• Negozia termini come prezzo, programma di pagamento e tempistica di consegna con lo sviluppatore o il venditore.
• Preparare il contratto di compravendita (SPA). Questo contratto legalmente vincolante stabilisce le tappe fondamentali dei pagamenti, le date di completamento, le penalità per i ritardi e gli obblighi degli sviluppatori.
• Per gli acquisti fuori piano, versa i fondi su un conto di deposito a garanzia approvato dal governo per salvaguardare i diritti dell'acquirente.

Registrazione e trasferimento della proprietà

Dopo tutti i processi menzionati in precedenza, assicurati che la proprietà sia registrata presso il Ministero dell'edilizia abitativa e della pianificazione urbana, che l'atto di proprietà sia emesso a tuo nome e che tu abbia pagato la tassa di trasferimento una tantum del 3% al momento della registrazione.

Residenza in Oman o domanda di visto d'oro

Per coloro che richiedono la residenza o un Golden Visa, è necessario presentare l'atto di proprietà, il passaporto, l'assicurazione medica e la prova dell'investimento alla polizia reale dell'Oman o all'autorità di immigrazione designata. Questo processo richiede in genere 4-8 settimane.