الاستثمار العقاري في مسقط 2025: دليل للمستثمرين الأجانب والمغتربين

انتعاش السوق واتجاهات الأسعار

بين عامي 2015 و 2021، انخفضت أسعار العقارات في مسقط بنسبة 30٪ بسبب اقتصاد النفط الناعم والتباطؤ المرتبط بالوباء. لقد انقلب المد. مؤشر أسعار العقارات السكنية يشير إلى أن الأسعار في الربع الأول من عام 2025 ارتفعت بنسبة 7.3٪ على أساس سنوي، ويتوقع المحللون ارتفاعًا بنسبة 3-7٪ على مدار السنة التقويمية.

ارتفع مؤشر أسعار الأراضي السكنية بنسبة 5.5٪، مع ارتفاع أسعار الشقق بنسبة 4.3٪ وأسعار الفلل بنسبة 4.5٪. سجلت فئات الإسكان الأخرى مكاسب أكثر حدة بنسبة 13.4٪.

وعلى مستوى المحافظات، قادت محافظة مسقط النمو في قيم الأراضي السكنية خلال الربع الأول من عام 2025، مسجلة زيادة بنسبة 17.4% على أساس سنوي. تليها محافظة مسندم بنسبة 12.8%، وشمال الباطنة بنسبة 7.3%، وجنوب الباطنة بنسبة 6.1%، وظفار بنسبة 6%. كما شهدت منطقة جنوب الشرقية ارتفاعًا أكثر تواضعًا بنسبة 3.4%.

وعلى العكس من ذلك، شهدت العديد من المناطق انخفاضات. وسجلت محافظة البريمي أكبر انخفاض، حيث انخفضت أسعار الأراضي السكنية بنسبة 35.1٪، تليها الظاهرة بنسبة 25.3٪، ثم الوسطى بنسبة انخفاض 20.4٪، والداخلية بنسبة انخفاض 3.7٪، وشمال الشرقية بانخفاض طفيف بنسبة 0.8٪.

وتأتي المناطق الرائدة مثل الموج والقرم في قمة هذا الانتعاش، مع مشاريع تطوير الواجهة البحرية الفاخرة وترميم المعالم التاريخية التي تجذب المشترين ذوي الملاءة المالية العالية. يبلغ معدل التقدير السنوي الإجمالي للمدينة حوالي 3٪، وهو ما يعتبر مستقرًا مقارنة بالأسواق سريعة الوتيرة في الخليج.

وبالنسبة للمستثمرين، فإن هذا الانتعاش السريع يعني أن مسقط تظل ميسورة التكلفة أكثر بكثير من دبي أو الدوحة على أساس المتر المربع، مما يوفر نقطة دخول أكثر سهولة لزيادة رأس المال على المدى الطويل.

عوائد الإيجار ومحركات الطلب

تعتبر عائدات الإيجار في مسقط تنافسية لسوق مستقرة. وتتراوح العائدات الصافية بين 3-5٪، مع تحقيق بعض العقارات الفاخرة ITC (المجمع السياحي المتكامل) أعلى مستوى من النطاق. على سبيل المثال، سجلت الموج زيادات في الإيجارات بنسبة 10-20٪ خلال الـ 18 شهرًا الماضية.

تشمل الأسباب الرئيسية لارتفاع الطلب ما يلي:

• السكان الوافدون نمت بنسبة 33% بين عامي 2022 و2023.
• تنص رؤية 2040 على أن عمان يجب أن تخلق فرص عمل تتجاوز النفط، وزيادة الطلب على الإسكان الحديث بين المهنيين ورجال الأعمال.
• يشجع نموذج PPP الحكومي المطورين الخاصين على تقديم مساكن ميسورة التكلفة.

الاستقرار السياسي والاقتصادي

يبحث المستثمرون عن الاستقرار السياسي والاقتصادي. مسقط هي المدينة التي تقدم كلاهما. سجل مؤشر الاستقرار السياسي للبنك الدولي 0.59 في عام 2023 (على مقياس من -2.5 إلى +2.5)، مما يضع عمان فوق المتوسط العالمي وفي المرتبة 65 في المائة على مستوى العالم. أما بالنسبة للاستقرار الاقتصادي، فمنذ عام 2020، قام السلطان هيثم بتسريع التنويع الاقتصادي وتحديث البنية التحتية وخفض الديون. الهدف الرئيسي من رؤية 2040 هو تقليل الاعتماد على النفط وتشجيع استثمارات القطاع الخاص، مما يجعل سوق العقارات خيارًا استثماريًا طويل الأجل وجذابًا.

الإطار القانوني والملكية الأجنبية

خلقت الحكومة العمانية فرصة للمغتربين أو المستثمرين الأجانب الذين يرغبون في شراء عقار في بلدهم. يمكن للمواطنين الأجانب شراء عقارات التملك الحر في مراكز التجارة الدولية المعينة مثل الموج وخليج مسقط ومدينة السلطان هيثم وجبل السيفة ويتي - عايدة والمدينة المستدامة سريعة التطور. تمنح عقارات التملك الحر مشتريها جميع حقوق الملكية وحقوق الميراث والقدرة على البيع أو الإيجار دون رعاية عمانية.

الحد الأدنى للاستثمار والإقامة

فيما يلي بعض النقاط الرئيسية التي تحتاج، كمستثمر، إلى أخذها في الاعتبار:

• تمنح الاستثمارات التي تبلغ 200,000 ريال عُماني (حوالي 520,000 دولار أمريكي) أو أكثر تأشيرة ذهبية لمدة خمس سنوات قابلة للتجديد، مما يتيح الإقامة طويلة الأجل والرعاية العائلية.
• غالبًا ما تتطلب المشاريع الفردية حدًا أدنى لسعر العقار يبلغ حوالي 45,000 ريال عماني (~ 120,000 دولار أمريكي).
• لا توجد ضرائب على الممتلكات أو أرباح رأس المال.
• أثناء شراء عقار، يتعين عليك دفع رسوم نقل لمرة واحدة بنسبة 3٪.

مواقع الاستثمار الرئيسية

دعونا نلقي نظرة على أفضل المواقع في مسقط:

الموج، مسقط

ربما تكون الموج واحدة من أشهر مراكز التجارة الدولية، والتي تقدم شققًا فاخرة ومنازل وفيلات إلى جانب المرسى وملعب الجولف ومتنزهات البيع بالتجزئة. وهي تجتذب باستمرار الوافدين والمستثمرين، حيث توفر عوائد إيجارية صافية بنسبة 3-5٪ ونموًا ثابتًا لرأس المال.

خليج مسقط

يقع خليج مسقط بين جبال الحجر وبحر العرب، ويوفر إطلالة طبيعية رائعة وحياة منتجع راقية. تجذب الفلل والمساكن ذات العلامات التجارية مستثمري نمط الحياة الذين يبحثون عن الخصوصية والرفاهية.

مدينة السلطان هيثم

تؤكد مدينة السلطان هيثم على البنية التحتية الذكية والتخطيط الصديق للبيئة والمراكز السكنية والتجارية متعددة الاستخدامات. يمكن للمستثمرين الأوائل الاستفادة من مزايا الخطوة الأولى مع توسع المدينة.

يتي والمدينة المستدامة

تعد المدينة المستدامة - يتي من بين أكثر مشاريع الواجهة البحرية الصديقة للبيئة طموحًا في المنطقة. يمتد المشروع على ما يقرب من مليون متر مربع، وسيضم أكثر من 1600 منزل ووحدات ذات علامات تجارية مثل Nikki Beach Residences والبنية التحتية الخضراء الواسعة

عملية الاستثمار للأجانب

شراء عقار في مسقط لا يقتصر فقط على العثور على منزل وتحويل الأموال. سوق العقارات في عمان مليء باللوائح التي تتطلب فهمًا كاملاً لقوانين الملكية وفرص الإقامة والخيارات المالية والخطوات القانونية التي تحتاج إلى اتباعها. ستجد أدناه دليلًا تفصيليًا خطوة بخطوة سيساعدك على فهم عملية الاستثمار في مسقط بشكل أفضل.

حدد أهدافك الاستثمارية

السؤال الأول والأهم هو «لماذا؟». لماذا تريد الاستثمار في سوق مسقط العقاري؟ هل تبحث عن عوائد تأجير عالية؟ أو ربما ترغب في الانتقال إلى مسقط والاستفادة من المزايا التي تقدمها عمان؟ أو ربما ما يثير اهتمامك هو الإقامة طويلة الأجل؟

تذكر أن هدفك سيحدد نوع العقار والموقع والهيكل القانوني الأكثر ملاءمة لك. على سبيل المثال، إذا كنت تبحث عن منزل لأنك مهتم بالحصول على إقامة طويلة الأجل، فيجب عليك البحث في مشاريع ITC التي تمنح ملكية التملك الحر وتجعلك مؤهلاً للتقدم بطلب للحصول على الإقامة في عمان أو برامج التأشيرة الذهبية. إذا كنت مهتمًا بالتدفق النقدي المستقر، فركز على المجتمعات الراسخة ذات الطلب المرتفع من المغتربين، مثل الموج أو خليج مسقط أو جبل السيفة.

فهم الإطار القانوني

بصفتك مشتريًا، يمكنك فقط الحصول على العقار المدرج في المجمعات السياحية المتكاملة على أساس التملك الحر. تشمل حقوق التملك الحر الملكية الكاملة والقدرة على البيع أو الإيجار وحقوق الميراث. تقدم مشاريع مثل الموج وخليج مسقط وجبل السيفة ويتي فرصًا كبيرة للمشترين. بالإضافة إلى ذلك، تحتاج إلى التفكير في برنامج الإقامة الذي تتقدم إليه.

إذا كنت ترغب في الحصول على إقامة لمدة 10 سنوات، يجب أن تقدر قيمة العقار الذي تم شراؤه بما لا يقل عن 200,000 ريال عُماني (حوالي 520,000 دولار أمريكي).

استشر وكيل ذو خبرة

كما ذكرنا سابقًا، يحتوي قانون الملكية العماني على الفروق الدقيقة، مثل الموافقات على تقسيم المناطق، ومتطلبات بناء الأراضي، ووثائق الإقامة. للتأكد من أنك لا تفسد الأمر، يوصى بشدة بإشراك وكيل موثوق مثل شركة ميرابيلو للاستشارات، والتي ستمنحك إرشادات مخصصة خلال كل خطوة.

الإعداد المالي

قبل شراء عقار، قم بترتيب ميزانيتك بعناية. ضع في اعتبارك:

• الحد الأدنى للاستثمار، وهو 200,000 ريال عُماني للحصول على تصريح الإقامة.
• تحتاج إلى حساب رسوم نقل الملكية بنسبة 3٪ والرسوم القانونية ورسوم كاتب العدل وأي ضريبة قيمة مضافة مطبقة على الخدمات.
• تعرف على خطة الدفع. يقدم العديد من المطورين جداول دفع منظمة (على سبيل المثال، خطط 30/70 للعقارات خارج الخطة).
• الرهون العقارية المحلية متاحة للأجانب في حالات محددة، لكن العديد من المستثمرين يفضلون الشراء النقدي لتسجيل الملكية بشكل أسرع ومعالجة الإقامة.

اختيار العقار والعناية الواجبة

بعد تحديد ميزانيتك وهدفك، تحتاج إلى العثور على عقار مناسب. تشمل الاعتبارات الرئيسية ما يلي:

• الموقع ووسائل الراحة: القرب من المدارس والمستشفيات والمناطق التجارية لتأجير العقارات.
• سجل إنجازات المطورين: اختر مطورين لديهم تاريخ من التسليم في الوقت المحدد ودعم مالي قوي.
• التحقق من العنوان: تأكد من أن العقار خالٍ من الامتيازات، وأن المطور يحمل ترخيص ITC المناسب، وأن جميع الموافقات البلدية سارية.
• متطلبات البناء: في حالة شراء أرض، لاحظ أن القانون العماني يتطلب البناء في غضون أربع سنوات، أو قد تقوم الحكومة باستعادة قطعة الأرض أو بيعها بالمزاد.

اتفاقية العرض والتفاوض والبيع والشراء

بمجرد تحديد الخاصية، اتبع الخطوات التالية:

• اكتب خطاب النوايا، حيث تقدم وديعة صغيرة (غالبًا 5-10٪)، والتي ستؤمن الوحدة أثناء إعداد العقود.
• تفاوض بشأن الشروط مثل السعر وجدول الدفع والجدول الزمني للتسليم مع المطور أو البائع.
• قم بإعداد اتفاقية البيع والشراء (SPA). يحدد هذا العقد الملزم قانونًا مراحل الدفع وتواريخ الإنجاز وعقوبات التأخير والتزامات المطور.
• بالنسبة لعمليات الشراء خارج الخطة، قم بدفع الأموال إلى حساب ضمان معتمد من الحكومة لحماية حقوق المشتري.

التسجيل ونقل الملكية

بعد كل العمليات المذكورة سابقًا، تأكد من تسجيل العقار لدى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني، وإصدار سند الملكية باسمك، ودفع رسوم النقل لمرة واحدة بنسبة 3٪ عند التسجيل.

طلب الإقامة العمانية أو التأشيرة الذهبية

بالنسبة لأولئك الذين يسعون للحصول على الإقامة أو التأشيرة الذهبية، يجب عليك تقديم سند ملكية العقار وجواز السفر والتأمين الطبي وإثبات الاستثمار إلى شرطة عمان السلطانية أو سلطة الهجرة المعينة. تستغرق هذه العملية عادةً من 4 إلى 8 أسابيع.