Maskat Property Investment 2025: Leitfaden für ausländische Investoren und Expats

Markterholung und Preistrends

Zwischen 2015 und 2021 fielen die Immobilienpreise in Muscat aufgrund der schwachen Ölwirtschaft und der pandemiebedingten Konjunkturabschwächungen um 30%. Das Blatt hat sich gewendet. Preisindex für Wohnimmobilien gibt an, dass die Preise im ersten Quartal 2025 gegenüber dem Vorjahr um 7,3% gestiegen sind, und Analysten erwarten im Laufe des Kalenderjahres eine Aufwertung von 3-7%.

Der Preisindex für Wohngrundstücke stieg um 5,5%, wobei die Wohnungspreise um 4,3% und die Villenpreise um 4,5% stiegen. Andere Wohnungskategorien verzeichneten einen stärkeren Zuwachs von 13,4%.

Auf Regierungsebene war das Gouvernement Maskat im ersten Quartal 2025 führend beim Anstieg der Immobilienwerte für Wohnimmobilien und verzeichnete einen Anstieg von 17,4% gegenüber dem Vorjahr. Darauf folgten das Gouvernement Musandam mit 12,8%, North Al Batinah mit 7,3%, South Al Batinah mit 6,1% und Dhofar mit 6%. South Al Sharqiyah verzeichnete ebenfalls einen bescheideneren Anstieg von 3,4%

Umgekehrt verzeichneten mehrere Regionen Rückgänge. Das Gouvernement Al Buraimi verzeichnete mit einem Rückgang der Wohngrundstückspreise um 35,1% den stärksten Rückgang, gefolgt von Al Dhahirah mit einem Rückgang von 25,3%, Al Wusta mit einem Rückgang von 20,4%, Al Dakhiliyah mit einem Rückgang von 3,7% und North Al Sharqiyah mit einem leichten Rückgang von 0,8%.

Führende Stadtteile wie Al Muj und Qurum stehen an der Spitze dieser Wiederbelebung. Luxuriöse Wohnanlagen am Wasser und die Restaurierung historischer Wahrzeichen ziehen vermögende Käufer an. Die jährliche Aufwertungsrate der Stadt liegt im Durchschnitt bei etwa 3%, was im Vergleich zu den schnelllebigen Märkten am Golf als stabil gilt.

Für Anleger bedeutet diese schnelle Erholung, dass Maskat pro Quadratmeter nach wie vor viel günstiger ist als Dubai oder Doha, was einen leichteren Einstieg in langfristige Kapitalzuwächse bietet.

Mietrenditen und Nachfragetreiber

Die Mietrenditen in Maskat sind für einen stabilen Markt wettbewerbsfähig. Die Nettorenditen variieren zwischen 3 und 5%, wobei bestimmte Luxusimmobilien im ITC-Bereich (Integrated Tourism Complex) am oberen Ende der Preisspanne liegen. Al Mouj verzeichnete beispielsweise in den letzten 18 Monaten Mieterhöhungen von 10 bis 20%.

Zu den Hauptgründen für die hohe Nachfrage gehören:

• Die Expat-Bevölkerung wuchs um 33% zwischen 2022 und 2023.
• Vision 2040 besagt, dass der Oman Arbeitsplätze schaffen sollte, die über Öl hinausgehen, und so die Nachfrage von Fachleuten und Unternehmern nach modernem Wohnraum erhöhen.
• Das PPP-Modell der Regierung ermutigt private Bauträger, bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen.

Politische und wirtschaftliche Stabilität

Anleger suchen nach politischer und wirtschaftlicher Stabilität. Muscat ist eine Stadt, die beides bietet. Der politische Stabilitätsindex der Weltbank lag 2023 bei 0,59 (auf einer Skala von —2,5 bis +2,5), womit Oman über dem globalen Durchschnitt liegt und weltweit im 65. Perzentil liegt. Was die wirtschaftliche Stabilität anbelangt, so hat Sultan Haitham seit 2020 die wirtschaftliche Diversifizierung, den Ausbau der Infrastruktur und den Schuldenabbau beschleunigt. Das Hauptziel der Vision 2040 besteht darin, die Abhängigkeit vom Öl zu verringern und Investitionen des privaten Sektors zu fördern, wodurch der Immobilienmarkt zu einer langfristigen und attraktiven Anlageoption wird.

Rechtlicher Rahmen und ausländisches Eigentum

Die omanische Regierung schuf eine Gelegenheit für Expats oder ausländische Investoren, die eine Immobilie in ihrem Land kaufen möchten. Ausländer können Eigentumswohnungen in ausgewiesenen ITCs wie Al Mouj, Muscat Bay, Sultan Haitham City, Jebel Sifah und dem sich schnell entwickelnden Yiti — Aida & Sustainable City — erwerben. Eigentumsrechte gewähren ihren Käufern alle Titel, Erbrechte und die Möglichkeit, sie ohne omanische Patenschaft zu verkaufen oder zu verpachten.

Mindestinvestition und Wohnsitz

Hier sind einige wichtige Punkte, die Sie als Investor berücksichtigen müssen:

• Investitionen von 200.000 OMR (~520.000 USD) oder mehr gewähren ein fünfjähriges, verlängerbares Goldenes Visum, das einen langfristigen Aufenthalt und eine Familienpatenschaft ermöglicht.
• Einzelne Projekte erfordern oft einen Mindestpreis für Immobilien von etwa OMR 45.000 (~USD 120.000).
• Es gibt keine Grund- oder Kapitalertragssteuern.
• Beim Kauf einer Immobilie müssen Sie eine einmalige Ablösesumme von 3% zahlen.

Wichtige Investitionsstandorte

Werfen wir einen Blick auf die Top-Locations in Muscat:

Al Mouj Maskat

Al Mouj ist vielleicht eines der bekanntesten ITCs, das Luxusapartments, Reihenhäuser und Villen neben einem Jachthafen, einem Golfplatz und Einkaufspromenaden anbietet. Es zieht ständig Expats und Investoren an, da es Nettomietrenditen von 3-5% und ein stetiges Kapitalwachstum bietet.

Bucht von Maskat

Die Muscat Bay liegt zwischen dem Hadschar-Gebirge und dem Arabischen Meer und bietet sowohl eine großartige Aussicht auf die Natur als auch ein luxuriöses Resortleben. Villen und Markenresidenzen sprechen Lifestyle-Investoren an, die Privatsphäre und Luxus suchen.

Sultan Haitham City

Sultan Haitham City legt Wert auf intelligente Infrastruktur, umweltfreundliche Planung und gemischt genutzte Wohn- und Geschäftszentren. Frühinvestoren werden im Zuge der Expansion der Stadt von den Vorteilen profitieren, die als Vorreiter gelten.

Yiti und die nachhaltige Stadt

The Sustainable City — Yiti gehört zu den ehrgeizigsten umweltfreundlichen Projekten der Region direkt am Meer. Auf einer Fläche von fast 1 Million Quadratmetern wird es über 1.600 Häuser, Markeneinheiten wie Nikki Beach Residences und eine umfangreiche grüne Infrastruktur umfassen

Anlageprozess für Ausländer

Beim Kauf einer Immobilie in Muscat geht es nicht nur darum, ein Haus zu finden und Geld zu überweisen. Der Immobilienmarkt im Oman ist voller Vorschriften, die ein umfassendes Verständnis der Eigentumsgesetze, Aufenthaltsmöglichkeiten, finanziellen Optionen und rechtlichen Schritte erfordern, die Sie befolgen müssen. Im Folgenden finden Sie eine detaillierte schrittweise Anleitung, die Ihnen hilft, den Anlageprozess in Maskat besser zu verstehen.

Definieren Sie Ihre Anlageziele

Die erste und wichtigste Frage lautet „Warum?“. Warum möchten Sie in den Immobilienmarkt von Maskat investieren? Suchen Sie nach hohen Mietrenditen? Oder sind Sie vielleicht daran interessiert, nach Maskat zu ziehen und die Vorteile zu nutzen, die der Oman bietet? Oder vielleicht interessiert Sie ein langfristiger Aufenthalt?

Denken Sie daran, dass Ihr Ziel die Art der Immobilie, den Standort und die Rechtsform bestimmt, die für Sie am besten geeignet sind. Wenn Sie beispielsweise nach einer Immobilie suchen, weil Sie an einer langfristigen Aufenthaltsgenehmigung interessiert sind, sollten Sie sich über ITC-Projekte informieren, die Eigentumsrechte gewähren und Sie dazu berechtigen, sich für das Aufenthaltstipendium oder das Golden Visa-Programm in Oman zu bewerben. Wenn Sie an einem stabilen Cashflow interessiert sind, konzentrieren Sie sich auf etablierte Gemeinden mit hoher Nachfrage nach Auswanderern wie Al Mouj, Muscat Bay oder Jebel Sifah.

Verstehen Sie den rechtlichen Rahmen

Als Käufer können Sie nur die Immobilie, die in Integrated Tourism Complexes aufgeführt ist, auf Eigentumsbasis erwerben. Zu den Eigentumsrechten gehören das vollständige Eigentum, die Fähigkeit zum Verkauf oder zur Vermietung sowie Erbrechte. Projekte wie Al Mouj, Muscat Bay, Jebel Sifah und Yiti bieten Käufern großartige Möglichkeiten. Darüber hinaus müssen Sie das Residenzprogramm berücksichtigen, für das Sie sich bewerben.

Wenn Sie eine 10-jährige Aufenthaltserlaubnis beantragen möchten, sollte die gekaufte Immobilie einen Wert von mindestens OMR 200.000 (~USD 520.000) haben.

Konsultieren Sie einen erfahrenen Agenten

Wie wir bereits erwähnt haben, enthält das omanische Eigentumsrecht Nuancen wie Bebauungsgenehmigungen, Bauvorschriften und Wohnsitzdokumente. Um sicherzustellen, dass Sie es nicht vermasseln, wird dringend empfohlen, einen vertrauenswürdigen Vertreter zu beauftragen wie Mirabello-Beratung, das Sie persönlich durch jeden Schritt führt.

Finanzielle Vorbereitung

Stellen Sie vor dem Kauf einer Immobilie Ihr Budget sorgfältig zusammen. Berücksichtigen Sie:

• Der Mindestinvestitionsbetrag, der 200.000 OMR für eine Aufenthaltserlaubnis beträgt.
• Sie müssen die Grundstückübertragungsgebühr von 3%, die Anwaltskosten, die Notarkosten und die anfallende Mehrwertsteuer auf Dienstleistungen berechnen.
• Lernen Sie den Zahlungsplan kennen. Viele Entwickler bieten strukturierte Zahlungspläne an (z. B. 30/70-Pläne für Immobilien, die nicht zum Plan gehören).
• In ausgewählten Fällen stehen Ausländern lokale Hypotheken zur Verfügung, aber viele Anleger bevorzugen Barkäufe, um die Registrierung des Eigentums und die Bearbeitung des Wohnsitzes zu beschleunigen.

Immobilienauswahl und Due Diligence

Nachdem Sie Ihr Budget und Ihr Ziel festgelegt haben, müssen Sie eine geeignete Immobilie finden. Zu den wichtigsten Überlegungen gehören:

• Lage und Ausstattung: Nähe zu Schulen, Krankenhäusern und Geschäftsvierteln für Mietobjekte.
• Erfolgsbilanz der Entwickler: Wählen Sie Entwickler aus, die in der Vergangenheit pünktlich geliefert haben und über eine starke finanzielle Unterstützung verfügen.
• Eigentumsüberprüfung: Vergewissern Sie sich, dass die Immobilie frei von Pfandrechten ist, dass der Entwickler über die entsprechende ITC-Lizenz verfügt und dass alle kommunalen Genehmigungen vorliegen.
• Bauanforderungen: Beachten Sie beim Kauf von Grundstücken, dass nach omanischem Recht innerhalb von vier Jahren gebaut werden muss. Andernfalls kann die Regierung das Grundstück zurückfordern oder versteigern.

Angebot, Verhandlung und Kaufvertrag

Sobald die Immobilie ausgewählt ist, gehen Sie wie folgt vor:

• Schreiben Sie eine Absichtserklärung, in der Sie eine kleine Anzahlung anbieten (oft 5-10%), wodurch das Gerät während der Vertragsvorbereitung gesichert wird.
• Verhandeln Sie mit dem Entwickler oder Verkäufer über die Bedingungen wie Preis, Zahlungsplan und Übergabezeitplan.
• Bereiten Sie den Kaufvertrag (SPA) vor. In diesem rechtsverbindlichen Vertrag sind Meilensteine für Zahlungen, Fertigstellungstermine, Strafen für Verzögerungen und Verpflichtungen der Entwickler festgelegt.
• Bei Käufen außerhalb des Plans zahlen Sie das Geld auf ein von der Regierung anerkanntes Treuhandkonto ein, um die Rechte des Käufers zu schützen.

Registrierung und Eigentumsübertragung

Stellen Sie nach allen zuvor genannten Vorgängen sicher, dass die Immobilie beim Ministerium für Wohnungsbau und Stadtplanung registriert ist, die Eigentumsurkunde auf Ihren Namen ausgestellt wurde und Sie bei der Registrierung die einmalige Überweisungsgebühr von 3% bezahlt haben.

Beantragung eines Aufenthalts in Oman oder Beantragung eines Goldenen Visums

Wenn Sie einen Wohnsitz oder ein Goldenes Visum beantragen, müssen Sie die Eigentumsurkunde, den Reisepass, die Krankenversicherung und den Investitionsnachweis bei der Royal Oman Police oder der zuständigen Einwanderungsbehörde einreichen. Dieser Vorgang dauert in der Regel 4-8 Wochen.