Golden Visa Grèce, système à deux zones : EUR 250 000 (conversion), EUR 400 000 (zone B), EUR 800 000 (Athènes/îles). Nouvelles règles, interdiction Airbnb.
Greece Golden Visa · from €250,000verified data- Détails du programme grec : éligibilité, coûts et avantages
- Accompagnement expert de Mirabello Consultancy, taux d'approbation de 99 %, plus de 250 dossiers
- Analyse détaillée du programme de Golden Visa révisé
- L'objectif principal de ces changements
- Quels autres programmes de citoyenneté caribéens envisager
La Grèce redéfinit son programme de Golden Visa 2026 : stratégie d'investissement à deux zones
Dernière mise à jour : mars 2026
Le programme grec de Golden Visa a connu la restructuration la plus importante de son histoire. À compter du 1er septembre 2024, le gouvernement a introduit un modèle d'investissement à deux zones qui remplace l'ancien seuil uniforme de EUR 250 000 par un système à paliers allant de EUR 250 000 à EUR 800 000, selon la localisation et le type du bien. Cette refonte stratégique vise à réorienter l'investissement étranger des marchés de premier ordre en surchauffe, comme Athènes et Mykonos, vers des régions moins développées présentant des besoins économiques plus importants.
Ce guide complet de Mirabello Consultancy analyse la nouvelle structure tarifaire à deux zones, examine son impact sur la stratégie d'investissement et explique comment les investisseurs avisés peuvent se positionner pour maximiser la valeur du programme réformé. Pour tous les détails du programme, consultez notre page dédiée au Golden Visa grec, ou comparez-le à d'autres options dans notre guide des meilleurs programmes de golden visa.
Qu'est-ce que le nouveau système à deux zones du Golden Visa grec ?
Le système à deux zones divise la Grèce en trois catégories d'investissement selon la demande immobilière, la pression touristique et le niveau de développement économique. Il remplace l'ancien seuil uniforme de EUR 250 000 en vigueur dans tout le pays depuis le lancement du programme en 2013 jusqu'en août 2024.
| Zone | Investissement min. | Zones couvertes | Règles clés |
|---|---|---|---|
| Zone A | EUR 800 000 | Attique (Athènes), municipalité de Thessalonique, Mykonos, Santorin, îles de plus de 3 100 habitants | Bien unique, 120 m² min. (constructions neuves), location courte durée interdite |
| Zone B | EUR 400 000 | Reste de la Grèce continentale, Crète, petites îles, Péloponnèse, nord de la Grèce (hors centre de Thessalonique) | Bien unique, 120 m² min. (constructions neuves), location courte durée interdite |
| Zone C (conversion) | EUR 250 000 | Toutes régions, mais UNIQUEMENT pour les conversions commercial-résidentiel ou les restaurations de bâtiments classés | Doit être un projet de conversion/restauration, budget de rénovation supplémentaire nécessaire |
La structure à trois paliers reflète la reconnaissance par le gouvernement grec du fait que l'investissement immobilier étranger non contrôlé contribuait aux problèmes d'accessibilité au logement à Athènes et sur les îles prisées. En fixant un prix nettement plus élevé pour la zone A, le gouvernement vise à canaliser l'investissement vers les régions qui bénéficient le plus d'une relance économique.
Pourquoi la Grèce a-t-elle restructuré son programme de Golden Visa ?
La décision de refondre le programme résulte de plusieurs pressions convergentes qui s'accumulaient depuis les premières années du programme :
- Crise du logement à Athènes : les achats liés au Golden Visa, combinés à la demande de location courte durée (Airbnb), ont contribué à une hausse de 35 % à 50 % des prix immobiliers à Athènes entre 2018 et 2024. Les résidents locaux, en particulier les jeunes Grecs, étaient de plus en plus exclus du marché immobilier de la capitale.
- Concentration de l'investissement : plus de 70 % des demandes de Golden Visa visaient la région de l'Attique (Athènes et ses environs), Mykonos et Santorin absorbant l'essentiel du reste. Les régions moins développées n'en tiraient qu'un bénéfice minime.
- Pression politique : l'accessibilité au logement est devenue un enjeu politique, des partis d'opposition réclamant l'abolition du programme. La restructuration constitue un compromis préservant le programme tout en répondant aux préoccupations des électeurs.
- Surveillance de l'UE : la Commission européenne a exprimé des préoccupations concernant les programmes de golden visa à travers l'UE, notamment sur les risques sécuritaires et l'impact sur le marché du logement. Les réformes grecques témoignent d'une réponse à ces préoccupations.
- Pérennité du programme : maintenir le programme à un taux fixe de EUR 250 000 risquait d'entraîner une suspension éventuelle (comme cela s'est produit pour le golden visa immobilier portugais en 2023). La restructuration en assure la viabilité à long terme.
Les réformes ont été introduites par la loi 5007/2022 et mises en œuvre par la décision ministérielle 214926/2025. Le cadre juridique a été conçu par le ministère de la Migration et de l'Asile, qui continue de gérer l'administration du programme.
Comment fonctionne la zone A (EUR 800 000) ?
La zone A couvre les marchés immobiliers les plus recherchés et les plus tendus de Grèce. Le seuil de EUR 800 000 représente une augmentation significative par rapport aux EUR 500 000 brièvement en vigueur pour ces zones, et une hausse de 220 % par rapport au seuil initial de EUR 250 000.
Les zones A comprennent :
- Région de l'Attique : toutes les municipalités de l'agglomération athénienne, y compris les banlieues sud (Glyfada, Vouliagmeni, Voula), les banlieues nord (Kifissia, Ekali), le Pirée et le centre-ville d'Athènes
- Municipalité de Thessalonique : uniquement la municipalité centrale de Thessalonique, la région élargie relevant de la zone B
- Mykonos : l'île entière, reflétant son statut de l'un des marchés immobiliers les plus chers d'Europe
- Santorin : l'île entière, où la rareté du foncier constructible entraîne des valorisations élevées
- Îles majeures : toute île comptant plus de 3 100 résidents permanents, ce qui inclut des destinations prisées telles que Rhodes, Corfou, les centres urbains de Crète et Zante
À EUR 800 000, les investissements en zone A permettent généralement d'acquérir des biens de 80 à 120 mètres carrés dans les emplacements privilégiés d'Athènes, ou des unités de luxe dans les destinations insulaires. La règle du bien unique signifie que les investisseurs ne peuvent pas combiner plusieurs biens moins onéreux pour atteindre le seuil requis : l'investissement doit porter sur un seul titre de propriété.
En quoi la zone B (EUR 400 000) offre-t-elle un meilleur rapport qualité-prix ?
La zone B représente le point d'équilibre idéal pour de nombreux investisseurs, offrant une résidence Schengen à la moitié du coût de la zone A tout en donnant accès aux régions les plus belles et les plus agréables à vivre de Grèce.
- Grèce continentale : le Péloponnèse (Nauplie, Kalamata, Olympie), la Grèce centrale, l'Épire et la Macédoine occidentale offrent des paysages exceptionnels et des prix immobiliers nettement inférieurs à ceux d'Athènes
- Crète : hors de la capitale Héraklion (si classée île de plus de 3 100 résidents), une grande partie de la Crète relève de la zone B, offrant un excellent rapport qualité-prix pour les grandes propriétés, villas et domaines agricoles
- Nord de la Grèce : la région élargie de Thessalonique (hors municipalité centrale), la Chalcidique et Drama offrent la proximité d'un aéroport international aux tarifs de la zone B
- Petites îles : les îles de moins de 3 100 résidents offrent un art de vivre insulaire grec authentique aux tarifs de la zone B, Paros, Naxos, Milos, Tinos et bien d'autres
À EUR 400 000, les investisseurs en zone B peuvent généralement acquérir des biens de 150 à 300 mètres carrés, nettement plus vastes que ce que le même budget permet d'acheter à Athènes ou à Mykonos. Pour les investisseurs qui envisagent d'utiliser leur bien grec comme résidence de vacances ou future résidence de retraite, la zone B offre un rapport qualité-prix nettement supérieur.
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Qu'est-ce que la route de conversion à EUR 250 000 et à qui s'adresse-t-elle ?
Le seuil d'entrée de EUR 250 000, souvent appelé zone C, constitue la voie la plus abordable vers le Golden Visa grec, mais elle s'accompagne de restrictions importantes. Ce palier est exclusivement réservé :
- Aux conversions commercial-résidentiel : l'achat d'un bien commercial (bureau, commerce, entrepôt) converti en unité résidentielle
- Aux restaurations de bâtiments classés : l'achat d'un bâtiment classé ou patrimonial restauré à usage résidentiel
Cette voie n'est disponible pour aucun achat résidentiel standard, quel que soit l'emplacement. Les investisseurs doivent prévoir un budget de rénovation en sus du prix d'achat de EUR 250 000, pouvant représenter EUR 50 000 à EUR 200 000 selon l'état et la taille du bien. La conversion doit être achevée avant la délivrance du Golden Visa.
Cette voie s'adresse aux investisseurs à l'aise avec les projets de rénovation, disposant d'une expertise en construction ou de partenariats locaux, et recherchant le point d'entrée le plus bas possible vers la résidence dans l'UE. L'offre de biens éligibles est limitée, rendant essentiel un engagement précoce auprès d'un agent expérimenté.
Comment les nouvelles règles affectent-elles la stratégie d'investissement ?
Le système à deux zones modifie fondamentalement le calcul stratégique des investisseurs en Golden Visa. Voici les principales considérations :
| Profil de l'investisseur | Zone recommandée | Justification |
|---|---|---|
| Investisseur soucieux de son budget | Zone C (EUR 250K) | Point d'entrée le plus bas ; nécessite une expertise en rénovation et de la patience |
| Famille orientée valeur | Zone B (EUR 400K) | Meilleur rapport m²/euro ; grandes villas ; régions propices au style de vie |
| Professionnel orienté ville | Zone A (EUR 800K) | Accès aux infrastructures d'Athènes/Thessalonique, écoles, activité économique |
| Investisseur en quête de revenus locatifs | Zone B (EUR 400K) | Locations longue durée uniquement (Airbnb interdit sur les biens GV) ; meilleurs rendements hors zones prisées |
| Acheteur UHNW recherchant le style de vie | Zone A (EUR 800K+) | Biens de premier ordre à Mykonos/Santorin/Athènes ; prestige et liquidité |
Un changement de règle déterminant qui touche toutes les zones : les locations de courte durée (Airbnb, VRBO) sont désormais interdites sur les biens liés au Golden Visa. Cela élimine ce qui était une stratégie de revenus populaire pour les participants au programme. Les locations longue durée demeurent autorisées, rendant l'analyse du rendement locatif plus importante que jamais lors du choix d'un bien.
Qu'est-ce que la voie du Startup Golden Visa ?
En novembre 2025, la Grèce a annoncé une nouvelle voie non immobilière : le Startup Golden Visa. Cette voie permet aux investisseurs d'obtenir la résidence en investissant EUR 250 000 dans une startup grecque enregistrée sur la plateforme gouvernementale Elevate Greece. Les conditions clés sont :
- Participation maximale de 33 % : les parts ou droits de vote de l'investisseur ne peuvent excéder un tiers de la startup
- Création d'emplois : l'entreprise doit créer au moins deux emplois nouveaux dans la première année, maintenus pendant au moins cinq ans
- Durée de détention de cinq ans : l'investissement doit être maintenu pendant cinq ans
- Inscription sur Elevate Greece : la startup doit être enregistrée sur la plateforme d'innovation gouvernementale officielle
Cette voie s'adresse aux investisseurs orientés technologie souhaitant une résidence Schengen sans exposition immobilière. Les règlements d'application ont été publiés par décision ministérielle, et le programme devrait commencer à accepter des demandes en 2026. Pour des informations sur la promotion des investissements, consultez Enterprise Greece.
Comment le Golden Visa grec se compare-t-il après les réformes ?
Malgré les hausses de prix, le Golden Visa grec demeure l'un des programmes de résidence par investissement les plus compétitifs d'Europe. Les principaux avantages qui subsistent après les réformes comprennent :
- Aucune obligation de séjour minimal : les titulaires du Golden Visa peuvent conserver leur titre de séjour sans avoir à passer du temps en Grèce
- Voyage dans l'espace Schengen : accès sans visa à travers 27 pays Schengen
- Inclusion familiale : trois générations, parents, investisseur et enfants, peuvent obtenir la résidence par le biais d'un seul investissement
- Voie vers la citoyenneté : après sept ans de résidence effective, la naturalisation est possible (sous réserve d'exigences linguistiques et d'intégration)
- Traitement numérique : la Grèce a modernisé son système de demande, réduisant les délais de traitement de 18 mois à environ trois à neuf mois
- Approbations record : 8 879 Golden Visa approuvés en 2025, soit une hausse de 95 % sur un an, avec 27 786 titres valides en décembre 2025
Questions fréquentes sur le Golden Visa grec 2026
Puis-je encore obtenir un Golden Visa grec pour EUR 250 000 ?
Uniquement par la voie de conversion commercial-résidentiel ou de restauration patrimoniale. Les achats résidentiels standard nécessitent EUR 400 000 (zone B) ou EUR 800 000 (zone A) depuis le 1er septembre 2024.
Puis-je combiner plusieurs biens pour atteindre le seuil ?
Non. L'investissement doit porter sur un bien unique sur un seul titre de propriété. Vous ne pouvez pas combiner deux biens ou plus moins onéreux pour atteindre le seuil minimal, quelle que soit la zone.
Puis-je louer mon bien Golden Visa sur Airbnb ?
Non. Les locations courte durée (Airbnb, VRBO et plateformes similaires) sont désormais interdites sur les biens utilisés pour le programme Golden Visa. Les locations longue durée à des locataires disposant de baux standard demeurent autorisées.
Le Golden Visa grec vaut-il encore la peine après la hausse des prix ?
Oui, particulièrement au niveau de la zone B (EUR 400 000). La Grèce offre un accès Schengen, aucune obligation de séjour minimal, une inclusion familiale sur trois générations et une voie vers la citoyenneté européenne, des caractéristiques qui se comparent avantageusement au Portugal (qui a supprimé sa voie immobilière) et à l'Espagne (qui a fermé son Golden Visa en avril 2025).
Quelle est la surface minimale pour les biens neufs ?
Les biens neufs dans les zones A et B doivent présenter une surface habitable minimale de 120 mètres carrés. Cette exigence ne s'applique pas aux biens existants/de revente ni à la voie de conversion de la zone C.
Comment choisir entre la zone A et la zone B ?
Considérez vos priorités. La zone A (Athènes, Thessalonique, îles prisées) convient le mieux aux investisseurs recherchant des infrastructures urbaines, des écoles internationales et une liquidité de premier ordre. La zone B offre un rapport qualité-prix supérieur, des biens plus vastes et un art de vivre grec authentique, idéal pour les résidences de vacances et la retraite future. Réservez une consultation gratuite avec Mirabello Consultancy pour des conseils personnalisés. Planifiez votre consultation dès aujourd'hui.
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