Griekenland Herdefinieert Zijn Golden Visa-programma 2026: Investeringsstrategie met Twee Zones

Griekenland Herdefinieert Zijn Golden Visa-programma 2026: Investeringsstrategie met Twee Zones

Laatst bijgewerkt: maart 2026

Het Golden Visa-programma van Griekenland heeft de meest ingrijpende herstructurering in zijn geschiedenis ondergaan. Met ingang van 1 september 2024 voerde de overheid een investeringsmodel met twee zones in, dat de vroegere vaste minimuminvestering van 250.000 EUR vervangt door een gedifferentieerd systeem van 250.000 EUR tot 800.000 EUR, afhankelijk van de locatie en het type onroerend goed. Deze strategische herziening is bedoeld om buitenlandse investeringen weg te leiden van oververhitte topmarkten zoals Athene en Mykonos, naar minder ontwikkelde regio's met een grotere economische behoefte.

Deze uitgebreide gids van Mirabello Consultancy analyseert de nieuwe prijsstructuur met twee zones, onderzoekt de gevolgen voor de investeringsstrategie en legt uit hoe slimme investeerders zich kunnen positioneren om onder het herziene programma maximale waarde te behalen. Voor alle programmadetails bezoekt u onze speciale pagina over de Griekse Golden Visa, of vergelijkt u deze met andere opties in onze gids over de beste Golden Visa-investeringsprogramma's.

Wat is het nieuwe Griekse Golden Visa-systeem met twee zones?

Het systeem met twee zones verdeelt Griekenland in drie investeringscategorieën op basis van vastgoedvraag, toeristische druk en het niveau van economische ontwikkeling. Dit vervangt de eerdere uniforme drempel van 250.000 EUR die landelijk gold vanaf de lancering van het programma in 2013 tot augustus 2024.

De structuur met drie niveaus weerspiegelt de erkenning door de Griekse overheid dat ongebreidelde buitenlandse vastgoedinvesteringen bijdroegen aan betaalbaarheidsproblemen op de woningmarkt in Athene en op populaire eilanden. Door Zone A aanzienlijk hoger te prijzen, wil de overheid investeringen kanaliseren naar regio's die het meest profiteren van economische stimulering.

Waarom herstructureerde Griekenland zijn Golden Visa-programma?

Het besluit om het programma te herzien werd ingegeven door verschillende samenkomende drukfactoren die al sinds de begintijd van het programma opbouwden:

• Woningcrisis in Athene: Golden Visa-aankopen droegen, samen met de vraag naar kortetermijnverhuur (Airbnb), bij aan een stijging van 35% tot 50% van de vastgoedprijzen in Athene tussen 2018 en 2024. Lokale bewoners, met name jongere Grieken, werden steeds vaker uit de woningmarkt van de hoofdstad geprijsd.
• Concentratie van investeringen: meer dan 70% van de Golden Visa-aanvragen richtte zich op de regio Attika (Athene en omgeving), waarbij Mykonos en Santorini het grootste deel van de rest opnamen. Minder ontwikkelde regio's ontvingen nauwelijks voordeel.
• Politieke druk: de betaalbaarheid van woningen werd een politiek thema, waarbij oppositiepartijen opriepen tot afschaffing van het programma. De herstructurering was een compromis dat het programma behield en tegelijk tegemoetkwam aan de zorgen van kiezers.
• EU-toezicht: de Europese Commissie heeft zorgen geuit over golden-visaprogramma's binnen de EU, met name over veiligheidsrisico's en de impact op de woningmarkt. De hervormingen van Griekenland tonen aan dat het land op deze zorgen reageert.
• Duurzaamheid van het programma: het handhaven van het programma tegen een vast tarief van 250.000 EUR bracht het risico met zich mee dat het uiteindelijk zou worden opgeschort (zoals gebeurde met de op vastgoed gebaseerde Golden Visa van Portugal in 2023). De herstructurering waarborgt de levensvatbaarheid op lange termijn.

De hervormingen zijn ingevoerd onder Wet 5007/2022 en geïmplementeerd via Ministerieel Besluit 214926/2025. Het juridische kader is opgesteld door het Ministerie van Migratie en Asiel, dat het beheer van het programma blijft voortzetten.

Hoe werkt Zone A (800.000 EUR)?

Zone A omvat de meest gewilde en gevraagde vastgoedmarkten van Griekenland. Het minimum van 800.000 EUR is een aanzienlijke stijging ten opzichte van de eerdere 500.000 EUR die kortstondig voor deze gebieden gold, en een stijging van 220% ten opzichte van de oorspronkelijke drempel van 250.000 EUR.

Zone A omvat:

• Regio Attika: alle gemeenten binnen het grootstedelijke gebied van Athene, waaronder de zuidelijke voorsteden (Glyfada, Vouliagmeni, Voula), de noordelijke voorsteden (Kifisia, Ekali), Piraeus en het centrum van Athene
• Gemeente Thessaloniki: uitsluitend de centrale gemeente Thessaloniki; de bredere regio Thessaloniki valt onder Zone B
• Mykonos: het gehele eiland, wat de status weerspiegelt als een van de duurste vastgoedmarkten van Europa
• Santorini: het gehele eiland, waar beperkte bebouwbare grond premiumwaarderingen aandrijft
• Grote eilanden: elk eiland met meer dan 3.100 vaste inwoners, waaronder populaire bestemmingen zoals Rhodos, Corfu, de stedelijke centra van Kreta en Zakynthos

Bij 800.000 EUR leveren Zone A-investeringen doorgaans eigendommen op van 80 tot 120 vierkante meter op toplocaties in Athene, of luxe-eenheden op eilandbestemmingen. De regel van één eigendom betekent dat investeerders geen meerdere goedkopere eigendommen kunnen combineren om de drempel te bereiken: de volledige investering moet in één eigendomsakte zijn vastgelegd.

Hoe biedt Zone B (400.000 EUR) betere waarde?

Zone B is voor veel investeerders het ideale evenwicht: Schengen-verblijf voor de helft van de kosten van Zone A, met toegang tot enkele van de mooiste en meest leefbare regio's van Griekenland.

• Vasteland van Griekenland: de Peloponnesos (Nafplio, Kalamata, Olympia), Midden-Griekenland, Epirus en West-Macedonië bieden prachtige landschappen en aanzienlijk lagere vastgoedprijzen dan Athene
• Kreta: buiten de hoofdstad Heraklion (indien geclassificeerd als eiland met 3.100+ inwoners) valt het grootste deel van Kreta onder Zone B, met uitzonderlijke waarde voor grote eigendommen, villa's en landbouwgronden
• Noord-Griekenland: de bredere regio Thessaloniki (exclusief de centrale gemeente), Chalkidiki en Drama bieden nabijheid tot een internationale luchthaven tegen Zone B-prijzen
• Kleinere eilanden: eilanden met minder dan 3.100 inwoners bieden authentiek Grieks eilandleven tegen Zone B-prijzen, waaronder Paros, Naxos, Milos, Tinos en vele andere

Bij 400.000 EUR kunnen investeerders in Zone B doorgaans eigendommen verwerven van 150 tot 300 vierkante meter, aanzienlijk groter dan wat hetzelfde budget koopt in Athene of Mykonos. Voor investeerders die hun Griekse eigendom willen gebruiken als vakantiewoning of toekomstige pensioenwoning, biedt Zone B een veel betere waarde voor het geld.

Wilt u de beste investeringsmogelijkheden in Zone B identificeren? Plan uw gratis consult bij Mirabello Consultancy en laat onze experts de Griekse vastgoedmarkt analyseren voor uw specifieke doelen en budget.

Wat is de ombouwroute van 250.000 EUR en voor wie is deze geschikt?

Het instapniveau van 250.000 EUR, vaak aangeduid als Zone C, is de meest betaalbare weg naar de Griekse Golden Visa, maar gaat gepaard met aanzienlijke beperkingen. Dit niveau geldt uitsluitend voor:

• Ombouw van commercieel naar residentieel vastgoed: de aankoop van een commercieel pand (kantoor, winkel, magazijn) en de ombouw ervan tot woonruimte
• Restauratie van erfgoedpanden: de aankoop van een monumentaal of erfgoedpand en de restauratie ervan tot woonruimte

Deze route is niet beschikbaar voor standaard woningaankopen, ongeacht de locatie. Investeerders moeten rekening houden met renovatiekosten bovenop de aankoopprijs van 250.000 EUR, wat kan oplopen van 50.000 EUR tot 200.000 EUR, afhankelijk van de staat en omvang van het pand. De ombouw moet zijn voltooid voordat de Golden Visa wordt afgegeven.

Deze route spreekt investeerders aan die vertrouwd zijn met renovatieprojecten, over bouwexpertise of lokale partnerschappen beschikken, en op zoek zijn naar het laagst mogelijke instapniveau voor EU-verblijf. Het aanbod van geschikte panden is beperkt, waardoor vroegtijdige betrokkenheid van een deskundige tussenpersoon essentieel is.

Hoe beïnvloeden de nieuwe regels de investeringsstrategie?

Het systeem met twee zones verandert fundamenteel de strategische overwegingen voor Golden Visa-investeerders. Dit zijn de belangrijkste aandachtspunten:

Een cruciale regelwijziging die alle zones betreft: kortetermijnverhuur (Airbnb, VRBO) is nu verboden op Golden Visa-eigendommen. Dit maakt een einde aan wat voorheen een populaire inkomstenstrategie was voor deelnemers aan het programma. Langetermijnverhuur blijft toegestaan, waardoor de analyse van het huurrendement belangrijker is dan ooit bij het selecteren van een eigendom.

Wat is de Startup Golden Visa-route?

In november 2025 kondigde Griekenland een nieuwe route zonder vastgoed aan: de Startup Golden Visa. Via deze route kunnen investeerders verblijf verkrijgen door 250.000 EUR te investeren in een Grieks startup dat geregistreerd is op het overheidsplatform Elevate Greece. Belangrijke vereisten zijn onder meer:

• Maximaal 33% eigendom: de aandelen of stemrechten van de investeerder mogen niet meer dan een derde van het startup bedragen
• Banencreatie: de onderneming moet binnen het eerste jaar ten minste twee nieuwe banen creëren, die ten minste vijf jaar behouden blijven
• Houdperiode van vijf jaar: de investering moet vijf jaar behouden blijven
• Registratie bij Elevate Greece: het startup moet geregistreerd zijn op het officiële overheidsplatform voor innovatie

Deze route spreekt technologiegerichte investeerders aan die Schengen-verblijf willen zonder blootstelling aan vastgoed. Deze route is actief sinds 6 februari 2026 onder Wet 5275/2026, die de investeringsschijven codificeert. Voor informatie over investeringsbevordering bezoekt u Enterprise Greece.

Hoe verhoudt de Griekse Golden Visa zich na de hervormingen?

Ondanks de prijsstijgingen blijft de Griekse Golden Visa een van de meest concurrerende verblijfsprogramma's door investering in Europa. Belangrijke voordelen die de hervormingen overleven, zijn onder meer:

• Geen minimale verblijfsverplichting: houders van de Golden Visa kunnen hun verblijfsvergunning behouden zonder tijd in Griekenland door te brengen
• Schengen-reizen: visumvrije toegang tot 27 Schengenlanden
• Gezinsopname: drie generaties, ouders, de investeerder en kinderen, kunnen via één enkele investering verblijf verkrijgen
• Route naar burgerschap: na zeven jaar daadwerkelijk verblijf is naturalisatie mogelijk (met taal- en integratievereisten)
• Digitale verwerking: Griekenland heeft zijn aanvraagsysteem gemoderniseerd, waardoor de verwerkingstijd is teruggebracht van 18 maanden naar ongeveer drie tot negen maanden
• Recordaantal goedkeuringen: 8.879 goedgekeurde Golden Visa-aanvragen in 2025, een stijging van 95% op jaarbasis, met 27.786 geldige vergunningen per december 2025

Veelgestelde vragen over de Griekse Golden Visa 2026

Kan ik nog steeds een Griekse Golden Visa krijgen voor 250.000 EUR?

Alleen via de ombouwroute van commercieel naar residentieel vastgoed of via restauratie van erfgoedpanden. Standaard woningaankopen vereisen sinds 1 september 2024 400.000 EUR (Zone B) of 800.000 EUR (Zone A).

Kan ik meerdere eigendommen combineren om de drempel te bereiken?

Nee. De investering moet één enkel eigendom op één eigendomsakte betreffen. U kunt geen twee of meer goedkopere eigendommen combineren om de minimumdrempel in enige zone te bereiken.

Mag ik mijn Golden Visa-eigendom verhuren via Airbnb?

Nee. Kortetermijnverhuur (Airbnb, VRBO en vergelijkbare platforms) is nu verboden op eigendommen die worden gebruikt voor het Golden Visa-programma. Langetermijnverhuur aan huurders met standaard huurovereenkomsten blijft toegestaan.

Is de Griekse Golden Visa na de prijsstijging nog steeds de moeite waard?

Ja, vooral op het niveau van Zone B (400.000 EUR). Griekenland biedt Schengen-toegang, geen minimale verblijfsverplichting, gezinsopname over drie generaties en een route naar het EU-burgerschap: kenmerken die gunstig afsteken bij Portugal (dat zijn vastgoedroute heeft afgeschaft) en Spanje (dat zijn Golden Visa in april 2025 sloot).

Wat is de minimale vloeroppervlakte voor nieuwbouwpanden?

Nieuwbouwpanden in Zone A en Zone B moeten een minimale woonoppervlakte van 120 vierkante meter hebben. Deze vereiste geldt niet voor bestaande panden of doorverkoop, noch voor de ombouwroute van Zone C.

Hoe kies ik tussen Zone A en Zone B?

Overweeg uw prioriteiten. Zone A (Athene, Thessaloniki, populaire eilanden) is het meest geschikt voor investeerders die stedelijke infrastructuur, internationale scholen en topliquiditeit willen. Zone B biedt superieure waarde per euro, grotere eigendommen en een authentieke Griekse levensstijl, ideaal voor vakantiewoningen en toekomstig pensioen. Plan uw gratis consult bij Mirabello Consultancy voor persoonlijk advies. Plan vandaag uw consult.

Gerelateerde artikelen

• Griekenland GV-gids 2026
• Beste CBI-programma's