Одним из наиболее привлекательных аспектов инвестиций в недвижимость Дубая является его исключительно благоприятная налоговая среда. В отличие от большинства мировых рынков, Дубай не взимает ежегодного налога на недвижимость, налога на прирост капитала при продаже и подоходного налога с арендных доходов. Понимание налогового режима Дубая — ключ к правильному инвестиционному планированию.
Рассматриваете инвестиции в ОАЭ? Запишитесь на бесплатную консультацию в Mirabello Consultancy.
- В Дубае нет ежегодного налога на недвижимость, налога на прирост капитала при продаже и подоходного налога с арендных доходов.
- Основной обязательный сбор — 4% DLD при переходе права собственности, уплачиваемый единовременно при покупке.
- НДС в размере 5% применяется к большинству имущественных услуг, но не к самим сделкам с жилой недвижимостью.
- Корпоративный налог 9% введён в 2023 году, но не затрагивает доходы физических лиц от недвижимости.
- Покупка от 2 000 000 AED открывает путь к «Золотой визе» ОАЭ.
Налог на недвижимость в Дубае 2026: полное руководство для инвесторов
Последнее обновление: апрель 2026
Налоговый климат Дубая — один из главных аргументов в пользу инвестиций в местную недвижимость. Для инвесторов из стран с высоким налогообложением — Великобритании, Германии, Франции, России или США — переход на дубайский рынок часто означает кардинальное улучшение чистой доходности. Разберём подробно, какие именно налоги существуют в Дубае в сфере недвижимости, а каких здесь принципиально нет.
Каких налогов на недвижимость в Дубае НЕТ
Начнём с главного — с того, чего в Дубае нет:
Нет ежегодного налога на недвижимость. В большинстве западных стран владельцы недвижимости ежегодно платят налог на имущество. В Великобритании это Council Tax (£1 000–3 000+ в год), во Франции — taxe foncière (€500–3 000+ в год), в США ставки варьируются от 0,5% до 2,5% от оценочной стоимости ежегодно. В Дубае ничего подобного нет: просто владеете объектом без каких-либо периодических налоговых обязательств.
Нет налога на прирост капитала. Если вы купили квартиру за 1 500 000 AED и продали за 2 200 000 AED, прибыль в 700 000 AED полностью остаётся у вас. В сравнении: в Великобритании прирост капитала от инвестиционной недвижимости облагается по ставке 18–28%, в США — 15–20% федеральный налог плюс налог штата.
Нет подоходного налога с аренды. Весь доход от аренды принадлежит вам. В Германии аренда облагается по обычной ставке подоходного налога (до 45%), во Франции — до 45% плюс социальные взносы 17,2%. В Дубае — 0%.
Нет налога на наследство. Недвижимость в Дубае может быть передана наследникам без налогообложения, что делает её привлекательным инструментом межпоколенческого планирования состояния.
Нет налога на богатство. Наличие дорогостоящей недвижимости не влечёт никаких дополнительных налоговых обязательств.
Какие сборы существуют при покупке недвижимости в Дубае
Сбор Земельного департамента Дубая (DLD): 4%
Это основной единовременный сбор при приобретении недвижимости — 4% от цены покупки. Он уплачивается при регистрации перехода права собственности в DLD. Технически сбор делится между покупателем и продавцом (2%/2%), однако на практике покупатель нередко несёт всю сумму — это предмет переговоров.
Для объекта стоимостью 2 000 000 AED сбор DLD составит 80 000 AED (~21 780 долларов).
НДС на имущественные услуги: 5%
НДС в ОАЭ (введён в 2018 году) применяется к ряду имущественных услуг — например, к агентским комиссиям, юридическим услугам, услугам управляющих компаний. Важно понимать: сами сделки с готовой жилой недвижимостью от НДС освобождены. Первая продажа коммерческих объектов и первая продажа новых жилых объектов облагается НДС 5%.
Муниципальный сбор
Жилые арендаторы в Дубае платят муниципальный сбор в размере 5% от годовой арендной платы, начисляемый ежемесячно к счетам DEWA. Владельцы собственного жилья платят аналогичный сбор, встроенный в ежемесячные коммунальные счета (как правило, 5% от эквивалентной рыночной стоимости аренды).
Корпоративный налог в ОАЭ: что это означает для инвесторов в недвижимость
С июня 2023 года в ОАЭ введён корпоративный налог в размере 9% для компаний с ежегодной налогооблагаемой прибылью свыше 375 000 AED. Важно понимать, как это соотносится с инвестициями в недвижимость:
- Физические лица: доходы от аренды и прирост капитала от недвижимости, принадлежащей физическому лицу напрямую, не подпадают под корпоративный налог.
- Юридические лица: если недвижимость принадлежит ООО или другой корпоративной структуре, доходы от аренды могут облагаться корпоративным налогом (при превышении порогового значения прибыли).
- Компании в свободных зонах: могут пользоваться льготной ставкой 0% при соответствии критериям квалифицирующего субъекта.
Для большинства индивидуальных инвесторов, покупающих недвижимость на своё имя для сдачи в аренду или получения прироста капитала, корпоративный налог не применяется.
Налоговые соображения для инвесторов из разных стран
Налоговая эффективность инвестиций в Дубай во многом зависит от налогового резидентства и гражданства инвестора:
Граждане ЕС: Большинство европейских стран имеют соглашения об избежании двойного налогообложения с ОАЭ. Как правило, доходы от недвижимости в ОАЭ облагаются только в ОАЭ (где ставка 0%). Однако правила налогового резидентства в стране вашего гражданства могут требовать декларирования — рекомендуется консультация с местным налоговым советником.
Граждане России: Россия и ОАЭ имеют соглашение об избежании двойного налогообложения. Доходы от недвижимости в ОАЭ, как правило, не облагаются российским налогом при наличии статуса налогового нерезидента РФ (пребывание за рубежом более 183 дней в году). Рекомендуется проконсультироваться со специалистом по российскому налоговому праву.
Граждане США: США облагают налогом мировой доход своих граждан. Несмотря на отсутствие налогов в ОАЭ, граждане США обязаны декларировать доходы от зарубежной недвижимости в налоговой декларации США. Foreign Tax Credit в данном случае неприменим (нет уплаченных иностранных налогов), поэтому доходы от дубайской аренды полностью облагаются налогом США.
По данным Всемирного банка, ОАЭ обеспечивают один из наиболее привлекательных деловых климатов в мире, в том числе благодаря налоговой политике.
Сравнение налогового режима Дубая с другими рынками недвижимости
Лондон (Великобритания): Council Tax €1 000–3 000/год, Stamp Duty Land Tax до 12% при покупке, Capital Gains Tax 18–28% при продаже, налог на доходы от аренды до 45%.
Мюнхен (Германия): Grundsteuer (налог на недвижимость) €500–2 000/год, налог на прирост капитала 25% + надбавки (при продаже ранее 10 лет), налог на аренду до 45%.
Нью-Йорк (США): Property tax €5 000–30 000+/год, Long-term capital gains tax 15–20% + налог штата, налог на доходы от аренды до 50% (federal+state).
Дубай (ОАЭ): Ежегодный налог на недвижимость — 0, налог на прирост капитала — 0, налог на аренду — 0. Единовременный сбор DLD 4% при покупке.
«Золотая виза» и налоговое резидентство ОАЭ
Получение «Золотой визы» ОАЭ через покупку недвижимости от 2 000 000 AED открывает не только долгосрочное резидентство, но и возможность стать налоговым резидентом ОАЭ. При проживании в ОАЭ более 183 дней в год многие инвесторы получают право на налоговый сертификат ОАЭ, который помогает подтвердить налоговое резидентство ОАЭ для применения DTA со страной прежнего налогового резидентства.
Это один из наиболее стратегически значимых аспектов «Золотой визы» ОАЭ для состоятельных людей, стремящихся к глобальной налоговой оптимизации. Для более широкого сравнения программ резидентства — наш обзор лучших программ «Золотой визы».
Часто задаваемые вопросы о налогах на недвижимость в Дубае
Нужно ли платить налог, если я сдаю в аренду квартиру в Дубае?
Нет. ОАЭ не взимают подоходного налога с физических лиц, в том числе с доходов от аренды. Весь доход от аренды остаётся у владельца. Единственный связанный расход — муниципальный сбор 5% от арендной стоимости для арендаторов (не для владельцев-арендодателей).
Плачу ли я налог при продаже недвижимости в Дубае?
Нет. В ОАЭ нет налога на прирост капитала для физических лиц. При продаже объекта вся прибыль остаётся у продавца. Основные расходы при продаже — агентская комиссия (обычно 2%) и сбор DLD на перевод (4%, как правило оплачивается покупателем).
Означает ли получение «Золотой визы» ОАЭ автоматическое налоговое резидентство?
Не автоматически. Налоговое резидентство ОАЭ возникает при фактическом пребывании в стране определённое число дней (обычно 183+ дней в году) или при наличии центра жизненных интересов в ОАЭ. Наличие «Золотой визы» является необходимым, но не достаточным условием. Получение налогового сертификата ОАЭ требует отдельной процедуры через Министерство финансов ОАЭ.
Почему выбирают Mirabello Consultancy
Компания Mirabello Consultancy — ведущий швейцарский консультант в сфере инвестиционной миграции, обслуживающий состоятельных клиентов из Цюриха и Дубая. Наша команда сертифицированных специалистов (IMC, ACAMS) реализовала более 250 программ гражданства и 350 программ золотой визы с рейтингом одобрения 99%. По данным Henley Passport Index, ценность второго паспорта продолжает расти — особенно в условиях геополитической нестабильности.
Мы предоставляем индивидуальный подход, полную конфиденциальность и сопровождение на каждом этапе — от выбора программы до получения документов. Свяжитесь с нами для получения бесплатной консультации и узнайте, как мы можем помочь именно вам.
Связанные материалы
- Программы гражданства за инвестиции
- Программы «Золотая виза»
- Золотая виза Греции
- Золотая виза Португалии
- Гражданство Сент-Китс и Невис
- Гражданство Антигуа и Барбуды
- Золотая виза ОАЭ
- Запишитесь на бесплатную консультацию
Официальные источники
Налоговый режим Дубая остаётся одним из наиболее привлекательных в мире для инвесторов в недвижимость. Отсутствие ежегодных налогов на имущество, нулевой налог на прирост капитала и нулевой подоходный налог на аренду создают среду, в которой вся доходность остаётся у инвестора. Mirabello Consultancy поможет вам структурировать инвестицию с максимальной налоговой эффективностью.
Инвестируйте в Дубае с максимальной налоговой эффективностью
Mirabello Consultancy — аккредитованный IMC инвестиционно-миграционный советник.
ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ
Самым важным и неизбежным платежом при покупке недвижимости в Дубае является регистрационный сбор, который необходимо уплатить DLD и который составляет 4% от стоимости недвижимости.
Нет, владельцы недвижимости не облагаются налогом на доход от аренды.
В Дубае НДС на сделки с недвижимостью зависит от типа недвижимости. Жилая недвижимость обычно не облагается НДС, за исключением первой продажи застройщиком, которая облагается НДС в размере 5%. Однако коммерческая недвижимость облагается НДС в размере 5%. В то время как регистрационные сборы Земельного департамента Дубая (DLD) не облагаются НДС, брокерские комиссии и попечительские сборы облагаются им.
Да, вы можете претендовать на получение вида на жительство, инвестируя в недвижимость Дубая. Если вы инвестировали в недвижимость не менее 750 000 дирхамов ОАЭ, вы можете подать заявку на получение 3-летнего вида на жительство. Однако наиболее распространенным вариантом является инвестирование не менее 2 000 000 дирхамов ОАЭ и получение 10-летнего вида на жительство.
