2026年，迪拜依然是全球最具吸引力的房地产市场之一：无个人所得税、无年度房产税、无资本利得税。投资者需缴纳的主要税费集中在产权登记环节（4% DLD费用）以及企业结构、租赁与VAT相关部分。本指南结合阿联酋金签证与迈雷贝洛咨询实操经验，系统梳理迪拜房产投资的税务全景。
核心要点
- 迪拜无个人所得税、无年度房产税、无资本利得税。
- 产权登记费用为交易价格的4%（买卖双方平均承担），加上土地局管理费与经纪佣金。
- 商业租赁收入适用5% VAT；住宅租赁豁免VAT；首套住宅销售前三年内0% VAT。
- 公司年利润超37.5万迪拉姆部分适用9%企业所得税，个人自然人持有住宅一般不受影响。
- 迈雷贝洛咨询协助投资者选择最优持有结构，兼顾税务效率与金签证要求。
2026年迪拜房产税务全解析：投资者完整指南
阿联酋自2018年引入VAT、2023年落地企业所得税以来，整体税制明显成熟，但迪拜房产市场依然在全球范围内保持极低的税负水平。迈雷贝洛咨询在2026年迎来了一批新的高净值家庭客户，他们希望在获得阿联酋金签证的同时，通过迪拜房产投资实现资本保值与现金流优化。本文全面梳理各类税费与实务要点。
一、购置环节：4% DLD登记费是核心
迪拜土地局（DLD）对所有住宅与商业物业的交易强制征收4%的登记费（一般由买卖双方各承担2%）。此外还有：
- 土地局管理费：已竣工公寓580迪拉姆，别墅430迪拉姆，无单元编号物业40迪拉姆。
- 信托开户费（针对二手房）：约4,000迪拉姆。
- 物业经纪佣金：通常为交易价格的2%（加5% VAT）。
- 抵押登记费：贷款额的0.25%。
综合而言，买方通常要预留交易价格的5–7%作为初始交易成本。
二、持有环节：无年度房产税
迪拜不征收年度房产税或土地价值税。业主唯一持续性支出是"物业服务费"（Service Charge），由市政部与RERA共同监督，通常每年10–50迪拉姆/平方英尺，视物业等级与配套而定。
房东若将物业对外出租，需在Ejari系统备案，并由市政厅向租客征收5%的住房费（Housing Fee），此项费用由租客承担。
三、出租收入的税务处理
住宅租赁原则上对VAT豁免；商业物业租赁则适用5% VAT，并需要业主（或其公司）完成企业所得税与VAT登记。
自然人直接持有多套住宅用于长期租赁，通常不触发9%企业所得税——除非其整体商业活动构成常规经营。迈雷贝洛咨询推荐投资者在持有超过3套住宅或开展短租业务时，评估是否需要成立本地LLC或自由区实体。
四、企业所得税对房产投资者的影响
2023年实施的9%联邦企业所得税对超过37.5万迪拉姆的年利润适用。对房产投资的影响主要体现在：
- 通过自由区公司持有的房地产（例如DIFC或DMCC实体）需评估收入是否来自"合格活动"。
- 开发商与服务式公寓经营者几乎全部进入应税范围。
- 外资SPV（特殊目的公司）持有住宅对外长期出租仍多适用较低有效税率。
阿联酋政府官方门户和经济合作与发展组织（OECD）对阿联酋税制的年度评估是重要参考。
五、出售环节：无资本利得税
对于自然人及大多数公司，迪拜不征收资本利得税。若原始购买时已缴纳4% DLD登记费，出售时仅再支付一次买卖双方共同承担的4%（卖方通常承担2%），不额外征收利得税。
六、继承与遗产规划
阿联酋没有遗产税，但对于非穆斯林外籍投资者，建议在DIFC法院登记英语遗嘱，或通过迪拜法院的非穆斯林遗嘱办公室确认。阿联酋遗产规划指南提供更详细流程。
七、与国际税务居民身份的协调
持有迪拜房产不自动意味着成为阿联酋税务居民。获得税务居民证需要满足：
- 每年居住183天以上；或
- 持有有效阿联酋金签证并在当地有主要经济利益中心。
获得阿联酋税务居民身份后，配合与100多个国家签署的避免双重征税协定，可显著提升全球资产结构效率。迈雷贝洛咨询可根据家庭情况设计"金签证+房产+企业架构"一体化方案。
八、常见问题
- 中国投资者是否适用？适用。但需关注中国CFC规则与CRS信息交换。
- 短租Airbnb是否征税？需经DTCM许可，并按短租收入缴纳VAT和旅游费。
- 租金如何汇出？全球自由兑换，无外汇管制。
短租与度假出租：监管与税费
迪拜旅游与商业营销部（DTCM）对短租市场实行严格许可制度。业主需完成"Holiday Home License"（度假屋牌照）申请，并提交物业证明、业主护照、ECC或物业管理公司授权。牌照费每年约3,700–4,600迪拉姆，续签需持续满足房产维护与客户满意度评估。短租收入须缴纳5% VAT与10%市政税，旅客还需支付每晚10–20迪拉姆的"旅游迪拉姆"费。迈雷贝洛咨询为客户推荐专业短租管理公司，以便在合规前提下实现更高的年化回报。
商业与办公空间：额外税务要点
购买商业写字楼、零售铺位或酒店式公寓涉及更复杂的税务结构。交易时除了4% DLD费用外，买方还需就购入价格缴纳5% VAT（如果卖方是企业且物业不属于"全部商业"例外）。长期出租商业物业的租金收入纳入企业所得税范围，且需每季度提交VAT申报。迈雷贝洛咨询建议投资者评估持有主体（自由区公司、DIFC基金、海外信托）以优化整体有效税率，并与经济合作与发展组织（OECD）以及UAE联邦税务局（FTA）指南保持一致。
与全球CRS、家族办公室的协同
阿联酋已全面加入CRS信息交换与OECD BEPS Action 13报告。对于在中国大陆、欧洲、新加坡或香港拥有税务居民身份的投资者而言，持有迪拜物业不再等于"隐形"，而是需要主动披露并在母国完成合规。迈雷贝洛咨询的家族办公室团队会根据CRS与CFC规则设计持有结构，常见架构包括DIFC家族基金、ADGM信托、自由区LLC及离岸控股公司的组合。正确架构可确保资产保护、税务效率与继承平滑一致。
外国买家分步流程示例
- 初步尽调：迈雷贝洛咨询评估客户财务结构、金签证诉求与房产类型偏好；
- 选定物业：确认位于"外国人可持有"区域并审查开发商信誉；
- 签署MoU（Form F）并支付10%定金；
- 申请NOC（No Objection Certificate）——开发商出具；
- 在DLD办公室或电子平台完成4%登记费缴纳；
- 签发Title Deed，对应Ejari租赁登记（若出租）；
- 同步申请2年投资者签证或10年金签证；
- 规划持有主体（自然人 vs. 自由区公司 vs. 海外信托）。
REIT、基金与股权投资
除直接持有物业，投资者也可通过迪拜证券交易所上市的REIT（如Emirates REIT、ENBD REIT）或DIFC管理的私募基金获得房地产敞口。这类投资在VAT、企业所得税与CRS方面有不同处理方式，迈雷贝洛咨询基金与银行专家可帮助搭建混合组合，兼顾流动性与抗通胀能力。
特别情况：继承、离婚、企业解散
迪拜房产在特殊事件中的税务与法律处理也是投资者常忽略的议题。继承事件建议通过DIFC遗嘱公证；离婚中的财产分割要参考夫妻所在国家的婚姻财产制度；企业解散前需评估物业转移是否触发额外VAT或登记费。迈雷贝洛咨询提供"生命周期后规划"服务，以防止突发事件造成合规问题。
结语
迪拜房产市场在低税环境、强劲基础设施、全球互联互通方面优势明显。配合阿联酋金签证与迈雷贝洛咨询的定制化架构，投资者可实现资产配置、家庭居留、下一代教育规划三位一体。
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延伸阅读
官方参考资料
结语：低税环境+全球通行证
迪拜房产的综合税负仍远低于主要欧美国家。配合阿联酋金签证与迈雷贝洛咨询的架构设计，投资者可兼得资本增值、稳定租金与长期居留权。
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常见问题
在迪拜购买房产时，需要支付最重要和最不可避免的费用是注册费，这笔费用需要支付，费用为房地产价格的4％。
不，业主不对租金收入征税。
在迪拜，房地产交易的增值税取决于房地产类型。住宅物业通常免增值税，但开发商的首次销售除外，需缴纳5％的增值税。但是，商业地产需缴纳5％的增值税。虽然迪拜国土局（DLD）的注册费免征增值税，但经纪人佣金和受托人办公室费用需缴纳增值税。
是的，您可以通过在迪拜的房地产投资获得居留权。如果您在房地产上投资了至少 750,000 阿联酋迪拉姆，则有资格申请 3 年居留权。但是，最常见的选择是投资至少2,000,000阿联酋迪拉姆并获得10年居留权。
