Italie contre Grèce, Golden Visa 2026 : quelle résidence dans l'UE vous convient ?

Deux des programmes de résidence les plus compétitifs d'Europe partagent le même surnom, « golden visa », mais sont conçus pour des acheteurs différents. Le visa investisseur italien est un programme axé sur l'entreprise qui accorde des droits complets de travail et d'emploi dans la quatrième économie de l'UE, associé à l'un des régimes de flat tax non-dom les plus attractifs d'Europe. Le Golden Visa grec est un programme immobilier et de mobilité : investissez dans l'immobilier grec, obtenez un accès Schengen renouvelable de 5 ans, incluez trois générations de famille, et vivez où bon vous semble.

Mirabello Consultancy conseille sur les deux programmes depuis notre siège de Zurich, avec un taux d'approbation de 99 % sur plus de 350 dossiers Golden Visa. Nous sommes membre de l'IMC et cabinet certifié ACAMS, ce qui signifie que nous avons vu les deux programmes fonctionner, et nous savons où chacun tient ses promesses pour nos clients et où il montre ses limites.

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Ce guide couvre chaque différence importante afin que vous puissiez prendre une décision éclairée en 2026.

Comment se comparent les programmes Golden Visa italien et grec, côte à côte ?

Le visa investisseur italien exige un minimum de 250 000 € dans une start-up innovante ou 500 000 € dans une entreprise italienne ; il accorde un titre de séjour renouvelable de 2 ans avec des droits de travail complets, aucun séjour minimal, et l'accès au régime de flat tax non-dom de l'article 24-bis à 300 000 €/an. Le Golden Visa grec exige 400 000 € en immobilier Zone B (ou 800 000 € en Zone A) sans droits de travail, un avantage familial sur trois générations d'une ampleur unique, et une garantie légale de traitement en 90 jours en vertu de la loi 5275/2026.

Sources : portail officiel Investor Visa for Italy : MIMIT ; ministère grec de la Migration et de l'Asile : Golden Visa. Dernière mise à jour : 28 juillet 2026.

Quelles sont les voies et les seuils d'investissement de chaque programme ?

Le visa investisseur italien propose quatre voies allant de 250 000 € (capital de start-up) à 2 000 000 € (obligations d'État) ; l'investissement s'effectue après pré-approbation, réduisant le risque initial. La Grèce propose trois paliers immobiliers allant de 250 000 € (conversion commerciale) à 800 000 € (Zone A, zones prisées), plus une voie start-up de 250 000 € en vertu de la loi 5275/2026. Un seul investissement qualifiant couvre l'ensemble de la famille pour les deux programmes.

Visa investisseur italien, voies d'investissement

• Start-up innovante, 250 000 € : investissement en capital d'une entreprise italienne inscrite au registre officiel des start-up innovantes (loi 221/2012). Seuil d'entrée le plus bas ; convient aux investisseurs ayant un intérêt entrepreneurial pour les secteurs italiens de la technologie ou de l'innovation.
• Entreprise italienne à responsabilité limitée, 500 000 € : investissement en actions ou parts d'une entreprise italienne existante (società di capitali). Univers plus large de cibles qualifiantes, tous secteurs confondus.
• Donation philanthropique, 1 000 000 € : donation non récupérable à un projet d'intérêt public qualifiant dans le patrimoine culturel, la recherche scientifique ou l'éducation.
• Obligations d'État italiennes, 2 000 000 € : voie la plus sûre et la plus liquide ; aucun risque en capital, mais seuil le plus élevé et faible potentiel de rendement.

Un avantage italien souvent négligé : l'investissement qualifiant n'est réalisé qu'après l'octroi du nulla osta (pré-approbation) par le comité Investor Visa for Italy, vous n'engagez donc pas de fonds avant d'avoir la certitude d'être approuvé. Cela réduit sensiblement le risque financier pour les candidats par rapport aux programmes exigeant un achat immobilier préalable avant toute décision.

Golden Visa grec, voies d'investissement (2026, en vertu de la loi 5275/2026)

• Immobilier Zone A, 800 000 € : couvre Athènes (région de l'Attique), la municipalité de Thessalonique, Mykonos, Santorin, et toutes les îles de plus de 3 100 résidents permanents. Un bien unique doit atteindre le seuil ; plusieurs biens ne peuvent être combinés. La location de courte durée (Airbnb) est interdite sur les biens Golden Visa en Zone A, la loi 5275/2026 impose une amende de 50 000 € et la révocation du titre.
• Immobilier Zone B, 400 000 € : toutes les autres régions grecques, y compris la Grèce continentale, la Crète, Rhodes, Corfou, le Péloponnèse et le nord de la Grèce hors Thessalonique. Meilleur rapport prix au mètre carré. Les revenus locatifs de longue durée sont autorisés.
• Conversion commerciale, 250 000 € : achat et conversion d'un bien commercial en résidentiel, ou restauration d'un bâtiment patrimonial classé. Disponible dans toutes les régions. Point d'entrée le plus abordable, mais le stock qualifiant est limité.
• Start-up Elevate Greece, 250 000 € : capital frais investi dans une entreprise inscrite sur la plateforme Elevate Greece. Détention maximale de 33 % ; au moins 2 emplois doivent être créés la première année et maintenus pendant 5 ans. En vigueur depuis le 6 février 2026 (FEK A' 17).

Pour les investisseurs évaluant l'immobilier de Zone A à Athènes : les prix moyens ont atteint environ 2 580 €/m² dans l'ensemble d'Athènes en 2025, avec les banlieues sud (Glyfada, Voula, Vouliagmeni) dépassant les 4 000 €/m². À ces prix, 800 000 € permettent d'acquérir 200 à 310 m² dans le centre d'Athènes, un actif immobilier solide à long terme, indépendamment de l'avantage lié au visa.

Combien de temps prend le traitement de chaque Golden Visa ?

La Grèce offre désormais une garantie légale de traitement en 90 jours en vertu de la loi 5275/2026, une obligation légale du dépôt de la demande à la délivrance du titre, et non un objectif. Le calendrier italien s'étend généralement sur 3 à 6 mois : la pré-approbation nulla osta prend jusqu'à 30 jours par la loi, suivie d'un visa consulaire (environ 30 jours), puis de l'enregistrement du titre de séjour après l'entrée. Les deux programmes peuvent être menés simultanément par des candidats recourant à des conseillers professionnels.

Italie, calendrier étape par étape

1. Phase 1, nulla osta (jusqu'à 30 jours) : candidature en ligne via le portail du comité Investor Visa for Italy. Décision due dans les 30 jours suivant un dossier complet ; en pratique 25 à 35 jours. Le nulla osta est valable 6 mois.
2. Phase 2, visa d'entrée italien (environ 30 jours) : candidature au consulat italien de votre pays d'origine dans la période de validité du nulla osta. Le visa est généralement délivré dans les 30 jours suivant le rendez-vous consulaire.
3. Phase 3, titre de séjour (dans les 8 jours ouvrés suivant l'entrée en Italie) : enregistrement auprès de la Questura locale (autorité de police) et demande du titre de séjour investisseur de 2 ans. L'investissement qualifiant doit être finalisé dans les 3 mois suivant l'entrée en Italie.

Grèce, calendrier étape par étape

En vertu de la loi 5275/2026 (en vigueur depuis le 6 février 2026), les autorités migratoires grecques disposent d'un délai maximal légal de 90 jours entre le dépôt de la demande et la délivrance de la carte de titre. Avant le dépôt, cependant, les investisseurs doivent finaliser la recherche du bien, la vérification juridique, la notarisation, l'obtention d'un numéro fiscal grec (AFM) et l'ouverture d'un compte bancaire grec, ajoutant environ 2 à 4 mois de préparation. Le délai total, de la première recherche de bien à la détention du titre, est généralement de 4 à 7 mois avec un accompagnement juridique expérimenté.

La Grèce a traité 8 879 demandes de Golden Visa en 2025, soit une hausse de 95 % sur un an, et a réduit le délai moyen de traitement de 18 mois (retard de 2023) à environ 3 mois fin 2025, en avance sur l'échéance légale de la loi 5275/2026. Le programme fonctionne pleinement à grande échelle.

Quels droits de travail obtenez-vous avec chaque visa ?

Le visa investisseur italien accorde des droits complets d'emploi et d'activité indépendante en Italie dès la délivrance du titre, vous pouvez diriger une entreprise, percevoir un salaire, conseiller des clients italiens ou employer du personnel. Le Golden Visa grec n'accorde expressément pas le droit de travailler en Grèce ; les titulaires peuvent télétravailler pour des employeurs non grecs mais ne peuvent pas occuper un emploi grec ni exploiter une entreprise grecque sans un titre de séjour distinct.

C'est l'une des différences les plus décisives entre les deux programmes, et la plus souvent mal comprise :

• Italie : autorisation complète de travail dans l'UE dès le premier jour. Vous pouvez créer une entreprise italienne, occuper un poste de direction, exercer une profession réglementée, conseiller des clients italiens ou européens, ou être employé par un employeur italien, le tout sur le titre de séjour investisseur.
• Grèce : aucune autorisation de travail grecque. Le télétravail pour des employeurs non grecs est autorisé. Un emploi grec ou une entreprise active enregistrée en Grèce nécessite un visa d'employé ou un titre d'entrepreneur distinct. De nombreux titulaires du Golden Visa grec sont retraités, gèrent des portefeuilles d'investissement à distance, ou dirigent des entreprises constituées hors de Grèce.

Pour les personnes fortunées qui gèrent des portefeuilles d'investissement, dirigent des entreprises constituées hors d'Europe, ou sont semi-retraitées, cette distinction compte moins. Pour les professionnels prévoyant de s'engager activement dans l'économie européenne, ou les entrepreneurs voulant bâtir une entreprise dans l'UE, l'Italie est le bon choix.

Quel programme offre de meilleures opportunités de planification fiscale ?

Le régime non-dom italien de l'article 24-bis coûte 300 000 €/an sur le revenu mondial de source étrangère sans exigence de séjour physique minimal, le rendant accessible aux investisseurs qui répartissent leur temps entre plusieurs pays. Le régime non-dom grec de l'article 5A coûte 100 000 €/an mais exige du titulaire de passer au moins 183 jours par an en Grèce et d'avoir réalisé un investissement qualifiant de 500 000 € ou plus. Aucun de ces régimes ne remplace le conseil d'un fiscaliste spécialisé.

Italie, régime « neo-residenti » de l'article 24-bis

• Flat tax : 300 000 €/an sur l'ensemble des revenus de source étrangère, quel que soit le revenu mondial
• Durée : 15 ans maximum
• Séjour minimal : aucun, le régime peut être maintenu sans passer 183 jours ou plus en Italie, bien que structurer cela nécessite un conseil fiscal professionnel
• Extension familiale : chaque membre supplémentaire de la famille peut adhérer au régime pour 20 000 €/an
• Condition qualifiante : ne pas avoir été résident fiscal italien pendant au moins 9 des 10 années précédentes
• Revenu de source italienne : toujours imposé aux taux progressifs italiens standard (jusqu'à 43 %) ; la flat tax ne s'applique qu'au revenu étranger
• Mise à jour 2026 : le taux applicable est de 300 000 €/an pour les transferts de résidence à compter du 1er janvier 2026, contre 200 000 € (août 2024). Confirmé par le MIMIT et PwC Italie.

Grèce, régime non-dom de l'article 5A

• Flat tax : 100 000 €/an sur l'ensemble du revenu mondial
• Durée : 15 ans maximum
• Séjour minimal : doit être qualifié de résident fiscal grec, ce qui exige 183 jours ou plus par an en Grèce
• Exigence d'investissement : doit réaliser un investissement qualifiant d'au moins 500 000 € en immobilier grec, dans une entreprise grecque ou en produits financiers grecs
• Condition qualifiante : ne pas avoir été résident fiscal grec pendant 7 des 8 années précédentes
• Extension familiale : membres supplémentaires de la famille pour 20 000 €/an chacun

L'implication pratique : si vous prévoyez de véritablement vous relocaliser en Grèce et d'y passer la majorité de l'année, la flat tax grecque de 100 000 € est nettement plus rentable que les 300 000 € de l'Italie. Si vous souhaitez une résidence dans l'UE tout en vivant principalement hors d'Europe, ou en répartissant votre temps entre plusieurs pays sans devenir résident fiscal nulle part, le régime italien est plus praticable, aucune exigence de passer 183 jours en Italie n'existe pour maintenir le statut de l'article 24-bis.

La résidence fiscale est une détermination complexe et propre à chaque situation. Tous les chiffres de cette section sont fournis à titre de comparaison générale uniquement. Consultez un conseiller fiscal qualifié, spécialisé dans la juridiction concernée, avant toute décision.

Quel programme convient le mieux aux familles ?

Le Golden Visa grec offre l'inclusion familiale la plus large d'Europe : un seul investissement couvre l'investisseur principal, son conjoint ou partenaire enregistré (y compris les partenaires de même sexe depuis février 2024), les enfants jusqu'à 21 ans, extensible à 24 ans pour les étudiants, et les parents des deux conjoints, principal et conjoint, sans limite d'âge ni preuve de dépendance financière requise. L'Italie couvre la famille nucléaire mais ne s'étend pas automatiquement aux beaux-parents.

Pour les familles dont les grands-parents des deux côtés ont besoin de mobilité dans l'UE, le modèle grec à trois générations est inégalé. Un seul investissement Zone B de 400 000 € peut apporter la résidence Schengen dans l'UE à six personnes ou plus sur trois générations, pour des frais gouvernementaux supplémentaires de seulement 150 € par personne à charge. Aucun autre programme de l'UE n'offre actuellement une telle couverture à ce coût.

La disposition familiale italienne est solide selon les standards mondiaux : conjoint, enfants mineurs, enfants adultes à charge (y compris pour raisons de santé) et parents à charge sont tous éligibles. Mais elle ne s'étend pas aux parents du conjoint ni aux enfants adultes financièrement indépendants. Pour les investisseurs dont la priorité est de couvrir une famille élargie sur plusieurs générations, la Grèce l'emporte nettement sur cette dimension.

Quelle est la voie vers la citoyenneté de l'UE avec chaque programme ?

La Grèce offre la citoyenneté de l'UE après 7 ans de résidence physique réelle, sous réserve de réussir un test de langue et d'intégration grec. L'Italie offre la naturalisation après environ 10 ans de résidence légale continue et un niveau B1 d'italien. Les deux voies exigent une présence physique authentique, aucune des deux règles de séjour minimal nul du titre de séjour ne s'étend à la voie de la citoyenneté, qui exige une résidence authentique dans le pays.

• Délai : la Grèce (7 ans) est plus rapide de 3 ans que l'Italie (environ 10 ans)
• Exigence linguistique : italien B1 (largement étudié, testé au format CECR) contre maîtrise de la langue grecque (plus exigeante pour la plupart des candidats européens)
• Présence physique : les deux exigent une résidence réelle et quotidienne pendant la période qualifiante ; les titulaires d'un Golden Visa qui ne se relocalisent pas n'accumulent pas d'années qualifiantes vers la citoyenneté
• Qualité du passeport : les passeports grec et italien donnent tous deux accès à plus de 185 destinations dans le monde et à des droits complets de résidence et de travail de l'UE dans les 27 États membres

Pour les investisseurs dont l'objectif principal est un passeport de l'UE, la voie de naturalisation grecque de 7 ans est plus rapide, à condition d'être prêt à se relocaliser physiquement et à s'intégrer. Pour ceux qui veulent une résidence dans l'UE comme outil d'optionalité à long terme, la citoyenneté restant un objectif secondaire, les deux programmes servent le même but tout aussi bien.

Comparez toutes les options de résidence dans l'UE, y compris Chypre (voie de résidence permanente de 5 ans), le Portugal, et Malte, sur la page de comparaison des programmes Golden Visa de Mirabello.

Quel programme devriez-vous choisir, l'Italie ou la Grèce ?

Choisissez le visa investisseur italien si vous prévoyez de travailler activement, de diriger une entreprise ou de vous engager professionnellement dans l'UE, ou si vous souhaitez le régime de flat tax de l'article 24-bis sans vous engager à passer 183 jours ou plus dans un seul pays. Choisissez le Golden Visa grec si vous voulez un actif immobilier dans un marché méditerranéen en croissance, un titre de 5 ans, une couverture familiale sur trois générations, et un maximum de flexibilité de vie avec aucun séjour minimal.

Choisissez l'Italie si :

• Vous avez besoin de droits complets de travail et d'entreprise dans un État membre de l'UE
• Vous souhaitez vivre dans une grande ville d'Europe occidentale (Milan, Rome, Florence, Turin)
• Vous êtes structuré pour bénéficier de la flat tax non-dom de 300 000 €/an et souhaitez éviter une exigence de séjour minimal de 183 jours
• Vous préférez le modèle d'investissement après approbation qui élimine le risque financier avant la certitude du programme
• Votre budget d'investissement est de 250 000 à 500 000 € (voie start-up ou entreprise)
• Vous avez des membres de la famille qui prévoient de travailler ou d'étudier en Italie

Choisissez la Grèce si :

• Vous voulez un investissement immobilier dans un marché de croissance de l'UE (immobilier athénien +18 % en 2025)
• Vous devez couvrir les parents des deux conjoints sous un seul investissement
• Vous préférez un titre de 5 ans à une durée initiale de 2 ans
• Votre budget est de 400 000 à 800 000 € en immobilier
• Vous voulez l'accès Schengen sans aucune obligation de présence physique
• Vous êtes ouvert à vous relocaliser éventuellement en Grèce et à accéder au régime de flat tax de 100 000 €/an
• Vous privilégiez une voie plus rapide vers la citoyenneté de l'UE (7 contre environ 10 ans)

Envisagez les deux programmes si :

Certains clients fortunés utilisent l'Italie comme résidence principale dans l'UE, pour les droits de travail et le régime fiscal non-dom, et détiennent séparément un Golden Visa grec comme investissement immobilier et solution de repli de mobilité Schengen. L'équipe de conseil multi-juridictionnelle de Mirabello peut évaluer si une stratégie à deux programmes est structurellement pertinente pour votre situation, y compris les effets d'interaction sur la résidence fiscale. Contactez-nous pour un échange confidentiel.

Questions fréquentes ?

Questions courantes des investisseurs comparant l'Italie et la Grèce comme destinations de résidence dans l'UE, répondues par les spécialistes de Mirabello Consultancy.

Puis-je détenir simultanément des titres de séjour italien et grec ?

Oui, en principe, il n'existe aucune interdiction au niveau de l'UE de détenir des titres de séjour dans deux États membres simultanément. Cependant, vous ne pouvez être résident fiscal que dans une seule juridiction. Détenir les deux titres sans déclencher de complications de double résidence fiscale nécessite une structuration soignée avec un conseiller fiscal expérimenté en droit italien et grec. Mirabello travaille aux côtés de conseillers fiscaux spécialisés sur les dossiers multi-juridictionnels.

Le visa investisseur italien est-il vraiment un « golden visa » ?

Le programme italien s'appelle officiellement « visa investisseur pour l'Italie » (Visto d'Ingresso per Investitori), et non golden visa. Il diffère d'un golden visa classique sur un point important : il n'existe aucune voie d'investissement immobilier. Les investissements qualifiants sont le capital de start-up, les actions d'entreprise, les obligations d'État ou les donations philanthropiques. Les deux programmes accordent la résidence dans l'UE et l'accès Schengen, mais l'Italie est un programme d'investissement d'entreprise tandis que la Grèce est principalement axée sur l'immobilier.

Le Golden Visa grec autorise-t-il les revenus Airbnb ou de location courte durée ?

Non. La Grèce a interdit les locations de courte durée sur les biens Golden Visa en 2024 et a durci la sanction en vertu de la loi 5275/2026 (en vigueur depuis le 6 février 2026) à une amende de 50 000 € plus révocation immédiate du titre. Les baux résidentiels de longue durée (12 mois ou plus) sont autorisés et génèrent des revenus locatifs. Les voies start-up et conversion commerciale ne sont pas soumises à l'interdiction de location courte durée.

Quel programme convient le mieux aux investisseurs basés aux Émirats arabes unis ou dans le Golfe ?

Les deux attirent un fort intérêt des clients émiratis et du Golfe. Les résidents des Émirats arabes unis détenant un Golden Visa émirati peuvent ajouter le visa investisseur italien, l'Italie n'imposant aucune exigence d'exclusivité, et accéder immédiatement à la flat tax de l'article 24-bis et aux droits de travail dans l'UE. La Grèce séduit les investisseurs du Golfe recherchant une diversification immobilière et un document de voyage Schengen pour des familles multigénérationnelles. Mirabello conseille les clients du Golfe depuis notre bureau de Dubaï et peut structurer les deux programmes en parallèle si cela sert les objectifs du client.

Quels sont les coûts totaux pour obtenir chaque programme ?

Pour l'Italie : la voie start-up exige 250 000 € d'investissement qualifiant plus des frais gouvernementaux d'environ 200 à 300 € par candidat et des honoraires professionnels et juridiques de 10 000 à 20 000 €. Pour la Grèce : la Zone B exige 400 000 € en immobilier plus environ 2 000 à 3 000 € de frais gouvernementaux de dossier plus des honoraires juridiques et de conseil de 5 000 à 15 000 €. Aucun de ces chiffres n'inclut les droits de timbre italiens ou la taxe de transfert immobilier grecque de 3,09 % et les frais notariaux, qui doivent être budgétés séparément.

Comment démarrer avec Mirabello Consultancy ?

Mirabello Consultancy est un cabinet boutique d'investissement migratoire basé en Suisse avec des bureaux à Zurich, Dubaï et Hong Kong SAR, membre de l'IMC et cabinet certifié ACAMS avec un taux d'approbation de 99 % sur plus de 350 dossiers Golden Visa et 250 dossiers de citoyenneté. Réservez une consultation gratuite de 30 minutes sur mirabelloconsultancy.com/contact-us-for-your-free-consultation. Notre spécialiste examinera votre profil, votre budget d'investissement, votre situation familiale et vos objectifs, et vous donnera une recommandation honnête, qu'il s'agisse de l'Italie, de la Grèce, ou d'une combinaison de programmes, sans engagement.