Golden Visa grec 2026 : Zone A 800 000 €, Zone B 400 000 €, conversion 250 000 €, startup 250 000 €. Zéro séjour minimum, couverture sur 3 générations.
Greece Golden Visa · from €250,000verified data- Conseil d’expert de Mirabello Consultancy, taux d’approbation de 99 %, plus de 250 dossiers traités
- Quels sont les programmes d’investissement permettant d’obtenir le Golden Visa grec
- Quelles sont les conditions d’obtention de la résidence grecque
- Quels sont les avantages du permis de résidence grec
Options d’investissement pour le Golden Visa grec 2026 : immobilier, obligations et entreprise
Dernière mise à jour : mars 2026
Le programme Golden Visa de la Grèce demeure en 2026 l’une des voies de résidence par investissement les plus populaires d’Europe, offrant aux ressortissants hors UE un permis de résidence renouvelable de cinq ans, un accès intégral à l’espace Schengen et aucune obligation de séjour minimum. Depuis les changements réglementaires significatifs de septembre 2024 ayant instauré un système de prix par paliers, les investisseurs doivent désormais composer avec trois zones immobilières distinctes, auxquelles s’ajoute une toute nouvelle voie d’investissement en startup lancée fin 2025.
Ce guide complet de Mirabello Consultancy passe en revue chaque option d’investissement disponible dans le cadre du Golden Visa grec en 2026, depuis les biens de la zone à forte demande à 800 000 € d’Athènes et Thessalonique jusqu’à la voie de conversion commerciale à 250 000 €, qui demeure le point d’entrée golden visa le plus abordable d’Europe. Pour une vue d’ensemble de tous les programmes de résidence par investissement dans le monde, consultez notre guide des meilleurs programmes de golden visa.
Quelles sont les zones d’investissement actuelles du Golden Visa grec ?
Depuis le 1er septembre 2024, la Grèce applique un système d’investissement immobilier par paliers qui a remplacé l’ancienne structure uniforme à 250 000 €/500 000 €. Comprendre ces zones est essentiel pour choisir la bonne stratégie d’investissement. Le système répartit la Grèce en trois catégories selon le niveau de demande et le type de bien.
| Zone | Investissement min. | Localisations | Type de bien |
|---|---|---|---|
| Zone A | 800 000 € | Attique (Athènes), municipalité de Thessalonique, Mykonos, Santorin, îles de plus de 3 100 habitants | Résidentiel |
| Zone B | 400 000 € | Toutes les autres régions continentales, Crète, Rhodes, Corfou, îles plus petites, banlieues de Thessalonique | Résidentiel |
| Zone C (conversion) | 250 000 € | Toutes les régions de Grèce | Conversions commercial-vers-résidentiel et restaurations patrimoniales uniquement |
Une règle essentielle s’applique à toutes les zones : les investisseurs doivent acquérir un bien unique pour atteindre le seuil. Combiner plusieurs biens pour atteindre le montant minimum d’investissement n’est pas autorisé. En outre, les biens neufs doivent présenter une surface minimale de 120 mètres carrés.
Comment fonctionne la voie Zone A (800 000 €) ?
La Zone A couvre les marchés immobiliers les plus demandés de Grèce, incluant l’ensemble de la région d’Attique (Grand Athènes), la municipalité de Thessalonique, et les îles les plus prisées telles que Mykonos et Santorin. Cette zone exige un investissement minimum de 800 000 € dans un bien résidentiel unique.
Points clés pour les investisseurs de la Zone A :
- Marché immobilier d’Athènes : les prix moyens vont de 2 439 €/m² dans le centre-ville à plus de 4 100 €/m² dans les banlieues sud haut de gamme (Glyfada, Vouliagmeni, Voula)
- Banlieues nord : les quartiers familiaux comme Kifissia et Marousi affichent une moyenne de 3 323 €/m², avec accès aux écoles internationales
- Rendements locatifs : le centre d’Athènes délivre 5 à 8 % par an, tandis que les banlieues de la Riviera offrent 4 à 5 %
- Appréciation du capital : les prix de l’immobilier grec ont progressé de 7,6 % sur un an en 2025, et restent environ 50 % en dessous des sommets d’avant 2008 en termes réels
- Interdiction de location de courte durée : Airbnb et plateformes similaires sont interdits sur les biens Golden Visa depuis 2024. Les locations de longue durée (12 mois et plus) sont autorisées
Malgré le seuil élevé, la Zone A reste attractive car Athènes et Thessalonique offrent la combinaison la plus solide d’Europe entre potentiel d’appréciation du capital et rendement locatif, portée par 37 millions de visiteurs touristiques annuels.
Que propose la voie Zone B (400 000 €) ?
La Zone B couvre toutes les régions non classées en Zone A, incluant la Grèce continentale, le Péloponnèse, le nord de la Grèce (hors municipalité de Thessalonique), la Crète, et les îles plus petites de moins de 3 100 résidents permanents. L’investissement minimum est de 400 000 € pour un bien résidentiel unique.
La Zone B représente une excellente valeur pour les investisseurs recherchant la résidence européenne à un niveau de prix modéré :
- Crète : prix moyens autour de 2 000 €/m² avec des rendements locatifs de 4 à 6 %. Prisée toute l’année par les retraités et touristes européens
- Petites îles grecques : à partir de 1 800 €/m², offrant un point d’entrée abordable mais avec une demande touristique plus saisonnière
- Banlieues de Thessalonique : les quartiers situés hors des limites de la municipalité peuvent relever de la Zone B, offrant un accès à la deuxième ville de Grèce au seuil inférieur
- Pouvoir d’achat supérieur : 400 000 € permettent d’acquérir un bien nettement plus grand hors des zones urbaines prime, souvent une villa spacieuse plutôt qu’un appartement central
Pour les investisseurs dont l’objectif principal est l’accès Schengen et l’appréciation du capital à long terme plutôt qu’un cadre de vie urbain prime, la Zone B offre une valeur remarquable. Les biens situés en Crète et à Corfou bénéficient aussi d’une forte demande touristique et d’investissements croissants en infrastructures.
Comment fonctionne la voie de conversion commerciale à 250 000 € ?
Le point d’entrée le plus abordable dans le programme Golden Visa grec est la voie de conversion commercial-vers-résidentiel, disponible dans toutes les régions de Grèce quelle que soit la classification de zone. Elle exige un investissement minimum de 250 000 € dans un bien répondant à des critères précis :
- Conversion commercial-vers-résidentiel : achat d’un bien commercial (bureau, commerce, entrepôt) et sa conversion en unités résidentielles
- Restauration patrimoniale : achat et restauration de bâtiments classés ou patrimoniaux
- Coûts additionnels : les investisseurs doivent budgéter des coûts de rénovation et de conversion au-delà du prix d’achat, ajoutant typiquement 30 à 60 % à la dépense totale
- Aucune surface minimale : la restriction de 120 m² applicable au neuf ne s’applique pas aux projets de conversion
Cette voie séduit les investisseurs actifs disposés à piloter un projet de rénovation. Bien que l’offre de biens éligibles soit plus limitée et le processus plus impliquant, le seuil de 250 000 € en fait l’investissement golden visa le plus abordable d’Europe. Pour le détail officiel du programme, consultez le ministère grec des Migrations et de l’Asile.
En quoi consiste la nouvelle voie d’investissement en startup ?
Annoncée par le Premier ministre Mitsotakis en novembre 2025, la voie Golden Visa Startup offre une alternative non immobilière pour les investisseurs orientés technologie. Cette voie exige un investissement minimum de 250 000 € dans des startups grecques enregistrées sur la plateforme gouvernementale Elevate Greece.
Conditions clés pour la voie startup :
- Participation maximale : les parts ou droits de vote de l’investisseur ne peuvent excéder 33 % de la startup
- Création d’emplois : l’entreprise doit créer au moins deux emplois nouveaux au cours de la première année, maintenus pendant au moins cinq ans
- Durée de détention : l’investissement doit être maintenu pendant cinq ans
- Enregistrement sur la plateforme : seules les startups enregistrées sur Elevate Greece sont éligibles
Cette voie est particulièrement attractive pour les investisseurs souhaitant participer à l’écosystème technologique en croissance de la Grèce sans s’engager dans l’immobilier. Elle séduit aussi ceux qui recherchent une stratégie d’investissement plus diversifiée, alliant entrepreneuriat et résidence européenne.
Quelles sont les meilleures zones pour investir dans l’immobilier Golden Visa grec ?
| Zone | Prix moy./m² | Rendement | Zone |
|---|---|---|---|
| Athènes, centre-ville | 2 439 € | 5-8 % | A (800K€) |
| Athènes, banlieues sud (Riviera) | 4 100 € | 4-5 % | A (800K€) |
| Athènes, banlieues nord | 3 323 € | 4-5 % | A (800K€) |
| Thessalonique | 2 634 € | 4-5 % | A (800K€) |
| Crète | 2 000 € | 4-6 % | B (400K€) |
| Petites îles | 1 800 € | 3-5 % | B (400K€) |
Les analystes de marché anticipent une croissance des prix continue de 4 à 7 % pour 2026, soutenue par le déficit d’offre de logements à Athènes et une demande touristique soutenue. Pour les investisseurs à horizon moyen-long terme, l’immobilier grec offre des fondamentaux attractifs face à ses homologues d’Europe occidentale.
Quels sont les coûts totaux au-delà de l’investissement immobilier ?
Lors de la budgétisation d’un Golden Visa grec, les investisseurs doivent prévoir des coûts au-delà du prix d’achat du bien :
- Taxe de transfert immobilier : 3,09 % de la valeur du bien déclarée notarialement
- Frais juridiques, notariaux et d’enregistrement : environ 5 à 8 % du prix d’achat du bien
- Frais de dossier gouvernemental : 2 000 € pour le demandeur principal, 150 € par personne à charge
- Frais de due diligence : 16 € par carte biométrique
- Assurance santé privée : à partir de 300 € par demandeur (obligatoire)
- Taxe foncière annuelle (ENFIA) : 2 à 16,20 € par m² selon la localisation, l’ancienneté et les caractéristiques du bien
Pour un investissement type de 400 000 € en Zone B, les coûts de transaction totaux (hors ENFIA annuel) ajoutent environ 35 000 à 50 000 € au prix d’achat. Les transactions en Zone A à 800 000 € portent des frais juridiques et d’enregistrement proportionnellement plus élevés.
Qui peut faire une demande de Golden Visa grec ?
Le Golden Visa grec est ouvert à tous les ressortissants hors UE/EEE/Suisse âgés de 18 ans et plus. La Grèce se montre particulièrement généreuse sur l’éligibilité des personnes à charge, ce qui en fait l’un des programmes golden visa les plus favorables aux familles au monde :
- Conjoint ou partenaire enregistré : y compris les partenaires de même sexe depuis février 2024
- Enfants : enfants célibataires de moins de 21 ans (extensible à 24 ans avec renouvellements annuels)
- Parents : les parents du demandeur principal et de son conjoint, sans limite d’âge ni condition de dépendance financière
- Couverture sur trois générations : un seul investissement peut sécuriser la résidence pour les grands-parents, les parents et les enfants simultanément
Aucun test de langue, aucune condition de diplôme ni entretien n’est requis. Les candidats doivent fournir la preuve d’un casier judiciaire vierge, l’origine légitime des fonds et une assurance santé privée valide. Pour une présentation détaillée du programme, consultez notre page programme Golden Visa grec.
Quels avantages fiscaux offre le Golden Visa grec ?
Un avantage souvent négligé du Golden Visa grec est que les titulaires qui ne deviennent pas résidents fiscaux grecs (moins de 183 jours par an) ne sont imposés que sur leurs revenus de source grecque. Pour ceux qui s’installent réellement, la Grèce propose un régime fiscal alternatif puissant pour les résidents non domiciliés :
- Option d’impôt forfaitaire : 100 000 € par an sur les revenus mondiaux, quel que soit leur niveau réel
- Majoration familiale : 20 000 € par membre de famille supplémentaire
- Durée : disponible pendant 15 ans
- Investissement requis : 500 000 € et plus en immobilier grec, entreprise locale ou produits financiers
- Éligibilité : ne pas avoir été résident fiscal grec pendant sept des huit années précédentes
Ce régime non-dom est exceptionnellement attractif pour les particuliers très fortunés, l’impôt forfaitaire de 100 000 € remplaçant des taux progressifs pouvant atteindre 44 % sur les revenus mondiaux. Associé à une absence totale d’impôt sur la fortune, il crée un environnement fiscal convaincant pour les personnes à hauts revenus qui se relocalisent.
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Comment le Golden Visa grec se compare-t-il aux autres programmes européens ?
| Programme | Investissement min. | Séjour min. | Inclusion familiale |
|---|---|---|---|
| Golden Visa grec | 250K€-800K€ | Zéro | 3 générations |
| Golden Visa portugais | 250K€-500K€ | 7 jours/an | 2 générations |
| MPRP maltais | 68K€-98K€ + bien | Visite biométrique | 2 générations |
| Résidence permanente chypriote | 300K€ | 1 visite/2 ans | 2 générations |
L’absence d’obligation de séjour minimum et la couverture sur trois générations rendent la Grèce singulièrement attractive parmi les programmes golden visa européens. Si le Portugal offre une voie potentielle vers la citoyenneté européenne après cinq ans, la Grèce offre une inclusion familiale plus large et la possibilité de maintenir le permis sans aucune présence physique.
Quels sont les principaux risques et points de vigilance ?
Les investisseurs avisés doivent tenir compte de plusieurs facteurs importants avant de s’engager dans le Golden Visa grec :
- Nouvelles hausses de seuils : la Grèce a relevé les seuils d’investissement à plusieurs reprises depuis 2023, et de nouvelles hausses restent possibles
- Interdiction de location de courte durée : l’interdiction Airbnb sur les biens Golden Visa limite les stratégies de revenus locatifs
- Aucun droit au travail : les titulaires du Golden Visa ne peuvent pas travailler en Grèce (le télétravail pour un employeur étranger est autorisé)
- Voie vers la citoyenneté : exige sept années de résidence physique effective en Grèce, plus un examen de langue grecque, ce n’est pas une voie de citoyenneté accélérée
- Règle du bien unique : l’obligation d’atteindre le seuil avec un bien unique limite la diversification
- Pression politique européenne : l’examen à l’échelle de l’UE des programmes golden visa se poursuit et pourrait déboucher sur de nouvelles restrictions
Questions fréquentes sur les options d’investissement du Golden Visa grec
Puis-je encore obtenir un Golden Visa grec pour 250 000 € ?
Oui, mais uniquement via la voie de conversion commercial-vers-résidentiel ou de restauration patrimoniale. Cela exige l’achat d’un bien commercial et sa conversion en usage résidentiel, ou la restauration d’un bâtiment classé. Les achats résidentiels standards démarrent à 400 000 € (Zone B) ou 800 000 € (Zone A). La voie d’investissement startup à 250 000 € est également éligible.
Puis-je combiner plusieurs biens pour atteindre le seuil ?
Non. Depuis septembre 2024, la Grèce exige l’achat d’un bien unique pour atteindre le seuil minimum d’investissement. Vous ne pouvez pas combiner deux biens ou plus pour atteindre le seuil de 400 000 € ou 800 000 €.
Puis-je louer mon bien Golden Visa sur Airbnb ?
Non. Les locations de courte durée (Airbnb, Booking.com et plateformes similaires) sont interdites sur les biens Golden Visa depuis 2024. Vous pouvez louer le bien sur une base longue durée (12 mois et plus) et en tirer des revenus locatifs de cette manière.
Existe-t-il une obligation de séjour minimum ?
Non. Le Golden Visa grec n’impose aucune obligation de séjour minimum. Vous devez seulement vous rendre en Grèce une fois pour le rendez-vous biométrique. Ensuite, vous pouvez maintenir votre permis et votre accès de voyage Schengen sans passer un nombre de jours précis en Grèce.
Puis-je inclure mes parents dans la demande ?
Oui. La Grèce autorise l’inclusion des parents du demandeur principal comme de son conjoint, sans limite d’âge ni condition de dépendance financière. Cette couverture sur trois générations, grands-parents, parents et enfants, est l’un des atouts les plus forts du programme.
Quels sont les délais de traitement en 2026 ?
Les délais de traitement se sont nettement améliorés grâce à la modernisation numérique. En 2026, le traitement standard prend environ 3 à 9 mois, contre 12 à 18 mois en 2023-2024. La Grèce comptait environ 50 000 demandes en attente fin 2024, mais ce retard a été substantiellement résorbé.
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