Acquistare Immobili in Grecia per la Golden Visa e la Cittadinanza 2026: Guida Completa agli Investimenti

Ultimo aggiornamento: marzo 2026

Il programma Golden Visa della Grecia rimane uno dei percorsi di residenza tramite investimento più attraenti d'Europa nel 2026, offrendo ai cittadini extra-UE la residenza permanente attraverso investimenti immobiliari a partire da €250.000. Combinato con il percorso verso la cittadinanza dopo sette anni, l'acquisto di proprietà in Grecia non è solo un investimento di stile di vita — è un gateway strategico verso l'appartenenza all'UE, la libertà di circolazione in tutto lo spazio Schengen e uno dei programmi di passaporto più forti d'Europa.

Questa guida completa di Mirabello Consultancy copre tutto ciò che deve sapere sull'acquisto di immobili in Grecia per la Golden Visa nel 2026: soglie di investimento per zona, le migliori location per investimento immobiliare, il processo di domanda, il percorso verso la cittadinanza greca e le implicazioni fiscali. Per una panoramica completa del programma, visiti la nostra pagina del programma Golden Visa Grecia.

Golden Visa Grecia 2026: Soglie di Investimento per Zona

Nel settembre 2024, la Grecia ha introdotto un sistema di soglie di investimento a livelli basato su zone geografiche. Comprendere queste zone è fondamentale per la pianificazione degli investimenti:

Regola fondamentale: L'investimento deve essere in una singola proprietà (non in più proprietà) con una dimensione minima di 120 metri quadrati nella Zona A. Nelle Zone B e C, più proprietà possono essere combinate per raggiungere la soglia.

La soglia di €250.000 nella Zona C rappresenta un valore eccezionale per la residenza UE. Confronti con il MPRP di Malta (€68.000-€98.000 ma senza proprietà) o la Golden Visa del Portogallo (€250.000-€500.000 per investimenti in fondi, nessuna proprietà residenziale dal 2023).

Migliori Location per l'Investimento Immobiliare con Golden Visa

La scelta della location giusta dipende dai Suoi obiettivi — rendimento da locazione, apprezzamento del capitale, uso personale o una combinazione. Ecco le principali aree di investimento per zona:

Zona A: Atene e Isole ad Alta Domanda (€800.000)

• Costa Sud di Atene (Glyfada, Vouliagmeni, Voula) — sobborghi costieri premium con forte domanda di affitti, scuole internazionali nelle vicinanze ed eccellenti infrastrutture. Rendimenti: 3-5%
• Centro di Atene (Kolonaki, Plaka, Pangrati) — potenziale di affitto a breve termine (Airbnb) con domanda turistica tutto l'anno. Rendimenti: 4-7%
• Salonicco — seconda città della Grecia, hub tecnologico in crescita, prezzi di ingresso più bassi all'interno della Zona A
• Mykonos e Santorini — proprietà per vacanze ultra-premium con eccezionali rendimenti stagionali da locazione ma utilità limitata tutto l'anno

Zona B: Isole e Regioni Popolari (€400.000)

• Creta (La Canea, Heraklion) — la più grande isola greca, comunità tutto l'anno, ottimo valore e crescente capacità aeroportuale internazionale. Il miglior investimento complessivo
• Rodi — forte infrastruttura turistica, Città Vecchia medievale (UNESCO) e crescente comunità di nomadi digitali
• Corfù — isola ionica con eredità britannica e italiana, paesaggi lussureggianti e turismo di fascia alta

Zona C: Terraferma e Regioni di Valore (€250.000)

• Peloponneso (Nafplio, Kalamata) — destinazione lifestyle emergente con proprietà costiere da €250.000+
• Calcidica — la penisola delle «tre dita» vicino a Salonicco, popolare tra gli acquirenti dell'Europa settentrionale
• Pelion e Grecia Centrale — villaggi di montagna e costieri che offrono un autentico stile di vita greco alle soglie di investimento più basse

Processo di Acquisto Immobiliare in Grecia

Il processo di acquisto immobiliare greco è relativamente semplice per gli acquirenti internazionali. Ecco la guida passo dopo passo:

1. Ottenere un Numero Fiscale Greco (AFM) — necessario prima di qualsiasi transazione immobiliare. Si fa richiesta presso l'ufficio delle imposte locale (Eforia) o tramite un rappresentante fiscale
2. Aprire un conto bancario greco — necessario per la transazione immobiliare e la domanda di Golden Visa
3. Assumere un avvocato — obbligatorio per le transazioni immobiliari. L'avvocato effettua la due diligence sui titoli di proprietà, gravami e permessi di costruzione
4. Ricerca e selezione della proprietà — visionare le proprietà, negoziare il prezzo. Si raccomanda un'ispezione da parte di un perito, sebbene non obbligatoria
5. Contratto preliminare — firmare un pre-contratto (prokatarktiko symvolaio) con un deposito del 10%
6. Verifica del titolo di proprietà — il Suo avvocato verifica lo status legale dell'immobile al Registro Fondiario o al Catasto (Ktimatologio)
7. Contratto definitivo — firmato davanti a un notaio (symvolaiografos) in presenza del Suo avvocato e di un traduttore certificato (se non si parla greco)
8. Registrazione — il contratto notarile viene registrato al Registro Fondiario
9. Domanda di Golden Visa — presentare la domanda di permesso di residenza all'autorità dell'Amministrazione Decentrata

Costi Oltre il Prezzo dell'Immobile

Preventivi i seguenti costi aggiuntivi quando si acquista un immobile in Grecia:

Le nuove costruzioni possono essere soggette all'IVA (24%) invece dell'imposta di trasferimento, sebbene la sospensione dell'IVA si applichi a molte residenze primarie. Il Suo avvocato confermerà il regime applicabile per la proprietà prescelta.

Processo di Domanda Golden Visa

Una volta completato e registrato l'acquisto dell'immobile, la domanda di Golden Visa viene presentata all'Amministrazione Decentrata locale. Il processo include:

• Documenti richiesti: passaporto, atto di proprietà dell'immobile, prova di assicurazione sanitaria (che copre la Grecia), foto biometriche, certificato del casellario giudiziario
• Tassa di domanda: €2.000 per richiedente (inclusi i dipendenti di età superiore ai 18 anni)
• Dati biometrici: raccolti all'appuntamento per la domanda
• Tempi di elaborazione: circa 2-4 mesi nel 2026
• Validità: 5 anni, rinnovabile finché viene mantenuto l'investimento immobiliare

La Golden Visa copre il richiedente principale, il coniuge, i figli under 21 e i genitori sia del richiedente che del coniuge. Fornisce il diritto di risiedere in Grecia e viaggiare senza visto in tutto lo spazio Schengen (27 Paesi, fino a 90 giorni per periodo di 180 giorni).

Percorso verso la Cittadinanza Greca

Mentre la Golden Visa fornisce la residenza, l'obiettivo finale per molti investitori è la cittadinanza greca (e quindi UE). Il percorso è:

1. Mantenere la Golden Visa per 7 anni continuativamente
2. Dimostrare autentici legami con la Grecia — presenza fisica, competenza linguistica e integrazione
3. Superare un test di lingua greca (livello B1) e un esame di storia/cultura greca
4. Richiedere la naturalizzazione tramite il Ministero dell'Interno
5. Elaborazione: circa 12-24 mesi

Importante: La Golden Visa non richiede la residenza fisica in Grecia — non c'è un requisito minimo di soggiorno per mantenere il permesso. Tuttavia, il percorso verso la cittadinanza richiede una residenza effettiva. Gli investitori che intendono perseguire la cittadinanza dovrebbero pianificare di trascorrere un tempo significativo in Grecia dall'anno 4 o 5 in poi.

La cittadinanza greca concede un passaporto UE con accesso senza visto a 188 Paesi (classificato 7° a livello globale dall'Henley Passport Index), il diritto di vivere e lavorare ovunque nell'UE e l'accesso ai sistemi sanitari e educativi dell'UE.

Reddito da Locazione e Considerazioni Fiscali

Molti investitori con Golden Visa generano un reddito da locazione dalla loro proprietà greca. Le considerazioni fiscali chiave includono:

• Imposta sul reddito da locazione: 15% sul reddito fino a €12.000; 35% su €12.001-€35.000; 45% oltre €35.000
• Registrazione degli affitti a breve termine (Airbnb): registrazione obbligatoria presso l'Autorità Indipendente per le Entrate Pubbliche (AADE)
• Imposta sulla proprietà (ENFIA): imposta annuale basata sul valore, la posizione e le dimensioni dell'immobile (tipicamente €2-€13 per metro quadrato)
• Imposta sulle plusvalenze: 15% sulle plusvalenze dalla vendita di immobili (con esenzioni per gli immobili detenuti per 5+ anni in determinate circostanze)

I proprietari non residenti possono nominare un rappresentante fiscale in Grecia per gestire i pagamenti ENFIA e le dichiarazioni dei redditi da locazione.

Confronto della Grecia con Altre Golden Visa Europee

• Portogallo — da €250.000 (solo investimenti in fondi, nessuna proprietà residenziale dal 2023). Percorso più rapido verso la cittadinanza (5 anni) ma richiede presenza fisica
• Malta MPRP — da €68.000-€98.000 di contributi annuali. Nessuna proprietà, più accessibile ma senza accumulo di asset
• Cipro — da €300.000 di investimento immobiliare. Elaborazione rapida (2 mesi) ma senza accesso Schengen (Cipro fuori Schengen)
• Spagna — Golden Visa chiusa ai nuovi richiedenti dall'aprile 2025

Per un confronto completo, consulti la nostra guida ai migliori programmi golden visa.

Domande Frequenti

Posso Acquistare una Proprietà in Grecia come Cittadino Extra-UE?

Sì. I cittadini extra-UE possono liberamente acquistare proprietà nella maggior parte della Grecia. Le restrizioni si applicano solo nelle zone di confine e in alcune isole vicino alla Turchia, dove è richiesto un permesso speciale dal Ministero della Difesa. Il Suo avvocato confermerà l'idoneità per la location prescelta.

Qual è l'Investimento Minimo per la Golden Visa Greca?

L'investimento minimo va da €250.000 (Zone C, aree della terraferma) a €800.000 (Zona A: Atene, Salonicco, Mykonos, Santorini). La zona è determinata dalla posizione della proprietà, non dall'uso previsto dall'acquirente.

Devo Vivere in Grecia per Mantenere la Golden Visa?

No. La Golden Visa greca non ha requisiti di soggiorno minimo. Deve mantenere l'investimento immobiliare, ma può risiedere ovunque nel mondo. Tuttavia, il perseguimento della cittadinanza greca richiede una residenza fisica effettiva.

Posso Affittare la Mia Proprietà Golden Visa?

Sì. Può affittare la Sua proprietà con contratti a lungo o a breve termine (Airbnb). Il reddito da locazione è soggetto all'imposta sul reddito greca e gli affitti a breve termine devono essere registrati presso l'AADE.

Quanto Tempo Ci Vuole per Ottenere la Cittadinanza Greca?

Il requisito minimo di residenza è di 7 anni di residenza legale continua, più circa 12-24 mesi per la domanda di naturalizzazione. Tempistica totale: 8-9 anni dalla prima ottenuta della Golden Visa, assumendo una residenza effettiva e la competenza linguistica.