- 非欧盟买家需AIP许可:标准区域最低公寓价143,410欧元、房屋174,725欧元;SDA区域最低247,701欧元,且无需AIP。
- SDA区域无限制:Portomaso、Tigné Point、Fort Cambridge等SDA可多套持有、自由出租。
- 税费框架:印花税5%(首套3.5%减免)、公证费1%–3%、房产税低于多数欧盟国家。
- MPRP联动居留:购房≥37.5万欧元(南部35万欧元)+政府捐款,可获得欧盟永居卡。
- 迈雷贝洛咨询全程陪同:从AIP申请、SPA审核到MPRP整合的一站式服务。
一、马耳他房地产市场概览
马耳他(Malta)是面积仅316平方公里的地中海群岛国,2004年加入欧盟,2008年加入欧元区与申根区。首都瓦莱塔(Valletta)与姊妹岛戈佐(Gozo)吸引了全球金融、科技与游戏产业资本。过去十年,房价年均增长约5%–8%,2024–2025年受利率回调与外资回流推动,核心地段录得两位数涨幅。迈雷贝洛咨询(Mirabello Consultancy)在马耳他市场的服务覆盖高端住宅、商业地产与MPRP组合投资。
根据马耳他国家统计局(NSO)2026年数据,Sliema、St. Julian's、Valletta及Portomaso的二手公寓均价普遍在4,500–7,500欧元/平方米,SDA品牌公寓突破1万欧元/平方米。
二、外国人购房的法律框架
马耳他对不动产买方设置了三类身份分层:
- 马耳他公民:可自由购买、不限数量;
- 欧盟/欧洲经济区(EEA)公民:如已在马耳他连续居住≥5年,可自由购买;否则仅限购一套自住物业;
- 非欧盟国民(含中国公民):需申请AIP许可(Acquisition of Immovable Property Permit),或直接在SDA购置。
AIP由财政与就业部签发,通常处理周期6–8周。申请人需证明资金来源合法、物业为自住或长期投资。更完整的MPRP路径要求请参见马耳他永久居留计划页面。
三、2026年最低价格门槛
AIP许可设有明确最低金额要求(每年根据房价指数调整):
- 公寓/联排:标准区域最低143,410欧元;
- 独立房屋:标准区域最低174,725欧元;
- SDA物业:最低247,701欧元,但无AIP限制且可自由出租。
SDA(Special Designated Areas)是政府专门开放给外国买家的品牌化地产集群,代表项目包括Portomaso、Tigné Point、Fort Cambridge、Pendergardens、Smart City与Ta' Monita。SDA物业可多套持有,是UHNW家族实现资产配置的首选。
四、税务与交易成本
2026年马耳他房产交易税费构成:
- 印花税:5%(首套自住房前15万欧元享3.5%优惠);
- 公证费:1%–3%,包括产权尽调与登记;
- 卖方资本所得税:一般为交易价8%,持有≥3年可选8%最终税;
- 持有期房产税:马耳他不征收年度房产税,但有少量地方税(ground rent);
- 租金收入:外国业主可选择15%最终预扣税(final withholding tax)。
根据马耳他税务局(CfR)指引,跨境买家应提前规划双重征税协定的适用,中国与马耳他自1993年签署DTA,可避免双重征税。
五、从签约到交割的完整流程
- 看房与初步谈判:由马耳他持牌经纪(REA)陪同;
- KOP合同(Konvenju / Promise of Sale):支付10%定金,锁定价格与产权核查期(通常3个月);
- AIP申请(如适用):6–8周;
- 律师尽调:产权、规划许可、历史遗产保护合规;
- 签署最终契约(Final Deed):付清余款,完成产权过户;
- 登记与水电:产权登记处(Land Registry)注册,ARMS水电户名变更。
六、购房与MPRP居留的联动
外国买家可以通过马耳他永久居留计划(MPRP)将房产投资与欧盟永居直接绑定,核心要求包括:
- 在马耳他南部/戈佐购房≥35万欧元,或在其他地区≥37.5万欧元;或租赁≥1万欧元/年(南部),或≥1.2万欧元/年(其他地区);
- 政府捐款:购房方案2.8万欧元,租赁方案5.8万欧元;
- 慈善捐款2,000欧元;
- 资产证明:净资产≥50万欧元(其中≥15万欧元为金融资产)。
MPRP持卡人享受申根区自由通行、家庭受益与不限时长有效期(5年更新卡片)。可参阅零税加勒比公民身份作为横向补充对比。
七、常见风险与合规提示
- 产权瑕疵:建议由英语/中文双语律师完成独立尽调;
- 外汇管控:中国买家需合规通过QDII或合法外汇结汇路径;
- 反洗钱:FIAU监管严格,资金来源证明(SoF)必须清晰;
- 历史建筑:老城(Valletta、Mdina)受Planning Authority严格保护,装修需许可。
八、为何选择迈雷贝洛咨询
作为IMC认证、ACAMS合规的瑞士精品顾问机构,我们为马耳他买家提供:
- AIP许可全程代办;
- 持牌律师与公证人对接;
- MPRP与CBI对比分析(马耳他CBI已于2025年4月关闭,但MPRP替代路径完整);
- 跨境税务:与瑞士私人银行、迪拜家族办公室的结构整合;
- 中文、英语、德语、阿拉伯语、俄语全程服务。
九、中国买家的实操要点
中国大陆、香港、台湾与新加坡华人买家占据马耳他外资买方的显著比例。迈雷贝洛咨询整理了2026年中国申请人最关注的实操细节:
- 外汇与跨境汇款:建议通过QDII或合法外汇额度分批汇出,保留完整银行流水与税务凭证;
- 房产持有结构:可通过个人持有、马耳他公司持有(适用于多套SDA)或瑞士家族信托持有;
- 租金管理:Sliema与Valletta短租市场由Booking、Airbnb主导,政府2024年收紧牌照要求,建议委托持牌管理公司;
- 签证衔接:AIP申请期间可通过申根商务签证频繁入境,或借助第二护照实现更便捷的行程。
十、2026年马耳他市场展望
马耳他国家银行(CBM)2026年Q1数据显示,核心地段房价年化增长7.8%,租金毛收益率维持在4.5%–6.2%区间,表现优于多数欧元区首都。MPRP申请量在CBI关闭后出现30%以上增长,SDA供应紧张推动品牌公寓溢价。对于希望锁定欧盟永居+地中海资产的UHNW客户,马耳他是2026–2028年最具确定性的欧洲入口之一。迈雷贝洛咨询的瑞士团队可提供从房产挑选、MPRP申请、税务结构到后续增值服务的全链条支持。延伸阅读:加勒比零税公民身份对比与马耳他MPRP项目详情。
十一、按揭与本地融资
马耳他BOV、HSBC Malta、APS Bank为非居民提供跨境按揭,最高LTV通常60%–70%。典型条款为25年期、利率3.5%–5%、需提供全球资产证明。迈雷贝洛咨询可协助准备英文与中文双语申请材料,协调瑞士、迪拜账户作为补充质押。
十二、退出策略与二手转售
马耳他SDA物业的二手转售市场较为活跃,品牌公寓的周转期通常为6–12个月。主要买家仍是外籍UHNW与MPRP申请人。退出阶段的关键税务考虑包括8%最终资本所得税、印花税减免的连续持有资格、以及结汇至原国的合规申报。迈雷贝洛咨询与瑞士与迪拜私人银行、马耳他BOV与APS银行建立了稳定合作,可为客户安排资金出境与再配置的完整路径。对于希望进一步扩展欧盟资产的客户,我们通常推荐与葡萄牙、希腊或塞浦路斯的房产组合布局。
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常见问题
如果您符合资格标准，在MPRP计划内在马耳他房地产市场投资至少35万欧元可以使您获得马耳他居留权。
有几种选择可以让你获得马耳他居留权。最实惠的被认为是马耳他永久居留计划（MPRP），该计划通常包括以下组成部分：
- 每年购买35万欧元的房产或12,000欧元的房地产租赁。它需要保存至少 5 年。
- 如果购买住宅物业，则为马耳他经济贡献28,000欧元，如果购买了住宅物业，则为58,000欧元。
- 向非政府组织捐款2,000欧元。
- 40,000 欧元的不可退还的管理费。
是的，马耳他的年度财产税约为房产价值的1.5％。
AIP（购置不动产）许可证是非居民在马耳他购买房产的补贴。要获得AIP，您需要填写申请表，提交所有必要的文件（例如护照，财产销售承诺协议和银行推荐信），并支付约233欧元的费用。
最受欢迎的房地产投资地区包括瓦莱塔、斯利马、圣朱利安斯和戈佐。
