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La Grecia Ridefinisce il Suo Programma di Golden Visa 2026: Strategia di Investimento a Doppia Zona
Ultimo aggiornamento: marzo 2026
Il programma di golden visa della Grecia ha subito la ristrutturazione più significativa della sua storia. Con effetto dal 1° settembre 2024, il governo ha introdotto un modello di investimento a doppia zona che sostituisce il precedente minimo uniforme di EUR 250.000 con un sistema a livelli che va da EUR 250.000 a EUR 800.000, a seconda dell'ubicazione e della tipologia dell'immobile. Questa revisione strategica mira a reindirizzare gli investimenti esteri lontano dai mercati di pregio surriscaldati come Atene e Mykonos verso regioni meno sviluppate con maggiori esigenze economiche.
Questa guida completa di Mirabello Consultancy analizza la nuova struttura tariffaria a doppia zona, esamina l'impatto sulla strategia di investimento e spiega come gli investitori più accorti possano posizionarsi per massimizzare il valore nel quadro del programma riformato. Per i dettagli completi del programma, visiti la nostra pagina dedicata al Golden Visa greco, oppure confronti con altre opzioni nella nostra guida ai migliori programmi di golden visa per investimenti.
Cos'è il Nuovo Sistema a Doppia Zona del Golden Visa Greco?
Il sistema a doppia zona divide la Grecia in tre categorie di investimento in base alla domanda immobiliare, alla pressione turistica e ai livelli di sviluppo economico. Questo sostituisce la precedente soglia uniforme di EUR 250.000 applicata a livello nazionale dal lancio del programma nel 2013 fino ad agosto 2024.
| Zona | Investimento Minimo | Aree Coperte | Regole Principali |
|---|---|---|---|
| Zona A | EUR 800.000 | Attica (Atene), Comune di Salonicco, Mykonos, Santorini, isole con 3.100+ residenti | Immobile singolo, min. 120 mq (nuove costruzioni), nessun affitto a breve termine |
| Zona B | EUR 400.000 | Resto della Grecia continentale, Creta, isole minori, Peloponneso, Grecia settentrionale (escluso centro di Salonicco) | Immobile singolo, min. 120 mq (nuove costruzioni), nessun affitto a breve termine |
| Zona C (Conversione) | EUR 250.000 | Tutte le regioni — ma SOLO per conversioni da commerciale a residenziale o restauro di edifici storici | Deve essere un progetto di conversione/restauro, è necessario un ulteriore budget per la ristrutturazione |
La struttura a tre livelli riflette il riconoscimento da parte del governo greco che gli investimenti immobiliari stranieri incontrollati stavano contribuendo ai problemi di accessibilità abitativa ad Atene e nelle isole più frequentate. Fissando prezzi significativamente più elevati nella Zona A, il governo mira a convogliare gli investimenti verso le regioni che traggono maggior beneficio dallo stimolo economico.
Perché la Grecia ha Ristrutturato il Suo Programma di Golden Visa?
La decisione di rivedere il programma è stata dettata da diverse pressioni convergenti che si erano accumulate fin dai primi anni del programma:
- Crisi abitativa ad Atene: gli acquisti tramite golden visa, combinati con la domanda di affitti a breve termine (Airbnb), hanno contribuito a un aumento del 35-50% dei prezzi immobiliari ad Atene tra il 2018 e il 2024. I residenti locali, in particolare i giovani greci, erano sempre più esclusi dal mercato immobiliare della capitale.
- Concentrazione degli investimenti: oltre il 70% delle domande di golden visa era diretto verso la regione dell'Attica (Atene e dintorni), con Mykonos e Santorini che assorbivano la maggior parte del resto. Le regioni meno sviluppate hanno ricevuto benefici minimi.
- Pressione politica: l'accessibilità abitativa è diventata un tema politico, con i partiti di opposizione che chiedevano l'abolizione del programma. La ristrutturazione è stata un compromesso che ha preservato il programma affrontando le preoccupazioni degli elettori.
- Scrutinio dell'UE: la Commissione europea ha sollevato preoccupazioni riguardo ai programmi di golden visa in tutta l'UE, in particolare per i rischi di sicurezza e l'impatto sui mercati immobiliari. Le riforme della Grecia dimostrano reattività a tali preoccupazioni.
- Sostenibilità del programma: mantenere il programma a una tariffa piatta di EUR 250.000 rischiava un'eventuale sospensione (come accaduto con il golden visa immobiliare del Portogallo nel 2023). La ristrutturazione assicura la vitalità a lungo termine.
Le riforme sono state introdotte con la Legge 5007/2022 e attuate tramite Decisione Ministeriale 214926/2025. Il quadro giuridico è stato elaborato dal Ministero della Migrazione e dell'Asilo, che continua a gestire l'amministrazione del programma.
Come Funziona la Zona A (EUR 800.000)?
La Zona A comprende i mercati immobiliari più ambiti e più richiesti della Grecia. Il minimo di EUR 800.000 rappresenta un aumento significativo rispetto al precedente EUR 500.000 brevemente in vigore per queste aree, e un aumento del 220% rispetto alla soglia originale di EUR 250.000.
Le aree della Zona A comprendono:
- Regione dell'Attica: tutti i comuni dell'area metropolitana di Atene, compresi i sobborghi meridionali (Glyfada, Vouliagmeni, Voula), i sobborghi settentrionali (Kifisia, Ekali), il Pireo e il centro di Atene
- Comune di Salonicco: solo il comune centrale di Salonicco — la più ampia regione di Salonicco rientra nella Zona B
- Mykonos: l'intera isola, che riflette il suo status di uno dei mercati immobiliari più costosi d'Europa
- Santorini: l'intera isola, dove la limitata disponibilità di terreni edificabili spinge a valutazioni premium
- Isole maggiori: qualsiasi isola con più di 3.100 residenti permanenti, che include destinazioni popolari come Rodi, Corfù, i centri urbani di Creta e Zante
A EUR 800.000, gli investimenti nella Zona A offrono tipicamente proprietà da 80 a 120 metri quadrati nelle zone di pregio di Atene, o unità di lusso nelle destinazioni insulari. La regola del singolo immobile significa che gli investitori non possono combinare più proprietà meno costose per raggiungere la soglia — l'intero investimento deve essere su un unico titolo di proprietà.
Come Offre Valore la Zona B (EUR 400.000)?
La Zona B rappresenta il punto ottimale per molti investitori, offrendo la residenza Schengen a metà del costo della Zona A, con accesso alle regioni più belle e vivibili della Grecia.
- Grecia continentale: il Peloponneso (Nafplio, Kalamata, Olimpia), la Grecia centrale, l'Epiro e la Macedonia occidentale offrono paesaggi mozzafiato e prezzi immobiliari notevolmente inferiori rispetto ad Atene
- Creta: al di fuori del capoluogo Heraklion (se classificato come isola con 3.100+ residenti), gran parte di Creta rientra nella Zona B, offrendo un valore eccezionale per grandi proprietà, ville e tenute agricole
- Grecia settentrionale: la più ampia regione di Salonicco (escluso il comune centrale), Halkidiki e Drama offrono vicinanza a un aeroporto internazionale con prezzi della Zona B
- Isole minori: le isole con meno di 3.100 residenti offrono la vita autentica dell'isola greca a prezzi della Zona B — Paros, Naxos, Milos, Tinos e molte altre
A EUR 400.000, gli investitori nella Zona B possono tipicamente acquisire proprietà da 150 a 300 metri quadrati — notevolmente più grandi di quanto lo stesso budget possa ottenere ad Atene o Mykonos. Per gli investitori che intendono utilizzare la loro proprietà greca come casa vacanza o residenza per il pensionamento, la Zona B offre un valore per il denaro di gran lunga superiore.
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Cos'è il Percorso di Conversione da EUR 250.000 e Chi Dovrebbe Considerarlo?
Il punto di ingresso di EUR 250.000 — spesso denominato Zona C — è il percorso più economico nel Golden Visa greco, ma presenta restrizioni significative. Questo livello è esclusivamente per:
- Conversioni da commerciale a residenziale: acquisto di un immobile commerciale (ufficio, negozio, magazzino) e conversione in unità residenziale
- Restauro di edifici storici: acquisto di un edificio elencato o di interesse storico e suo restauro per uso residenziale
Questo percorso non è disponibile per gli acquisti residenziali standard in nessuna ubicazione. Gli investitori devono prevedere costi di ristrutturazione aggiuntivi al prezzo di acquisto di EUR 250.000, che possono aggiungere da EUR 50.000 a EUR 200.000 a seconda delle condizioni e delle dimensioni della proprietà. La conversione deve essere completata prima del rilascio del Golden Visa.
Questo percorso è interessante per gli investitori a proprio agio con i progetti di ristrutturazione, che dispongono di competenze edilizie o di partnership locali e che cercano il punto di ingresso più basso possibile alla residenza UE. L'offerta di proprietà qualificanti è limitata, il che rende fondamentale un coinvolgimento anticipato con un agente esperto.
Come Influenzano le Nuove Regole la Strategia di Investimento?
Il sistema a doppia zona cambia fondamentalmente il calcolo strategico per gli investitori del Golden Visa. Ecco le considerazioni chiave:
| Profilo Investitore | Zona Consigliata | Motivazione |
|---|---|---|
| Investitore attento al budget | Zona C (EUR 250K) | Punto di ingresso più basso; richiede competenze in ristrutturazioni e pazienza |
| Famiglia orientata al valore | Zona B (EUR 400K) | Miglior mq/euro; ville grandi; regioni favorevoli allo stile di vita |
| Professionista orientato alla città | Zona A (EUR 800K) | Accesso alle infrastrutture, scuole e affari di Atene/Salonicco |
| Investitore per reddito da affitto | Zona B (EUR 400K) | Solo affitti a lungo termine (Airbnb vietato su proprietà GV); migliori rendimenti fuori dalle aree di pregio |
| Acquirente UHNW per stile di vita | Zona A (EUR 800K+) | Proprietà di pregio a Mykonos/Santorini/Atene; prestigio e liquidità |
Un cambiamento di regola critico che riguarda tutte le zone: gli affitti a breve termine (Airbnb, VRBO) sono ora vietati sulle proprietà Golden Visa. Questo elimina quella che era stata una strategia di reddito popolare per i partecipanti al programma. Gli affitti a lungo termine rimangono consentiti, rendendo l'analisi del rendimento da affitto più importante che mai nella selezione di una proprietà.
Cos'è il Percorso Startup per il Golden Visa?
Nel novembre 2025, la Grecia ha annunciato un nuovo percorso non immobiliare: il Golden Visa Startup. Questo percorso consente agli investitori di ottenere la residenza investendo EUR 250.000 in una startup greca registrata sulla piattaforma governativa Elevate Greece. I requisiti principali includono:
- Proprietà massima del 33%: le quote o i diritti di voto dell'investitore non possono superare un terzo della startup
- Creazione di posti di lavoro: l'impresa deve creare almeno due nuovi posti di lavoro entro il primo anno, mantenuti per almeno cinque anni
- Periodo di detenzione di cinque anni: l'investimento deve essere mantenuto per cinque anni
- Registrazione Elevate Greece: la startup deve essere registrata sulla piattaforma ufficiale governativa per l'innovazione
Questo percorso è interessante per gli investitori orientati alla tecnologia che desiderano la residenza Schengen senza esposizione immobiliare. Le normative attuative sono state pubblicate tramite Decisione Ministeriale e si prevede che il programma inizi ad accettare domande nel 2026. Per informazioni sulla promozione degli investimenti, visiti Enterprise Greece.
Come si Confronta il Golden Visa Greco dopo le Riforme?
Nonostante gli aumenti di prezzo, il Golden Visa greco rimane uno dei programmi di residenza tramite investimento più competitivi in Europa. I vantaggi principali che sopravvivono alle riforme includono:
- Nessun requisito di soggiorno minimo: i titolari del Golden Visa possono mantenere il permesso di soggiorno senza trascorrere tempo in Grecia
- Viaggi nell'area Schengen: accesso senza visto in 27 paesi Schengen
- Inclusione familiare: tre generazioni — genitori, l'investitore e i figli — possono ottenere la residenza tramite un singolo investimento
- Percorso verso la cittadinanza: dopo sette anni di residenza effettiva, è possibile la naturalizzazione (con requisiti linguistici e di integrazione)
- Elaborazione digitale: la Grecia ha modernizzato il suo sistema di domanda, riducendo i tempi di elaborazione da 18 mesi a circa tre-nove mesi
- Approvazioni record: 8.879 approvazioni di Golden Visa nel 2025 — un aumento del 95% su base annua — con 27.786 permessi validi a dicembre 2025
Domande Frequenti sul Golden Visa Greco 2026
Posso Ancora Ottenere un Golden Visa Greco per EUR 250.000?
Solo tramite il percorso di conversione da commerciale a residenziale o di restauro del patrimonio storico. Gli acquisti residenziali standard richiedono EUR 400.000 (Zona B) o EUR 800.000 (Zona A) dal 1° settembre 2024.
Posso Combinare Più Proprietà per Raggiungere la Soglia?
No. L'investimento deve essere un'unica proprietà su un unico atto di proprietà. Non è possibile combinare due o più proprietà meno costose per raggiungere la soglia minima in qualsiasi zona.
Posso Affittare la Mia Proprietà Golden Visa su Airbnb?
No. Gli affitti a breve termine (Airbnb, VRBO e piattaforme simili) sono ora vietati sulle proprietà utilizzate per il programma Golden Visa. Gli affitti a lungo termine a inquilini con contratti di locazione standard rimangono consentiti.
Il Golden Visa Greco Vale Ancora la Pena dopo l'Aumento dei Prezzi?
Sì, in particolare al livello della Zona B (EUR 400.000). La Grecia offre accesso Schengen, nessun soggiorno minimo, inclusione familiare per tre generazioni e un percorso verso la cittadinanza UE — caratteristiche che si confrontano favorevolmente con il Portogallo (che ha eliminato il percorso immobiliare) e la Spagna (che ha chiuso il suo Golden Visa nell'aprile 2025).
Qual è la Superficie Minima per le Nuove Costruzioni?
Le nuove costruzioni nelle Zone A e B devono avere una superficie abitabile minima di 120 metri quadrati. Questo requisito non si applica agli immobili esistenti/di rivendita né al percorso di conversione della Zona C.
Come Scelgo tra la Zona A e la Zona B?
Consideri le Sue priorità. La Zona A (Atene, Salonicco, isole popolari) è la migliore per gli investitori che desiderano infrastrutture urbane, scuole internazionali e liquidità di pregio. La Zona B offre un valore superiore per euro, proprietà più grandi e uno stile di vita greco autentico — ideale per case vacanza e per il pensionamento. Prenoti una consulenza gratuita con Mirabello Consultancy per una guida personalizzata. Fissi oggi la Sua consulenza.
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