Как создать богатство поколений с помощью глобальных инвестиций в недвижимость

1. Недвижимость и значение богатства поколений

Прежде чем перейти к стратегиям, уточните, что значит «богатство поколений» для вашей семьи:

• Долговечность: Активы должны прослужить не менее трех поколений — примерно 75—100 лет.
• Денежный поток: Недвижимость должна приносить стабильный доход с поправкой на инфляцию для финансирования образования, здравоохранения и образа жизни.
• Признательность: Акции должны расти быстрее, чем долгосрочная инфляция, обеспечивая рост покупательной способности.
• Переносимость: Право собственности должно быть передано с минимальной утечкой налогов, юридическими задержками или семейными конфликтами.

Недвижимость преуспевает по всем четырем направлениям. Срок службы кирпича и строительного раствора превышает срок действия биржевых сертификатов. Арендная плата растет вместе со стоимостью жизни. Ипотечные кредиты позволяют контролировать кредитное плечо, увеличивая прибыль, в то время как арендаторы обслуживают долги. Кроме того, выбрав подходящие трасты и холдинговые компании, вы можете передать право собственности в обход судов по наследственным делам и налогу на недвижимость.

2. Зачем мыслить глобально?

Сто лет назад большинство инвесторов сколотили состояние всего за день езды на автомобиле. Теперь цифровые инструменты позволяют покупать, управлять и рефинансировать недвижимость по всему миру. Долгосрочные инвестиции в недвижимость который охватывает границы, дает три непревзойденных преимущества.

Диверсификация валюты

Владение активами, номинированными в долларах США само по себе состояние семейного баланса подвержено влиянию политики Федеральной резервной системы и внутриполитических рисков. Распределение активов между евро, дирхамами, песо и лирами хеджирует покупательную способность. Падение курса одной валюты может привести к росту другой валюты, что позволит сохранить общий денежный поток на прежнем уровне.

Воздействие горячих точек роста

Демография стимулирует рынок недвижимости. Популяции в странах Африки к югу от Сахары, Юго-Восточной Азии и некоторых частях Латинской Америки расширяются быстрее чем в Северной Америке или Западной Европе. Быстрая урбанизация, рост доходов среднего класса и развитие инфраструктуры стимулируют спрос на аренду жилья и рост стоимости, с которыми редко могут сравниться развитые американские метрополитены.

Юридический и налоговый арбитраж

Каждая юрисдикция пишет свой собственный свод правил для инвесторов. Непостоянный житель Португалии (NHR) программа может снизить подоходный налог с физических лиц; Грузия освобождает от налога на прирост капитала, принадлежащего имуществу, находящемуся в собственности более трех лет; налоги в Объединенных Арабских Эмиратах 0% подоходный налог с физических лиц при аренде. Объединяя юрисдикции, вы снижаете пожизненный налог на накопление богатства.

В совокупности эти факторы отвечают на намерения искателя. «Инвестиции в зарубежную недвижимость для обеспечения финансового будущего вашей семьи и создания прочного наследия».

3. Концепция наследия: шесть основных шагов

Воспринимайте строительство исторических памятников как марафон с пробегом в несколько миль, а не как спринт к финишу.

1. Определите пункт назначения. Определите цель годового пассивного дохода, желаемый филантропический эффект и ценности, которые вы хотите воплотить в портфеле. Документируйте их в письменном виде, чтобы будущие поколения могли оценить прогресс.
   
   
2. Составление устава управления. Уточните, кто может выдавать разрешения на приобретение, как работает право голоса, каков порядок разрешения споров и причины продажи активов. Надежная хартия предотвращает принятие решений, вызванных эмоциями и уничтожающих капитал.
   
   
3. Выберите защитные легальные обертки. Что касается недвижимости в США, то компании с ограниченной ответственностью (LLC) защищают владельцев от судебных исков и предоставляют налоговые льготы. Международные коммерческие компании (IBC) или фонды за рубежом могут обеспечить конфиденциальность и гибкие потоки дивидендов. Объединение юридических лиц в холдинговую структуру, которую иногда называют семейная офисная недвижимость структура, создает брандмауэры между странами и упрощает отчетность.
   
   
4. Нанесите на карту скользящую траекторию распределения ресурсов. Определите, какая доля капитала будет входить в основные сделки (низкие риски, низкая доходность), сделки с добавленной стоимостью (умеренный риск, повышенная доходность) и оппортунистические сделки (более высокий риск, более высокие темпы роста). Пересматривайте распределение каждые пять лет, чтобы учесть меняющиеся жизненные этапы и рыночные циклы.
   
   
5. Установите количественные ограждения. Установите верхний предел соотношения стоимости кредита (например, 60 процентов), минимальный размер прибыли наличными (возможно, 7 процентов) и минимальный ежемесячный резервный фонд (90 дней операционных расходов). Благодаря барьерам амбиции превращаются в измеримые цели.
   
   
6. Запланируйте периодические проверки. Богатство — это живой организм. Законы меняются, дети растут, а рынки удивляют. Пятилетний комплексный анализ, в котором приняли участие основатели, наследники, адвокаты, бухгалтеры и сторонние консультанты, позволяет сохранить актуальность стратегии и сплотить семью.

Эти шаги включают в себя «Создание наследия в сфере недвижимости: стратегии обеспечения благосостояния поколений». Хотите разработать индивидуальный план портфеля недвижимости вашей семьи за рубежом? Поговорите сегодня с консультантом Mirabello.

4. Выбор рынков, которые останутся важными в 2125 году

Ни один город или страна не застрахованы от политических потрясений, изменения климата или технологических потрясений. Распределение ставок между несколькими географическими регионами — это краеугольный камень устойчивости портфель семейной недвижимости.

Основные безопасные гавани

• Лондон, Великобритания — Глубокие рынки капитала, строгое верховенство закона и проверенная временем ликвидность.
• Сидней, Австралия — Дефицит земли, строгие строительные нормы и устойчивый рост населения создают устойчивую ценовую силу арендодателей.
• Цюрих, Швейцария — Политический нейтралитет и стабильная репутация привлекают многонациональных арендаторов и состоятельных людей.

Новые альфа-игры

• Тбилиси, Грузия — Либеральная визовая политика, прямые рейсы в Европу и на Ближний Восток и доходность от аренды, приближающаяся к двузначным цифрам.
• Медельин, Колумбия — Климат, похожий на весну, цифровые стимулы для кочевников и улучшение статистики безопасности.
• Хошимин, Вьетнам — Перемещение производства из Китая повышает спрос на логистику, складирование и жилье для рабочих.

Пограничные лунные снимки

• Лусака, Замбия — Нехватка современных квартир для руководителей горнодобывающей отрасли приводит к повышению арендной платы.
• Сараево, Босния и Герцеговина — Вступление в ЕС и рост числа приключенческих туристов создают преимущества в сфере гостеприимства.

Объедините хотя бы один рынок в каждой категории. Если основные рынки застопорились, растущие рынки или зарубежные рынки все равно могут стимулировать рост. Это соответствует обещанию наследников о том, что инфляция всегда будет опережать инфляцию.

5. Классы активов, рассчитанные на долгий срок службы

Сердце долгосрочные инвестиции в недвижимость выбирает объекты недвижимости, полезность которых зависит от циклов, правительств и технологий.

• Многосемейные дома B-класса: Чистые и функциональные квартиры для арендаторов со средним уровнем дохода устойчивы к рецессии и обеспечивают стабильную заселенность.
• Дома для одной семьи, построенные для сдачи в аренду: В основе спроса лежат удаленная работа и стиль жизни в пригороде; арендаторы остаются здесь дольше, что снижает издержки, связанные с текучестью кадров.
• Логистика и склады: Рост электронной коммерции, стратегии управления запасами «на всякий случай» и почти полное сокращение производства лежат в основе спроса на промышленные помещения, который десятилетиями сохранялся.
• Центры обработки данных: Облачные вычисления и искусственный интеллект требуют все большего количества серверных стоек и оптоволоконных подключений.
• Регенеративные сельскохозяйственные угодья: По мере роста проблем, связанных с изменением климата, устойчиво управляемые сельскохозяйственные угодья производят продовольствие и углеродные кредиты, что способствует диверсификации доходов.

Смешивание трех или более категорий снижает зависимость от какой-либо одной экономической темы.

6. Финансирование: дисциплинированное использование рычагов

Кредитное плечо увеличивает рост капитала только в том случае, если его сдерживают правила, ставящие выживание выше скорости.

• Предельное значение кредита к стоимости кредита (LTV): Ограничьте LTV по всему портфелю до 60%. Ниже этого порогового значения вы сохраняете возможность рефинансирования во время спадов и избегаете принудительных продаж.
• Фиксированные или хеджированные ставки: Зафиксируйте процентные ставки на срок от семи до десяти лет или покупайте валюту форвардом, если ипотека выдана в иностранной валюте.
• Покрытие выплат по обслуживанию долга: Требуйте выплаты по обязательствам по процентам и основной сумме дохода от аренды не менее чем в 1,4 раза.
• Экстренный денежный резерв: Храните операционные расходы не менее трех месяцев на ликвидных счетах по каждому объекту недвижимости.

Соблюдение этих правил не позволяет долгам превратить хеджирование инфляции в бомбу замедленного действия.

7. Структурирование защиты и наследования

Юридические структуры — это связующее звено международное наследие в сфере недвижимости вместе еще долго после смерти первоначальных владельцев.

• Многоуровневые холдинговые компании: Главная компания владеет региональными дочерними компаниями; каждая дочерняя компания владеет отдельным имуществом или акциями совместного предприятия. Если один актив подвергается судебному разбирательству, другие остаются в изоляции.
• Отзывные жилищные трасты: Обеспечьте плавный переход без завещания, пока лицо, предоставляющее право, сохраняет контроль до смерти или потери трудоспособности.
• Трасты Династии: Бессрочные или многовековые трасты (разрешенные в таких штатах, как Южная Дакота или в таких юрисдикциях, как Джерси) хранят активы за вычетом налога на недвижимость на срок до 360 лет.
• Частные фонды: Передавайте ценное имущество, получайте благотворительные отчисления и предоставляйте членам семьи возможность направлять гранты, внося ценности в план управления имуществом.
• Комитеты по семейному управлению: Включите инвестиционный комитет для утверждения сделок, совет по филантропии для контроля за пожертвованиями и совет бенефициаров, который готовит лидеров нового поколения.

В эти механизмы заложен принцип, сформулированный в заголовке «Инвестирование в недвижимость для долгосрочного семейного благополучия и планирования наследия».

8. Эффективность налогообложения за рубежом

Каждый доллар, потерянный в результате ненужного налогообложения, не может приносить потомкам прибыль. Умное структурирование отвечает на длинный вопрос о «лучшие долгосрочные стратегии инвестирования в недвижимость для богатства поколений».

• Запрос иностранные налоговые кредиты в счет обязательств США, когда зарубежные правительства удерживают арендную плату или прибыль.
• комиссия исследования по сегрегации затрат ускорить графики амортизации, законодательно сократив налогооблагаемый доход на срок до пятнадцати лет.
• Используйте обмены аналогичными товарами где местное законодательство разрешает (например, свопы «Lei do Inquilinato» в Бразилии) переносить прибыль, отложенную налогом, в более крупные активы.
• Недвижимость в приютах в международные пенсионные обертки или самоуправляемые IRA для отсрочки или отмены ежегодного налога до его распределения.
• Разместите активы за пределами США в офшорные компании поэтому налог на недвижимость в США распространяется только на стоимость акций, а не на прямую недвижимость, что часто значительно снижает риск.

9. Технологические тренды, определяющие будущее рынка недвижимости

Поколения, рожденные в мире цифровых технологий, будут ожидать, что реальные активы будут легко интегрироваться с технологиями.

• Реестры заголовков блокчейна: Страны от Швеции до Грузии в экспериментальном порядке внедряют цифровые документы, позволяющие сократить время мошенничества и переводов с нескольких недель до нескольких дней.
• Проверка арендаторов с использованием искусственного интеллекта: Аналитика машинного обучения оценивает кредитную историю, историю занятости и аренды, сокращая количество дефолтов на двузначные цифры.
• Токенизированное долевое владение: Платформы выпускают токены ценных бумаг, обеспеченные недвижимостью класса А, что позволяет наследникам реинвестировать небольшие дивиденды в дополнительные доли, повышая финансовую грамотность.
• Интеллектуальная аренда Интернета вещей: Датчики контролируют качество воды, электричества и воздуха в режиме реального времени, снижая счета за коммунальные услуги и получая льготы по экологичному финансированию.

Игнорирование этих инноваций может привести к тому, что молодое поколение будет управлять устаревшими и неэффективными активами.

10. Основные вехи тридцатилетнего оценочного листа

Оценивайте прогресс с помощью ориентированных на сроки целей, а не произвольных числовых показателей собственного капитала, обеспечивая соответствие действий обязательству создать долгосрочные инвестиции в недвижимость процветание.

5-й год

• Приобретите не менее восьми дверей в двух странах.
• Поддерживайте показатель LTV по всему портфелю на уровне ниже 60%.
• Добейтесь смешанной доходности наличных в размере 7 процентов или выше.

10-й год

• Расширьте свои владения на третьем континенте.
• Создайте полностью финансируемый образовательный фонд за счет избытка арендной платы.

15-й год

• Получайте пассивный доход, покрывающий 120% расходов на проживание семьи.
• Выучите представителей нового поколения на руководящие должности, предоставив им интересы меньшинств.

20-й год

• Пересмотрите трастовые структуры; адаптируйтесь к новому налоговому законодательству.
• Пожертвуйте пять процентов годового чистого денежного потока на семейные цели.

30-й год

• Совершите передачу наследства из поколения в поколение, чтобы наследники получили наследство без снижения налога на наследство или налога на недвижимость.
• Опубликуйте отчет о наследии, документирующий извлеченные уроки для будущих потомков.

11. Ловушки, разрушающие наследие

Даже империи падают, когда игнорируются основополагающие принципы. Остерегайтесь:

• Риск концентрации: Перевес родного города или одного класса активов.
• Избыточное кредитное плечо: Превышение 70 процентов LTV во время бычьих рынков приводит к снижению маржи в условиях рецессий.
• Ползучее управление своими руками: Попытка самостоятельно управлять десятками объектов без использования профессиональных систем приводит к вакансиям, судебным штрафам и эмоциональному выгоранию.
• Устные обещания: Использование неформальных обсуждений вопросов наследства вместо нотариально заверенных документов приводит к спорам и дорогостоящим судебным разбирательствам.
• Налоговое бремя: Если вы забудете подать заявку на амортизацию или выплату договорных пособий, налоговику выплачиваются дополнительные проценты.

12. Тематические исследования: три семьи, три пути к постоянному процветанию

Паркеры: от дуплекса до династии

Супружеская пара из Далласа купила дуплекс за 200 000 долларов в 2005 году. Двое рефинансирование позволило им приобрести эко-домики в Коста-Рике, получив 11% чистой прибыли. Сегодня арендная плата финансирует стипендии внукам, а фонд династии защищает активы от кредиторов на протяжении 300 лет.

Чен: неожиданный технологический прорыв превратился в империю центров обработки данных

После IPO в Силиконовой долине Ченс выделил 30% ликвидности Сингапуру и REITs для ЦОД во Франкфурте. Урожайность в среднем составляет 9%. Акции хранятся в иностранной пенсионной упаковке, поэтому подоходный налог откладывается до выхода наследников на пенсию.

Клан Родригес, аграрные корни, глобальные филиалы

Прибыль от бразильской соевой фермы финансировала виноградники в Португалии и склады в Дубае. Мультивалютная арендная плата компенсировала инфляцию в Бразилии. Частный фонд направляет пять процентов годового денежного потока на охрану окружающей среды, распределяя деньги с миссией.

Эти истории свидетельствуют о «Влияние глобальных инвестиций в недвижимость на наследие поколений».

13. План действий: ваши первые восемнадцать месяцев

1. Напишите свое «Почему». Потратьте один уикенд на составлении двухстраничного видения того, какое влияние вы хотите получить от своего богатства. Поделитесь этим со своими ближайшими родственниками.
2. Выберите два рынка. Выберите один из основных городов с безопасной гаванью и один развивающийся центр роста, соответствующие вашим предпочтениям в отношении рисков и путешествиям.
3. Соберите команду. Проведите собеседование с трансграничными адвокатами, налоговыми консультантами и управляющими недвижимостью.
4. Приобретите недвижимость на своем плацдарме. Стремитесь к активу с денежным потоком менее 500 000 долларов США с финансированием по линии LTV в размере 60 процентов.
5. Сформируйте холдинговую структуру. Создайте LLC, IBC или траст перед закрытием, чтобы название никогда не оставалось на вашем личном имени.
6. Настройте панели управления отчетами. Ежемесячный отчет об арендной плате, ежеквартальная амортизация кредита, ежегодные оценочные обзоры.
7. Обучайте наследников. Привлекайте подростков к посещению сайтов, учите их читать отчеты о доходах и поощряйте любопытство небольшими токенизированными ставками.

К восемнадцатому месяцу вы превратите намерение в ощутимый прогресс к портфель семейной недвижимости доминирование.