Европейский союз предлагает исключительные возможности для инвестиций в элитную недвижимость — как для получения дохода, так и для получения вида на жительство. В данном руководстве мы рассмотрим три ведущих европейских рынка: Грецию, Португалию и Мальту — с точки зрения инвестиционного потенциала и доступных программ резидентства.
Рассматриваете инвестиции в европейскую недвижимость? Запишитесь на бесплатную консультацию с Mirabello Consultancy.
- Греческая «Золотая виза» — от 250 000 EUR в ряде регионов; доходность 5–9% в Афинах и на островах.
- Португальская «Золотая виза» — от 500 000 EUR через фонды (прямые инвестиции в недвижимость больше не квалифицируются).
- Мальта — гражданство ЕС от 600 000+ EUR (правительственный взнос + недвижимость + благотворительность).
- Все три программы предоставляют путь к гражданству ЕС с правом свободного проживания во всех 27 странах ЕС.
- Доходность от аренды варьируется: Греция (5–9%), Португалия (4–6%), Мальта (3–5%).
Инвестиции в европейскую элитную недвижимость: общий контекст
Европейские рынки недвижимости традиционно считаются «тихой гаванью» для международных инвесторов: стабильная правовая система, высокий уровень защиты права собственности и предсказуемость экономической среды. В последние годы несколько государств — членов ЕС предложили инвесторам дополнительный стимул — программы резидентства и гражданства за инвестиции в недвижимость.
По данным ОЭСР, европейские рынки недвижимости демонстрировали устойчивый рост в 2023–2025 годах, несмотря на повышение процентных ставок. Особенно активным ростом отличались рынки Греции и Португалии, привлёкшие значительный объём иностранных инвестиций.
Важно учитывать, что ряд европейских программ резидентства через инвестиции в недвижимость претерпел изменения в 2024–2025 годах. Актуальную информацию по каждой программе уточняйте у консультантов Mirabello Consultancy.
Греция: «Золотая виза» и динамичный рынок
Греческая программа «Золотая виза» является одной из наиболее гибких и доступных в ЕС. Программа была обновлена в 2023 году, разделив страну на несколько инвестиционных зон с различными минимальными порогами.
Текущие требования (2026):
- Зона 1 (Аттика, Северные Эгейские острова, Санторини, Миконос): от 800 000 EUR
- Зона 2 (остальные регионы): от 400 000 EUR
- Переоборудование коммерческой недвижимости в жилую: от 250 000 EUR (вся Греция)
Программа предоставляет 5-летнее возобновляемое резидентство (греческая карта резидента) без требования минимального фактического проживания. После 7 лет непрерывного проживания возможно получение гражданства Греции.
Рынок недвижимости: Афины, Крит и острова Кикладского архипелага демонстрируют высокий инвестиционный потенциал. Доходность от краткосрочной аренды (через платформы типа Airbnb) в Афинах и на популярных островах достигает 7–9% годовых. Долгосрочная аренда приносит 5–7%.
Подробнее: программа «Золотая виза» Греции.
Португалия: изменения в программе «Золотая виза»
Португальская программа «Золотая виза» претерпела существенные изменения в 2024 году. С октября 2023 года прямые инвестиции в жилую недвижимость (кроме коммерческой) были исключены из числа квалифицирующих маршрутов. Теперь инвесторы могут участвовать через:
- Инвестиции в фонды: от 500 000 EUR в одобренные инвестиционные фонды
- Инвестиции в акционерный капитал: от 500 000 EUR в португальские компании
- Исследования и разработки: от 500 000 EUR
- Художественное и культурное наследие: от 250 000 EUR
Программа предоставляет 5-летнее возобновляемое резидентство при минимальном требовании к фактическому проживанию (7 дней в первый год и 14 дней в последующие двухлетние периоды). После 5 лет — право на получение гражданства Португалии.
Португальское гражданство является одним из наиболее ценных в мире: ~190 безвизовых направлений и полные права гражданина ЕС. Для инвесторов, желающих в итоге получить европейский паспорт, Португалия предлагает наиболее короткий (5 лет) путь среди рассматриваемых программ.
Подробнее: программа «Золотая виза» Португалии.
Мальта: гражданство ЕС через инвестиции
Мальта выделяется среди европейских программ тем, что предлагает не просто резидентство, а полноценное гражданство государства — члена ЕС через инвестиции. Это делает мальтийскую программу уникальной в своём роде.
Программа MPRP (постоянное резидентство Мальты):
- Правительственный взнос: 68 000–98 000 EUR в зависимости от выбранной недвижимости
- Аренда или покупка недвижимости в течение 5 лет
- Благотворительный взнос: 2 000 EUR
- Минимальные требования к проживанию: отсутствуют
Важно: Программа гражданства Мальты за инвестиции (MIIP) была закрыта в апреле 2025 года. По вопросам актуальных возможностей получения гражданства Мальты обращайтесь к консультантам Mirabello Consultancy.
Постоянное резидентство Мальты (MPRP) остаётся доступным и является одним из наиболее доступных маршрутов к резидентству государства — члена ЕС. Мальта — англоязычная страна с низким налогом на корпоративный доход (5–35% с возможностью рефандирования до 30%) и режимом non-dom.
Сравнение трёх программ
- Греция: доступный порог (от 250 000 EUR для переоборудования), высокая доходность (7–9%), медленное оформление (3–4 мес.)
- Португалия: путь к гражданству за 5 лет, нет прямой покупки жилья, оформление 6–8 месяцев
- Мальта: английский язык, резидентство ЕС через MPRP от 68 000 EUR, нет требований к проживанию
Ознакомьтесь с нашим полным руководством по лучшим программам золотой визы для исчерпывающего сравнения.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли по-прежнему купить квартиру в Лиссабоне для получения португальской «Золотой визы»?
Нет. С октября 2023 года прямые инвестиции в жилую недвижимость в любой части Португалии исключены из программы «Золотая виза». Теперь доступны только инвестиции в фонды, бизнес, R&D и культурное наследие.
Какая из трёх программ предлагает самый быстрый путь к гражданству ЕС?
Португалия — 5 лет при минимальном проживании. Греция и Мальта требуют 7 лет непрерывного проживания для натурализации.
Распространяется ли греческая «Золотая виза» на всю семью?
Да. В заявку могут быть включены супруг(а) и дети до 21 года без дополнительных инвестиционных требований. Дети 21–24 лет, состоящие на иждивении и обучающиеся, также могут быть включены.
Карибское гражданство: стратегический выбор для состоятельных людей
По данным Henley Passport Index, карибские паспорта стали стратегическим инструментом для состоятельных людей, ищущих глобальную мобильность. Четыре страны — Антигуа, Доминика, Гренада и Сент-Китс — предлагают признанные международным сообществом программы гражданства за инвестиции.
Ключевые преимущества карибского гражданства: безвизовый доступ в Шенгенскую зону и Великобританию, отсутствие налога на мировой доход, быстрый срок оформления (3–6 месяцев), возможность включить всю семью и низкий порог инвестиций (от 100 000–230 000 долларов США).
Миrabello Consultancy специализируется на карибских программах с 2018 года. Узнайте подробнее о программе Антигуа или запишитесь на консультацию.
Mirabello Consultancy: ваш надёжный партнёр в инвестиционной миграции
Mirabello Consultancy — швейцарская консалтинговая компания по инвестиционной миграции с офисами в Цюрихе и Дубае. Мы специализируемся на программах гражданства за инвестиции и золотых визах с 2018 года. Наш показатель одобрения составляет 99% при более чем 250 успешно завершённых делах.
Мы являемся членами Международной миграционной конфедерации (IMC) и имеем сертификат ACAMS — два ключевых знака качества в индустрии инвестиционной миграции. По данным Henley Passport Index, спрос на второе гражданство и резидентство через инвестиции продолжает расти.
Наши услуги:
- Гражданство за инвестиции: Антигуа, Сент-Китс, Доминика, Гренада, Вануату, Науру, Сьерра-Леоне
- Золотые визы: Греция, ОАЭ, Мальта MPRP, Португалия, Оман, Саудовская Аравия
- Паспортные услуги: продление паспортов, гражданство по браку и по происхождению
- Консьерж-услуги: открытие банковских счётов, поиск недвижимости, налоговое планирование
Мы работаем на 7 языках: английский, немецкий, арабский, испанский, русский, китайский, итальянский. Каждый клиент получает персонального менеджера и прозрачную структуру гонораров.
Запишитесь на бесплатную консультацию с Mirabello Consultancy сегодня — и сделайте первый шаг к получению второго гражданства или вида на жительство.
Связанные материалы
- Программы гражданства за инвестиции
- Программы «Золотая виза»
- Золотая виза Греции
- Золотая виза Португалии
- Гражданство Сент-Китс и Невис
- Гражданство Антигуа и Барбуды
- Золотая виза ОАЭ
- Запишитесь на бесплатную консультацию
Официальные источники
Европейские рынки элитной недвижимости предлагают инвесторам уникальное сочетание доходности, стабильности и возможности получения статуса резидента или гражданина ЕС. Выбор между Грецией, Португалией и Мальтой зависит от ваших инвестиционных целей, семейных обстоятельств и долгосрочной стратегии. Mirabello Consultancy имеет глубокую экспертизу во всех трёх программах и готова помочь вам сделать оптимальный выбор.
Свяжитесь с нами сегодня для бесплатной консультации.
ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ
Yes, within registration regimes. Paris permits 120 nights on a primary residence; Barcelona requires a visible registration number; Athens allows three properties per taxpayer. Permits often attach to the title and survive ownership transfers, so acquiring a grandfathered licence carries embedded value.
Они могут, при условии, что конечные бенефициарные владельцы зарегистрируются в будущем центральном реестре ЕС. Люксембургские SPF, голландские BV и мальтийские коммандитные товарищества соответствуют требованиям, когда они поддерживают субстанцию, подают годовые отчеты и назначают резидентных директоров.
Испанский муниципальный налог Плюсвалия на увеличение стоимости земли, французский нотариальный пакет около семи процентов даже без НДС и немецкий налог на передачу земли, который варьируется от 3,5 до 6,5 процентов в зависимости от земли, все снижают чистые показатели LTV, если они не смоделированы заранее.
В период 2008-2010 годов стоимость элитной европейской недвижимости упала на восемь-четырнадцать процентов, что значительно ниже падения на тридцать процентов в массовом секторе жилья США, поскольку глобальные потоки капитала в поисках безопасных гаваней стремились к правовой определенности.
Исследование Spotahome 2024 года фиксирует надбавку в восемнадцать процентов за готовые к заселению квартиры, предлагающие оптоволокно со скоростью более 500 Мбит/с, стиральные машины в квартире и удобства для оздоровления – функции, которые редко встречаются в старом жилом фонде.
Агентства по охране исторического наследия могут наложить вето на замену окон; зонирование может потребовать археологических раскопок в древних районах; задержки в цепочке поставок для заказного камня могут растянуть сроки на месяцы. Резервные бюджеты в пятнадцать процентов являются разумными.
Семьи обычно передают имущество в люксембургские холдинговые компании и сочетают акции с обертками страхования жизни; пособие в связи со смертью выплачивается наследникам, а акции передаются в другое завещание, что снижает налогооблагаемую долю до минимальных однозначных цифр.
.jpeg)
