# Покупка недвижимости в Европе: руководство для инвесторов 2026

Покупка недвижимости в Европе как путь к резидентству и гражданству в 2026 году: Греция, Португалия, Мальта. Пороги инвестиций, программы, сроки. Mirabello.

- Ряд европейских стран предлагает программы «Золотой визы» с опцией недвижимости от €250 000.
- Покупка недвижимости в Европе может открыть безвизовый доступ в 180+ стран через второй паспорт.
- Сроки оформления зависят от программы: до 12-24 месяцев для ряда программ резидентства.
- Не все объекты недвижимости в Европе квалифицируются, работа со специалистом обязательна.
- Mirabello Consultancy сопровождает клиентов от выбора объекта до получения документов.

## Покупка недвижимости в Европе: полное руководство для инвесторов 2026

Европа продолжает привлекать наиболее взыскательных инвесторов мира, и на то есть веские основания. Стабильные правовые системы, зрелые рынки недвижимости, первоклассное здравоохранение и образование, беспрецедентное культурное богатство делают континент неизменным фаворитом для состоятельных семей. Сегодня покупка недвижимости в Европе открывает структурированные правовые пути к резидентству или гражданству, то, что практически недоступно через другие классы активов. Полный обзор программ резидентства, в нашем руководстве по [лучшим программам «Золотой визы»](https://www.mirabelloconsultancy.com/ru/best-golden-visa-investment-programs).

## Почему покупка недвижимости в Европе остаётся одной из лучших стратегий инвестиционной миграции

Программы «Золотой визы» и гражданства за инвестиции значительно усовершенствовались за последнее десятилетие. Современные программы ориентированы на UHNW- и HNW-инвесторов: оптимизированные процессы проверки, надёжные правовые основы и реальные преимущества для мобильности. Независимо от вашей основной цели, диверсификация портфеля, наследственное планирование, запасной план для семьи или свобода жить в любой стране ЕС, стратегия инвестиционной миграции через недвижимость может решать сразу несколько задач.

По данным [Всемирного банка](https://www.worldbank.org/en/topic/financialsector/brief/the-global-findex-database), международные инвестиции в недвижимость как составляющая миграционных стратегий демонстрируют устойчивый рост в условиях геополитической нестабильности. Для инвесторов из стран с ограниченными паспортами европейская недвижимость, это одновременно защита капитала и инструмент получения более сильного гражданства.

## Ведущие европейские программы недвижимости для инвесторов 2026

### Греция: «Золотая виза», лучшее соотношение цены и качества в ЕС

Греческая программа «Золотой визы», одна из наиболее привлекательных в Европе по соотношению стоимости инвестиции и ценности паспорта. Греческий вид на жительство предоставляет безвизовый доступ по всей Шенгенской зоне.

**Инвестиционные пороги (с 2023 года, обновлённая система зон):**

- **€800 000**, недвижимость в Афинах (центр и некоторые пригороды), на Миконосе, Санторини и ряде других премиум-локаций
- **€400 000**, недвижимость в прочих регионах Греции
- **€250 000**, коммерческая недвижимость, объекты промышленного наследия, гостиницы под реконструкцию

**Ключевые преимущества:**

- Нет требований к минимальному физическому присутствию для поддержания статуса
- Виза распространяется на всю семью (супруг/супруга, дети до 21 года, родители заявителя и супруга/супруги)
- После 7 лет резидентства возможна подача на греческое гражданство при соответствии требованиям
- Греческая недвижимость, один из наиболее динамичных рынков ЕС по росту цен

Подробнее, на странице [греческой «Золотой визы»](https://www.mirabelloconsultancy.com/ru/immigration/greece-golden-visa-by-investment).

### Португалия: «Золотая виза» через фонды (без прямой покупки жилой недвижимости)

После реформы 2023 года жилая недвижимость в большинстве районов Португалии перестала квалифицироваться для «Золотой визы». Тем не менее программа остаётся привлекательной через альтернативные инвестиционные инструменты.

**Действующие опции:**

- **€500 000**, инвестиционные фонды, одобренные для «Золотой визы»
- **€500 000**, коммерческая недвижимость
- **€500 000**, реставрация исторических объектов в интерьере страны
- Срок оформления: 6-12 месяцев

**Ключевые преимущества:**

- Только 7 дней физического присутствия в год для поддержания резидентства
- После 5 лет, возможность подачи на португальское гражданство (паспорт с безвизовым доступом в 191+ страну)
- Доступ к системе NHR (Non-Habitual Residency) для налоговой оптимизации

### Мальта: резидентство, а не гражданство за инвестиции

Мальтийская программа MEIN (Malta Exceptional Investor Naturalisation) закрыта в апреле 2025 года после решения Суда ЕС по делу C-181/23. Сегодня Мальта предлагает резидентство, прежде всего через [Malta Permanent Residence Programme (MPRP)](https://www.mirabelloconsultancy.com/ru/immigration/residency-by-investment-in-malta), сочетающую государственный взнос с покупкой или арендой недвижимости.

**Структура инвестиций (3 компонента):**

- **Государственный взнос:** €600 000 (36-месячный путь) или €750 000 (12-месячный путь)
- **Недвижимость:** покупка от €700 000 с удержанием 5 лет ИЛИ аренда от €16 000/год в течение 5 лет
- **Благотворительный взнос:** минимум €10 000

Статус MPRP не ведёт напрямую к мальтийскому гражданству: натурализация является отдельной дискреционной процедурой по Закону о гражданстве Мальты. Мальта также сохраняет дискреционный путь [гражданства за заслуги](https://www.mirabelloconsultancy.com/ru/immigration/malta-citizenship-by-merit) для исключительного вклада, который нельзя купить.

Подробнее, на странице [резидентства Мальты (MPRP)](https://www.mirabelloconsultancy.com/ru/immigration/residency-by-investment-in-malta).

### Кипр: резидентство через недвижимость

После закрытия программы гражданства Кипр сохраняет привлекательную программу резидентства через недвижимость. Минимальная инвестиция, €300 000 в новую жилую недвижимость. Кипрский ПМЖ выдаётся бессрочно и не требует физического присутствия для поддержания статуса.

Подробнее, на странице [постоянного резидентства Кипра](https://www.mirabelloconsultancy.com/ru/immigration/cyprus-permanent-residency-by-investment).

## Резидентство vs гражданство: в чём разница?

Важно понимать различие между двумя типами европейских инвестиционных программ:

- **Резидентство (ВНЖ/ПМЖ):** право проживать в стране и передвигаться по Шенгенской зоне. Не даёт паспорт. Программы: Греция, Португалия (в настоящее время через фонды), Кипр, Мальта MPRP.
- **Гражданство (паспорт):** полноправное гражданство страны с правом жить и работать во всём ЕС. Ни одно государство ЕС больше не предлагает гражданство за инвестиции: мальтийская программа MEIN закрыта в 2025 году.

Для инвесторов, стремящихся к правам гражданина ЕС, прямого инвестиционного пути больше нет: мальтийская программа MEIN закрыта, а гражданство ЕС достигается только натурализацией после законного проживания.

## На что обратить внимание при покупке недвижимости в Европе

- **Квалификация объекта:** не каждый объект недвижимости соответствует требованиям программы. Всегда проверяйте с аккредитованным консультантом до подписания каких-либо документов
- **Due diligence:** правовая проверка титула собственности, наличие обременений, строительные разрешения, зональность, обязательные этапы
- **Управление объектом:** если вы не планируете жить в Европе постоянно, необходим надёжный управляющий
- **Сроки инвестиции:** большинство программ требуют удержания объекта 5-7 лет. Учитывайте ликвидность при планировании
- **Налоги при покупке:** гербовый сбор, НДС на новое строительство, налог на прирост капитала при продаже, варьируются по странам

## Включение семьи в европейские программы

Все ведущие европейские программы предусматривают включение семьи в одну заявку:

- Супруг/супруга или зарегистрированный партнёр
- Несовершеннолетние дети, а в ряде программ, дети до 21-26 лет на иждивении
- Родители заявителя и/или супруга/супруги (с возрастными условиями)

## Часто задаваемые вопросы о покупке недвижимости в Европе

### Могут ли граждане стран, не входящих в ЕС, покупать недвижимость в Европе?

Да. Большинство европейских стран позволяют иностранным гражданам приобретать недвижимость. Ограничения могут существовать для сельскохозяйственных земель или приграничных районов в отдельных государствах, но в целом рынок недвижимости открыт для международных покупателей.

### Какая страна лучшая для покупки недвижимости с целью получения ВНЖ?

Греция остаётся лидером по соотношению цены и ценности в 2026 году. Инвестиция от €400 000 в объект за пределами премиум-локаций обеспечивает шенгенское резидентство без требований к физическому присутствию. Прямого пути к гражданству ЕС через инвестиции больше нет: мальтийская программа MEIN закрыта в 2025 году.

### Сколько времени занимает получение ВНЖ через недвижимость?

Сроки варьируются: Греция, 2-4 месяца, Португалия, 6-12 месяцев, Кипр, 2-3 месяца. Мальтийская программа MEIN закрыта в 2025 году. [Запишитесь на консультацию](https://www.mirabelloconsultancy.com/ru/contact-us-for-your-free-consultation) для получения актуальных сроков по вашей ситуации.

Итог

Европейская недвижимость, это одновременно качественный актив и стратегический инструмент для получения резидентства или гражданства. [Mirabello Consultancy](https://www.mirabelloconsultancy.com/ru/contact-us-for-your-free-consultation) обеспечивает полное сопровождение, от выбора объекта до выдачи паспорта.

### Получите европейское резидентство через недвижимость

Mirabello Consultancy, аккредитованный IMC советник с высоким показателем одобрения.

[Записаться на бесплатную консультацию](https://www.mirabelloconsultancy.com/ru/contact-us-for-your-free-consultation)

## Готовы изучить свои возможности?

Конфиденциальный разговор со специалистом Mirabello Consultancy без каких-либо обязательств. Швейцарская точность, глобальный охват, абсолютная конфиденциальность.

---

Источник: Mirabello Consultancy, проверено 2026-11-11, https://www.mirabelloconsultancy.com/ru/blog/buying-property-in-europe
Бесплатная консультация: https://www.mirabelloconsultancy.com/ru/contact-us-for-your-free-consultation
Машиночитаемые данные: Mirabello MCP https://mcp.mirabelloconsultancy.com